Como alugar um apartamento na Alemanha: contrato, caução e direitos do inquilino

O arrendamento de habitação na Alemanha prevê regras claras no que diz respeito ao contrato, à caução, às reparações, às despesas de serviços públicos e à rescisão do contrato. Mesmo um pequeno erro durante a mudança para a habitação pode resultar em custos adicionais ou na perda de parte da caução. Saiba mais sobre os direitos dos inquilinos na Alemanha e as condições importantes que deve verificar antes de assinar o contrato

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A legislação alemã protege bastante bem os inquilinos, mas isso não os isenta da necessidade de verificar cuidadosamente o contrato e o estado do apartamento. O documento pode prever pagamentos adicionais, a obrigação de efetuar pequenas reparações, um período mínimo de permanência ou condições especiais para a rescisão do contrato.

Antes de efetuar o pagamento, convém verificar os antecedentes do proprietário, esclarecer o que está incluído no valor da renda e registar por escrito todos os defeitos do apartamento. É igualmente importante distinguir entre «Kaltmiete» e «Warmmiete», preencher corretamente o protocolo de entrega do imóvel e guardar os recibos de pagamento. Explicamos como alugar uma habitação na Alemanha sem riscos financeiros e jurídicos desnecessários.

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Como encontrar habitação na Alemanha e evitar burlões?

Os anúncios de arrendamento de longa duração são, na maioria das vezes, publicados no Immobilienscout24, Immowelt, Kleinanzeigen, WG-Gesucht e nos sites das cooperativas habitacionais. Devido à elevada procura, os proprietários pedem frequentemente aos potenciais inquilinos que apresentem um conjunto de documentos: documento de identificação, comprovativo de rendimentos, certificado SCHUFA e o formulário Mieterselbstauskunft. Se a pessoa tiver chegado recentemente à Alemanha e ainda não tiver um histórico de crédito, pode apresentar um contrato de trabalho, extratos bancários ou uma garantia.

Antes de enviar os documentos, é necessário certificar-se de que o anúncio é genuíno. O Centro Alemão de Defesa do Consumidor aconselha a ter cuidado se o preço for visivelmente inferior à média, se o proprietário alegar estar no estrangeiro ou se propuser a entrega das chaves através de um intermediário após o pagamento antecipado.

Principais sinais de fraude:

- Exigência de pagamento de uma caução, do primeiro mês de renda ou de uma «reserva» antes de visitar o apartamento

- Recusa em permitir uma visita presencial ou por vídeo ao imóvel

- Pedido para transferir dinheiro através de um serviço de pagamentos anónimo

- Incoerência entre a morada, as fotografias e a descrição do apartamento

- Pressão para tomar uma decisão no prazo de algumas horas

- Pedido para enviar uma cópia não protegida do passaporte antes mesmo da confirmação da identidade do proprietário

Antes de efetuar o pagamento, convém visitar o imóvel, obter um contrato assinado e verificar os dados do senhorio. É aconselhável marcar as cópias dos documentos enviados para análise da candidatura com uma marca de água que inclua o nome do destinatário e a finalidade da utilização. Isto reduz o risco de os dados pessoais serem utilizados para criar anúncios falsos ou celebrar contratos com terceiros.

Num artigo anterior, falámos sobre as novas regras de arrendamento na Polónia: quais os requisitos que os proprietários de apartamentos têm de cumprir.

O que verificar no contrato de arrendamento: Kaltmiete, Warmmiete e despesas adicionais

O preço anunciado nem sempre corresponde às despesas mensais totais. Kaltmiete é a renda base, que cobre apenas a utilização do imóvel. Warmmiete é composta pela Kaltmiete e pelas despesas adicionais de exploração – Nebenkosten. Estas podem incluir aquecimento, água, recolha de lixo, limpeza das áreas comuns, manutenção do edifício e imposto predial.

A eletricidade do apartamento, o acesso à Internet em casa e a taxa de radiodifusão (Rundfunkbeitrag) normalmente nem sequer estão incluídos na Warmmiete. O inquilino paga-os separadamente, pelo que estes montantes devem ser adicionados ao orçamento antes mesmo da celebração do contrato. Também vale a pena esclarecer se o edifício dispõe de aquecimento central ou se é necessário celebrar um contrato de gás ou eletricidade por conta própria.

