O programa CBI turco permite obter a cidadania através de investimentos imobiliários a partir de 400 000 dólares, e a maioria dos candidatos opta por Istambul. A rentabilidade do arrendamento varia significativamente entre os diferentes bairros da cidade — de 3,8% a quase 15%, o que influencia significativamente o retorno do investimento. Saiba mais sobre as zonas mais rentáveis de Istambul para investimento no âmbito do programa CBI em 2026

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O programa turco de cidadania por investimento (CBI) prevê um investimento mínimo de 400 000 dólares em imóveis, com a obrigação de os manter durante três anos. A grande maioria dos candidatos opta por Istambul, onde é permitido distribuir o investimento por vários imóveis. No entanto, a diferença de rentabilidade entre os bairros da cidade é notável: desde menos de 4% em localizações de luxo até mais de 14% nos arredores ocidentais.

Quais são exatamente os bairros que um investidor deve considerar, dependendo da sua estratégia — explicamos a seguir neste artigo.

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Mercado imobiliário de Istambul: panorama geral no início de 2026

De acordo com dados do Banco Central da Turquia (CBRT), os preços nominais da habitação em Istambul aumentaram 27,99% no período até fevereiro de 2026; no entanto, tendo em conta a inflação, o crescimento real revelou-se negativo — menos 2,69%.

Ao mesmo tempo, a renda para novos inquilinos aumentou 41% nos mesmos 12 meses — quase o dobro da taxa de crescimento dos preços imobiliários. É precisamente esta discrepância que explica por que razão a rendibilidade bruta média das rendas em Istambul é atualmente de 8,17% — o valor mais elevado entre as grandes cidades da Turquia, de acordo com os resultados do estudo da Global Property Guide relativo ao primeiro trimestre de 2026.

O volume de vendas a compradores estrangeiros em 2025 diminuiu 5,25% (9 101 transações), e a sua quota caiu para 2,9% do volume total de transações. Para os novos participantes no programa CBI, isto significa menos concorrência e mais margem para negociação.

Ranking das capitais europeias mais caras para a compra de habitação em 2026 — consulte aqui.

Bairros de luxo em Istambul: Sariyer, Besiktas, Kadikoy

Estas localizações destinam-se a compradores que planeiam viver no imóvel adquirido ou que pretendem preservar o capital a longo prazo.

Sariyer — o bairro mais caro do estudo. O preço médio de um apartamento T1 aqui é de 259 200 dólares, e de um T2 — 344 100 dólares. Por 400 000 dólares, é possível adquirir apenas um imóvel. A rentabilidade bruta varia entre 3,84% e 4,23%, a mais baixa da cidade.

O bairro é valorizado pela sua localização no Bósforo, pela proximidade com a Floresta de Belgrado, pelas escolas internacionais (Escola Internacional Britânica, Istanbul International Community School, MEF International) e pelas instituições de saúde (Hospital Americano, Liv Hospital).

Administrativamente, pertence a Sariyer Maslak — o centro financeiro de Istambul. Os preços por metro quadrado nos edifícios novos de Maslak variam entre 3 200 e 6 500 dólares, e a rentabilidade dos imóveis em localizações privilegiadas atinge 7–9%, graças à procura estável por parte de profissionais locais e internacionais com rendimentos elevados.

Beşiktaş — um bairro com um volume mínimo de terrenos disponíveis para novas construções, o que garante uma elevada liquidez dos imóveis existentes, mesmo em períodos de abrandamento do mercado. A rentabilidade do arrendamento aqui é inferior à dos bairros em desenvolvimento, mas a preservação do capital e a previsibilidade do retorno do investimento compensam essa diferença.

Kadıköy (lado asiático) oferece apartamentos de dois quartos por 336 000 dólares e de três quartos a partir de 493 000 dólares. A rentabilidade varia entre 4,20% e 5,32%. O bairro de Moda é considerado uma das zonas urbanas mais atraentes do mundo, segundo a Time Out. Aqui funcionam a Escola Internacional Britânica de Istambul e o Colégio Americano SEV. Dados de fóruns de expatriados indicam que os visitantes de longa duração em Istambul escolhem a parte asiática quase duas vezes mais do que a europeia, e Kadıköy é a principal razão.

Sobre o Passaporte Verde da Turquia em 2026 — leia no link.

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Bairros em destaque: Kağıthane, Şişli, Topkapı

Estas localizações são atraentes para investidores que contam com um aumento do capital graças à regeneração urbana e à redução da diferença de preços em relação aos bairros premium vizinhos.

Kagitan fica muito perto de Maslak, mas os preços por metro quadrado são cerca de um quarto dos de Maslak. O preço médio de um T1 é de 88 900 dólares, e de um T2 — 113 500 dólares. Por 400 000 dólares, é possível adquirir aqui três a quatro imóveis com uma rentabilidade bruta entre 6,11% e 8,77%.

A zona está a passar por uma transformação ativa: a linha de metro M11 ligou Kagithane ao aeroporto de Istambul em cerca de 25 minutos, e no local das zonas industriais estão a surgir novos complexos residenciais com parques de estacionamento e comodidades modernas.

