So mietet man eine Wohnung in Deutschland: Mietvertrag, Kaution und Mieterrechte

Das Mietrecht in Deutschland sieht klare Regelungen hinsichtlich des Mietvertrags, der Kaution, von Reparaturen, Nebenkosten und der Kündigung des Vertrags vor. Schon ein kleiner Fehler beim Einzug kann zu zusätzlichen Kosten oder zum Verlust eines Teils der Kaution führen. Erfahren Sie mehr über die Rechte von Mietern in Deutschland und wichtige Bedingungen, die Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags prüfen sollten

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Das deutsche Recht schützt Mieter zwar recht gut, doch entbindet dies sie nicht von der Pflicht, den Mietvertrag und den Zustand der Wohnung sorgfältig zu prüfen. Der Vertrag kann zusätzliche Zahlungen, die Verpflichtung zur Durchführung kleinerer Reparaturen, eine Mindestmietdauer oder besondere Bedingungen für die Kündigung des Vertrags vorsehen.

Vor der Geldüberweisung sollten Sie den Vermieter überprüfen, klären, was in der Miete enthalten ist, und alle Mängel der Wohnung schriftlich festhalten. Ebenso wichtig ist es, zwischen Kaltmiete und Warmmiete zu unterscheiden, das Übergabeprotokoll korrekt zu erstellen und Zahlungsbelege aufzubewahren. Wir erklären Ihnen, wie Sie in Deutschland eine Wohnung mieten können, ohne unnötige finanzielle und rechtliche Risiken einzugehen.

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Wie findet man eine Wohnung in Deutschland und vermeidet Betrüger?

Anzeigen für Langzeitmieten werden meist auf Immobilienscout24, Immowelt, Kleinanzeigen, WG-Gesucht und den Websites von Wohnungsgenossenschaften geschaltet. Aufgrund der hohen Nachfrage verlangen Vermieter oft von potenziellen Mietern die Vorlage verschiedener Unterlagen: Personalausweis, Einkommensnachweis, SCHUFA-Auskunft und die Mieterselbstauskunft. Wer erst kürzlich nach Deutschland gekommen ist und noch keine Bonitätshistorie hat, kann einen Arbeitsvertrag, Kontoauszüge oder eine Bürgschaft vorlegen.

Bevor man Unterlagen übermittelt, sollte man sich vergewissern, dass die Anzeige echt ist. Das Deutsche Verbraucherschutzzentrum rät zur Vorsicht, wenn der Preis deutlich unter dem Durchschnitt liegt, der Vermieter angeblich im Ausland ist oder vorschlägt, die Schlüssel nach einer Vorauszahlung über einen Vermittler zu übergeben.

Die wichtigsten Anzeichen für Betrug:

- Die Forderung, eine Kaution, die erste Monatsmiete oder eine „Reservierungsgebühr“ vor der Besichtigung der Wohnung zu zahlen

- Die Weigerung, die Wohnung persönlich oder per Video zu besichtigen

- Die Aufforderung, Geld über einen anonymen Zahlungsdienst zu überweisen

- Unstimmigkeiten zwischen Adresse, Fotos und Beschreibung der Wohnung

- Druck, innerhalb weniger Stunden eine Entscheidung zu treffen

- Aufforderung, eine ungeschützte Kopie des Reisepasses zu senden, noch bevor die Identität des Eigentümers bestätigt wurde

Vor der Zahlung sollten Sie die Wohnung besichtigen, einen unterzeichneten Vertrag erhalten und die Angaben des Vermieters überprüfen. Kopien von Dokumenten, die zur Prüfung des Antrags übermittelt werden, sollten mit einem Wasserzeichen versehen werden, das den Namen des Empfängers und den Verwendungszweck enthält. Dies verringert das Risiko, dass personenbezogene Daten zur Erstellung gefälschter Anzeigen oder zum Abschluss von Verträgen mit Dritten missbraucht werden.

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Was Sie im Mietvertrag prüfen sollten: Kaltmiete, Warmmiete und Nebenkosten

Der in der Anzeige angegebene Preis entspricht nicht immer den gesamten monatlichen Kosten. Die Kaltmiete ist die Grundmiete, die ausschließlich für die Nutzung der Wohnung anfällt. Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den zusätzlichen Betriebskosten – den Nebenkosten – zusammen. Dazu können Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Reinigung der Gemeinschaftsräume, Hauswartung und die Grundsteuer gehören.

