Quanto custa a habitação na Alemanha em 2026: onde se encontram os apartamentos mais caros e mais baratos

Apesar das elevadas taxas de juro dos últimos anos, o mercado imobiliário alemão está a recuperar gradualmente e os preços da habitação voltam a registar um crescimento. Ao mesmo tempo, o preço por metro quadrado varia significativamente consoante o estado federado: em algumas regiões, ultrapassa os 5 000 €, enquanto noutras permanece abaixo dos 1 500 €. Saiba mais sobre os preços atuais da habitação na Alemanha, as regiões mais caras e mais acessíveis, bem como as últimas tendências do mercado imobiliário

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A Alemanha continua a ser um dos mercados imobiliários mais atraentes da Europa, tanto para os residentes locais como para os compradores estrangeiros. Após a correção que se verificou entre 2022 e 2024, devido ao aumento acentuado das taxas de juro, o mercado está gradualmente a regressar ao crescimento.

Segundo dados da Reuters, no primeiro trimestre de 2026, os preços da habitação subiram pelo sexto trimestre consecutivo, embora o ritmo de crescimento tenha abrandado ligeiramente. Ao mesmo tempo, a diferença no custo da habitação entre os estados federais continua a ser enorme: os preços podem variar várias vezes, dependendo da região. É por isso que, antes de comprar um apartamento ou uma casa, vale a pena analisar cuidadosamente não só o preço médio por metro quadrado, mas também as particularidades do mercado local.

No artigo anterior, apresentámos informações sobre as cidades mais caras do mundo para viver em 2026, de acordo com o ranking da Numbeo.

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Quanto custa hoje a habitação na Alemanha?

Os preços do imobiliário na Alemanha variam significativamente consoante o estado federado, a cidade e o tipo de imóvel. As regiões economicamente mais desenvolvidas no sul e no norte do país continuam a ser as mais caras, enquanto nos estados do leste a habitação custa frequentemente várias vezes menos.

De acordo com dados da Immowelt, em junho de 2026, o preço médio dos apartamentos na Alemanha era de 3 272 euros por metro quadrado, enquanto o preço médio das moradias era de 2 867 euros por m². No entanto, estes valores são médias e não refletem as diferenças regionais significativas.

Valores médios a nível nacional:

- Apartamentos – 3 272 €/m²;

- Moradias unifamiliares – 2 867 €/m²;

- Nos estados federais mais caros, o preço médio dos apartamentos ultrapassa os 5 000 €/m²;

- Nas regiões mais acessíveis, um metro quadrado pode ser adquirido por menos de 1 000 €/m².

A região é, precisamente, um dos principais fatores que determinam o valor dos imóveis. A diferença de preços entre os diferentes estados federais pode ser superior a quatro vezes, pelo que, antes de comprar uma habitação, vale a pena comparar as ofertas em diferentes partes do país.

No artigo anterior, referimos que a Espanha foi reconhecida pela primeira vez como o melhor país para investir em imóveis na Europa.

Onde é que a habitação é mais cara na Alemanha?

Os preços mais elevados do imobiliário registam-se tradicionalmente nos estados federais com economias fortes, rendimentos elevados da população e uma procura estável de habitação. Os líderes continuam a ser Hamburgo, a Baviera e Berlim, onde o metro quadrado custa várias vezes mais do que nas regiões orientais do país.

Os estados federais mais caros da Alemanha em 2026 são:

1. Hamburgo – em média 5 643 €/m² por apartamento e 5 686 €/m² por casa;

2. Baviera – 5 166 €/m² por apartamento e 4 291 €/m² por casa;

3. Berlim – 4 911 €/m² por apartamento e 4 528 €/m² por casa;

4. Hesse – 4 055 €/m² por apartamento e 3 508 €/m² por casa;

5. Baden-Württemberg – 3 985 €/m² por apartamento e 3 613 €/m² por casa.

O elevado custo da habitação deve-se à concentração de grandes empregadores, à infraestrutura de transportes desenvolvida, às universidades de prestígio e à procura estável, tanto por parte dos residentes locais como dos compradores estrangeiros. Por exemplo, Hamburgo é um dos maiores centros portuários e financeiros da Europa, a Baviera atrai empresas internacionais e negócios de alta tecnologia, e Berlim continua a ser o maior mercado de arrendamento e um dos principais centros de startups na UE.