Antes de assinar o contrato, é necessário verificar:

- O valor exato do Kaltmiete, das Nebenkosten e do pagamento mensal total

- A área do apartamento e a lista dos espaços cedidos para utilização

- A duração do arrendamento e a existência de um período mínimo de permanência

- As regras de aumento do valor do aluguer, nomeadamente se estão previstos alugueres escalonados (Staffelmiete) ou indexados (Indexmiete)

- As condições relativas a pequenas reparações, renovações cosméticas e manutenção do imóvel

- As regras relativas à coabitação com animais de estimação, subaluguer e utilização da cave ou do lugar de estacionamento

- Os prazos de rescisão do contrato e os requisitos relativos à notificação por escrito

As despesas acessórias (Nebenkosten) podem ser cobradas como um montante fixo ou como um adiantamento mensal, com posterior reajustamento. Neste último caso, o senhorio elabora um relatório anual de liquidação de despesas acessórias (Nebenkostenabrechnung): o inquilino paga a diferença ou recebe o reembolso do montante pago em excesso. De acordo com o § 556 do Código Civil alemão, esse relatório deve, normalmente, ser apresentado o mais tardar 12 meses após o término do período de liquidação.

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Caução do apartamento: montante e regras de pagamento da Mietkaution

Aquando da celebração do contrato, o proprietário pode exigir a Mietkaution – uma caução para cobrir dívidas, danos no imóvel ou outras reclamações justificadas contra o inquilino. O seu montante máximo corresponde a três mensalidades de Kaltmiete, sem contar com as despesas de serviços públicos e de manutenção.

De acordo com o § 551 do Código Civil alemão, o inquilino tem o direito de pagar a caução em dinheiro em três prestações mensais iguais. O primeiro pagamento deve ser efetuado no início do arrendamento e os dois seguintes – juntamente com as próximas rendas. Uma cláusula do contrato que prive o inquilino deste direito não tem validade jurídica.

O senhorio deve guardar a caução em dinheiro separadamente dos seus próprios fundos, numa conta específica. Após o término do contrato de arrendamento, o senhorio pode reter temporariamente uma parte justificada do montante para cobrir dívidas, danos comprovados ou o reajuste previsto das despesas acessórias (Nebenkosten). No entanto, o senhorio não pode deduzir montantes relativos ao desgaste normal do imóvel, como, por exemplo, pequenos sinais de desgaste no pavimento ou o envelhecimento natural dos acabamentos.

A lei não estabelece um prazo único e preciso para a devolução da caução de arrendamento. É concedido ao senhorio um prazo razoável para inspecionar o apartamento e efetuar os cálculos, mas este deve justificar cada retenção. Para proteger os seus fundos, o inquilino deve guardar o contrato, o comprovativo de pagamento da caução, os relatórios de entrega do imóvel e fotografias do apartamento antes da entrada e após a saída.

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O que é obrigatório registar durante a entrada no imóvel

Durante a entrega do apartamento, o inquilino e o proprietário devem redigir um «Übergabeprotokoll» – o protocolo de entrega do imóvel. Neste documento, é necessário descrever o estado real das instalações, do mobiliário e dos eletrodomésticos. Se um defeito não for registado imediatamente, após o término do arrendamento, o proprietário pode alegar que os danos foram causados pelo novo inquilino e reter os custos da caução.

É importante incluir no protocolo:

- As leituras dos contadores de eletricidade, água e gás

- O número de chaves recebidas do apartamento, do portal, da caixa de correio, da cave e da garagem

- Arranhões, fissuras, manchas, vestígios de humidade e danos no pavimento

- O estado das janelas, portas, sanitas, aquecimento, tomadas e eletrodomésticos

- Objetos em falta, caso o apartamento seja alugado mobilado

- Acordos sobre quem irá reparar as avarias detetadas e em que prazo

Todos os defeitos devem ser fotografados em plano geral e em grande plano. É aconselhável guardar os originais das fotografias com a data de captura e enviá-las ao senhorio por e-mail. O protocolo é assinado por ambas as partes, após o que o inquilino recebe a sua própria cópia. Não se deve assinar um documento que indique a ausência de defeitos, caso tenham sido detetados danos durante a inspeção.

Além disso, é necessário obter a «Wohnungsgeberbestätigung» – a confirmação de ocupação por parte do proprietário ou de outra pessoa que disponibilize o alojamento. Este documento é necessário para o registo de residência. De acordo com a regra geral do § 17 da Lei Federal de Registo, é necessário registar a nova morada no «Bürgeramt» no prazo de duas semanas após a ocupação.

