Das türkische CBI-Programm ermöglicht den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestitionen ab 400.000 US-Dollar, wobei sich die meisten Antragsteller für Istanbul entscheiden. Die Mietrenditen variieren in den verschiedenen Stadtteilen erheblich – von 3,8 % bis zu fast 15 % –, was sich erheblich auf die Amortisationszeit der Investitionen auswirkt. Erfahren Sie mehr über die rentabelsten Stadtteile Istanbuls für Investitionen im Rahmen des CBI-Programms im Jahr 2026

Wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt – und schützen Sie Ihre Rechte beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien im Ausland

BERATUNG ERHALTEN

Das türkische Programm zur Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen (CBI) sieht eine Investition von mindestens 400.000 US-Dollar in Immobilien vor, mit der Verpflichtung, diese drei Jahre lang zu halten. Die überwiegende Mehrheit der Antragsteller entscheidet sich für Istanbul, wo es erlaubt ist, die Investitionen auf mehrere Objekte aufzuteilen. Allerdings sind die Renditeunterschiede zwischen den Stadtteilen eklatant: von weniger als 4 % in Premium-Lagen bis zu über 14 % in den westlichen Vororten.

Welche Stadtteile für einen Investor je nach seiner Strategie in Betracht kommen, erfahren Sie weiter unten in diesem Artikel.

Planen Sie den Kauf einer Immobilie in Istanbul im Rahmen des Programms „Staatsbürgerschaft durch Investition“?

Ein Immobilienanwalt des Portals Visit World prüft die Objekte, begleitet den Kauf und hilft Ihnen, rechtliche Fehler zu vermeiden.

Der Immobilienmarkt in Istanbul: Gesamtüberblick zu Beginn des Jahres 2026

Nach Angaben der türkischen Zentralbank (CBRT) stiegen die nominalen Immobilienpreise in Istanbul bis Februar 2026 um 27,99 %, doch inflationsbereinigt war das reale Wachstum negativ – minus 2,69 %.

Gleichzeitig stiegen die Mieten für neue Mieter in denselben 12 Monaten um 41 % – fast doppelt so schnell wie die Immobilienpreise. Genau diese Diskrepanz erklärt, warum die durchschnittliche Bruttomietrendite in Istanbul derzeit bei 8,17 % liegt – der höchste Wert unter den Großstädten der Türkei laut einer Studie des Global Property Guide für das erste Quartal 2026.

Das Verkaufsvolumen an ausländische Käufer ging im Jahr 2025 um 5,25 % zurück (9.101 Transaktionen), und ihr Anteil sank auf 2,9 % des Gesamtvolumens. Für neue Teilnehmer des CBI-Programms bedeutet dies weniger Konkurrenz und mehr Verhandlungsspielraum.

Ranking der teuersten Hauptstädte Europas für den Kauf von Wohnimmobilien im Jahr 2026 – hier finden Sie es.

Premium-Stadtteile von Istanbul: Sariyer, Besiktas, Kadikoy

Diese Standorte richten sich an Käufer, die planen, in der erworbenen Immobilie zu wohnen, oder langfristig Kapital erhalten möchten.

Sariyer – der teuerste Stadtteil in der Studie. Der Durchschnittspreis für eine Einzimmerwohnung liegt hier bei 259.200 Dollar, für eine Zweizimmerwohnung bei 344.100 Dollar. Für 400.000 Dollar kann man nur eine einzige Immobilie erwerben. Die Bruttorendite liegt zwischen 3,84 % und 4,23 % und ist damit die niedrigste in der Stadt.

Der Bezirk wird wegen seiner Lage am Bosporus, der Nähe zum Belgrader Wald, internationalen Schulen (British International School, Istanbul International Community School, MEF International) und medizinischen Einrichtungen (American Hospital, Liv Hospital) geschätzt.

Verwaltungstechnisch gehört Maslak – das Finanzzentrum Istanbuls – zu Sariyer. Die Preise pro Quadratmeter in den Neubauten von Maslak schwanken zwischen 3.200 und 6.500 Dollar, und die Rendite von Objekten in guten Lagen erreicht dank der stabilen Nachfrage seitens einheimischer und internationaler Fachkräfte mit hohem Einkommen 7–9 %.

Beşiktaş – ein Stadtteil mit minimalem Bestand an freien Flächen für Neubauten, was selbst in Zeiten einer Marktschwäche eine hohe Liquidität der vorhandenen Immobilien gewährleistet. Die Mietrendite ist hier niedriger als in aufstrebenden Stadtteilen, doch Kapitalerhalt und die Vorhersehbarkeit des Ausstiegs aus der Investition gleichen diesen Unterschied aus.

