Os melhores países para a compra de imóveis por estrangeiros em 2026: preços, impostos e PIB

A compra de imóveis no estrangeiro em 2026 permite aos estrangeiros obter uma autorização de residência, viajar sem visto e obter um rendimento estável proveniente do arrendamento. Os valores mínimos, as taxas de imposto e as restrições variam significativamente de país para país — desde 150 000 dólares na Geórgia e na Montenegro até 800 000 euros em zonas de luxo na Grécia. Saiba mais sobre os melhores países para a compra de imóveis por estrangeiros, as condições atuais do Golden Visa, a rentabilidade do arrendamento e os regimes fiscais

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A aquisição de imóveis no estrangeiro tornou-se um dos principais instrumentos para a obtenção de residência, diversificação de ativos e rendimento passivo estável. Cada país oferece as suas próprias condições aos investidores estrangeiros, desde limiares mínimos de investimento e taxas de imposto até à possibilidade de obter uma autorização de residência (AR) ou mesmo a cidadania. As regras mudam regularmente, pelo que a informação atualizada torna-se especialmente importante para quem planeia investir em 2026.

A seguir, apresentamos seis destinos que, em 2026, continuam a ser os mais procurados pelos compradores estrangeiros — com detalhes sobre preços, limites para a autorização de residência, tributação, rentabilidade do arrendamento e restrições para estrangeiros.

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Os advogados da Visit World especializados em imobiliário internacional calcularão o custo total da transação, tendo em conta impostos e taxas, e prepararão a documentação necessária para a obtenção de autorização de residência ou cidadania.

Principais critérios de escolha de um país para a compra de imóveis no estrangeiro

Antes de analisar as diferentes jurisdições, convém definir os parâmetros-chave com base nos quais os investidores comparam os mercados. Não existe uma solução universal — cada país tem a sua combinação de vantagens e riscos, pelo que a escolha depende dos objetivos do investidor: preservação do capital, obtenção de uma autorização de residência ou maximização da rentabilidade do arrendamento.

Principais fatores que influenciam a decisão de comprar imóveis no estrangeiro:

• Limite mínimo de investimento para a obtenção de uma autorização de residência ou cidadania;
• Taxas de imposto — imposto sobre a aquisição, imposto anual sobre imóveis, imposto sobre rendimentos de arrendamento, imposto sobre mais-valias na venda;
• Rendibilidade do arrendamento (rental yield) e dinâmica de crescimento dos preços;
• Restrições para estrangeiros — categorias de terrenos proibidas, requisitos de localização, necessidade de autorizações específicas;
• Perspetivas de cidadania e prazo de naturalização;
• Requisitos de presença física no país para manter o estatuto.

A seguir, analisaremos como estes parâmetros se concretizam em seis países que, em 2026, continuam a ser os mais atrativos para a compra de imóveis por estrangeiros.

Ranking dos países mais seguros para investidores em 2026 — consulte aqui.

Turquia: cidadania por investimento imobiliário a partir de 400 000 $

A Turquia continua a ser um dos poucos países do G20 que concede cidadania plena em troca da compra de imóveis. O valor mínimo de investimento em 2026 é de 400 000 dólares em imóveis residenciais ou comerciais, confirmado por uma avaliação realizada por um avaliador licenciado pela SPK. É condição obrigatória manter a propriedade durante três anos, o que é registado através de uma anotação no título de propriedade (Tapu). O processamento do pedido demora entre 3 a 6 meses.

Aspectos fiscais: taxa de transferência de propriedade — 4% do valor declarado; imposto anual sobre imóveis — 0,1–0,4% (nas grandes cidades, as taxas duplicam); imposto sobre rendimentos de arrendamento — progressivo, de 15–40%. A venda do imóvel após 5 anos isenta a pessoa singular do imposto sobre mais-valias. O passaporte turco permite a entrada sem visto em mais de 110 países e o direito de solicitar um visto de negócios E-2 para os EUA.

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Emirados Árabes Unidos (Dubai): Golden Visa através de imóveis a partir de 2 milhões de AED

Para obter um Golden Visa de 10 anos nos EAU através de imóveis, é necessário possuir um imóvel residencial ou comercial no Dubai no valor mínimo de 2 000 000 AED (aproximadamente 545 000 $), registado no Departamento de Catastro do Dubai (DLD). É permitido combinar vários imóveis para atingir o valor mínimo exigido. O Golden Visa não exige permanência obrigatória no país e estende-se ao cônjuge e aos filhos.

A rendibilidade bruta média do arrendamento de apartamentos em 2026 será de 6,5–7%, podendo atingir 8–10% em determinadas zonas. O valor mediano por metro quadrado no Dubai é de aproximadamente 18 300 AED (4 980 $). A principal vantagem desta jurisdição é a isenção do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, a isenção do imposto sobre mais-valias na venda e a ausência de imposto sobre rendimentos de arrendamento. Na compra, é cobrada uma taxa DLD de 4% e uma comissão do agente de 2–3%.

Sobre os preços da habitação e das rendas na UE em 2026 — saiba mais neste link.

