Un climat attrayant, un patrimoine culturel et une histoire riches font de la Turquie une destination intéressante pour l'investissement immobilier. Mais cette tendance du marché se poursuivra-t-elle en 2024 ? Nous vous présentons les conditions économiques actuelles et les tendances du marché immobilier turc

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Le climat agréable de la Turquie, son riche patrimoine culturel et son histoire en font une destination attrayante pour les investissements immobiliers. Le gouvernement soutient activement le marché par le biais de divers programmes, notamment un programme de citoyenneté qui attire les investisseurs étrangers. Toutefois, cette tendance du marché se poursuivra-t-elle en 2024 ? Il est important pour les investisseurs de comprendre les conditions et les tendances économiques actuelles afin de prendre des décisions éclairées concernant leurs investissements.

Examinons les tendances économiques actuelles et étudions la faisabilité d'un investissement sur le marché immobilier turc en 2024.

Analyse du marché immobilier turc

Selon l'indice des prix des logements (HPI) de la Banque centrale, les prix des logements en Turquie ont augmenté de 32,39 % en glissement annuel en avril 2021, tandis qu'à Istanbul, ce chiffre était de 28,56 %. Au cours de la même période, l'inflation a atteint 17,14 %, tandis que la livre turque s'est dépréciée de 19,6 % par rapport au dollar américain et que le rendement des intérêts sur un dépôt annuel était de 17,6 %. 

Après une longue période depuis 2017, où la croissance des prix de l'immobilier était à la traîne des rendements des instruments d'investissement alternatifs et de l'inflation, elle a surpassé à la fois l'inflation et les taux d'intérêt sur les dépôts au premier semestre 2021, répétant la tendance de l'année précédente.

Le total des prêts en Turquie a diminué de 5,07 % au premier semestre 2021 par rapport à la même période en 2020, où ils avaient augmenté de 4,03 %. Cette baisse est en grande partie due à une augmentation des taux hypothécaires. En juin 2021, les prêts hypothécaires représentaient 7,1 % du total des prêts.

L'économie turque a été confrontée à des défis majeurs en 2023 en raison d'une inflation élevée, de la dépréciation continue de la livre turque et du tremblement de terre qui a frappé le sud du pays. Néanmoins, le secteur de l'immobilier est resté un élément important de l'économie. La valeur des biens immobiliers a augmenté de 37,52 % au cours de l'année, malgré une baisse de 14,3 % du volume des ventes. Istanbul a conservé sa première part de marché avec 15,9 %.

Les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté depuis le début de l'année 2023, atteignant 109 % au mois d'août. Le prix moyen d'un logement en Turquie est passé à environ 100 316 dollars. Cette augmentation est l'une des plus fortes enregistrées par la Banque centrale de Turquie : à la fin de l'été 2022, le prix moyen était de 81 510 dollars et l'augmentation annuelle des prix était de 203 %. 

Malgré la hausse des prix, le marché du logement en Turquie continue de se développer. Au cours des sept premiers mois de 2023, 1,6 million de transactions immobilières ont été conclues, dont 675 mille étaient des ventes de propriétés résidentielles. En outre, 943 000 terrains ont été vendus, y compris des terrains à bâtir, des zones agricoles et des espaces de bureaux.

L'immobilier résidentiel en Turquie : tendances du marché

Baisse du rythme de la construction

Le nombre de biens immobiliers en construction en Turquie a considérablement diminué. Selon l'Institut statistique turc, le nombre de permis de construire délivrés est passé de 1,4 million il y a sept ans à 520 000 en 2023. 

L'une des raisons est le tremblement de terre de février 2023, qui a incité de nombreuses entreprises à se tourner vers la reconstruction des zones touchées. Aujourd'hui, la plupart des propriétés résidentielles sont des logements secondaires, car les nouvelles maisons deviennent inabordables pour les habitants, ce qui peut entraîner des hausses de prix et une pénurie de logements.

Les ventes de nouveaux bâtiments sont en baisse

En Turquie, la vente d'une nouvelle maison est la première vente d'une maison achetée dans le cadre d'un contrat de propriété foncière. De 2013 à 2021, les ventes de logements neufs se sont élevées en moyenne à 48 758 unités par an, atteignant un maximum de 511 682 en 2019 et un minimum de 461 523 en 2021. 

En 2021, les ventes totales de logements ont diminué de 21,4 % par rapport à 2019, mais les ventes de prêts hypothécaires ont augmenté de 25,3 %. La part des ventes de logements neufs dans le total des ventes a baissé de 12 à 15 % entre 2014 et 2021.

Forte inflation

Le taux d'inflation annuel de la Turquie s'est accéléré pour atteindre 64,8 % en décembre 2023, soit le taux le plus élevé depuis novembre 2022. À titre de comparaison, l'inflation était de 62 % en novembre 2023. Bien que ce taux soit légèrement inférieur aux prévisions du marché (65,1 %), il érode toujours de manière significative le pouvoir d'achat de la population et augmente les coûts de construction. 

L'inflation élevée fait également grimper les prix des matériaux de construction et des services, ce qui rend la réalisation de nouveaux projets moins attrayante pour les promoteurs immobiliers.

Hausse des taux d'intérêt

À mesure que l'inflation augmente, la banque centrale turque est contrainte de prendre des mesures pour la freiner, ce qui se traduit par une hausse des taux d'intérêt. 

En janvier 2024, la banque centrale turque a augmenté son taux de référence de 250 points de base, comme prévu, pour le porter à 45 %. Les taux d'intérêt élevés ralentissent l'activité économique, réduisant la demande de prêts hypothécaires et donc de logements. 