Kadıköy (asiatische Seite) bietet Zweizimmerwohnungen ab 336.000 Dollar und Dreizimmerwohnungen ab 493.000 Dollar an. Die Rendite liegt zwischen 4,20 % und 5,32 %. Der Stadtteil Moda gilt laut Time Out als einer der attraktivsten Stadtteile der Welt. Hier befinden sich die British International School of Istanbul und das SEV American College. Daten aus Expat-Foren zeigen, dass Langzeitbesucher Istanbuls den asiatischen Teil fast doppelt so häufig wählen wie den europäischen, und Kadıköy ist der Hauptgrund dafür.

Über den türkischen Green Passport im Jahr 2026 – lesen Sie unter dem Link.

Visit World-Dienstleistungen für Touristen, Migranten und Expats: Versicherungen | Reiseführer | Rechtsberatung

Bevorzugte Stadtteile: Kağıthane, Şişli, Topkapı

Diese Standorte sind attraktiv für Investoren, die aufgrund der Stadterneuerung und der Verringerung des Preisgefälles zu benachbarten Premium-Stadtteilen mit Kapitalzuwachs rechnen.

Kagitan liegt direkt an Maslak, doch die Preise pro Quadratmeter betragen etwa ein Viertel der Preise in Maslak. Der Durchschnittspreis für eine Einzimmerwohnung liegt bei 88.900 Dollar, für eine Zweizimmerwohnung bei 113.500 Dollar. Für 400.000 Dollar kann man hier drei bis vier Objekte mit einer Bruttorendite von 6,11 % bis 8,77 % erwerben.

Das Viertel befindet sich in einem aktiven Wandel: Die U-Bahn-Linie M11 verbindet Kagithane in etwa 25 Minuten mit dem Flughafen Istanbul, und anstelle von Industriegebieten entstehen neue Wohnkomplexe mit Parkplätzen und moderner Ausstattung.

Die Mieter sind überwiegend junge Fachkräfte und Angestellte von Unternehmen, die Zugang zu Geschäftszentren zu Preisen unterhalb des Niveaus von Şişli oder Beşiktaş suchen. Ein Teil der Experten ist jedoch der Ansicht, dass der günstigste Zeitpunkt für einen Einstieg in Kagitan bereits vorbei ist und Topkapi das nächste Fenster der Möglichkeiten sein könnte, wo die Stadt die Industrie verlagert und durch gemischte Gewerbe- und Wohnkomplexe ersetzt.

Şişli – das Zentrum des Expat-Lebens auf der europäischen Seite. Der Durchschnittspreis für eine Zweizimmerwohnung liegt bei 114.700 Dollar, die Rendite bei 6,74 % bis 8,37 %. Der Stadtteil Nişantaşı in Şişli umfasst die Abdül İpekçi-Straße – die teuerste Einkaufsstraße Istanbuls. In der Nähe befinden sich die MEF International School und die Istanbul International Community School.

Beispiel für eine kombinierte Strategie: drei Wohnungen in Kağıthane (jeweils 90.000–115.000 Dollar) plus eine Wohnung in Beyoğlu oder Nişantaşı für den Rest des Budgets.

Wie man eine preisgünstige Reise nach Istanbul im Jahr 2026 plant – erfahren Sie unter dem Link.

Stadtteile mit maximalen Mieteinnahmen: Beylikdüzü, Esenyurt, Küçükçekmece

Drei Stadtteile im Westen Istanbuls weisen eine für große Weltstädte untypische Rentabilität auf.

Kennzahlen:

• Beylikdüzü – Einzimmerwohnungen für 45.800 Dollar mit einer Rendite von 14,93 %; Zweizimmerwohnungen für 70.000 Dollar mit einer Rendite von 11,83 %. Für 400.000 Dollar lassen sich fünf bis acht Objekte mit einem Bruttojahreseinkommen von über 40.000 Dollar vor Abzug von Steuern und Kosten erwerben.
• Esenyurt – Einzimmerwohnungen für 49.300 Dollar mit einer Rendite von 10,71 %; Dreizimmerwohnungen für 88.300 Dollar mit einer Rendite von 8,02 %. Der Stadtteil hat eine der größten Ausländergemeinschaften in Istanbul.
• Küçükçekmece – Einzimmerwohnungen für 78.000 Dollar mit einer Rendite von 10,62 %; Zweizimmerwohnungen für 100.400 Dollar mit einer Rendite von 8,73 %. Die Lage am Seeufer und die Verbesserung des U-Bahn-Netzes bieten gegenüber den westlichen Nachbarn einen Vorteil bei nur geringfügig höheren Preisen.