Strom in der Wohnung, das Internet zu Hause und der Rundfunkbeitrag sind in der Regel nicht einmal in der Warmmiete enthalten. Der Mieter zahlt diese Kosten separat, daher müssen diese Beträge bereits vor Vertragsabschluss im Budget berücksichtigt werden. Es lohnt sich auch zu klären, ob das Haus über eine Zentralheizung verfügt oder ob man selbst einen Vertrag für Gas oder Strom abschließen muss.

Vor der Unterzeichnung des Mietvertrags sollten Sie Folgendes überprüfen:

- Die genaue Höhe der Kaltmiete, der Nebenkosten und der monatlichen Gesamtzahlung

- Die Wohnfläche der Wohnung und die Auflistung der zur Nutzung überlassenen Räume

- Die Mietdauer und das Vorhandensein einer Mindestmietdauer

- Die Regeln für Mietsteigerungen, insbesondere ob Staffelmiete oder Indexmiete vorgesehen sind

- Die Bedingungen für kleinere Reparaturen, kosmetische Renovierungen und die Instandhaltung der Wohnung

- Die Regeln für das Halten von Haustieren, die Untervermietung sowie die Nutzung des Kellers oder eines Parkplatzes

- Die Kündigungsfristen und die Anforderungen an die schriftliche Kündigung

Nebenkosten können als Pauschalbetrag oder als monatliche Vorauszahlung mit anschließender Abrechnung erhoben werden. Im zweiten Fall erstellt der Vermieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung: Der Mieter zahlt die Differenz nach oder erhält eine Rückerstattung der zu viel gezahlten Beträge. Gemäß § 556 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss eine solche Abrechnung in der Regel spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt werden.

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Mietkaution: Höhe und Zahlungsmodalitäten

Bei Vertragsabschluss kann der Vermieter eine Mietkaution verlangen – eine Sicherheit für den Fall von Schulden, Sachschäden oder anderen berechtigten Ansprüchen gegenüber dem Mieter. Die maximale Höhe beträgt drei Monatsmieten der Kaltmiete ohne Berücksichtigung der Nebenkosten und Betriebskosten.

Gemäß § 551 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat der Mieter das Recht, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten, die beiden folgenden zusammen mit den jeweiligen Mietzahlungen. Eine Vertragsbedingung, die dem Mieter dieses Recht vorenthält, ist rechtsunwirksam.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinen eigenen Mitteln auf einem gesonderten Konto verwahren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann er einen begründeten Teil des Betrags vorübergehend einbehalten, um Schulden, nachgewiesene Schäden oder eine zu erwartende Nebenkostenabrechnung zu decken. Der Vermieter darf jedoch keine Abzüge für normale Abnutzungserscheinungen der Wohnung vornehmen, wie zum Beispiel geringfügige Abnutzungsspuren am Bodenbelag oder die natürliche Alterung der Ausstattung.

Das Gesetz legt keine einheitliche, genaue Frist für die Rückzahlung der Mietkaution fest. Dem Vermieter wird eine angemessene Frist zur Überprüfung der Wohnung und zur Abrechnung eingeräumt, er muss jedoch jeden Einbehalt begründen. Um sein Geld zu schützen, sollte der Mieter den Mietvertrag, den Nachweis über die Zahlung der Kaution, die Übergabeprotokolle sowie Fotos der Wohnung vor dem Einzug und nach dem Auszug aufbewahren.

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Was bei der Einzug unbedingt festgehalten werden muss

Bei der Übergabe der Wohnung müssen Mieter und Vermieter ein Übergabeprotokoll erstellen. Darin muss der tatsächliche Zustand der Räumlichkeiten, der Möbel und der technischen Einrichtungen beschrieben werden. Wird ein Mangel nicht sofort festgehalten, kann der Vermieter nach Ablauf des Mietverhältnisses behaupten, dass der neue Mieter den Schaden verursacht hat, und die Kosten von der Kaution einbehalten.