Aperçu du marché de l'immobilier résidentiel en Turquie

La Turquie attire les investisseurs en raison de ses infrastructures de transport développées, de son tourisme et de son industrie des congrès. Istanbul, située au carrefour de l'Europe et de l'Asie, est devenue un centre important pour les investissements en Turquie. Cependant, les taux d'intérêt élevés et les contraintes économiques ont eu un impact négatif sur l'économie, entraînant une baisse des prix de l'immobilier et une dépréciation de la livre turque.

Ces dernières années, les propriétés rénovées, en particulier dans les quartiers centraux des grandes villes, sont devenues le type de logement le plus pertinent en Turquie et ont attiré l'attention des investisseurs. 

Les propriétés situées dans les centres-villes tels qu'Istanbul, Izmir et Ankara bénéficient d'une forte demande de location à court terme de la part des touristes et des expatriés, ce qui permet de rentabiliser l'investissement. 

La sécurité des propriétés rénovées joue également un rôle important. Ces immeubles sont modernisés et rénovés pour répondre aux normes modernes de sécurité et de confort, y compris l'amélioration des systèmes d'utilité publique, la mise à niveau du câblage électrique et de l'approvisionnement en eau, et l'installation de nouveaux systèmes de sécurité. Contrairement aux bâtiments neufs, les bâtiments rénovés font l'objet d'un contrôle spécial de la part de l'État, qui surveille étroitement la qualité des travaux effectués. Ce contrôle renforcé garantit des normes élevées de sécurité et de fiabilité.

La Turquie est située dans une zone sujette aux tremblements de terre et les nouvelles réglementations en matière de construction imposent des normes strictes en matière de résistance aux tremblements de terre. Les bâtiments rénovés sont souvent modernisés pour répondre à ces normes, ce qui offre une sécurité supplémentaire aux occupants. Des matériaux de construction et des technologies modernes sont utilisés dans le processus de rénovation, ce qui améliore non seulement l'aspect esthétique des propriétés, mais aussi leur durabilité et leur résilience.

Le déplacement de la demande des nouveaux bâtiments vers la rénovation est dû à plusieurs facteurs. Dans les centres urbains, en particulier à Istanbul, il y a une grave pénurie de terrains disponibles pour les nouveaux développements, ce qui fait de la rénovation des bâtiments existants une option privilégiée pour les promoteurs et les investisseurs. 

La rénovation est souvent plus rentable que la construction de nouveaux bâtiments, surtout si l'on tient compte du coût élevé des terrains dans les zones centrales. Cela permet aux investisseurs de réaliser des rendements plus élevés pour un investissement initial moins important. 

Les prix de l'immobilier vont-ils augmenter ?

Les experts estiment qu'il est peu probable que les prix baissent en raison des coûts élevés des terrains et de la construction, qui sont indépendants de l'inflation, ainsi que de la pénurie de terrains pour la construction résidentielle.

La demande accrue de logements de qualité et sûrs contribue également à l'augmentation des coûts de construction. Les experts notent que l'évolution des préférences des consommateurs vers des logements de haute qualité augmente les coûts des entreprises de construction. 

Il est important de noter que le pays attire activement les investissements directs étrangers et met en œuvre des projets d'infrastructure, ce qui entraînera un boom du marché immobilier à l'avenir. Le gouvernement introduit également des incitations fiscales, des procédures d'achat simplifiées pour les étrangers et des programmes de citoyenneté par l'investissement (CBI) afin de stimuler le marché.

Dans le même temps, les augmentations de prix ne seront pas uniformes dans toute la Turquie. Des hausses de prix significatives sont attendues dans les régions très touristiques, telles qu'Istanbul, Antalya, Bodrum et Mersin. Dans les régions moins développées et rurales, les prix pourraient même diminuer légèrement.

Prévisions du marché immobilier turc pour 2024 : perspectives et attentes

Les perspectives économiques de la Turquie pour 2024 présentent un ensemble de défis et d'objectifs. Au second semestre 2023, la Turquie est passée à une politique monétaire plus stricte, avec notamment des hausses de taux significatives, ce qui devrait réduire la demande intérieure à partir du deuxième trimestre 2024, ralentissant potentiellement la croissance économique.

Malgré cela, le gouvernement turc est optimiste, mettant l'accent sur la budgétisation et la croissance durable. En 2023, la croissance du PIB a été supérieure à 4 %, dépassant ainsi les attentes. Toutefois, les tremblements de terre survenus au début de l'année 2023 ont causé d'importants dégâts qui ont nécessité des travaux de reconstruction considérables. Le secteur du logement pourrait bénéficier d'une baisse des taux de crédit immobilier, actuellement de l'ordre de 40 %, en dessous de 30 %.

Ainsi, le paysage économique de la Turquie en 2024 fait preuve d'un optimisme prudent.  Malgré les vents contraires de l'économie, le marché de l'immobilier montre une volonté de reprise. 

Il est conseillé aux investisseurs de suivre de près les facteurs macroéconomiques, les tendances du marché et les développements régionaux. Compte tenu de l'évolution dynamique du marché immobilier turc, une approche stratégique et une analyse approfondie permettront de maximiser les avantages d'un investissement sur ce marché.

L'accent mis par le gouvernement sur le contrôle de l'inflation et la croissance économique témoigne d'un engagement en faveur de la stabilité et de la croissance à long terme, en équilibrant les effets d'une politique monétaire stricte et des facteurs économiques externes.

Daria Rogova - Responsable des assurances à Visit World

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