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Direitos e obrigações do inquilino: reparações, visitas do proprietário, chaves e animais de estimação

Nos termos do § 535 do Código Civil alemão, o senhorio deve entregar o imóvel em condições adequadas para utilização e mantê-lo assim durante o período de arrendamento. Isto significa que as reparações no sistema de aquecimento, nas canalizações, na instalação elétrica ou noutros elementos estruturais são normalmente suportadas pelo senhorio. Por outro lado, o inquilino é responsável pelos danos causados por si, pelos membros da sua família ou pelos seus convidados, quer de forma intencional, quer por negligência.

O contrato pode prever uma «Kleinreparaturklausel» — uma cláusula relativa ao pagamento de pequenas reparações em objetos que o inquilino utiliza regularmente, como maçanetas, interruptores ou torneiras. Tal cláusula deve incluir um limite para o custo de cada reparação e para o montante total das despesas durante um determinado período. O proprietário não pode simplesmente transferir para o inquilino o pagamento de qualquer avaria.

Se surgir bolor, uma infiltração, um problema com o aquecimento ou qualquer outro defeito no apartamento, é necessário notificar imediatamente o senhorio por escrito. O § 536c do BGB obriga o inquilino a informar sobre as avarias, uma vez que a demora pode agravar os danos e levar a um pedido de indemnização por prejuízos adicionais.

O proprietário do apartamento não tem o direito de entrar na habitação quando quiser. Para inspeção, reparação ou visita de potenciais inquilinos, deve existir um motivo justificado, e a hora da visita deve ser acordada previamente com o inquilino. Só é permitido entrar sem aviso prévio em situações de emergência, por exemplo, em caso de incêndio ou de fuga grave de água.

O senhorio também não deve guardar a chave do apartamento sem o consentimento do inquilino.

As regras relativas aos animais de estimação dependem do tipo de animal e das condições do contrato. A posse de animais de pequeno porte, que não causem ruído nem representem perigo, normalmente não requer autorização específica. No caso de um gato ou cão, o contrato pode prever a necessidade de acordo com o senhorio. No entanto, o Tribunal Federal da Alemanha determinou que uma cláusula padrão que proíba totalmente gatos e cães não permite recusar automaticamente o pedido do inquilino: cada situação deve ser avaliada individualmente, tendo em conta os interesses do proprietário, do inquilino e dos vizinhos. Por isso, ocultar a existência de um animal de estimação aquando da celebração do contrato é arriscado — é mais seguro obter um consentimento por escrito.

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Como é que, na Alemanha, se aumenta a renda e se recalculam as despesas de serviços públicos?

O senhorio não pode aumentar arbitrariamente a Kaltmiete em qualquer montante. Se o contrato não previr outro mecanismo, o proprietário pode exigir um aumento até ao nível da renda comparativa local – ortsübliche Vergleichsmiete. Para justificar o aumento, recorre-se normalmente ao índice local Mietspiegel, a um parecer de perito ou a dados sobre apartamentos semelhantes.

De acordo com o § 558 do BGB, no momento em que as alterações entram em vigor, a renda deve permanecer inalterada durante, pelo menos, 15 meses. O limite geral de aumento é de 20 % ao longo de três anos, mas em regiões com um mercado imobiliário tenso, as autoridades locais podem reduzir esse limite para 15 %. Por conseguinte, a afirmação de que o senhorio pode aumentar regularmente a renda em 20–30 % não corresponde à regra geral.

Aplica-se um regime diferente se o contrato previr:

- Staffelmiete – aumentos escalonados previamente definidos, com indicação de montantes concretos

- Indexmiete – alteração do valor do aluguer de acordo com o índice oficial de preços no consumidor

- Aumento após a modernização do imóvel

- Ajustamento dos pagamentos antecipados devido ao aumento das despesas acessórias efetivas

O senhorio deve notificar o aumento por escrito e explicar os motivos que o justificam. Ao receber o pedido, não se deve concordar automaticamente nem suspender o pagamento. Em primeiro lugar, é necessário verificar o cálculo, as disposições do contrato e o Mietspiegel atual para a cidade em questão.

Anualmente, é efetuado um reajustamento das despesas de serviços públicos e de manutenção, caso o inquilino as pague antecipadamente. Na fatura das despesas acessórias (Nebenkostenabrechnung) devem constar as despesas gerais do edifício, o princípio da sua repartição entre os apartamentos, a quota-parte de cada inquilino e os pagamentos antecipados já efetuados. O inquilino tem o direito de verificar as faturas comprovativas. Normalmente, é possível apresentar objeções ao cálculo no prazo de 12 meses após a receção do documento, pelo que vale a pena verificá-lo mesmo que se trate de um pequeno acréscimo.

