Die Immobilienpreise in Polen sind nach wie vor hoch, doch der Markt bietet Käufern neue Möglichkeiten – darunter Preisnachlässe von bis zu 10 % und stabile Mieteinnahmen in Höhe von 5–7 % pro Jahr. Allerdings birgt der Kaufprozess viele Feinheiten: von Steuern und der Überprüfung von Dokumenten bis hin zur Wahl der Stadt und der Art der Immobilie. Erfahren Sie, worauf Sie vor dem Kauf einer Wohnung in Polen achten sollten und wie Sie typische Fehler vermeiden können

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Der Immobilienmarkt in Polen gehört nach wie vor zu den attraktivsten in Europa, sowohl für Investitionen als auch für einen Umzug. Eine stabile Wirtschaft, klare Rechtsvorschriften und die geografische Nähe machen das Land zu einer naheliegenden Wahl für den Kauf einer Immobilie. Gleichzeitig drückt die Nachfrage weiterhin auf die Preise: In Großstädten liegt der Quadratmeterpreis bereits bei 18.000 Zloty, und die Miete bringt im Durchschnitt 5–7 % pro Jahr ein.

Trotzdem verändert sich der Markt allmählich – Eigentümer stimmen immer häufiger Rabatten von bis zu 10 % zu, was Käufern neue Möglichkeiten eröffnet. Doch der Kauf selbst ist mehr als nur die Auswahl einer Wohnung: Man muss Steuern berücksichtigen, Dokumente prüfen, die Gegend bewerten und die rechtlichen Feinheiten verstehen.

In diesem Artikel erläutern wir, worauf man beim Kauf einer Wohnung in Polen besonders achten sollte, wie viel das tatsächlich kostet und wie man den Prozess fehlerfrei durchläuft.

In einem früheren Artikel haben wir Informationen zu den weltweit teuersten Städten zum Leben im Jahr 2026 laut dem Numbeo-Ranking bereitgestellt.

Planen Sie den Kauf einer Immobilie im Ausland? Vor dem Abschluss eines Vertrags ist es wichtig, nicht nur den Quadratmeterpreis zu berücksichtigen, sondern auch die Steuerpflichten, Beschränkungen für Ausländer, die Überprüfung der Eigentumsrechte und zusätzliche Kosten. Die Immobilienanwälte von Visit World helfen Ihnen bei der Analyse der Immobilie, der Bewertung der rechtlichen Risiken und begleiten Sie in allen Phasen des Geschäfts: von der ersten Beratung bis zur Vertragsunterzeichnung. Erhalten Sie professionelle Unterstützung und Sicherheit bei jedem Schritt.

Worauf sollte man vor dem Kauf einer Wohnung in Polen achten?

Bevor man Geld in Immobilien in Polen investiert, ist es wichtig, nicht nur die Wohnung selbst zu bewerten, sondern auch die Faktoren, die ihre Liquidität, den Wohnkomfort und das potenzielle Einkommen beeinflussen. Genau diese Parameter entscheiden darüber, ob sich der Kauf langfristig lohnt.

1. Lage und Stadt. In Warschau, Krakau oder Breslau sind die Preise deutlich höher, aber auch die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil. In kleineren Städten ist Wohnraum günstiger, die Rentabilität kann jedoch geringer ausfallen.

2. Art des Marktes. Der Erstmarkt ist in der Bauphase oft preislich günstiger, erfordert jedoch Zeit. Bei Bestandsimmobilien kann man sofort einziehen oder die Wohnung schnell vermieten.

3. Infrastruktur. Verkehrsanbindung, Geschäfte, Schulen und Büros in der Nähe – ein entscheidender Faktor, der sowohl den Wohnkomfort als auch den Wert der Immobilie beeinflusst.

4. Zustand der Wohnung. Eine renovierte und möblierte Wohnung erspart zusätzliche Kosten und ermöglicht es, schneller Einnahmen zu erzielen.

5. Zukunftsaussichten der Gegend. Eine aktive Entwicklung des Standorts kann den Wert der Wohnung bereits nach wenigen Jahren erheblich steigern.

Besonders zu beachten ist die Marktsituation: Trotz hoher Preise sind Verkäufer zunehmend bereit zu verhandeln, und Preisnachlässe können bis zu 10 % betragen. Das bedeutet, dass geschickte Verhandlungen heute echte Einsparungen bedeuten.

In unserem vorherigen Artikel berichteten wir, dass Spanien zum ersten Mal als bestes Land für Immobilieninvestitionen in Europa anerkannt wurde.

Wie viel kostet eine Wohnung in Polen und welche zusätzlichen Kosten fallen an?

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Polen planen, ist es wichtig, nicht nur den Preis der Wohnung zu betrachten, sondern die Gesamtkosten der Transaktion. Zusätzliche Kosten können das Budget erheblich beeinflussen, insbesondere für Ausländer.