Die hohe Rendite in diesen Stadtteilen wird durch die im Verhältnis zur Miete niedrigen Immobilienpreise gewährleistet. Die Mieter stammen aus der Arbeiter- und Mittelschicht. Historisch gesehen hinkt der Anstieg der Immobilienpreise hier den Premium-Stadtteilen hinterher, und die Auswahl an Wohninfrastruktur ist geringer.

Lesen Sie auch: Golden Visa, Immobilieninvestitionen und Länder mit einer Rendite von über 6 % im Jahr 2026.

Maltepe und vielversprechende Standorte an der asiatischen Küste

Maltepe nimmt eine Zwischenposition zwischen den Preisen in Kadıköy und der Erschwinglichkeit der westlichen Vororte ein. Einzimmerwohnungen kosten 142.200 Dollar bei einer Rendite von 7,43 %, Zweizimmerwohnungen 177.800 Dollar bei einer Rendite von 6,61 %. Für 400.000 Dollar kann man zwei geräumige Wohnungen mit Meerblick, Blick auf grüne Parks und Anbindung an die Marmaray-Bahnverbindung zum europäischen Teil der Stadt erwerben.

Unter den weiteren vielversprechenden Standorten auf der asiatischen Seite sind Atasehir, das durch die Entwicklung des Istanbuler Finanzzentrums Aufmerksamkeit erregt, und Beykoz – ein Stadtteil am asiatischen Ufer des Bosporus mit zahlreichen Grünflächen – hervorzuheben.

Einreisebestimmungen für die Türkei – hier.

Was zu beachten ist: Steuern, Kosten und Währungsrisiko

Die Daten des Global Property Guide sind Bruttozahlen. Die tatsächliche Nettorendite liegt nach Abzug von Steuern, Unterhaltskosten, Leerstand und Verwaltungskosten in der Regel um 1,5–2 Prozentpunkte niedriger.

Die wichtigsten zu berücksichtigenden Kosten:

• Die jährliche Grundsteuer für Wohnimmobilien in Istanbul beträgt 0,2 % des Schätzwertes (Satz für Großstädte).
• Progressive Steuer auf Mieteinnahmen – zwischen 15 % und 40 %, mit einem Freibetrag von 58.000 türkischen Lira (ca. 1.270 US-Dollar) im Jahr 2026.
• Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandszeiten.

Ein weiterer Faktor ist das Währungsrisiko. Das CBI-Programm bewertet Investitionen in US-Dollar, die Mieteinnahmen werden jedoch in türkischen Lira erzielt, die in den letzten 12 Monaten gegenüber dem US-Dollar um etwa 17 % abgewertet wurden. Der Anstieg der Miete um 41 % in Lira gleicht diesen Effekt teilweise aus, doch der Dollar-Gegenwert der Einnahmen bleibt weniger eindeutig. Das KKM-Programm zum Schutz vor Währungsrisiken, das zuvor von Investoren genutzt wurde, wurde von der TBB im August 2025 eingestellt.

Benötigen Sie Hilfe bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften in der Türkei?

Die Wahl des Investitionsgebiets im Rahmen des CBI-Programms ist nur der erste Schritt. Die rechtliche Prüfung der Objekte, die korrekte Abwicklung der Kaufverträge, die Einhaltung aller Anforderungen des Staatsbürgerschaftsprogramms sowie die Steuerplanung erfordern qualifizierte rechtliche Unterstützung.

Ein Immobilienanwalt des Portals Visit World hilft Ihnen dabei, die rechtliche Sauberkeit der ausgewählten Objekte zu prüfen, die Transaktion in jeder Phase zu begleiten und sicherzustellen, dass die Investition den Anforderungen des CBI-Programms entspricht.

Buchen Sie eine Beratung durch einen Immobilienanwalt auf dem Portal Visit World, damit Ihre Investitionen in Istanbul vor rechtlichen Risiken geschützt sind!

Zur Erinnerung! In unserem letzten Beitrag haben wir über die Türkei abseits der Ferienorte und 10 unbekannte Schätze des Landes berichtet.

Foto: Magnific

Produkte von Visit World für eine komfortable Reise:

Checkliste für die Beantragung eines Visums und der erforderlichen Dokumente in Türkei;

Rechtsberatung zur Einwanderung in Türkei;

Reiseversicherung für Ausländer in Türkei;

Krankenversicherung für die ganze Welt.

Wir überwachen die Richtigkeit und Relevanz unserer Informationen. Sollten Sie also Fehler oder Unstimmigkeiten feststellen, wenden Sie sich bitte an unsere Hotline.