El atractivo clima de Turquía, su rico patrimonio cultural y su historia la convierten en un destino atractivo para la inversión inmobiliaria. Sin embargo, ¿continuará esta tendencia del mercado en 2024? He aquí las condiciones económicas actuales y las tendencias del mercado inmobiliario turco

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El atractivo clima de Turquía, su rico patrimonio cultural y su historia la convierten en un destino atractivo para la inversión inmobiliaria. El Gobierno apoya activamente el mercado a través de diversos programas, incluido un programa de ciudadanía que atrae a los inversores extranjeros. Sin embargo, ¿continuará esta tendencia del mercado en 2024? Es importante que los inversores conozcan las condiciones y tendencias económicas actuales para tomar decisiones informadas sobre sus inversiones.

Hablemos de las tendencias económicas actuales y consideremos la viabilidad de invertir en el mercado inmobiliario turco en 2024.

Análisis del mercado inmobiliario turco

Según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del Banco Central, los precios de la vivienda en Turquía aumentaron un 32,39% interanual en abril de 2021, mientras que en Estambul la cifra fue del 28,56%. Durante el mismo período, la inflación alcanzó el 17,14%, mientras que la lira turca se depreció un 19,6% frente al dólar estadounidense y el rendimiento de los intereses de un depósito anual fue del 17,6%. 

Tras un largo período desde 2017, en el que el crecimiento del precio de la vivienda se quedó rezagado respecto a los rendimientos de los instrumentos de inversión alternativos y la inflación, superó tanto a la inflación como a los tipos de interés de los depósitos en el primer semestre de 2021, repitiendo la tendencia del año anterior.

Los préstamos totales en Turquía disminuyeron un 5,07% en el primer semestre de 2021 en comparación con el mismo periodo de 2020, cuando aumentaron un 4,03%. Este descenso se debió en gran medida al aumento de los tipos hipotecarios. En junio de 2021, los préstamos hipotecarios representaban el 7,1% del total de préstamos.

La economía turca se enfrentó a importantes retos en 2023 debido a la elevada inflación, la continua depreciación de la lira turca y el terremoto que asoló el sur del país. No obstante, el sector inmobiliario siguió siendo una parte importante de la economía. El valor de las propiedades aumentó un 37,52% a lo largo del año, a pesar de un descenso del 14,3% en el volumen de ventas. Estambul mantuvo su primera cuota de mercado, con un 15,9%.

Se ha producido un aumento significativo de los precios inmobiliarios desde principios de 2023, alcanzando el 109% en agosto. El precio medio de una vivienda en Turquía ascendió a unos 100.316 dólares. Este aumento fue uno de los más acusados registrados por el Banco Central de Turquía: a finales del verano de 2022, el precio medio era de 81.510 dólares y el incremento anual de los precios fue del 203%. 

A pesar del aumento de precios, el mercado de la vivienda en Turquía sigue en expansión. En los primeros siete meses de 2023, se concluyeron 1,6 millones de transacciones inmobiliarias, de las cuales 675 mil fueron ventas de propiedades residenciales. Además, se vendieron 943.000 terrenos, incluidos solares, zonas agrícolas y oficinas.

Propiedades residenciales en Turquía: tendencias del mercado

Disminución del ritmo de construcción

El número de inmuebles en construcción en Turquía ha disminuido considerablemente. Según el Instituto Turco de Estadística, el número de licencias de construcción concedidas ha caído de 1,4 millones hace siete años a 520.000 en 2023. 

Una de las razones fue el terremoto de febrero de 2023, que hizo que muchas empresas pasaran a reconstruir las zonas afectadas. Ahora, la mayoría de los inmuebles residenciales son viviendas secundarias, ya que las casas nuevas resultan inasequibles para los locales, lo que puede provocar subidas de precios y escasez de viviendas.

Disminuye la venta de edificios nuevos

En Turquía, la venta de una vivienda nueva es la primera venta de una casa comprada en virtud de un contrato de propiedad de suelo. De 2013 a 2021, las ventas de viviendas nuevas alcanzaron una media de 48.758 unidades al año, alcanzando un máximo de 511.682 en 2019 y un mínimo de 461.523 en 2021. 

Las ventas totales de viviendas en 2021 disminuyeron un 21,4% respecto a 2019, pero las ventas de hipotecas aumentaron un 25,3%. Las ventas de viviendas nuevas como proporción de las ventas totales disminuyeron al 12-15% entre 2014 y 2021.

Inflación elevada

La tasa de inflación anual de Turquía se aceleró hasta el 64,8% en diciembre de 2023, la más alta desde noviembre de 2022. En comparación, la inflación fue del 62% en noviembre de 2023. Aunque esta tasa está ligeramente por debajo de las previsiones del mercado del 65,1%, sigue erosionando significativamente el poder adquisitivo de los ciudadanos y aumentando los costes de la construcción. 

La alta inflación también está elevando los precios de los materiales y servicios de construcción, lo que hace que la entrega de nuevos proyectos sea menos atractiva para los promotores inmobiliarios.

Subida de los tipos de interés

A medida que aumenta la inflación, el banco central de Turquía se ve obligado a tomar medidas para frenarla, lo que se traduce en una subida de los tipos de interés. 