Durchschnittliche Wohnungspreise

Die Immobilienpreise hängen in erster Linie von der Stadt und der Lage ab. Im Jahr 2025 sehen die Preise für Neubauten in den größten Städten wie folgt aus:

1. Warschau – ca. 18.000 PLN/m²

2. Krakau – ca. 16.700 PLN/m²

3. Breslau – ca. 14.700 PLN/m²

4. Posen – ca. 13.600 PLN/m²

5. Schlesischer Ballungsraum – ca. 11.400 PLN/m²

Was die Gesamtkosten für Wohnraum betrifft, so kosten Einzimmerwohnungen in Großstädten in der Regel zwischen 300.000 und 700.000 Zloty, während Dreizimmerwohnungen je nach Stadtteil und Zustand der Immobilie 1.000.000 bis 1.200.000 Zloty übersteigen können.

Gleichzeitig sind die Preise in Städten wie Łódź, Lublin oder Bydgoszcz deutlich niedriger: zwischen 5.000 und 8.000 PLN/m², was sie für preisgünstige Investitionen attraktiv macht.

Obligatorische Kosten beim Kauf

Neben dem Kaufpreis der Wohnung selbst fallen für den Käufer eine Reihe von Nebenkosten an. Die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (PCC) beträgt 2 % und wird beim Kauf einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt erhoben. Die Notarkosten belaufen sich in der Regel auf 0,5–2 % des Immobilienwerts, während die Maklerprovision je nach Vertragsbedingungen etwa 2–3 % beträgt.

Insgesamt können diese zusätzlichen Kosten das Kaufbudget um etwa 5–8 % erhöhen, weshalb es wichtig ist, sie bereits in der Planungsphase zu berücksichtigen.

Laufende Kosten und Rendite

Nach dem Erwerb einer Immobilie fallen für den Eigentümer laufende Kosten an: Nebenkosten, Instandhaltung des Gebäudes, mögliche Reparaturen sowie Steuern, falls die Wohnung vermietet wird.

Gleichzeitig kann die Vermietung in den großen Städten Polens etwa 5–7 % jährlich einbringen, was Immobilien nicht nur zu einer Wohnmöglichkeit, sondern auch zu einem Instrument für ein stabiles Einkommen macht.

Wir haben bereits berichtet, dass die Immobilienpreise in der EU innerhalb von 10 Jahren um 65 % gestiegen sind.

Wie man eine Wohnung in Polen kauft: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Der Kaufprozess einer Immobilie in Polen ist recht transparent und gut geregelt, umfasst jedoch mehrere obligatorische Schritte. Wenn man die Abfolge der Schritte versteht, verläuft der Kauf schnell und risikofrei.

Festlegung des Budgets und Vorbereitung

Der erste Schritt besteht darin, das Budget und die Finanzierungsquellen klar zu definieren. Es ist wichtig, nicht nur die Kosten für die Wohnung zu berücksichtigen, sondern auch Steuern, Notarkosten, Maklerprovisionen und mögliche Renovierungskosten. Wenn eine Hypothek geplant ist, sollte man im Voraus die Chancen auf deren Bewilligung durch eine polnische Bank einschätzen.

Wohnungsauswahl und Überprüfung der Dokumente

Nach der Festlegung des Budgets beginnt die Wohnungssuche. In dieser Phase ist es wichtig, nicht nur eine passende Option zu finden, sondern auch eine rechtliche Überprüfung durchzuführen: Es muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer das Eigentumsrecht besitzt und die Wohnung frei von Schulden, Pfandrechten oder anderen Belastungen ist.

Unterzeichnung des Vorvertrags

Wenn sich die Parteien auf die Bedingungen geeinigt haben, wird ein Vorvertrag (umowa przedwstępna) geschlossen. Dieser legt die wesentlichen Parameter der Vereinbarung fest – Preis, Fristen und Verpflichtungen der Parteien. In der Regel leistet der Käufer in dieser Phase eine Anzahlung, die oft etwa 10 % des Wohnwerts beträgt.

Beurkundung des Vertrags beim Notar

Der Hauptkaufvertrag wird ausschließlich beim Notar unterzeichnet – dies ist eine zwingende Vorschrift des polnischen Rechts. Der Notar prüft die Unterlagen, bestätigt die Rechtmäßigkeit des Geschäfts und gewährleistet dessen rechtliche Sauberkeit.

Eintragung des Eigentumsrechts

Nach der Unterzeichnung des Vertrags wird der neue Eigentümer im Grundbuch (Księgi wieczyste) eingetragen. Dieser Schritt besiegelt offiziell das Eigentumsrecht und dauert in der Regel einige Wochen.

