Лучшие страны для покупки недвижимости иностранцами в 2026 году: цены, налоги и ВНП

Покупка недвижимости за рубежом в 2026 году открывает иностранцам доступ к виду на жительство, безвизовому передвижению и стабильному доходу от аренды. Минимальные пороги, налоговые ставки и ограничения существенно различаются от страны к стране — от $150 000 в Грузии и Черногории до €800 000 в престижных районах Греции. Узнайте подробнее о лучших странах для покупки недвижимости иностранцами, актуальных условиях программы «Золотая виза», доходности аренды и налоговых режимах

Обратитесь к юристу по недвижимости и защитите свои права при покупке, продаже или аренде имущества за рубежом

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Покупка недвижимости за рубежом стала одним из ключевых инструментов для получения резидентства, диверсификации активов и стабильного пассивного дохода. Каждая страна предлагает свои условия для иностранных инвесторов: от минимальных порогов инвестиций и налоговых ставок до возможности оформить вид на жительство (ВНЖ) или даже гражданство. Правила регулярно меняются, поэтому актуальная информация становится особенно важной для тех, кто планирует инвестировать в 2026 году.

Далее в материале мы рассказываем о шести направлениях, которые по состоянию на 2026 год остаются наиболее востребованными среди иностранных покупателей, — с подробностями о ценах, порогах для ВНП, налогообложении, доходности аренды и ограничениях для иностранцев.

Планируете покупку недвижимости за рубежом и не уверены, какая страна оптимально соответствует вашим целям?

Юристы Visit World по вопросам международной недвижимости рассчитают полную стоимость сделки с учетом налогов и сборов и подготовят документы для получения ВНП или гражданства.

Основные критерии выбора страны для покупки недвижимости за рубежом

Перед анализом отдельных юрисдикций стоит определить ключевые параметры, по которым инвесторы сравнивают рынки. Универсального решения нет — каждая страна имеет свою комбинацию преимуществ и рисков, поэтому выбор зависит от целей инвестора: сохранение капитала, получение вида на жительство или максимизация доходности аренды.

Основные факторы, влияющие на решение о покупке недвижимости за рубежом:

• Минимальный порог инвестиций для получения вида на жительство или гражданства;
• Налоговые ставки — налог на приобретение, ежегодный налог на недвижимость, налог на доход от аренды, налог на прирост капитала при продаже;
• Доходность аренды (rental yield) и динамика роста цен;
• Ограничения для иностранцев — запрещенные категории земель, требования к расположению, необходимость отдельных разрешений;
• Перспективы получения гражданства и срок натурализации;
• Требования к физическому присутствию в стране для сохранения статуса.

Далее рассмотрим, как эти параметры реализуются в шести странах, которые по состоянию на 2026 год остаются наиболее привлекательными для покупки недвижимости иностранцами.

Рейтинг самых безопасных стран для инвесторов 2026 — ищите здесь.

Турция: гражданство за инвестиции в недвижимость от $400 000

Турция продолжает оставаться одной из немногих стран G20, предоставляющих полное гражданство в обмен на покупку недвижимости. Минимальный порог инвестиций в 2026 году — $400 000 в жилую или коммерческую недвижимость, подтвержденный оценкой лицензированного оценщика SPK. Обязательное условие — владение объектом в течение трёх лет, что фиксируется отметкой в свидетельстве о праве собственности (Tapu). Рассмотрение заявки занимает 3–6 месяцев.

Налоговый блок: сбор за передачу права собственности — 4% от задекларированной стоимости, ежегодный налог на недвижимость — 0,1–0,4% (в мегаполисах ставки удваиваются), налог на доход от аренды — прогрессивный 15–40%. Продажа объекта по истечении 5 лет освобождает физическое лицо от налога на прирост капитала. Турецкий паспорт открывает безвизовый доступ в более чем 110 стран и право на подачу заявления на бизнес-визу E-2 в США.

Услуги Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридические консультации

ОАЭ (Дубай): Golden Visa через недвижимость от 2 млн дирхамов

Для получения 10-летней Golden Visa в ОАЭ через недвижимость необходимо владеть жилой или коммерческой недвижимостью в Дубае на сумму от 2 000 000 дирхамов (примерно 545 000 долларов), зарегистрированной в Земельном департаменте Дубая (DLD). Допускается объединение нескольких объектов для достижения необходимого порога. Golden Visa не предусматривает обязательного пребывания в стране и распространяется на супругов и детей.

Средняя валовая доходность аренды квартир в 2026 году — 6,5–7%, в отдельных районах — до 8–10%. Медианная стоимость квадратного метра в Дубае — примерно 18 300 дирхамов (4 980 долларов). Ключевое преимущество юрисдикции — нулевой налог на доход физических лиц, нулевой налог на прирост капитала при продаже и отсутствие налога на доход от аренды. При покупке уплачивается сбор DLD в размере 4% и комиссия агента 2–3%.

О ценах на жилье и аренду в ЕС в 2026 году — рассказываем по ссылке.

Греция: «Золотая виза» через недвижимость: пороги €250 000, €400 000, €800 000

Греция в 2026 году имеет наиболее структурированную систему порогов в Европе, закрепленную в Законе 5100/2024. Минимальная инвестиция — 800 000 евро в премиальных зонах (Аттика с Афинами, Салоники, Миконос, Санторини, острова с населением свыше 3 100 человек),

€400 000 в других регионах и €250 000 для переоборудования коммерческих объектов в жилые или реставрации исторических зданий. Для пороговых значений €400 000 и €800 000 обязательная минимальная площадь объекта — 120 м².

