Турецька програма CBI дозволяє отримати громадянство через інвестиції в нерухомість від 400 000 доларів, і більшість заявників обирають Стамбул. Орендна прибутковість у різних районах міста відрізняється в рази — від 3,8% до майже 15%, що суттєво впливає на окупність вкладень. Дізнайтеся детальніше про найприбутковіші райони Стамбула для інвестицій у рамках програми CBI у 2026 році

Турецька програма громадянства за інвестиції (CBI) передбачає вкладення щонайменше 400 000 доларів у нерухомість із зобов'язанням утримувати її протягом трьох років. Переважна більшість заявників обирає Стамбул, де дозволено розподіляти інвестиції між кількома об'єктами. Проте різниця в прибутковості між районами міста є разючою: від менш ніж 4% у преміальних локаціях до понад 14% на західних околицях.

Які саме райони варто розглядати інвестору залежно від його стратегії — розповідаємо далі у матеріалі.

Плануєте придбати нерухомість у Стамбулі в рамках програми громадянства за інвестиції?

Юрист з питань нерухомості від порталу Visit World проведе перевірку об'єктів, супроводить угоду та допоможе уникнути правових помилок.

Ринок нерухомості Стамбула: загальна картина на початок 2026 року

За даними Центрального банку Туреччини (CBRT), номінальні ціни на житло у Стамбулі зросли на 27,99% за період до лютого 2026 року, проте з урахуванням інфляції реальне зростання виявилося від'ємним — мінус 2,69%.

Водночас орендна плата для нових орендарів збільшилась на 41% за ті самі 12 місяців — майже вдвічі швидше, ніж ціни на нерухомість. Саме цей розрив пояснює, чому середня валова орендна прибутковість у Стамбулі зараз становить 8,17% — найвищий показник серед великих міст Туреччини за результатами дослідження Global Property Guide за перший квартал 2026 року.

Обсяг продажів іноземним покупцям у 2025 році скоротився на 5,25% (9 101 угода), а їхня частка впала до 2,9% загального обсягу угод. Для нових учасників програми CBI це означає менше конкуренції та більше простору для переговорів.

Рейтинг найдорожчих столиць Європи для купівлі житла у 2026 році — шукайте тут.

Преміальні райони Стамбула: Сарієр, Бешикташ, Кадикьой

Ці локації орієнтовані на покупців, які планують жити у придбаній нерухомості або прагнуть зберегти капітал у довгостроковій перспективі.

Сарієр — найдорожчий район у дослідженні. Середня вартість однокімнатної квартири тут становить 259 200 доларів, двокімнатної — 344 100 доларів. За 400 000 доларів можна придбати лише один об'єкт. Валова прибутковість — від 3,84% до 4,23%, найнижча у місті. Район цінується за розташування на Босфорі, близькість до Белградського лісу, міжнародні школи (Британська міжнародна школа, Istanbul International Community School, MEF International) та медичні заклади (Американська лікарня, Liv Hospital).

Адміністративно до Сарієра належить Маслак — фінансовий центр Стамбула. Ціни за квадратний метр у новобудовах Маслака коливаються від 3 200 до 6 500 доларів, а прибутковість об'єктів у вдалих локаціях сягає 7–9% завдяки стабільному попиту з боку місцевих та міжнародних фахівців з високим доходом.

Бешикташ — район із мінімальним обсягом вільної землі для нової забудови, що забезпечує високу ліквідність наявної нерухомості навіть у періоди ослаблення ринку. Орендна прибутковість тут нижча, ніж у районах, що розвиваються, проте збереження капіталу та передбачуваність виходу з інвестиції компенсують цю різницю.

Кадикьой (азіатський бік) пропонує двокімнатні квартири за 336 000 доларів, трикімнатні — від 493 000 доларів. Прибутковість — від 4,20% до 5,32%. Мікрорайон Мода визнаний одним із найпривабливіших міських районів світу за версією Time Out. Тут працюють Британська міжнародна школа Стамбула та Американський коледж SEV. Дані форумів експатів свідчать, що відвідувачі Стамбула на тривалий термін обирають азіатську частину майже вдвічі частіше за європейську, і Кадикьой є основною причиною.

Про Зелений паспорт Туреччини у 2026 році — читайте за посиланням.

---

Послуги Visit World для туристів, мігрантів, та експатів: Cтрахування | Гайди | Юридичні консультації

---

Райони арбітражу: Кагітане, Шишлі, Топкапи

Ці локації привабливі для інвесторів, які розраховують на приріст капіталу завдяки міській регенерації та скороченню цінового розриву із сусідніми преміальними районами.

Кагітане знаходиться впритул до Маслака, проте ціни за квадратний метр становлять приблизно чверть від маслакських. Середня вартість однокімнатної квартири — 88 900 доларів, двокімнатної — 113 500 доларів. За 400 000 доларів тут можна придбати три-чотири об'єкти з валовою прибутковістю від 6,11% до 8,77%.

