Les meilleurs pays pour l'achat d'un bien immobilier par des étrangers en 2026 : prix, fiscalité et PIB

L'achat d'un bien immobilier à l'étranger en 2026 permet aux étrangers d'obtenir un titre de séjour, de voyager sans visa et de bénéficier d'un revenu locatif stable. Les seuils minimaux, les taux d'imposition et les restrictions varient considérablement d'un pays à l'autre, allant de 150 000 dollars en Géorgie et en Monténégro à 800 000 euros dans les zones haut de gamme en Grèce. Découvrez plus en détail les meilleurs pays pour l’achat immobilier par des étrangers, les conditions actuelles du Golden Visa, la rentabilité locative et les régimes fiscaux

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L'achat d'un bien immobilier à l'étranger est devenu l'un des principaux moyens d'obtenir un statut de résident, de diversifier son patrimoine et de bénéficier d'un revenu passif stable. Chaque pays propose ses propres conditions aux investisseurs étrangers, qu’il s’agisse des seuils minimaux d’investissement, des taux d’imposition ou de la possibilité d’obtenir un titre de séjour (VNP) voire la nationalité. Les règles évoluent régulièrement, c’est pourquoi il est particulièrement important de disposer d’informations à jour pour ceux qui envisagent d’investir en 2026.

Nous vous présentons ci-après six destinations qui, en 2026, restent les plus prisées par les acheteurs étrangers, avec des détails sur les prix, les seuils pour l’obtention d’un permis de séjour, la fiscalité, la rentabilité locative et les restrictions applicables aux étrangers.

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à l’étranger et vous ne savez pas quel pays correspond le mieux à vos objectifs ?

Les juristes de Visit World spécialisés en immobilier international calculeront le coût total de la transaction, taxes et frais compris, et prépareront les documents nécessaires à l’obtention d’un permis de séjour ou de la nationalité.

Principaux critères de choix d’un pays pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger

Avant d’analyser les différentes juridictions, il convient de définir les paramètres clés sur lesquels les investisseurs comparent les marchés. Il n’existe pas de solution universelle : chaque pays présente sa propre combinaison d’avantages et de risques, c’est pourquoi le choix dépend des objectifs de l’investisseur : préservation du capital, obtention d’un permis de séjour ou maximisation du rendement locatif.

Principaux facteurs influençant la décision d’acheter un bien immobilier à l’étranger :

• Seuil d’investissement minimum pour obtenir un titre de séjour ou la nationalité ;
• Taux d’imposition — droits de mutation, taxe foncière annuelle, impôt sur les revenus locatifs, impôt sur les plus-values en cas de vente ;
• Rendement locatif (rental yield) et évolution des prix ;
• Restrictions applicables aux étrangers — catégories de terrains interdites, exigences en matière d’emplacement, nécessité d’autorisations spécifiques ;
• Perspectives d’obtention de la nationalité et délai de naturalisation ;
• Exigences de présence physique dans le pays pour conserver le statut.

Nous allons maintenant examiner comment ces paramètres se concrétisent dans les six pays qui, en 2026, restent les plus attractifs pour l’achat immobilier par des étrangers.

Classement des pays les plus sûrs pour les investisseurs en 2026 — à découvrir ici.

Turquie : la citoyenneté en échange d’un investissement immobilier à partir de 400 000 $

La Turquie reste l’un des rares pays du G20 à accorder la pleine citoyenneté en échange de l’achat d’un bien immobilier. Le seuil d’investissement minimum en 2026 est de 400 000 $ dans un bien immobilier résidentiel ou commercial, dont la valeur doit être confirmée par une expertise réalisée par un expert agréé par la SPK. Une condition obligatoire est de conserver le bien en propriété pendant trois ans, ce qui est consigné par une mention sur le titre de propriété (Tapu). Le traitement de la demande prend entre 3 et 6 mois.

Aspects fiscaux : les frais de transfert de propriété s’élèvent à 4 % de la valeur déclarée ; l’impôt foncier annuel est compris entre 0,1 % et 0,4 % (ces taux sont doublés dans les grandes agglomérations) ; l’impôt sur les revenus locatifs est progressif, allant de 15 % à 40 %. La vente du bien après 5 ans exonère le particulier de l’impôt sur les plus-values. Le passeport turc permet l’accès sans visa à plus de 110 pays et donne le droit de demander un visa d’affaires E-2 pour les États-Unis.