Abschluss des Vertrags und Einzug

Nach Abschluss aller Formalitäten erhält der Käufer die Schlüssel zur Wohnung und kann die Versorgungsleistungen anschließen. In dieser Phase gilt der Vertrag als vollständig abgeschlossen.

In unserem vorherigen Beitrag haben wir eine Rangliste der teuersten Hauptstädte Europas für den Immobilienkauf im Jahr 2026veröffentlicht.

Besonderheiten beim Kauf einer Wohnung in Polen für Ausländer

Der Kauf von Wohnraum in Polen ist für Ausländer grundsätzlich möglich, weist jedoch einige rechtliche und praktische Feinheiten auf. Es ist wichtig, diese im Voraus zu verstehen, um Verzögerungen oder Probleme bei der Abwicklung des Vertrags zu vermeiden.

Ist eine Kaufgenehmigung erforderlich?

Für EU-Bürger gibt es praktisch keine Einschränkungen – sie können Immobilien zu denselben Bedingungen erwerben wie Polen. Für Bürger anderer Länder sieht die Situation etwas anders aus:

- Der Kauf einer Wohnung erfordert in der Regel keine spezielle Genehmigung

- Beim Kauf eines Hauses oder eines Grundstücks kann eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums erforderlich sein

Dies ist einer der wichtigsten Punkte, die vor Beginn der Transaktion geprüft werden müssen.

Welche Dokumente werden benötigt?

Um den Kauf abzuschließen, muss ein Ausländer ein grundlegendes Dokumentenpaket vorbereiten. Meistens sind dies der Reisepass, die PESEL-Nummer und ein Nachweis über die legale Herkunft der Mittel.

Banken oder Notare können auch zusätzliche Unterlagen anfordern – zum Beispiel einen Einkommensnachweis oder einen Nachweis über den Aufenthaltsstatus im Land.

Hypothek für Ausländer

Ausländer können in Polen einen Hypothekarkredit erhalten, doch die Bedingungen sind in der Regel strenger. Banken achten auf ein stabiles Einkommen, eine offizielle Beschäftigung und einen legalen Aufenthaltsstatus im Land.

Es ist auch wichtig zu berücksichtigen, dass sich die Zinssätze je nach Wirtschaftslage ändern können, im Vergleich zu anderen EU-Ländern jedoch insgesamt wettbewerbsfähig bleiben.

Neubau oder Sekundärmarkt

Die Wahl zwischen Erst- und Zweitwohnungen hat praktische Konsequenzen:

1. Neubauten sind anfangs oft günstiger, erfordern jedoch Zeit bis zur Fertigstellung und zusätzliche Kosten für Renovierungsarbeiten

2. Der Sekundärmarkt ermöglicht es, sofort einzuziehen oder die Wohnung zu vermieten

Diese Entscheidung wirkt sich direkt sowohl auf das Budget als auch auf den Zeitpunkt des Einzugs aus.

Mieten oder kaufen: Was ist günstiger

In vielen Städten Polens kann der Kauf einer Immobilie günstiger sein als eine langfristige Miete, insbesondere angesichts steigender Immobilienpreise und Mietzinsen.

Gleichzeitig bleibt der Markt dynamisch, daher sollte die Entscheidung unter Berücksichtigung der persönlichen Ziele getroffen werden: Wohnen oder Investition.

Mehr über die besten Länder Europas zum Leben und Arbeiten im Jahr 2026 erfahren Sie unter dem Link.

Wo ist es günstiger, eine Wohnung in Polen zu kaufen?

Wenn das Budget begrenzt ist oder Sie nach Investitionsmöglichkeiten mit niedrigerer Einstiegsschwelle suchen, sollten Sie den Blick nicht auf die Metropolen richten, sondern auf weniger beliebte Städte. Gerade dort können die Immobilienpreise um ein Vielfaches niedriger sein, während die Nachfrage nach Mietwohnungen dennoch stabil bleibt.

Städte mit erschwinglichen Immobilien

In Polen gibt es mehrere Städte, in denen man eine Wohnung deutlich günstiger kaufen kann als in Warschau oder Krakau. Der Preisunterschied beträgt manchmal fast das Doppelte:

1. Łódź — ca. 6.000–8.000 PLN/m²

2. Katowice — ca. 6.500–9.000 PLN/m²

3. Bydgoszcz – zwischen 5.000 und 7.500 PLN/m²

4. Lublin – ca. 5.500–7.500 PLN/m²

5. Stettin – ca. 6.000–8.000 PLN/m²

6. Bielsko-Biała – ca. 5.000–7.000 PLN/m²

Diese Städte ziehen Investoren aufgrund niedrigerer Immobilienpreise und einer schrittweisen Infrastrukturentwicklung an.

Warum sind die Preise niedriger?

Die erschwinglicheren Immobilien in solchen Städten lassen sich durch mehrere Faktoren erklären. Sie liegen in der Regel weiter entfernt von der Hauptstadt oder großen Wirtschaftszentren, weisen eine geringere Nachfrage auf und verzeichnen ein etwas langsameres Wirtschaftswachstum.

