Na Espanha, uma vila abandonada foi colocada à venda pelo preço de um apartamento numa grande cidade. A notícia já causou agitação entre investidores e viajantes. Mas, por trás de um número atraente, muitas vezes escondem-se impostos, nuances jurídicas e restrições à reconstrução. Saiba mais sobre as condições reais de compra de imóveis na Espanha e o que deve verificar antes de fechar o negócio

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A notícia da venda de uma aldeia abandonada inteira em Espanha por um preço «ridículo» parece um sonho: casas de pedra próprias, vista para o Atlântico e potencial para um projeto turístico ou residência privada. No entanto, tais transações não são apenas uma imagem bonita, mas também procedimentos jurídicos específicos, impostos, verificação de direitos de propriedade e exigências das autoridades locais para a reconstrução. Na Espanha, a compra de imóveis por estrangeiros é permitida, mas o processo tem regras claras: desde a obtenção do número de identificação até o registo do direito de propriedade.

Anteriormente, falámos detalhadamente sobre as mudanças nas regras de vistos e migração da Espanha, que são esperadas para 2026.

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O que exatamente está à venda: onde fica a vila e o que está incluído no lote

A vila abandonada de Candelago, na comunidade autónoma da Galiza, na costa da Costa da Morte — região conhecida por suas praias rochosas, faróis e vista para o Oceano Atlântico —, foi colocada à venda. A localização não é «província remota»: a poucos quilómetros fica a vila piscatória de Corme, com infraestruturas turísticas, porto e locais culturais, o que torna o local potencialmente atraente para o desenvolvimento de uma residência privada ou de um pequeno projeto turístico.

O lote inclui cerca de dez casas tradicionais de pedra, celeiros galegos (horreos) e terrenos adjacentes com caminhos abandonados. A aldeia foi gradualmente abandonada a partir da década de 1970 devido ao êxodo rural, pelo que a maioria dos edifícios necessita de uma reconstrução completa ou de uma grande remodelação. Ao mesmo tempo, é precisamente o formato de venda «em pacote» (uma aldeia inteira, em vez de casas individuais) que desperta o interesse dos investidores: o imóvel pode ser reconvertido num complexo privado, num hotel boutique ou num projeto de agroturismo (desde que sejam obtidas todas as licenças locais).

Anteriormente, informámos que a Espanha autorizou autorizações de trabalho de curta duração para estrangeiros.

Preço real VS custos reais: o que mais terá de ser pago

O preço do imóvel pode parecer atraente, mas ao comprar um imóvel em Espanha, o comprador tem de suportar custos adicionais obrigatórios, que aumentam significativamente o orçamento final da transação. Para o mercado secundário, aplica-se o imposto sobre transmissões patrimoniais (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), cuja taxa é fixada ao nível da comunidade autónoma e varia normalmente entre alguns pontos percentuais do valor do imóvel. Os serviços do notário e o registo da propriedade no Registro de la Propiedad são pagos separadamente — sem isso, o comprador não é legalmente considerado proprietário do imóvel.

Também vale a pena incluir as despesas com assistência jurídica e verificação do imóvel antes do negócio (due diligence): o advogado verifica se não há dívidas, ônus, problemas com o direito de propriedade e conformidade dos dados cadastrais. Para imóveis como aldeias abandonadas, isso é especialmente importante, pois o imóvel pode não ter sido mantido por anos, ter limites de terrenos não regulamentados ou questões sucessórias. Além disso, vale a pena considerar os custos de ligação ou restauração de comunicações (água, eletricidade, vias de acesso), que nas regiões rurais podem não só ser caras, mas também exigir autorizações específicas da autarquia.

Para saber mais detalhes sobre o procedimento de obtenção do visto para nómadas digitais em Espanha, clique aqui.

Quem pode comprar: requisitos para estrangeiros e documentos necessários

Os estrangeiros têm o direito de comprar imóveis em Espanha sem restrições de nacionalidade ou posse de autorização de residência. No entanto, para celebrar um contrato e registar o direito de propriedade, é necessário preparar antecipadamente um pacote básico de documentos e cumprir alguns passos formais:

1. Número de identificação de estrangeiro (NIE) – obrigatório para quaisquer ações juridicamente relevantes em Espanha, incluindo a compra de imóveis e o pagamento de impostos.