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Émirats arabes unis (Dubaï) : Golden Visa via l’immobilier à partir de 2 millions d’AED

Pour obtenir un Golden Visa de 10 ans aux Émirats arabes unis grâce à un investissement immobilier, il est nécessaire de posséder un bien immobilier résidentiel ou commercial à Dubaï d’une valeur minimale de 2 000 000 AED (environ 545 000 $), enregistré auprès du Département du cadastre de Dubaï (DLD). Il est possible de combiner plusieurs biens pour atteindre ce seuil. Le Golden Visa n’impose pas de séjour obligatoire dans le pays et s’étend au conjoint et aux enfants.

Le rendement locatif brut moyen des appartements en 2026 sera de 6,5 à 7 %, pouvant atteindre 8 à 10 % dans certains quartiers. Le prix médian du mètre carré à Dubaï est d’environ 18 300 AED (4 980 $). Les principaux avantages de cette juridiction sont l’absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques, l’absence d’impôt sur les plus-values lors de la vente et l’absence d’impôt sur les revenus locatifs. Lors de l’achat, il faut s’acquitter d’une taxe DLD de 4 % et d’une commission d’agence de 2 à 3 %.

À propos des prix de l’immobilier et des loyers dans l’UE en 2026 — découvrez-en plus en cliquant sur le lien.

Grèce : Golden Visa par l’immobilier : seuils de 250 000 €, 400 000 € et 800 000 €

La Grèce dispose en 2026 du système de seuils le plus structuré d’Europe, consacré par la loi n° 5100/2024. L'investissement minimum est de 800 000 € dans les zones haut de gamme (Attique avec Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin, les îles comptant plus de 3 100 habitants),

400 000 € dans les autres régions et 250 000 € pour la conversion de biens commerciaux en logements ou la restauration de bâtiments historiques. Pour les seuils de 400 000 € et 800 000 €, la superficie minimale obligatoire du bien est de 120 m².

Le Golden Visa est délivré pour une durée de 5 ans, renouvelable indéfiniment, sans obligation de résidence et avec un accès sans visa à l’espace Schengen. La demande s’étend au conjoint, aux enfants jusqu’à 21 ans et aux parents des deux conjoints, sans limite d’âge. Restriction clé de la réforme de 2024 : les biens immobiliers acquis dans le cadre du Golden Visa ne peuvent pas être loués à court terme via Airbnb et des plateformes similaires — sous peine d’une amende de 50 000 €. La citoyenneté est accessible par naturalisation après 7 ans de résidence.

Chypre : résidence permanente grâce à un investissement immobilier à partir de 300 000 €

Chypre reste l’une des rares destinations de l’UE à proposer une résidence permanente immédiate, sans passer par un statut temporaire intermédiaire

. L’investissement minimum s’élève à 300 000 € plus la TVA dans un bien neuf auprès d’un promoteur immobilier, ou à un montant équivalent dans un bien immobilier commercial, des actions d’une société chypriote ou des parts de fonds d’investissement agréés. Condition obligatoire : un revenu annuel de 50 000 € provenant de l’étranger (plus 15 000 € par conjoint et 10 000 € par enfant mineur).

Le statut de résident permanent est accordé pour une durée indéterminée ; la carte d’identité est renouvelée tous les 10 ans, et ce statut ne nécessite qu’une visite à Chypre tous les deux ans. Le taux standard de TVA sur les constructions neuves est de 19 %, avec un taux réduit de 5 % sur les 130 premiers m² d’une résidence principale (à condition que le coût total ne dépasse pas 475 000 €). L’impôt sur les sociétés est de 12,5 %. Le rendement locatif brut moyen est de 4,88 %, pouvant atteindre 5,45 % pour les appartements. La naturalisation est possible après 8 ans de résidence effective.

Où acheter un appartement le plus cher en Europe — découvrez-le dans cet article.