Gleichzeitig ist dies nicht immer ein Nachteil. Im Gegenteil, in vielen Fällen verfügen gerade solche Regionen über Wachstumspotenzial, insbesondere wenn die Infrastruktur ausgebaut wird oder neue Arbeitsplätze entstehen.

Wie wählt man die richtige Stadt aus?

Ein niedriger Preis ist nicht das einzige Kriterium. Bei der Auswahl einer Stadt sollte man das Verhältnis zwischen Kosten und Perspektiven abwägen. Eine wichtige Rolle spielen die Beschäftigungsquote, die Verkehrsanbindung, das Vorhandensein von Universitäten und die allgemeine Entwicklungsdynamik der Region.

Wenn Sie eine Wohnung zum Wohnen kaufen – achten Sie auf Komfort und Infrastruktur. Handelt es sich hingegen um eine Investition, sind die Mietnachfrage und das Preissteigerungspotenzial die entscheidenden Faktoren.

In einem früheren Artikel haben wir darüber berichtet, wo man in Europa im Jahr 2026 am günstigsten Immobilien kaufen kann.

Welche Verträge kommen beim Kauf einer Wohnung in Polen zum Einsatz?

Beim Kauf von Immobilien in Polen kommen verschiedene Vertragsarten zum Einsatz. Das Verständnis ihrer Rolle hilft, Risiken zu vermeiden und den Transaktionsprozess besser zu kontrollieren.

Vorvertrag (Umowa przedwstępna)

Dies ist das erste rechtlich relevante Dokument, das die Absicht der Parteien festhält, einen Vertrag abzuschließen. Darin werden die wesentlichen Bedingungen festgelegt: Preis, Fristen und Verpflichtungen der Parteien.

In der Regel leistet der Käufer in dieser Phase eine Anzahlung – etwa 10 % des Wertes der Wohnung. Wenn eine der Parteien vom Vertrag zurücktritt, können finanzielle Sanktionen verhängt werden, insbesondere die Rückzahlung der Anzahlung in doppelter Höhe.

Hauptkaufvertrag

Dies ist das zentrale Dokument, das den Übergang des Eigentumsrechts vom Verkäufer auf den Käufer bestätigt. Er muss zwingend bei einem Notar in Form einer notariellen Urkunde beurkundet werden – ohne diese ist der Vertrag nicht rechtswirksam.

Im Vertrag werden der endgültige Preis, die Zahlungsmodalitäten und das Datum der Übergabe der Immobilie festgelegt. Erst nach seiner Unterzeichnung wird der Käufer tatsächlich Eigentümer der Wohnung.

Bauträgervertrag

Wird beim Kauf einer Wohnung in einem Neubau verwendet. In diesem Fall wird der Vertrag mit dem Bauträger geschlossen und regelt die Baubedingungen, die Fertigstellungsfristen sowie die Zahlungsmodalitäten.

Die Zahlung erfolgt in der Regel in Etappen – entsprechend dem Baufortschritt. Die polnische Gesetzgebung sieht zusätzliche Garantien für Käufer vor, falls der Bauträger seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Eigentumsübertragungsvertrag

Dieses Dokument wird nach Abschluss der Bauarbeiten unterzeichnet und bestätigt den tatsächlichen Übergang des Eigentumsrechts vom Bauträger auf den Käufer. Wie der Hauptvertrag muss auch dieser Vertrag notariell beglaubigt und im Kataster eingetragen werden.

Der Kauf einer Immobilie in einem anderen Land ist nicht nur eine Investition, sondern auch ein ernstzunehmender rechtlicher Vorgang. Fehler in den Dokumenten, nicht berücksichtigte Steuern oder Beschränkungen für Ausländer können zu finanziellen Verlusten führen. Die Beratung durch einen Immobilienanwalt von Visit World hilft Ihnen, den Vertrag sicher abzuschließen, den Verkäufer zu überprüfen und versteckte Risiken zu vermeiden. Wenden Sie sich an Spezialisten, um den Kauf einer Immobilie im Ausland so transparent und sicher wie möglich zu gestalten.

Denken Sie daran! Das zyprische Parlament prüft derzeit Gesetzesentwürfe, die die Bedingungen für den Kauf von Immobilien für Bürger aus Ländern außerhalb der Europäischen Union erheblich verändern könnten. Die Initiativen sehen quantitative Beschränkungen für Objekte, geografische Verbote und Anforderungen an die Transparenz von Transaktionen vor. Lesen Sie mehr über die vorgeschlagenen Beschränkungen, Statistiken zu Käufen durch Ausländer und darüber, wie Sie sich auf mögliche Veränderungen auf dem Immobilienmarkt Zyperns vorbereiten können.