Найкращі країни для купівлі нерухомості іноземцями у 2026 році: ціни, податки та ВНП

Купівля нерухомості за кордоном у 2026 році відкриває іноземцям доступ до посвідки на проживання, безвізового пересування та стабільного доходу від оренди. Мінімальні пороги, ставки податків та обмеження суттєво різняться від країни до країни — від $150 000 у Грузії та Чорногорії до €800 000 у преміальних зонах Греції. Дізнайтеся детальніше про найкращі країни для купівлі нерухомості іноземцями, актуальні умови Golden Visa, прибутковість оренди та податкові режими

Зверніться до юриста з нерухомості і захистіть свої права при купівлі, продажу чи оренді майна за кордоном

ОТРИМАТИ КОНСУЛЬТАЦІЮ

Купівля нерухомості за кордоном стала одним із ключових інструментів для отримання резидентства, диверсифікації активів та стабільного пасивного доходу. Кожна країна пропонує власні умови для іноземних інвесторів, від мінімальних порогів вкладень і податкових ставок до можливості оформити посвідку на проживання (ВНП) чи навіть громадянство. Правила регулярно змінюються, тому актуальна інформація стає особливо важливою для тих, хто планує інвестицію у 2026 році.

Розповідаємо далі у матеріалі про шість напрямків, які станом на 2026 рік залишаються найбільш затребуваними серед іноземних покупців, — з деталями щодо цін, порогів для ВНП, оподаткування, прибутковості оренди та обмежень для іноземців.

Плануєте купівлю нерухомості за кордоном і не впевнені, яка країна оптимально відповідає вашим цілям?

Юристи Visit World з питань міжнародної нерухомості порахують повну вартість угоди з урахуванням податків і зборів та підготують документи для отримання ВНП чи громадянства.

Основні критерії вибору країни для купівлі нерухомості за кордоном

Перед аналізом окремих юрисдикцій варто зафіксувати ключові параметри, за якими інвестори порівнюють ринки. Універсального рішення немає — кожна країна має свою комбінацію переваг і ризиків, тому вибір залежить від цілей інвестора: збереження капіталу, отримання ВНП чи максимізація прибутковості оренди.

Основні чинники, що впливають на рішення про купівлю нерухомості за кордоном:

• Мінімальний поріг інвестиції для отримання посвідки на проживання або громадянства;
• Ставки податків — податок на придбання, щорічний податок на нерухомість, податок на дохід від оренди, податок на приріст капіталу при продажі;
• Прибутковість оренди (rental yield) та динаміка зростання цін;
• Обмеження для іноземців — заборонені категорії земель, вимоги до розташування, необхідність окремих дозволів;
• Перспективи громадянства та термін натуралізації;
• Вимоги до фізичної присутності в країні для збереження статусу.

Далі розглянемо, як ці параметри реалізуються у шести країнах, які станом на 2026 рік залишаються найпривабливішими для купівлі нерухомості іноземцями.

Рейтинг найбезпечніших країн для інвесторів 2026 — шукайте тут.

Туреччина: громадянство за інвестиції в нерухомість від $400 000

Туреччина продовжує залишатися однією з небагатьох країн G20, які надають повне громадянство в обмін на купівлю нерухомості. Мінімальний поріг інвестиції у 2026 році — $400 000 у житлову або комерційну нерухомість, підтверджений оцінкою ліцензованого SPK-оцінювача. Обов'язкова умова — утримання об'єкта у власності протягом трьох років, що фіксується анотацією на титулі (Tapu). Обробка заявки триває 3–6 місяців.

Податковий блок: збір за передачу титулу — 4% від задекларованої вартості, щорічний податок на нерухомість — 0,1–0,4% (у мегаполісах ставки подвоюються), податок на дохід від оренди — прогресивний 15–40%. Продаж об'єкта після 5 років звільняє фізичну особу від податку на приріст капіталу. Турецький паспорт відкриває безвізовий доступ до понад 110 країн і право подачі на бізнес-візу E-2 до США.

Послуги Visit World для туристів, мігрантів, та експатів: Cтрахування | Гайди | Юридичні консультації

ОАЕ (Дубай): Golden Visa через нерухомість від AED 2 млн

Для отримання 10-річної Golden Visa в ОАЕ через нерухомість необхідно володіти житловою чи комерційною власністю у Дубаї на суму від AED 2 000 000 (приблизно $545 000), зареєстровану в Земельному департаменті Дубая (DLD). Дозволяється комбінування кількох об'єктів для досягнення порогу. Golden Visa не передбачає обов'язкового перебування в країні та поширюється на подружжя і дітей.

Середня валова прибутковість оренди квартир у 2026 році — 6,5–7%, в окремих районах — до 8–10%. Медіанна вартість квадратного метра у Дубаї — приблизно AED 18 300 ($4 980). Ключова перевага юрисдикції — нульовий податок на дохід фізичних осіб, нульовий податок на приріст капіталу при продажі та відсутність податку на дохід від оренди. При купівлі сплачується збір DLD 4% і комісія агента 2–3%.

Про ціни на житло та оренду в ЄС у 2026 році — розповідаємо за посиланням.

Греція: Golden Visa через нерухомість: пороги €250 000, €400 000, €800 000

Греція у 2026 році має найбільш структуровану систему порогів у Європі, закріплену в Законі 5100/2024. Мінімальна інвестиція — €800 000 у преміальних зонах (Аттика з Афінами, Салоніки, Міконос, Санторіні, острови з населенням понад 3 100 осіб), €400 000 в інших регіонах та €250 000 для конвертації комерційних об'єктів у житлові або реставрації історичних будівель. Для порогів €400 000 і €800 000 обов'язкова мінімальна площа об'єкта — 120 м².

