In Spanien wurde ein ganzes verlassenes Dorf zum Preis einer Wohnung in einer Großstadt zum Verkauf angeboten. Diese Nachricht hat bei Investoren und Reisenden bereits für Aufregung gesorgt. Hinter attraktiven Zahlen verbergen sich jedoch oft Steuern, rechtliche Nuancen und Einschränkungen bei der Renovierung. Erfahren Sie mehr über die tatsächlichen Bedingungen für den Kauf von Immobilien in Spanien und was Sie vor dem Abschluss eines Vertrags überprüfen sollten

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Die Nachricht über den Verkauf eines ganzen verlassenen Dorfes in Spanien zu einem „lächerlichen” Preis klingt wie ein Traum: eigene Steinhäuser, Blick auf den Atlantik und Potenzial für ein Tourismusprojekt oder eine private Residenz. Solche Geschäfte sind jedoch nicht nur ein schönes Bild, sondern auch mit konkreten rechtlichen Verfahren, Steuern, der Überprüfung von Eigentumsrechten und den Anforderungen der lokalen Behörden an die Sanierung verbunden. In Spanien ist der Kauf von Immobilien durch Ausländer erlaubt, aber der Prozess unterliegt klaren Regeln: von der Erlangung einer Identifikationsnummer bis zur Registrierung des Eigentumsrechts.

Wir haben bereits ausführlich über die Änderungen der Visum- und Migrationsbestimmungen in Spanien berichtet, die für 2026 erwartet werden.

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Was genau wird verkauft: Wo befindet sich das Dorf und was ist im Angebot enthalten?

Zum Verkauf steht das verlassene Dorf Candelago in der autonomen Gemeinschaft Galicien an der Costa da Morte – einer Region, die für ihre felsigen Küsten, Leuchttürme und den Blick auf den Atlantik bekannt ist. Der Ort ist keine „abgelegene Provinz“: Nur wenige Kilometer entfernt liegt das Fischerdorf Corme mit touristischer Infrastruktur, Hafen und kulturellen Einrichtungen, was den Ort potenziell attraktiv für die Entwicklung einer privaten Residenz oder eines kleinen Tourismusprojekts macht.

Das Grundstück umfasst etwa zehn traditionelle Steinhäuser, galicische Getreidespeicher (horreos) und angrenzende Grundstücke mit verfallenen Wegen. Das Dorf wurde seit den 1970er Jahren aufgrund der Abwanderung der Bevölkerung aus ländlichen Gebieten nach und nach verlassen, sodass die meisten Gebäude komplett renoviert oder saniert werden müssen. Gleichzeitig ist es gerade das „Paket”-Verkaufsformat (das gesamte Dorf, nicht einzelne Häuser), das das Interesse der Investoren weckt: Das Objekt kann zu einem privaten Komplex, einem Boutique-Hotel oder einem Agrotourismus-Projekt umgebaut werden (vorbehaltlich der Erteilung aller lokalen Genehmigungen).

Wir haben bereits berichtet, dass Spanien kurzfristige Arbeitsgenehmigungen für Ausländer genehmigt hat.

Realpreis VS reale Kosten: Was muss noch bezahlt werden?

Der Preis der Immobilie mag attraktiv erscheinen, aber beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen für den Käufer zusätzliche obligatorische Kosten an, die das endgültige Budget der Transaktion erheblich erhöhen. Für den Sekundärmarkt gilt die Steuer auf die Übertragung von Eigentum (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), deren Satz von der autonomen Gemeinschaft festgelegt wird und in der Regel einige Prozent des Wertes der Immobilie beträgt. Die Dienstleistungen des Notars und die Eintragung des Eigentumsrechts im Registro de la Propiedad werden separat bezahlt – ohne dies gilt der Käufer rechtlich nicht als Eigentümer der Immobilie.

Es lohnt sich auch, die Kosten für die rechtliche Begleitung und die Überprüfung der Immobilie vor dem Abschluss des Vertrags (Due Diligence) einzuplanen: Ein Anwalt überprüft, ob Schulden, Belastungen, Probleme mit dem Eigentumsrecht und der Übereinstimmung der Katasterdaten vorliegen. Für Objekte wie verlassene Siedlungen ist dies besonders wichtig, da die Immobilie möglicherweise jahrelang nicht instand gehalten wurde, ungeregelte Grundstücksgrenzen oder Erbschaftsfragen aufweist. Zusätzlich sollten die Kosten für den Anschluss oder die Wiederherstellung der Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Zufahrtswege) berücksichtigt werden, die in ländlichen Regionen nicht nur teuer sein können, sondern auch separate Genehmigungen der Gemeinde erfordern.

Weitere Informationen zum Verfahren zur Beantragung eines Visums für digitale Nomaden in Spanien finden Sie unter diesem Link.

Wer kann kaufen: Anforderungen an Ausländer und erforderliche Dokumente

Ausländer haben das Recht, Immobilien in Spanien ohne Einschränkungen hinsichtlich ihrer Staatsangehörigkeit oder der Vorliegen einer Aufenthaltsgenehmigung zu erwerben. Für den Abschluss eines Vertrags und die Registrierung des Eigentumsrechts müssen jedoch im Voraus einige grundlegende Dokumente vorbereitet und mehrere formale Schritte durchgeführt werden:

1. Ausländeridentifikationsnummer (NIE) – obligatorisch für alle rechtlich relevanten Handlungen in Spanien, einschließlich des Kaufs von Immobilien und der Zahlung von Steuern.