En enero de 2024, el banco central de Turquía subió su tipo de interés de referencia en 250 puntos básicos hasta el 45%. Los elevados tipos de interés están frenando la actividad económica, reduciendo la demanda de hipotecas y, por tanto, de viviendas. 

Panorama del mercado inmobiliario residencial en Turquía

Turquía atrae a los inversores por sus desarrolladas infraestructuras de transporte, el turismo y la industria de congresos. Estambul, situada en la encrucijada de Europa y Asia, se ha convertido en un importante centro de inversión en Turquía.Sin embargo, los elevados tipos de interés y las restricciones económicas han repercutido negativamente en la economía, lo que se ha traducido en una bajada de los precios inmobiliarios y una depreciación de la lira turca.

En los últimos años, las propiedades de renovación, especialmente en las zonas céntricas de las principales ciudades, se han convertido en el tipo de vivienda más relevante en Turquía que ha atraído la atención de los inversores. 

Las propiedades situadas en zonas céntricas de ciudades como Estambul, Esmirna y Ankara disfrutan de una mayor demanda de alquileres a corto plazo entre turistas y expatriados, lo que permite rentabilizar la inversión. 

La seguridad de las propiedades renovadas también desempeña un papel importante. Estas propiedades se modernizan y renuevan para cumplir las normas modernas de seguridad y comodidad, incluyendo la mejora de los sistemas de servicios públicos, la actualización del cableado eléctrico y el suministro de agua, y la instalación de nuevos sistemas de seguridad. A diferencia de los edificios nuevos, los renovados están bajo control especial del Estado, que vigila de cerca la calidad de los trabajos realizados. Este mayor control garantiza altos niveles de seguridad y fiabilidad.

Turquía está situada en una zona propensa a los terremotos y la nueva normativa de construcción exige estrictas normas de resistencia antisísmica. Los edificios renovados se modernizan a menudo para cumplir estas normas, lo que proporciona seguridad adicional a los ocupantes. En el proceso de renovación se utilizan materiales y tecnologías de construcción modernos, lo que no sólo mejora el aspecto estético de los inmuebles, sino que también aumenta su durabilidad y resistencia.

El paso de la demanda de edificios nuevos a la renovación se debe a varios factores. En los centros urbanos, especialmente en Estambul, hay una grave escasez de suelo disponible para nuevas construcciones, lo que hace que la renovación de edificios existentes sea una opción más preferida por promotores e inversores. 

La renovación suele ser más rentable que la nueva construcción, sobre todo teniendo en cuenta el elevado coste del suelo en las zonas céntricas. Esto permite a los inversores obtener mayores beneficios con una inversión inicial menor. 

¿Subirán los precios inmobiliarios?

Los expertos creen que es poco probable que bajen los precios debido a los elevados costes del suelo y la construcción, que son independientes de la inflación, así como a la escasez de parcelas para la construcción residencial.

El aumento de la demanda de viviendas seguras y de calidad también contribuye al crecimiento de los costes de construcción. Los expertos señalan que el cambio en las preferencias de los consumidores hacia viviendas de alta calidad aumenta los costes de las empresas constructoras. 

Es importante señalar que el país está atrayendo activamente inversión extranjera directa y ejecutando proyectos de infraestructuras, lo que provocará un auge del mercado inmobiliario en el futuro. El Gobierno también está introduciendo incentivos fiscales, procesos simplificados de compra de propiedades para extranjeros y programas de ciudadanía por inversión (CBI) para estimular el mercado.

Al mismo tiempo, el aumento de los precios no será uniforme en toda Turquía. Se prevén subidas de precios significativas en regiones con gran atractivo turístico, como Estambul, Antalya, Bodrum y Mersin. En las regiones menos desarrolladas y rurales, los precios pueden incluso disminuir ligeramente.

Previsiones del mercado inmobiliario turco para 2024: perspectivas y expectativas

Las perspectivas económicas de Turquía para 2024 presentan una serie de retos y objetivos. En la segunda mitad de 2023, Turquía pasó a una política monetaria más restrictiva, incluyendo importantes subidas de tipos, lo que se espera que reduzca la demanda interna a partir del segundo trimestre de 2024, ralentizando potencialmente el crecimiento económico.

A pesar de ello, el Gobierno turco se muestra optimista y hace hincapié en la elaboración de presupuestos y el crecimiento sostenible. En 2023, el crecimiento del PIB fue superior al 4%, superando las expectativas. Sin embargo, los terremotos de principios de 2023 causaron importantes daños que requirieron una amplia reconstrucción. El sector inmobiliario podría beneficiarse si los tipos de interés de los préstamos a la vivienda, actualmente en torno al 40%, caen por debajo del 30%.

Así pues, el panorama económico de Turquía en 2024 muestra un cauto optimismo.  A pesar de los vientos económicos en contra, el mercado inmobiliario muestra voluntad de recuperación. 

Se aconseja a los inversores que sigan de cerca los factores macroeconómicos, las tendencias del mercado y la evolución regional. Con los cambios dinámicos del mercado inmobiliario turco, un enfoque estratégico y un análisis en profundidad ayudarán a maximizar los beneficios de invertir en este mercado.

La atención prestada por el Gobierno al control de la inflación y al crecimiento económico indica un compromiso con la estabilidad y el crecimiento a largo plazo, equilibrando los efectos de la estricta política monetaria y los factores económicos externos.