Apesar dos preços elevados, são precisamente estas regiões que continuam a demonstrar a maior atividade no mercado imobiliário e permanecem as mais populares entre os compradores.

Anteriormente, falámos sobre as capitais da UE mais caras para alugar alojamento em 2026.

Onde é possível comprar uma habitação na Alemanha a um preço significativamente mais baixo?

Quem procura imóveis mais acessíveis deve considerar os estados federais do leste e as regiões mais pequenas da Alemanha. Aqui, o preço por metro quadrado pode ser várias vezes inferior ao de Berlim ou da Baviera, o que torna estas localizações atraentes para quem compra uma habitação para residência própria ou para investimentos a longo prazo.

Os preços mais acessíveis em 2026 foram registados nos seguintes estados federais:

1. Saxónia-Anhalt – 987 €/m² por apartamento e 1 405 €/m² por casa;

2. Turíngia – 1 206 €/m² por apartamento e 1 585 €/m² por casa;

3. Saxónia – 1 315 €/m² por apartamento e 1 733 €/m² por casa;

4. Sarre – 1 571 €/m² por apartamento e 1 753 €/m² por casa;

5. Meclemburgo-Pomerânia Ocidental – 1 936 €/m² por apartamento e 2 184 €/m² por casa.

No entanto, um preço baixo nem sempre significa um investimento vantajoso. Antes de comprar, convém ter em conta o ritmo de desenvolvimento económico da região, a situação no mercado de trabalho local, as tendências demográficas e a procura por arrendamentos. Por exemplo, em Leipzig e Dresden, situadas na Saxónia, a procura por habitação mantém-se estávelmente elevada graças ao desenvolvimento do setor tecnológico, às universidades e ao crescimento da população. Por outro lado, em cidades mais pequenas de alguns estados do leste, os imóveis mais baratos podem valorizar-se mais lentamente devido à menor atividade económica.

É por isso que, ao escolher uma habitação, é importante avaliar não só o seu valor, mas também as perspetivas de desenvolvimento de uma determinada cidade ou região.

Anteriormente, informámos que os preços da habitação na UE aumentaram 65% em 10 anos.

O que se passa atualmente no mercado imobiliário alemão?

Após um longo período de recessão, causado pelas taxas de juro elevadas e pelos créditos onerosos, o mercado imobiliário alemão está a estabilizar-se gradualmente. No entanto, os especialistas não prevêem uma descida acentuada dos preços da habitação nos próximos anos.

A principal razão continua a ser a escassez da oferta.

A procura por habitação, especialmente nas grandes cidades, excede significativamente o ritmo da construção nova. Segundo as estimativas dos especialistas, em 2026 serão entregues no país apenas cerca de 200 mil novos imóveis residenciais, embora, para satisfazer a procura, a Alemanha precise de construir aproximadamente 320 mil casas e apartamentos por ano até 2030.

Os analistas da Reuters prevêem que o preço médio da habitação aumentará cerca de 3–3,3% ao ano, pelo menos até 2028. Ao mesmo tempo, as rendas continuarão a subir, especialmente nas grandes cidades, onde a taxa de vagas se mantém muito baixa.

Para os potenciais compradores, isto significa que adiar a aquisição de um imóvel por muito tempo pode não ser vantajoso. Ao mesmo tempo, os especialistas aconselham a avaliar cuidadosamente não só o preço do imóvel, mas também as perspetivas de desenvolvimento da região, o nível de procura e a disponibilidade de financiamento hipotecário, uma vez que são precisamente estes fatores que influenciam cada vez mais o preço da habitação.

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Lembrar! O Parlamento cipriota está a analisar projetos de lei que podem alterar significativamente as condições de compra de imóveis para cidadãos de países fora da União Europeia. As iniciativas prevêem limites quantitativos para os imóveis, restrições geográficas e requisitos de transparência nas transações. Leia mais sobre as restrições propostas, as estatísticas de compras estrangeiras e como se preparar para possíveis mudanças no mercado imobiliário de Chipre.