2. Conta bancária num banco espanhol – necessária para efetuar pagamentos, pagar impostos e despesas de serviços públicos; frequentemente exigida para pagamentos relativos ao contrato.

3. Passaporte estrangeiro válido – para identificação pessoal no notário e durante o registo do contrato.

4. Comprovação de fontes de recursos – bancos e notários podem solicitar documentos para cumprir os requisitos de controlo financeiro (AML), especialmente no caso de grandes quantias ou transferências do exterior.

5. Número fiscal no país de residência – por vezes solicitado para o correto registo fiscal da transação.

É importante ter em conta que a compra de imóveis em Espanha não confere automaticamente o direito de residência ou cidadania. Se a compra for considerada parte de um plano de mudança ou de uma estadia de longo prazo, é necessário verificar separadamente os motivos de migração (vistos, residência, outros programas).

A propósito, no artigo anterior, informámos que a Sagrada Família, em Barcelona, será aberta gratuitamente.

Reconstrução e utilização: licenças, restrições, riscos

As aldeias abandonadas em Espanha quase sempre precisam de uma reconstrução completa, e quaisquer obras de construção são reguladas pelas normas locais de urbanismo. Antes de iniciar a renovação, o proprietário deve verificar o estatuto urbanístico dos terrenos no município: se é permitido o uso residencial ou turístico, se o território pertence a zonas protegidas (litoral, parques naturais, património histórico). Nas regiões costeiras, existem restrições adicionais à construção e reconstrução, nomeadamente devido a requisitos ambientais e zonas de proteção costeira.

Para obras de grande envergadura, é necessário um projeto de um arquiteto licenciado e uma autorização da autarquia local. Mesmo a renovação de edifícios antigos «dentro das paredes existentes» pode exigir uma aprovação separada. Se o proprietário planeia transformar o imóvel em alojamento turístico ou num pequeno hotel, terá de obter adicionalmente uma licença para atividade turística e cumprir os requisitos regionais de segurança, acessibilidade e infraestruturas. Isto implica custos e prazos adicionais, que devem ser incluídos no orçamento antes da compra.

Os principais riscos para o comprador estão relacionados com o estado técnico dos edifícios, a complexidade da ligação das comunicações e as possíveis restrições à alteração da finalidade do imóvel. Em alguns casos, a reconstrução pode revelar-se mais cara do que a própria compra, pelo que vale a pena envolver não só um advogado, mas também um engenheiro ou arquiteto para uma avaliação preliminar do estado dos edifícios.

Como obter uma autorização de residência na Espanha: as 9 formas mais populares para estrangeiros estão reunidas aqui.

É realmente vantajoso: para quem faz sentido comprar uma aldeia abandonada

A compra de uma aldeia abandonada inteira por um valor relativamente baixo pode parecer uma oportunidade de investimento única, mas, na prática, não é adequada para todos. Esse formato faz sentido para quem está disposto a investir não apenas financeiramente, mas também organizacionalmente: coordenar a reconstrução, passar pelos procedimentos de licenciamento e esperar pelo retorno do projeto. Na maioria das vezes, esses imóveis são considerados pelos investidores como pequenos complexos turísticos, hotéis ecológicos ou residências privadas para famílias, com a perspectiva de alugar parte das casas.

Ao mesmo tempo, para compradores que procuram uma opção «pronta a habitar» ou um rendimento rápido com o aluguer, esses imóveis podem tornar-se uma armadilha financeira. Os custos de renovação, ligação de comunicações, obtenção de licenças e adaptação dos edifícios às normas de segurança modernas podem exceder significativamente o preço inicial de compra. Por isso, antes do negócio, é importante responder claramente à pergunta: o comprador tem um orçamento realista, tempo para a realização do projeto e uma equipa de especialistas no local que possam concretizar a ideia?

Se planeia a legalização, a obtenção de uma autorização de residência ou a apresentação de documentos de migração no estrangeiro, a ajuda de advogados especializados em migração pode simplificar significativamente o processo. Os especialistas ajudarão a avaliar as hipóteses de obter o estatuto legal, preparar o pacote de documentos, evitar erros típicos e acompanhá-lo em todas as etapas do processo migratório: desde a consulta inicial até à obtenção da decisão das autoridades migratórias.