Golden Visa выдается на 5 лет с правом бессрочного продления, без обязательного проживания, с безвизовым доступом в Шенген. Заявка распространяется на супругов, детей до 21 года и родителей обоих супругов без возрастных ограничений. Ключевое ограничение реформы 2024 года: объекты, приобретённые в рамках программы «Золотая виза», запрещено сдавать в краткосрочную аренду через Airbnb и подобные платформы — штраф €50 000. Гражданство можно получить путём натурализации после 7 лет проживания.

Кипр: постоянное резидентство через недвижимость от €300 000

Кипр остаётся одним из немногих направлений в ЕС, предлагающих постоянное резидентство сразу — без промежуточного временного

ВНП. Минимальная инвестиция — €300 000 плюс НДС в новостройку от застройщика или аналогичная сумма в коммерческую недвижимость, акции кипрской компании или паи лицензированных инвестиционных фондов. Обязательное условие — годовой доход от €50 000 из-за рубежа (плюс €15 000 на супруга и €10 000 на каждого несовершеннолетнего ребенка).

Постоянное резидентство предоставляется бессрочно, ID-карта обновляется каждые 10 лет, для поддержания статуса требуется лишь визит на Кипр раз в два года. Стандартная ставка НДС на новостройку — 19%, со сниженной ставкой 5% на первые 130 м² первичного жилья (при общей стоимости до €475 000). Корпоративный налог — 12,5%. Средняя валовая доходность аренды — 4,88%, для квартир — до 5,45%. Гражданство через натурализацию — после 8 лет фактического проживания.

Где в Европе дороже всего купить квартиру — читайте в этой статье.

Грузия: вид на жительство через покупку недвижимости от $150 000

С 1 марта 2026 года Грузия повысила минимальный порог для получения краткосрочного вида на жительство через недвижимость со $100 000 до $150 000.

Оценка проводится по рыночной стоимости аккредитованным оценщиком Единого национального органа по аккредитации. Разрешено объединение нескольких объектов; запрещена только сельскохозяйственная земля. Вид на жительство выдается на 1 год с ежегодным продлением, стандартный срок рассмотрения — 30 календарных дней.

Альтернативный путь — инвестиционное резидентство от $300 000, которое сразу дает 5-летний ВНП и более быстрый путь к постоянному резидентству. Налоговый режим — один из самых лояльных в регионе: ставка налога на доход от аренды жилой недвижимости — 5% вместо стандартных 20%. Отсутствуют гербовый сбор, налог на передачу недвижимости и НДС на вторичную недвижимость при сделках между физическими лицами. Гражданство можно получить путем натурализации после 10 лет проживания.

Черногория: временный ВНП через недвижимость от €150 000

Черногория в январе 2026 года впервые установила минимальный порог стоимости недвижимости для получения временного ВНП — норма закреплена в Официальном вестнике №003/2026 и действует с 17 января 2026 года. Для граждан стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ/Швейцарию, необходимо владение недвижимостью с налоговой оценкой не менее €150 000. Иностранцы могут приобретать квартиры, дома, коммерческую недвижимость и городские земельные участки; запрещены сельскохозяйственные и лесные земли, острова и приграничные зоны.

Временное резидентство выдается на 1 год с ежегодным продлением; по истечении 5 лет — возможна подача заявления на постоянное резидентство, по истечении 10 лет — на гражданство. Прогрессивная ставка налога на передачу вторичной недвижимости — 3–6%; на новостройки — НДС 21%. Доход от аренды облагается налогом по ставке 15% от чистой прибыли. Средняя цена квадратного метра новостройки в 4 квартале 2025 года — €2 206 по стране и €2 570 на побережье, по данным MONSTAT.

Лучшие страны для инвестиций в недвижимость в 2026 году— собраны по ссылке.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью за рубежом

Правила покупки недвижимости иностранцами регулярно меняются — за последние два года программы Golden Visa существенно изменились в Португалии, Испании, Венгрии, Греции, Грузии и Черногории. Ошибки на этапе due diligence, неверная оценка объекта, выбор неподходящей категории земли или некорректное оформление документов могут привести к отказу в выдаче ВНП, штрафам или потере части инвестиций.

Юристы Visit World, специализирующиеся на вопросах международной недвижимости, сопровождают сделки в Турции, ОАЭ, Греции, на Кипре, в Грузии, Черногории и других юрисдикциях. Специалисты проведут проверку объекта и продавца, рассчитают полную фактическую стоимость сделки с учётом налогов и сборов, подготовят пакет документов для получения ВНП или гражданства, а также обеспечат сопровождение сделки — от задатка до регистрации права собственности.

Закажите консультацию юриста по вопросам недвижимости на портале Visit World, чтобы получить индивидуальный анализ выбранной страны, персональный расчет затрат и пошаговый план сделки с учетом целей вашей инвестиции!

Напомним! В прошлом материале мы рассказывали о 7 странах, которые не будут делиться вашими финансовыми данными в 2026 году.

Фото: Magnific

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Туристический гайд для 200 стран мира;

Юридическая консультация от локального специалиста по визовым и миграционным вопросам;

Туристическое страхование по всему миру (для получения услуг выберите интересующую вас страну и гражданство);

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.