Folgende Punkte sollten in das Protokoll aufgenommen werden:

- Zählerstände für Strom, Wasser und Gas

- Anzahl der erhaltenen Schlüssel für die Wohnung, das Treppenhaus, den Briefkasten, den Keller und die Garage

- Kratzer, Risse, Flecken, Feuchtigkeitsspuren und Beschädigungen am Bodenbelag

- Zustand der Fenster, Türen, Sanitäranlagen, Heizung, Steckdosen und Haushaltsgeräte

- Fehlende Gegenstände, falls die Wohnung möbliert vermietet wird

- Vereinbarungen darüber, wer die festgestellten Mängel innerhalb welcher Frist beheben wird

Alle Mängel sollten sowohl im Nahaufnahme- als auch im Gesamtbild fotografiert werden. Es empfiehlt sich, die Originalfotos mit dem Aufnahmedatum aufzubewahren und sie dem Vermieter per E-Mail zuzusenden. Das Protokoll wird von beiden Parteien unterzeichnet, woraufhin der Mieter ein eigenes Exemplar erhält. Ein Dokument mit dem Vermerk „keine Mängel“ sollte nicht unterzeichnet werden, wenn bei der Besichtigung Schäden festgestellt wurden.

Separat muss eine Wohnungsgeberbestätigung – eine Bestätigung des Einzugs durch den Eigentümer oder eine andere Person, die die Wohnung zur Verfügung stellt – eingeholt werden. Dieses Dokument wird für die Anmeldung des Wohnsitzes benötigt. Gemäß der allgemeinen Regelung in § 17 des Bundesmeldegesetzes muss die neue Adresse innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug beim Bürgeramt angemeldet werden.

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Rechte und Pflichten des Mieters: Reparaturen, Besuche des Vermieters, Schlüssel und Haustiere

Gemäß § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und diesen während der Mietdauer aufrechtzuerhalten. Das bedeutet, dass Reparaturen an der Heizungsanlage, an Rohrleitungen, an der Elektroinstallation oder an anderen baulichen Elementen in der Regel vom Vermieter zu tragen sind. Gleichzeitig haftet der Mieter für Schäden, die er, seine Familienangehörigen oder seine Gäste vorsätzlich oder fahrlässig verursacht haben.

Der Mietvertrag kann eine „Kleinreparaturklausel“ enthalten – eine Regelung zur Übernahme der Kosten für kleinere Reparaturen an Gegenständen, die der Mieter regelmäßig nutzt, wie beispielsweise Türklinken, Lichtschalter oder Wasserhähne. Eine solche Klausel muss eine Obergrenze für die Kosten einer einzelnen Reparatur sowie für die Gesamtkosten innerhalb eines bestimmten Zeitraums enthalten. Der Vermieter kann nicht einfach die Kosten für jeden beliebigen Defekt auf den Mieter abwälzen.

Wenn in der Wohnung Schimmel, ein Wasserleck, ein Problem mit der Heizung oder ein anderer Mangel auftritt, muss der Vermieter unverzüglich schriftlich benachrichtigt werden. § 536c BGB verpflichtet den Mieter, Mängel zu melden, da eine Verzögerung den Schaden vergrößern und zu einer Forderung nach Ersatz des zusätzlichen Schadens führen kann.

Der Vermieter hat nicht das Recht, die Wohnung nach Belieben zu betreten. Für eine Besichtigung, Reparatur oder die Vorführung der Wohnung an potenzielle Mieter muss ein triftiger Grund vorliegen, und der Zeitpunkt des Besuchs ist im Voraus mit dem Mieter abzustimmen. Ein Betreten ohne Vorankündigung ist nur in Notfällen zulässig, beispielsweise bei einem Brand oder einem schweren Wasseraustritt. Der Vermieter darf den Wohnungsschlüssel auch nicht ohne Zustimmung des Mieters aufbewahren.

Die Regeln für Haustiere hängen von der Tierart und den Vertragsbedingungen ab. Die Haltung kleiner Tiere, die keinen Lärm verursachen und keine Gefahr darstellen, bedarf in der Regel keiner gesonderten Genehmigung. Für eine Katze oder einen Hund kann der Vertrag eine Zustimmung des Vermieters vorsehen. Das Bundesgericht hat jedoch entschieden, dass eine Standardklausel, die Katzen und Hunde gänzlich verbietet, es nicht erlaubt, dem Mieter automatisch eine Ablehnung zu erteilen: Jeder Fall muss individuell unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters, des Mieters und der Nachbarn geprüft werden. Daher ist es riskant, ein Tier bei Vertragsabschluss zu verheimlichen – sicherer ist es, eine schriftliche Zustimmung einzuholen.