Район активно трансформується: лінія метро M11 з'єднала Кагітане з аеропортом Стамбула приблизно за 25 хвилин, а на місці промислових зон з'являються нові житлові комплекси з паркінгами та сучасними зручностями. Орендарі — переважно молоді фахівці та корпоративні працівники, які прагнуть доступу до ділових центрів за цінами нижче рівня Шишлі чи Бешикташа. Втім, частина експертів вважає, що найвдаліший момент для входу в Кагітане вже минає, і наступним вікном можливостей може стати Топкапи, де місто виводить промисловість та замінює її змішаними комерційними та житловими комплексами.

Шишлі — центр життя експатів на європейському боці. Середня вартість двокімнатної квартири — 114 700 доларів, прибутковість — від 6,74% до 8,37%. Район Нішанташі у Шишлі включає вулицю Абді Іпекчі — найдорожчу торгову вулицю Стамбула. Поруч розташовані MEF International School та Istanbul International Community School.

Приклад комбінованої стратегії: три квартири в Кагітане (90 000–115 000 доларів кожна) плюс одна квартира у Бомонті або Нішанташі на залишок бюджету.

Як спланувати бюджетну подорож до Стамбула у 2026 році — розповідаємо за посиланням.

Райони максимального орендного доходу: Бейлікдюзю, Есенюрт, Кючукчекмедже

Три райони на західній стороні Стамбула демонструють прибутковість, нетипову для великих світових міст.

Ключові показники:

• Бейлікдюзю — однокімнатні квартири за 45 800 доларів із прибутковістю 14,93%; двокімнатні за 70 000 доларів із прибутковістю 11,83%. За 400 000 доларів можна придбати від п'яти до восьми об'єктів із валовим річним доходом понад 40 000 доларів до вирахування податків і витрат.
• Есенюрт — однокімнатні квартири за 49 300 доларів із прибутковістю 10,71%; трикімнатні за 88 300 доларів із прибутковістю 8,02%. Район має одну з найбільших спільнот іноземців у Стамбулі.
• Кючукчекмедже — однокімнатні квартири за 78 000 доларів із прибутковістю 10,62%; двокімнатні за 100 400 доларів із прибутковістю 8,73%. Розташування на березі озера та покращення метрополітену дають перевагу перед західними сусідами за невелику надбавку до ціни.

Високу прибутковість у цих районах забезпечують низькі ціни на нерухомість відносно орендної плати. Орендарями є представники робітничого та середнього класу. Історично зростання вартості нерухомості тут відстає від преміальних районів, а вибір інфраструктури для проживання є меншим.

Читайте також: Golden Visa, інвестиції у нерухомість та країни з дохідністю понад 6% у 2026 році.

Малтепе та перспективні локації азіатського берега

Малтепе займає проміжну позицію між цінами Кадикьоя та доступністю західних передмість. Однокімнатні квартири коштують 142 200 доларів із прибутковістю 7,43%, двокімнатні — 177 800 доларів із прибутковістю 6,61%. За 400 000 доларів можна придбати дві просторі квартири з видом на море, зеленими парками та залізничним сполученням Мармарай з європейською частиною міста.

Серед інших перспективних азіатських локацій варто відзначити Аташехір, який привертає увагу завдяки розвитку Стамбульського фінансового центру, та Бейкоз — район на азіатському березі Босфору з великою кількістю зелених насаджень.

Правила в’їзду до Туреччини — тут.

Що важливо врахувати: податки, витрати та валютний ризик

Дані Global Property Guide є валовими показниками. Реальна чиста прибутковість зазвичай нижча на 1,5–2 процентних пункти після вирахування податків, витрат на утримання, вакантності та управління.

Основні витрати, які слід враховувати:

• Щорічний податок на житлову нерухомість у Стамбулі — 0,2% від оціночної вартості (ставка для мегаполісів).
• Прогресивний податок на дохід від оренди — від 15% до 40%, з пільгою у розмірі 58 000 турецьких лір (приблизно 1 270 доларів) у 2026 році.
• Витрати на управління, обслуговування та періоди вакантності.

Окремий фактор — валютний ризик. Програма CBI оцінює інвестиції в доларах, проте орендна плата надходить у турецьких лірах, які за останні 12 місяців знецінилися приблизно на 17% щодо долара. Зростання оренди на 41% у лірах частково компенсує цей ефект, проте долларовий еквівалент доходу залишається менш однозначним. Програма захисту від валютних ризиків KKM, якою раніше користувалися інвестори, була припинена ЦБТТ у серпні 2025 року.

Потрібна допомога з оформленням нерухомості у Туреччині?

Вибір району для інвестицій за програмою CBI — лише перший крок. Юридична перевірка об'єктів, правильне оформлення договорів купівлі-продажу, дотримання всіх вимог програми громадянства та податкове планування потребують кваліфікованої правової підтримки. Юрист з питань нерухомості від порталу Visit World допоможе перевірити юридичну чистоту обраних об'єктів, супроводити угоду на кожному етапі та забезпечити відповідність інвестиції вимогам програми CBI.

Замовте консультацію юриста з нерухомості на порталі Visit World, щоб ваші інвестиції у Стамбулі були захищені від правових ризиків!

Нагадаємо! У минулому матеріалі ми розповідали про Туреччину поза курортами та 10 незвіданих скарбів країни.

Фото: Magnific

---

---