Géorgie : permis de séjour via l’achat d’un bien immobilier à partir de 150 000 $

À compter du 1er mars 2026, la Géorgie a relevé le seuil minimum pour l’obtention d’un permis de séjour de courte durée via l’achat d’un bien immobilier, le faisant passer de 100 000 $ à 150 000 $.

L’évaluation est effectuée à la valeur marchande par un expert agréé par l’Organisme national unique d’accréditation. Il est permis de regrouper plusieurs biens immobiliers ; seules les terres agricoles sont exclues. Le titre de séjour est délivré pour une durée d’un an, renouvelable chaque année ; le délai standard de traitement est de 30 jours calendaires.

Une alternative existe : la résidence par investissement à partir de 300 000 $, qui donne immédiatement droit à un permis de séjour de 5 ans et offre un accès plus rapide à la résidence permanente. Le régime fiscal est l’un des plus avantageux de la région : le taux d’imposition sur les revenus locatifs des biens immobiliers résidentiels est de 5 % au lieu des 20 % habituels. Il n’y a pas de droit de timbre, ni d’impôt sur les transferts immobiliers, ni de TVA sur les transactions immobilières de seconde main entre particuliers. La citoyenneté est accessible par naturalisation après 10 ans de résidence.

Monténégro : permis de séjour temporaire grâce à un investissement immobilier à partir de 150 000 €

La Monténégro a fixé pour la première fois en janvier 2026 un seuil minimal de valeur immobilière pour l’obtention d’un permis de séjour temporaire — cette disposition est inscrite dans le Journal officiel n° 003/2026 et est en vigueur depuis le 17 janvier 2026. Les ressortissants de pays hors UE/EEE/Suisse doivent posséder un bien immobilier dont la valeur fiscale est d’au moins 150 000 €. Les étrangers peuvent acheter des appartements, des maisons, des biens immobiliers commerciaux et des terrains urbains ; les terres agricoles et forestières, les îles et les zones frontalières sont interdites.

Le permis de séjour temporaire est délivré pour un an et renouvelé chaque année ; après 5 ans, il est possible de demander un permis de séjour permanent, et après 10 ans, la nationalité. Le taux d’imposition progressif sur les cessions de biens immobiliers existants est de 3 à 6 % ; pour les constructions neuves, la TVA s’élève à 21 %. Les revenus locatifs sont imposés à un taux de 15 % sur le bénéfice net. Le prix moyen du mètre carré d’un logement neuf au 4e trimestre 2025 s’élève à 2 206 € dans l’ensemble du pays et à 2 570 € sur le littoral, selon les données de MONSTAT.

Les meilleurs pays pour investir dans l’immobilier en 2026 — à découvrir via le lien.

Accompagnement juridique des transactions immobilières à l’étranger

Les règles relatives à l’achat de biens immobiliers par des étrangers changent régulièrement : au cours des deux dernières années, les programmes « Golden Visa » ont été considérablement modifiés au Portugal, en Espagne, en Hongrie, en Grèce, en Géorgie et au Monténégro. Des erreurs lors de la phase de due diligence, une mauvaise évaluation du bien, le choix d’une catégorie de terrain inadaptée ou une formalité administrative incorrecte peuvent entraîner le refus du permis de séjour, des amendes ou la perte d’une partie de l’investissement.

Les juristes de Visit World spécialisés en immobilier international accompagnent les transactions en Turquie, aux Émirats arabes unis, en Grèce, à Chypre, en Géorgie, au Monténégro et dans d’autres juridictions. Nos spécialistes procéderont à la vérification du bien et du vendeur, calculeront le coût total réel de la transaction en tenant compte des taxes et des frais, prépareront le dossier nécessaire à l’obtention d’un permis de séjour ou de la nationalité, et assureront le suivi de la transaction — de l’acompte à l’enregistrement du titre de propriété.

Demandez une consultation juridique en matière immobilière sur le portail Visit World afin d’obtenir une analyse personnalisée du pays de votre choix, un devis sur mesure et un plan détaillé de la transaction, en fonction des objectifs de votre investissement !

Rappel ! Dans notre précédent article, nous vous avons présenté les 7 pays qui ne partageront pas vos données financières en 2026.

Photo : Magnific