Golden Visa видається на 5 років з правом безстрокового поновлення, без обов'язкового проживання, з безвізовим доступом до Шенгену. Заявка поширюється на подружжя, дітей до 21 року та батьків обох подружжя без вікових обмежень. Ключове обмеження реформи 2024 року: об'єкти, придбані під Golden Visa, заборонено здавати у короткострокову оренду через Airbnb та подібні платформи — штраф €50 000. Громадянство доступне через натуралізацію після 7 років проживання.

Кіпр: постійне резидентство через нерухомість від €300 000

Кіпр залишається одним із небагатьох напрямків у ЄС, які пропонують постійне резидентство одразу — без проміжного тимчасового

ВНП. Мінімальна інвестиція — €300 000 плюс ПДВ у новобудову від забудовника або аналогічна сума у комерційну нерухомість, акції кіпрської компанії чи одиниці ліцензованих інвестиційних фондів. Обов'язкова умова — річний дохід від €50 000 з-за кордону (плюс €15 000 на подружжя та €10 000 на кожну неповнолітню дитину).

Постійне резидентство надається безстроково, ID-картка поновлюється кожні 10 років, статус вимагає лише візиту на Кіпр раз на два роки. Стандартна ставка ПДВ на новобудову — 19%, зі зниженою ставкою 5% на перші 130 м² первинного житла (за умови загальної вартості до €475 000). Корпоративний податок — 12,5%. Середня валова прибутковість оренди — 4,88%, для квартир — до 5,45%. Громадянство через натуралізацію — після 8 років фактичного проживання.

Де в Європі найдорожче купити квартиру — читайте у цій статті.

Грузія: посвідка через купівлю нерухомості від $150 000

З 1 березня 2026 року Грузія підвищила мінімальний поріг для отримання короткострокової посвідки на проживання через нерухомість зі $100 000 до $150 000. Оцінка проводиться за ринковою вартістю акредитованим оцінювачем Єдиного національного органу з акредитації. Дозволено комбінування кількох об'єктів; заборонена лише сільськогосподарська земля. Посвідку видають на 1 рік із щорічним поновленням, стандартна процедура опрацювання — 30 календарних днів.

Альтернативний шлях — інвестиційна резиденція від $300 000, яка одразу дає 5-річний ВНП і швидший шлях до постійного резидентства. Податковий режим — один із найлояльніших у регіоні: ставка податку на дохід від оренди житлової нерухомості — 5% замість стандартних 20%. Немає гербового збору, податку на передачу нерухомості та ПДВ на вторинну нерухомість між фізичними особами. Громадянство доступне через натуралізацію після 10 років проживання.

Чорногорія: тимчасовий ВНП через нерухомість від €150 000

Чорногорія у січні 2026 року вперше встановила мінімальний поріг вартості нерухомості для отримання тимчасового ВНП — норма закріплена в Офіційному віснику №003/2026 і чинна з 17 січня 2026 року. Для громадян країн поза ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії необхідне володіння нерухомістю з податково оціненою вартістю не менше €150 000. Іноземці можуть купувати квартири, будинки, комерційну нерухомість та міські земельні ділянки; заборонені сільськогосподарські та лісові землі, острови та прикордонні зони.

Тимчасове резидентство видається на 1 рік із щорічним поновленням; після 5 років — можлива подача на постійне резидентство, після 10 років — на громадянство. Прогресивна ставка податку на передачу вторинної нерухомості — 3–6%; на новобудови — ПДВ 21%. Дохід від оренди оподатковується за ставкою 15% на чистий прибуток. Середня ціна квадратного метра новобудови у 4 кварталі 2025 року — €2 206 по країні і €2 570 на узбережжі, за даними MONSTAT.

Найкращі країни для інвестицій у нерухомість у 2026 році — зібрані за посиланням.

Юридичний супровід угоди з нерухомістю за кордоном

Правила купівлі нерухомості іноземцями регулярно змінюються — за останні два роки програми Golden Visa суттєво модифіковані у Португалії, Іспанії, Угорщині, Греції, Грузії та Чорногорії. Помилки на етапі due diligence, невірна оцінка об'єкта, вибір непридатної категорії землі чи некоректне оформлення документів можуть призвести до відмови у ВНП, штрафів або втрати частини інвестиції.

Юристи Visit World з питань міжнародної нерухомості супроводжують угоди у Туреччині, ОАЕ, Греції, на Кіпрі, у Грузії, Чорногорії та інших юрисдикціях. Спеціалісти проведуть перевірку об'єкта та продавця, розрахують повну фактичну вартість угоди з урахуванням податків і зборів, підготують пакет документів для отримання ВНП або громадянства, а також забезпечать супровід угоди — від задатку до реєстрації права власності.

Замовте консультацію юриста з питань нерухомості на порталі Visit World, щоб отримати індивідуальний аналіз обраної країни, персональний розрахунок витрат і покроковий план угоди з урахуванням цілей вашої інвестиції!

Нагадаємо! У минулому матеріалі ми розповідали про 7 країн, які не діляться вашими фінансовими даними у 2026 році.

Фото: Magnific

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Туристичний гайд для 200 країн світу;

Юридична консультація від локального фахівця з візових та міграційних питань;

Туристичне страхування по всьому світу (для отримання послуг оберіть країну, що вас цікавить та громадянство);

Медичне страхування по всьому світу.

Ми стежимо за достовірністю та актуальністю нашої інформації. Тому, якщо Ви побачили якусь помилку чи невідповідність, напишіть, будь ласка, на нашу гарячу лінію.