Os inquilinos são, na sua maioria, jovens profissionais e funcionários de empresas que procuram acesso a centros de negócios a preços inferiores aos de Şişli ou Beşiktaş. No entanto, parte dos especialistas considera que o momento mais propício para entrar em Kagitan já está a passar, e a próxima janela de oportunidades poderá ser Topkapi, onde a cidade está a retirar a indústria e a substituí-la por complexos mistos comerciais e residenciais.

Şişli — o centro da vida dos expatriados no lado europeu. O preço médio de um apartamento de dois quartos é de 114 700 dólares, com uma rentabilidade entre 6,74% e 8,37%. O bairro de Nişantaşı, em Şişli, inclui a rua Abdi İpekçi — a rua comercial mais cara de Istambul. Nas proximidades encontram-se a MEF International School e a Istanbul International Community School.

Exemplo de estratégia combinada: três apartamentos em Kağıthane (90 000–115 000 dólares cada) mais um apartamento em Beyoğlu ou Nişantaşı com o saldo do orçamento.

Como planear uma viagem económica a Istambul em 2026 — explicamos no link.

Bairros com maior rendimento de aluguer: Beylikdüzü, Esenyurt, Küçükçekmece

Três bairros na zona oeste de Istambul apresentam uma rentabilidade atípica para as grandes cidades mundiais.

Indicadores-chave:

• Beylikdüzü — apartamentos T1 por 45 800 dólares com uma rentabilidade de 14,93%; apartamentos T2 por 70 000 dólares com uma rentabilidade de 11,83%. Por 400 000 dólares, é possível adquirir entre cinco a oito imóveis com um rendimento bruto anual superior a 40 000 dólares, antes de deduzir impostos e despesas.
• Esenyurt — apartamentos T1 por 49 300 dólares com uma rentabilidade de 10,71%; apartamentos T3 por 88 300 dólares com uma rentabilidade de 8,02%. O bairro tem uma das maiores comunidades de estrangeiros em Istambul.
• Küçükçekmece — apartamentos T1 por 78 000 dólares com uma rentabilidade de 10,62%; apartamentos T2 por 100 400 dólares com uma rentabilidade de 8,73%. A localização à beira do lago e as melhorias no metro conferem uma vantagem em relação aos vizinhos a oeste, por um pequeno acréscimo no preço.

A elevada rentabilidade nestas zonas é garantida pelos preços baixos dos imóveis em relação ao valor das rendas. Os inquilinos são representantes da classe operária e da classe média. Historicamente, o aumento do valor dos imóveis aqui fica aquém das zonas de luxo, e a oferta de infraestruturas para habitação é menor.

Leia também: Golden Visa, investimentos imobiliários e países com rentabilidade superior a 6% em 2026.

Maltepe e locais promissores da costa asiática

Maltepe ocupa uma posição intermédia entre os preços de Kadıköy e a acessibilidade dos subúrbios ocidentais. Os apartamentos T1 custam 142 200 dólares com uma rentabilidade de 7,43%, os T2 — 177 800 dólares com uma rentabilidade de 6,61%. Por 400 000 dólares, é possível adquirir dois apartamentos espaçosos com vista para o mar, parques verdes e ligação ferroviária Marmaray à parte europeia da cidade.

Entre outras localizações promissoras na parte asiática, vale a pena destacar Atasehir, que atrai a atenção graças ao desenvolvimento do Centro Financeiro de Istambul, e Beykoz — um bairro na margem asiática do Bósforo com uma grande quantidade de áreas verdes.

Regras de entrada na Turquia — aqui.

O que é importante ter em conta: impostos, despesas e risco cambial

Os dados do Global Property Guide são indicadores brutos. A rentabilidade líquida real é normalmente inferior em 1,5–2 pontos percentuais após a dedução de impostos, despesas de manutenção, vacância e gestão.

Principais despesas a ter em conta:

• Imposto anual sobre imóveis residenciais em Istambul — 0,2% do valor de avaliação (taxa para grandes cidades).
• Imposto progressivo sobre o rendimento de arrendamento — de 15% a 40%, com um abatimento de 58 000 liras turcas (cerca de 1 270 dólares) em 2026.
• Despesas de gestão, manutenção e períodos de desocupação.

Um fator específico — o risco cambial. O programa CBI avalia os investimentos em dólares, mas o aluguer é recebido em liras turcas, que nos últimos 12 meses se desvalorizaram cerca de 17% face ao dólar. O aumento de 41% do aluguer em liras turcas compensa parcialmente este efeito, mas o equivalente em dólares da receita permanece menos claro. O programa de proteção contra riscos cambiais KKM, anteriormente utilizado pelos investidores, foi suspenso pelo Banco Central da Turquia em agosto de 2025.

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A escolha da zona para investir ao abrigo do programa CBI é apenas o primeiro passo. A verificação jurídica dos imóveis, a correta formalização dos contratos de compra e venda, o cumprimento de todos os requisitos do programa de cidadania e o planeamento fiscal requerem apoio jurídico qualificado.

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Lembre-se! No artigo anterior, falámos sobre a Turquia fora dos resorts e 10 tesouros desconhecidos do país.

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