Como rescindir corretamente o contrato e recuperar a caução?No caso de um contrato por tempo indeterminado, o prazo padrão de pré-aviso por parte do inquilino é de cerca de três meses. De acordo com o § 573c do BGB, se o pré-aviso for recebido pelo senhorio o mais tardar no terceiro dia útil do mês, o contrato pode ser rescindido no último dia do segundo mês seguinte. É considerada a data de receção do documento, e não a data de envio.

A notificação de rescisão deve ser feita por escrito e assinada. Se o contrato indicar vários inquilinos, todos devem assinar. Uma simples notificação por e-mail ou mensagem instantânea não é suficiente; por isso, é preferível entregar o documento pessoalmente contra recibo ou enviá-lo por correio de forma a comprovar a entrega.

Rescindir antecipadamente um contrato a prazo é mais complicado. A possibilidade de sair antes da data prevista depende das condições do contrato, do consentimento do senhorio ou da existência de um motivo legal específico. O inquilino também não tem o direito automático de rescindir o contrato apenas por ter encontrado um «Nachmieter» – um novo candidato ao apartamento. O senhorio tem de concordar com essa substituição.

Antes da saída, é necessário:

- Verificar as condições relativas à limpeza e às pequenas reparações

- Reparar os danos pelos quais o inquilino é responsável

- Elaborar o «Übergabeprotokoll» final

- Registar o estado do apartamento e as leituras dos contadores através de fotografias

- Entregar todas as chaves recebidas

- Fornecer a nova morada e os dados bancários para a devolução da caução

O inquilino não é obrigado, automaticamente, a pintar completamente o apartamento antes da saída. Isso depende do estado do imóvel e da validade jurídica da cláusula correspondente do contrato. O desgaste normal, resultante da habitação normal, não constitui dano e não deve ser coberto pela caução (Mietkaution).

O senhorio só pode reter a parte da caução que for razoavelmente necessária para cobrir dívidas, danos comprovados ou a liquidação ainda não efetuada das despesas acessórias. O restante do montante, juntamente com os juros acumulados, deve ser devolvido ao inquilino após a conclusão da verificação. Se for retido algum montante, o senhorio deve explicar o motivo e apresentar um cálculo.

Anteriormente, informámos que os preços da habitação na UE aumentaram 65% em 10 anos.

A quem recorrer em caso de conflito com o senhorio?

Se o senhorio reter a caução sem fundamento, exigir o pagamento de danos causados por terceiros, calcular incorretamente as despesas acessórias ou violar o direito do inquilino à privacidade, todas as reclamações devem ser registadas por escrito. Na reclamação, deve descrever o problema, anexar fotografias, faturas ou cópias do contrato e estabelecer um prazo razoável para resposta ou correção da violação.

Não se deve interromper por conta própria o pagamento da renda nem reduzir arbitrariamente o seu montante. O direito à redução da renda (Mietminderung) pode, de facto, surgir se um defeito grave limitar a utilização do apartamento, mas o cálculo incorreto do desconto gera dívidas e o risco de rescisão do contrato. É melhor consultar primeiro um especialista para avaliar a situação.

Na Alemanha, os inquilinos podem obter ajuda junto de:

- Associações locais de inquilinos (Mieterverein)

- Centros regionais de defesa do consumidor (Verbraucherzentrale)

- Advogados especializados em direito de arrendamento (Mietrecht)

- Centros de aconselhamento para migrantes

- Amtsgericht – tribunal de primeira instância, caso não seja possível resolver o litígio extrajudicialmente

A adesão a uma Mieterverein inclui normalmente aconselhamento, análise do contrato e da fatura de despesas acessórias (Nebenkostenabrechnung), elaboração de cartas ao senhorio e apoio em caso de litígio. As condições e o âmbito do apoio dependem da organização em questão, pelo que aderir antes do surgimento de um conflito é frequentemente mais vantajoso do que procurar ajuda só depois de receber uma reclamação.

Os inquilinos com rendimentos modestos podem ter acesso ao apoio estatal «Beratungshilfe», que cobre uma parte significativa do custo da consultoria jurídica extrajudicial. O pedido deve ser apresentado no Amtsgericht local, acompanhado de documentos comprovativos dos rendimentos, despesas e circunstâncias do litígio.

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Lembrar! O Parlamento cipriota está a analisar projetos de lei que podem alterar significativamente as condições de compra de imóveis para cidadãos de países fora da União Europeia. As iniciativas prevêem limites quantitativos para os imóveis, restrições geográficas e requisitos de transparência nas transações. Leia mais sobre as restrições propostas, as estatísticas de compras estrangeiras e como se preparar para possíveis mudanças no mercado imobiliário de Chipre.