Турецкая программа CBI позволяет получить гражданство за счет инвестиций в недвижимость на сумму от 400 000 долларов, и большинство заявителей выбирают Стамбул. Рентабельность аренды в разных районах города различается в разы — от 3,8% до почти 15%, что существенно влияет на окупаемость вложений. Узнайте подробнее о самых доходных районах Стамбула для инвестиций в рамках программы CBI в 2026 году

Турецкая программа гражданства за инвестиции (CBI) предусматривает вложение не менее 400 000 долларов в недвижимость с обязательством владеть ею в течение трех лет. Подавляющее большинство заявителей выбирает Стамбул, где разрешено распределять инвестиции между несколькими объектами. Однако разница в доходности между районами города поразительна: от менее 4% в престижных локациях до более 14% на западных окраинах.

Какие именно районы стоит рассматривать инвестору в зависимости от его стратегии — рассказываем далее в материале.

Планируете приобрести недвижимость в Стамбуле в рамках программы гражданства за инвестиции?

Юрист по вопросам недвижимости от портала Visit World проведет проверку объектов, сопроводит сделку и поможет избежать правовых ошибок.

Рынок недвижимости Стамбула: общая картина на начало 2026 года

По данным Центрального банка Турции (CBRT), номинальные цены на жилье в Стамбуле выросли на 27,99% за период до февраля 2026 года, однако с учетом инфляции реальный рост оказался отрицательным — минус 2,69%.

В то же время арендная плата для новых арендаторов увеличилась на 41% за те же 12 месяцев — почти вдвое быстрее, чем цены на недвижимость. Именно этот разрыв объясняет, почему средняя валовая арендная доходность в Стамбуле сейчас составляет 8,17% — самый высокий показатель среди крупных городов Турции по результатам исследования Global Property Guide за первый квартал 2026 года.

Объем продаж иностранным покупателям в 2025 году сократился на 5,25% (9 101 сделка), а их доля упала до 2,9% от общего объема сделок. Для новых участников программы CBI это означает меньшую конкуренцию и больше пространства для переговоров.

Рейтинг самых дорогих столиц Европы для покупки жилья в 2026 году — ищите здесь.

Премиальные районы Стамбула: Сариер, Бешикташ, Кадыкёй

Эти локации ориентированы на покупателей, которые планируют жить в приобретенной недвижимости или стремятся сохранить капитал в долгосрочной перспективе.

Сариер — самый дорогой район в исследовании. Средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 259 200 долларов, двухкомнатной — 344 100 долларов. За 400 000 долларов можно приобрести только один объект. Валовая доходность — от 3,84% до 4,23%, самая низкая в городе.

Район ценится за расположение на Босфоре, близость к Белградскому лесу, международные школы (Британская международная школа, Istanbul International Community School, MEF International) и медицинские учреждения (Американская больница, Liv Hospital).

Административно к Сариеру относится Маслак — финансовый центр Стамбула. Цены за квадратный метр в новостройках Маслака колеблются от 3 200 до 6 500 долларов, а доходность объектов в удачных локациях достигает 7–9% благодаря стабильному спросу со стороны местных и международных специалистов с высоким доходом.

Бешикташ — район с минимальным объемом свободной земли для новой застройки, что обеспечивает высокую ликвидность имеющейся недвижимости даже в периоды ослабления рынка. Арендная доходность здесь ниже, чем в развивающихся районах, однако сохранение капитала и предсказуемость выхода из инвестиции компенсируют эту разницу.

Кадыкёй (азиатская сторона) предлагает двухкомнатные квартиры за 336 000 долларов, трехкомнатные — от 493 000 долларов. Доходность — от 4,20% до 5,32%. Микрорайон Мода признан одним из самых привлекательных городских районов мира по версии Time Out. Здесь работают Британская международная школа Стамбула и Американский колледж SEV. Данные форумов экспатов свидетельствуют, что посетители Стамбула на длительный срок выбирают азиатскую часть почти в два раза чаще, чем европейскую, и Кадыкёй является основной причиной.

О Зеленом паспорте Турции в 2026 году — читайте по ссылке.

---

Услуги Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридические консультации

---

Районы арбитража: Кагитане, Шишли, Топкапы

Эти локации привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на прирост капитала благодаря городской регенерации и сокращению ценового разрыва с соседними премиальными районами.

Кагитане находится в непосредственной близости от Маслака, однако цены за квадратный метр составляют примерно четверть от масакских. Средняя стоимость однокомнатной квартиры — 88 900 долларов, двухкомнатной — 113 500 долларов. За 400 000 долларов здесь можно приобрести три-четыре объекта с валовой доходностью от 6,11% до 8,77%.

Район активно трансформируется: линия метро M11 соединила Кагитане с аэропортом Стамбула примерно за 25 минут, а на месте промышленных зон появляются новые жилые комплексы с паркингами и современными удобствами.

Арендаторы — преимущественно молодые специалисты и корпоративные сотрудники, которые стремятся к доступу к деловым центрам по ценам ниже уровня Шишли или Бешикташа. Впрочем, часть экспертов считает, что самый удачный момент для входа в Кагитане уже проходит, и следующим окном возможностей может стать Топкапы, где город выводит промышленность и заменяет её смешанными коммерческими и жилыми комплексами.

