Le programme CBI turc permet d'obtenir la nationalité grâce à un investissement immobilier d'au moins 400 000 dollars, et la plupart des candidats choisissent Istanbul. Les rendements locatifs varient considérablement d'un quartier à l'autre de la ville — allant de 3,8 % à près de 15 %, ce qui a une incidence significative sur le retour sur investissement. Découvrez plus en détail les quartiers les plus rentables d'Istanbul pour investir dans le cadre du programme CBI en 2026

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Le programme turc de citoyenneté par investissement (CBI) prévoit un investissement d'au moins 400 000 dollars dans l'immobilier, avec l'obligation de conserver ce bien pendant trois ans. La grande majorité des candidats choisit Istanbul, où il est possible de répartir les investissements entre plusieurs biens. Cependant, la différence de rentabilité entre les quartiers de la ville est frappante : de moins de 4 % dans les emplacements haut de gamme à plus de 14 % dans les banlieues ouest.

Quels sont les quartiers qu'un investisseur devrait envisager en fonction de sa stratégie ? Nous vous l'expliquons plus loin dans cet article.

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Le marché immobilier d'Istanbul : aperçu général début 2026

Selon les données de la Banque centrale de Turquie (CBRT), les prix nominaux de l'immobilier à Istanbul ont augmenté de 27,99 % au cours de la période allant jusqu'en février 2026, mais en tenant compte de l'inflation, la croissance réelle s'est avérée négative : -2,69 %.

Dans le même temps, les loyers pour les nouveaux locataires ont augmenté de 41 % au cours de ces mêmes 12 mois, soit près de deux fois plus vite que les prix de l'immobilier. C'est précisément cet écart qui explique pourquoi le rendement locatif brut moyen à Istanbul s'élève actuellement à 8,17 % — le taux le plus élevé parmi les grandes villes de Turquie selon les résultats de l'étude Global Property Guide pour le premier trimestre 2026.

Le volume des ventes aux acheteurs étrangers a diminué de 5,25 % en 2025 (9 101 transactions), et leur part est tombée à 2,9 % du volume total des transactions. Pour les nouveaux participants au programme CBI, cela signifie moins de concurrence et une plus grande marge de négociation.

Classement des capitales européennes les plus chères pour l'achat d'un logement en 2026 — à découvrir ici.

Quartiers haut de gamme d'Istanbul : Sariyer, Besiktas, Kadikoy

Ces emplacements s'adressent aux acheteurs qui prévoient d'habiter le bien immobilier acquis ou qui souhaitent préserver leur capital à long terme.

Sariyer — le quartier le plus cher de l'étude. Le prix moyen d'un studio y est de 259 200 dollars, celui d'un deux-pièces de 344 100 dollars. Avec 400 000 dollars, on ne peut acheter qu'un seul bien. Le rendement brut varie de 3,84 % à 4,23 %, le plus bas de la ville.

Le quartier est apprécié pour son emplacement sur le Bosphore, sa proximité avec la forêt de Belgrade, ses écoles internationales (British International School, Istanbul International Community School, MEF International) et ses établissements médicaux (American Hospital, Liv Hospital).

Sur le plan administratif, Maslak, le centre financier d'Istanbul, fait partie de Sariyer. Les prix au mètre carré dans les nouvelles constructions de Maslak varient entre 3 200 et 6 500 dollars, et le rendement des biens immobiliers bien situés atteint 7 à 9 % grâce à une demande stable de la part de professionnels locaux et internationaux à hauts revenus.

Beşiktaş — un quartier disposant d'un volume minimal de terrains disponibles pour de nouvelles constructions, ce qui garantit une forte liquidité des biens immobiliers existants, même en période de ralentissement du marché. Le rendement locatif y est inférieur à celui des quartiers en développement, mais la préservation du capital et la prévisibilité du retour sur investissement compensent cette différence.

Kadıköy (côté asiatique) propose des appartements de deux pièces à partir de 336 000 dollars, et des appartements de trois pièces à partir de 493 000 dollars. Le rendement varie de 4,20 % à 5,32 %. Le quartier de Moda est reconnu comme l'un des quartiers urbains les plus attrayants au monde selon Time Out. On y trouve l'École internationale britannique d'Istanbul et le Collège américain SEV. Les données des forums d'expatriés montrent que les visiteurs de longue durée à Istanbul choisissent la partie asiatique près de deux fois plus souvent que la partie européenne, et Kadıköy en est la principale raison.

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Quartiers d'intérêt : Kağıthane, Şişli, Topkapı

Ces emplacements sont attractifs pour les investisseurs qui misent sur une plus-value grâce à la régénération urbaine et à la réduction de l'écart de prix avec les quartiers haut de gamme voisins.

Kagithane est situé juste à côté de Maslak, mais les prix au mètre carré y sont environ quatre fois moins élevés qu'à Maslak. Le prix moyen d'un studio est de 88 900 dollars, celui d'un deux-pièces de 113 500 dollars. Pour 400 000 dollars, il est possible d'acquérir ici trois ou quatre biens immobiliers offrant un rendement brut compris entre 6,11 % et 8,77 %.

Le quartier est en pleine transformation : la ligne de métro M11 relie Kagithane à l'aéroport d'Istanbul en environ 25 minutes, et de nouveaux complexes résidentiels dotés de parkings et d'équipements modernes voient le jour à la place des zones industrielles.