2. Bankkonto bei einer spanischen Bank – erforderlich für Zahlungen, die Begleichung von Steuern und Nebenkosten; oft erforderlich für die Abrechnung des Vertrags.

3. Gültiger Reisepass – zur Identifizierung der Person beim Notar und bei der Registrierung des Vertrags.

4. Nachweis der Herkunft der Mittel – Banken und Notare können Dokumente anfordern, um die Anforderungen der Finanzkontrolle (AML) zu erfüllen, insbesondere bei hohen Beträgen oder Überweisungen aus dem Ausland.

5. Steuernummer im Wohnsitzland – wird manchmal für die korrekte steuerliche Abwicklung der Transaktion verlangt.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Kauf einer Immobilie in Spanien nicht automatisch das Recht auf Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft gewährt. Wenn der Kauf als Teil eines Umzugs- oder Langzeitaufenthaltsplans betrachtet wird, müssen die Einwanderungsgründe (Visa, Aufenthaltsgenehmigungen, andere Programme) separat überprüft werden.

Übrigens haben wir in unserem letzten Artikel berichtet, dass die Sagrada Familia in Barcelona kostenlos.

Renovierung und Nutzung: Genehmigungen, Einschränkungen, Risiken

Verlassene Dörfer in Spanien müssen fast immer komplett renoviert werden, und alle Bauarbeiten unterliegen den örtlichen Stadtplanungsvorschriften. Vor Beginn der Renovierung muss der Eigentümer den städtebaulichen Status der Grundstücke bei der Gemeinde überprüfen: Ist eine Wohn- oder touristische Nutzung zulässig, gehört das Gebiet zu einem Schutzgebiet (Küste, Naturparks, historisches Erbe)? In Küstenregionen gelten zusätzliche Beschränkungen für die Bebauung und Renovierung, insbesondere aufgrund von Umweltanforderungen und Küstenschutzzonen.

Für größere Arbeiten ist ein Projekt eines zugelassenen Architekten und eine Genehmigung der örtlichen Behörde erforderlich. Selbst die Renovierung alter Gebäude „innerhalb der bestehenden Mauern” kann einer gesonderten Genehmigung bedürfen. Wenn der Eigentümer plant, das Objekt in eine Touristenunterkunft oder ein kleines Hotel umzuwandeln, muss er zusätzlich eine Lizenz für touristische Aktivitäten einholen und die regionalen Anforderungen an Sicherheit, Barrierefreiheit und Infrastruktur erfüllen. Dies bedeutet zusätzliche Kosten und Fristen, die vor dem Kauf im Budget berücksichtigt werden müssen.

Die Hauptrisiken für den Käufer hängen mit dem technischen Zustand der Gebäude, der Komplexität des Anschlusses an die Versorgungsnetze und möglichen Einschränkungen bei der Änderung der Zweckbestimmung des Objekts zusammen. In einigen Fällen kann die Sanierung teurer sein als der Kauf selbst, daher sollte nicht nur ein Anwalt, sondern auch ein Ingenieur oder Architekt hinzugezogen werden, um den Zustand der Gebäude vorab zu begutachten.

Wie man eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanienerhält: Die 9 beliebtesten Möglichkeiten für Ausländer – hier zusammengestellt.

Ist es wirklich rentabel: Für wen ist der Kauf eines verlassenen Dorfes sinnvoll?

Der Kauf eines ganzen verlassenen Dorfes für einen relativ geringen Betrag mag wie eine einzigartige Investitionsmöglichkeit erscheinen, aber in der Praxis ist er nicht für jeden geeignet. Ein solches Format ist für diejenigen sinnvoll, die bereit sind, nicht nur finanziell, sondern auch organisatorisch zu investieren: die Sanierung zu koordinieren, Genehmigungsverfahren zu durchlaufen und auf die Rentabilität des Projekts zu warten. Meistens werden solche Objekte von Investoren als kleine Touristenkomplexe, Öko-Hotels oder private Residenzen für Familien mit der Aussicht auf die Vermietung eines Teils der Häuser betrachtet.

Gleichzeitig können solche Objekte für Käufer, die eine „bezugsfertige” Option oder schnelle Mieteinnahmen suchen, zu einer finanziellen Falle werden. Die Kosten für die Renovierung, den Anschluss an die Versorgungsnetze, die Erlangung von Lizenzen und die Anpassung der Gebäude an moderne Sicherheitsstandards können den Kaufpreis deutlich übersteigen. Daher ist es wichtig, sich vor dem Abschluss eines Vertrags klar zu fragen: Verfügt der Käufer über ein realistisches Budget, Zeit für die Umsetzung des Projekts und ein Team von Fachleuten vor Ort, die die Idee zum Erfolg führen können?

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Hinweis! Mit einem Visum zur Arbeitssuche in Spanien können Ausländer bis zu 12 Monate legal bleiben, nach Stellen suchen oder ein eigenes Unternehmen gründen. Wir haben bereits über die wichtigsten Vorteile des Visums, beliebte Branchen und Städte für die Jobsuche, praktische Tipps zur Jobsuche und das Verfahren zur Visumserneuerung nach Erhalt eines Angebots gesprochen.

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