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Wie werden in Deutschland die Miete erhöht und die Nebenkosten neu berechnet?

Der Vermieter darf die Kaltmiete nicht willkürlich um einen beliebigen Betrag erhöhen. Sofern der Vertrag keinen anderen Mechanismus vorsieht, kann der Vermieter eine Erhöhung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zur Begründung werden in der Regel der örtliche Mietspiegel, ein Gutachten oder Daten zu vergleichbaren Wohnungen herangezogen.

Gemäß § 558 BGB muss die Miete ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Änderungen mindestens 15 Monate lang unverändert bleiben. Die allgemeine Steigerungsgrenze beträgt 20 % innerhalb von drei Jahren, doch in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt können die lokalen Behörden diese Grenze auf 15 % senken. Daher entspricht die Behauptung, dass der Vermieter die Miete regelmäßig um 20–30 % erhöhen kann, nicht der allgemeinen Regel.

Andere Regelungen gelten, wenn der Vertrag Folgendes vorsieht:

- Staffelmiete – im Voraus festgelegte, stufenweise Erhöhungen mit Angabe konkreter Beträge

- Indexmiete – Anpassung der Miete entsprechend dem offiziellen Verbraucherpreisindex

- Mieterhöhung nach Modernisierung des Gebäudes

- Anpassung der Vorauszahlungen aufgrund gestiegener tatsächlicher Nebenkosten

Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich mitteilen und die Gründe dafür darlegen. Nach Erhalt der Aufforderung sollte man nicht automatisch zustimmen oder die Zahlung einstellen. Zunächst muss man die Berechnung, die Vertragsbestimmungen und den aktuellen Mietspiegel für die jeweilige Stadt überprüfen.

Separat erfolgt jedes Jahr eine Nachberechnung der Neben- und Betriebskosten, wenn der Mieter diese im Voraus bezahlt. In der Nebenkostenabrechnung müssen die Gesamtkosten des Hauses, das Prinzip ihrer Aufteilung auf die Wohnungen, der Anteil des jeweiligen Mieters sowie die bereits geleisteten Vorauszahlungen aufgeführt sein. Der Mieter hat das Recht, die Belegrechnungen zu überprüfen. Einwände gegen die Abrechnung können in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt des Dokuments erhoben werden, daher lohnt es sich, diese auch bei einer geringen Nachzahlung zu überprüfen.

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Wie kündigt man den Vertrag ordnungsgemäß und erhält die Kaution zurück?

Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die übliche Kündigungsfrist seitens des Mieters etwa drei Monate. Gemäß § 573c BGB kann der Vertrag zum letzten Tag des zweiten auffolgenden Monats gekündigt werden, sofern die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugeht. Maßgeblich ist das Datum des Eingangs des Schreibens, nicht das des Versands.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und unterschrieben sein. Sind im Vertrag mehrere Mieter aufgeführt, müssen alle unterschreiben. Eine einfache Mitteilung per E-Mail oder über einen Messenger reicht nicht aus; daher sollte das Dokument am besten persönlich gegen Empfangsbestätigung übergeben oder per Post auf einem nachweisbaren Weg versandt werden.

Einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, ist schwieriger. Die Möglichkeit, vor dem festgelegten Termin auszuziehen, hängt von den Vertragsbedingungen, der Zustimmung des Vermieters oder dem Vorliegen eines besonderen gesetzlichen Grundes ab. Der Mieter hat auch kein automatisches Recht, den Vertrag zu kündigen, nur weil er einen Nachmieter – einen neuen Interessenten für die Wohnung – gefunden hat. Der Vermieter muss einem solchen Wechsel zustimmen.

Vor dem Auszug ist Folgendes zu beachten:

- Die Bedingungen bezüglich Reinigung und kosmetischer Instandsetzung prüfen

- Schäden beheben, für die der Mieter haftet

- Ein abschließendes Übergabeprotokoll erstellen

- Den Zustand der Wohnung und die Zählerstände fotografisch dokumentieren

- Alle erhaltenen Schlüssel zurückgeben

- Die neue Adresse und die Bankverbindung für die Rückzahlung der Kaution angeben

Der Mieter ist nicht automatisch verpflichtet, die Wohnung vor dem Auszug komplett zu streichen. Dies hängt vom Zustand der Wohnung und der Rechtswirksamkeit der entsprechenden Vertragsbestimmung ab. Übliche Abnutzungserscheinungen, die durch den normalen Wohnbetrieb entstanden sind, gelten nicht als Schäden und dürfen nicht aus der Mietkaution beglichen werden.