Les locataires sont principalement de jeunes professionnels et des employés d'entreprise qui souhaitent accéder aux centres d'affaires à des prix inférieurs à ceux pratiqués à Şişli ou Beşiktaş. Cependant, certains experts estiment que le moment le plus propice pour s'implanter à Kagithane est déjà en train de passer, et que la prochaine opportunité pourrait se présenter à Topkapi, où la ville délocalise l'industrie et la remplace par des complexes mixtes commerciaux et résidentiels.

Şişli — le centre de la vie des expatriés sur la rive européenne. Le prix moyen d'un appartement de deux pièces est de 114 700 dollars, avec un rendement compris entre 6,74 % et 8,37 %. Le quartier de Nişantaşı à Şişli comprend la rue Abdi İpekçi, la rue commerçante la plus chère d'Istanbul. La MEF International School et l'Istanbul International Community School se trouvent à proximité.

Exemple de stratégie combinée : trois appartements à Kağıthane (entre 90 000 et 115 000 dollars chacun) plus un appartement à Beyoğlu ou Nişantaşı avec le reste du budget.

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Quartiers offrant les revenus locatifs les plus élevés : Beylikdüzü, Esenyurt, Küçükçekmece

Ces trois quartiers situés à l'ouest d'Istanbul affichent une rentabilité inhabituelle pour les grandes métropoles mondiales.

Indicateurs clés :

• Beylikdüzü — studios à 45 800 dollars avec un rendement de 14,93 % ; deux-pièces à 70 000 dollars avec un rendement de 11,83 %. Pour 400 000 dollars, il est possible d'acquérir entre cinq et huit biens immobiliers générant un revenu annuel brut supérieur à 40 000 dollars avant déduction des impôts et des charges.
• Esenyurt — studios à 49 300 dollars avec un rendement de 10,71 % ; trois pièces à 88 300 dollars avec un rendement de 8,02 %. Le quartier compte l'une des plus grandes communautés d'étrangers d'Istanbul.
• Küçükçekmece — studios à 78 000 dollars avec un rendement de 10,62 % ; deux pièces à 100 400 dollars avec un rendement de 8,73 %. L'emplacement au bord du lac et l'amélioration du métro offrent un avantage par rapport aux quartiers voisins à l'ouest, moyennant un léger supplément de prix.

Le rendement élevé dans ces quartiers est assuré par les prix immobiliers bas par rapport aux loyers. Les locataires sont issus de la classe ouvrière et de la classe moyenne. Historiquement, la hausse des prix immobiliers y est à la traîne par rapport aux quartiers haut de gamme, et l'offre d'infrastructures résidentielles y est plus limitée.

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Maltepe et les emplacements prometteurs de la rive asiatique

Maltepe occupe une position intermédiaire entre les prix de Kadıköy et l'accessibilité des banlieues ouest. Les studios coûtent 142 200 dollars avec un rendement de 7,43 %, les deux-pièces 177 800 dollars avec un rendement de 6,61 %. Pour 400 000 dollars, il est possible d'acquérir deux appartements spacieux avec vue sur la mer, des parcs verdoyants et une liaison ferroviaire Marmaray vers la partie européenne de la ville.

Parmi les autres emplacements asiatiques prometteurs, il convient de mentionner Atasehir, qui attire l’attention grâce au développement du centre financier d’Istanbul, et Beykoz — un quartier situé sur la rive asiatique du Bosphore, riche en espaces verts.

Règles d’entrée en Turquie — ici.

Éléments importants à prendre en compte : impôts, charges et risque de change

Les données du Global Property Guide sont des indicateurs bruts. Le rendement net réel est généralement inférieur de 1,5 à 2 points de pourcentage après déduction des impôts, des charges d'entretien, des frais liés aux logements vacants et des frais de gestion.

Principales dépenses à prendre en compte :

• L'impôt annuel sur l'immobilier résidentiel à Istanbul s'élève à 0,2 % de la valeur estimée (taux applicable aux métropoles).
• Impôt progressif sur les revenus locatifs : de 15 % à 40 %, avec un abattement de 58 000 livres turques (environ 1 270 dollars) en 2026.
• Frais de gestion, d'entretien et de vacance.

Un facteur distinct : le risque de change. Le programme CBI évalue les investissements en dollars, mais les loyers sont perçus en livres turques, qui se sont dépréciées d'environ 17 % par rapport au dollar au cours des 12 derniers mois. La hausse de 41 % des loyers en livres turques compense en partie cet effet, mais l'équivalent en dollars des revenus reste moins certain. Le programme de protection contre les risques de change KKM, auquel les investisseurs avaient recours auparavant, a été suspendu par la Banque centrale de Turquie en août 2025.

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Le choix d'une région pour investir dans le cadre du programme CBI n'est que la première étape. La vérification juridique des biens, la rédaction correcte des contrats de vente, le respect de toutes les exigences du programme de citoyenneté et la planification fiscale nécessitent un accompagnement juridique qualifié.

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Rappelons-le ! Dans notre précédent article, nous vous avons parlé de la Turquie hors des stations balnéaires et des 10 trésors méconnus du pays.

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