Шишли — центр жизни экспатов на европейской стороне. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры — 114 700 долларов, доходность — от 6,74% до 8,37%. Район Нишанташи в Шишли включает улицу Абди Ипекчи — самую дорогую торговую улицу Стамбула. Рядом расположены MEF International School и Istanbul International Community School.

Пример комбинированной стратегии: три квартиры в Кагитане (90 000–115 000 долларов каждая) плюс одна квартира в Бомонти или Нишанташи на оставшуюся часть бюджета.

Как спланировать бюджетное путешествие в Стамбул в 2026 году — рассказываем по ссылке.

Районы с максимальным арендным доходом: Бейликдюзю, Эсенюрт, Кючукчекмедже

Три района на западной стороне Стамбула демонстрируют доходность, нетипичную для крупных мировых городов.

Ключевые показатели:

• Бейликдюзю — однокомнатные квартиры за 45 800 долларов с доходностью 14,93%; двухкомнатные за 70 000 долларов с доходностью 11,83%. За 400 000 долларов можно приобрести от пяти до восьми объектов с валовым годовым доходом более 40 000 долларов до вычета налогов и расходов.
• Эсенюрт — однокомнатные квартиры за 49 300 долларов с доходностью 10,71%; трехкомнатные за 88 300 долларов с доходностью 8,02%. Район имеет одну из крупнейших общин иностранцев в Стамбуле.
• Кючукчекмедже — однокомнатные квартиры за 78 000 долларов с доходностью 10,62%; двухкомнатные за 100 400 долларов с доходностью 8,73%. Расположение на берегу озера и улучшение метрополитена дают преимущество перед западными соседями за небольшую надбавку к цене.

Высокую доходность в этих районах обеспечивают низкие цены на недвижимость по отношению к арендной плате. Арендаторами являются представители рабочего и среднего класса. Исторически рост стоимости недвижимости здесь отстает от премиальных районов, а выбор инфраструктуры для проживания меньше.

Читайте также: Golden Visa, инвестиции в недвижимость и страны с доходностью более 6% в 2026 году.

Малтепе и перспективные локации азиатского побережья

Малтепе занимает промежуточную позицию между ценами Кадыкёй и доступностью западных пригородов. Однокомнатные квартиры стоят 142 200 долларов с доходностью 7,43%, двухкомнатные — 177 800 долларов с доходностью 6,61%. За 400 000 долларов можно приобрести две просторные квартиры с видом на море, зеленые парки и железнодорожное сообщение Мармарай с европейской частью города.

Среди других перспективных азиатских локаций стоит отметить Аташехир, привлекающий внимание благодаря развитию Стамбульского финансового центра, и Бейкоз — район на азиатском берегу Босфора с большим количеством зеленых насаждений.

Правила въезда в Турцию — здесь.

Что важно учесть: налоги, расходы и валютный риск

Данные Global Property Guide являются валовыми показателями. Реальная чистая доходность обычно ниже на 1,5–2 процентных пункта после вычета налогов, расходов на содержание, вакантности и управление.

Основные расходы, которые следует учитывать:

• Ежегодный налог на жилую недвижимость в Стамбуле — 0,2% от оценочной стоимости (ставка для мегаполисов).
• Прогрессивный налог на доход от аренды — от 15% до 40%, с льготой в размере 58 000 турецких лир (примерно 1 270 долларов) в 2026 году.
• Расходы на управление, обслуживание и периоды вакантности.

Отдельный фактор — валютный риск. Программа CBI оценивает инвестиции в долларах, однако арендная плата поступает в турецких лирах, которые за последние 12 месяцев обесценились примерно на 17% по отношению к доллару. Рост арендной платы на 41% в лирах частично компенсирует этот эффект, однако долларовый эквивалент дохода остается менее однозначным. Программа защиты от валютных рисков KKM, которой ранее пользовались инвесторы, была прекращена ЦБТТ в августе 2025 года.

Нужна помощь с оформлением недвижимости в Турции?

Выбор района для инвестиций по программе CBI — лишь первый шаг. Юридическая проверка объектов, правильное оформление договоров купли-продажи, соблюдение всех требований программы гражданства и налоговое планирование требуют квалифицированной правовой поддержки.

Юрист по вопросам недвижимости от портала Visit World поможет проверить юридическую чистоту выбранных объектов, сопроводить сделку на каждом этапе и обеспечить соответствие инвестиции требованиям программы CBI.

Закажите консультацию юриста по недвижимости на портале Visit World, чтобы ваши инвестиции в Стамбуле были защищены от правовых рисков!

Напомним! В прошлом материале мы рассказывали о Турции за пределами курортов и 10 неизведанных сокровищах страны.

Фото: Magnific

---

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Чек-лист для получения визы и необходимых документов в Турции;

Юридические консультации по вопросам иммиграции в Турцию;

Туристическое страхование для иностранцев в Турции;

Медицинское страхование по всему миру.

---

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.