Der Vermieter darf nur den Teil der Kaution einbehalten, der nachweislich zur Deckung von Schulden, nachgewiesenen Schäden oder noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen erforderlich ist. Der Restbetrag ist zusammen mit den aufgelaufenen Zinsen nach Abschluss der Überprüfung an den Mieter zurückzuzahlen. Wird ein Betrag einbehalten, muss der Vermieter den Grund dafür darlegen und eine Aufstellung vorlegen.

An wen kann man sich bei Konflikten mit dem Vermieter wenden?

Wenn der Vermieter die Kaution unbegründet einbehält, die Zahlung für fremde Schäden verlangt, die Nebenkosten falsch abrechnet oder das Recht des Mieters auf Privatsphäre verletzt, sollten alle Ansprüche schriftlich festgehalten werden. In der Mitteilung sollte das Problem beschrieben, Fotos, Rechnungen oder Kopien des Mietvertrags beigefügt und eine angemessene Frist für eine Antwort oder die Behebung des Verstoßes gesetzt werden.

Man sollte die Mietzahlung nicht eigenmächtig einstellen oder den Mietbetrag willkürlich kürzen. Ein Anspruch auf Mietminderung kann zwar bestehen, wenn ein schwerwiegender Mangel die Nutzung der Wohnung einschränkt, doch eine falsche Berechnung des Mietminderungsbetrags führt zu Zahlungsrückständen und birgt das Risiko einer Kündigung des Mietvertrags. Es ist ratsam, die Situation zunächst mit einem Fachmann zu klären.

Hilfe für Mieter in Deutschland bieten:

- Lokale Mietervereine

- Regionale Verbraucherzentralen

- Auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte

- Beratungsstellen für Migranten

- Das Amtsgericht, falls eine außergerichtliche Beilegung des Streits nicht gelungen ist

Die Mitgliedschaft in einem Mieterverein umfasst in der Regel Beratung, die Prüfung des Mietvertrags und der Nebenkostenabrechnung, die Erstellung von Schreiben an den Vermieter sowie Unterstützung im Streitfall. Die Bedingungen und der Umfang der Unterstützung hängen von der jeweiligen Organisation ab, daher ist es oft vorteilhafter, bereits vor dem Auftreten eines Konflikts beizutreten, als erst nach Erhalt einer Aufforderung Hilfe zu suchen.

Mietern mit geringem Einkommen steht möglicherweise die staatliche Beratungshilfe zur Verfügung, die einen erheblichen Teil der Kosten für die außergerichtliche Rechtsberatung übernimmt. Der Antrag ist beim örtlichen Amtsgericht unter Vorlage von Unterlagen über Einkommen, Ausgaben und die Umstände des Streits zu stellen.

Der Kauf einer Immobilie in einem anderen Land ist nicht nur eine Investition, sondern auch ein ernstzunehmender rechtlicher Vorgang. Fehler in den Dokumenten, nicht berücksichtigte Steuern oder Beschränkungen für Ausländer können zu finanziellen Verlusten führen. Die Beratung durch einen Immobilienanwalt von Visit World hilft Ihnen, den Vertrag sicher abzuschließen, den Verkäufer zu überprüfen und versteckte Risiken zu vermeiden. Wenden Sie sich an Spezialisten, um den Kauf einer Immobilie im Ausland so transparent und sicher wie möglich zu gestalten.

Denken Sie daran! Das zyprische Parlament prüft derzeit Gesetzesentwürfe, die die Bedingungen für den Kauf von Immobilien für Bürger aus Ländern außerhalb der Europäischen Union erheblich verändern könnten. Die Initiativen sehen quantitative Beschränkungen für Objekte, geografische Verbote und Anforderungen an die Transparenz von Transaktionen vor. Lesen Sie mehr über die vorgeschlagenen Beschränkungen, Statistiken zu Käufen durch Ausländer und darüber, wie Sie sich auf mögliche Veränderungen auf dem Immobilienmarkt Zyperns vorbereiten können.