Grécia: Golden Visa através de imóveis: limiares de 250 000 €, 400 000 € e 800 000 €

A Grécia em 2026 tem o sistema de limiares mais estruturado da Europa, consagrado na Lei n.º 5100/2024. O investimento mínimo é de 800 000 € em zonas premium (Ática, incluindo Atenas, Salónica, Mykonos, Santorini e ilhas com mais de 3 100 habitantes),

400 000 € noutras regiões e 250 000 € para a conversão de imóveis comerciais em residenciais ou para a restauração de edifícios históricos. Para os limiares de 400 000 € e 800 000 €, a área mínima obrigatória do imóvel é de 120 m².

O Golden Visa é emitido por um período de 5 anos, com direito a renovação por tempo indeterminado, sem obrigação de residência e com acesso sem visto ao Espaço Schengen. O pedido abrange o cônjuge, os filhos até aos 21 anos e os pais de ambos os cônjuges, sem restrições de idade. Restrição fundamental da reforma de 2024: os imóveis adquiridos ao abrigo do Golden Visa não podem ser alugados a curto prazo através do Airbnb e de plataformas semelhantes — a multa é de 50 000 €. A cidadania está disponível por naturalização após 7 anos de residência.

Chipre: residência permanente através de investimento imobiliário a partir de 300 000 €

Chipre continua a ser um dos poucos destinos na UE que oferece residência permanente de imediato — sem passar por um período intermédio de residência temporária

. O investimento mínimo é de 300 000 € mais IVA num imóvel novo do promotor imobiliário ou um montante equivalente em imóveis comerciais, ações de uma empresa cipriota ou unidades de fundos de investimento licenciados. Condição obrigatória: rendimento anual de 50 000 € proveniente do estrangeiro (mais 15 000 € por cônjuge e 10 000 € por cada filho menor).

A residência permanente é concedida por tempo indeterminado, o cartão de identificação é renovado a cada 10 anos e o estatuto exige apenas uma visita ao Chipre de dois em dois anos. A taxa normal de IVA para imóveis novos é de 19%, com uma taxa reduzida de 5% para os primeiros 130 m² de habitação própria (desde que o valor total não exceda 475 000 €). O imposto sobre as sociedades é de 12,5%. A rentabilidade bruta média do arrendamento é de 4,88%; no caso dos apartamentos, pode chegar aos 5,45%. A cidadania por naturalização é concedida após 8 anos de residência efetiva.

Onde é mais caro comprar um apartamento na Europa — leia neste artigo.

Geórgia: autorização de residência através da compra de imóveis a partir de 150 000 $

A partir de 1 de março de 2026, a Geórgia aumentou o limiar mínimo para a obtenção de uma autorização de residência de curta duração através da compra de imóveis de 100 000 $ para 150 000 $.

A avaliação é realizada com base no valor de mercado por um avaliador acreditado pelo Órgão Nacional Único de Acreditação. É permitida a combinação de vários imóveis; apenas os terrenos agrícolas estão proibidos. A autorização de residência é emitida por 1 ano, com renovação anual, e o prazo padrão de processamento é de 30 dias consecutivos.

Uma alternativa é a residência por investimento a partir de 300 000 dólares, que confere imediatamente um VNP de 5 anos e um caminho mais rápido para a residência permanente. O regime fiscal é um dos mais favoráveis da região: a taxa de imposto sobre o rendimento proveniente do arrendamento de imóveis residenciais é de 5%, em vez dos 20% habituais. Não há imposto de selo, imposto sobre a transmissão de imóveis nem IVA sobre imóveis em segunda mão entre particulares. A cidadania é acessível através da naturalização após 10 anos de residência.

Montenegro: VNR temporário através de imóveis a partir de 150 000 €

A Montenegro estabeleceu, em janeiro de 2026, pela primeira vez, um limiar mínimo de valor imobiliário para a obtenção de uma autorização de residência temporária — a norma está consagrada no Jornal Oficial n.º 003/2026 e está em vigor desde 17 de janeiro de 2026. Para cidadãos de países fora da UE/EEE/Suíça, é necessário possuir um imóvel com um valor fiscal de, pelo menos, 150 000 €. Os estrangeiros podem adquirir apartamentos, moradias, imóveis comerciais e lotes urbanos; estão proibidos terrenos agrícolas e florestais, ilhas e zonas fronteiriças.

A residência temporária é concedida por 1 ano, com renovação anual; após 5 anos, é possível candidatar-se à residência permanente e, após 10 anos, à cidadania. A taxa progressiva do imposto sobre a transmissão de imóveis usados é de 3 a 6%; para imóveis novos, aplica-se o IVA de 21%. Os rendimentos provenientes de arrendamento são tributados a uma taxa de 15% sobre o lucro líquido. O preço médio por metro quadrado de imóveis novos no 4.º trimestre de 2025 é de 2 206 € em todo o país e de 2 570 € na costa, segundo dados do MONSTAT.

Os melhores países para investir em imóveis em 2026— consultáveis através do link.

Acompanhamento jurídico de transações imobiliárias no estrangeiro

As regras para a compra de imóveis por estrangeiros mudam regularmente — nos últimos dois anos, os programas Golden Visa sofreram alterações significativas em Portugal, Espanha, Hungria, Grécia, Geórgia e Montenegro. Erros na fase de due diligence, avaliação incorreta do imóvel, escolha de uma categoria de terreno inadequada ou formalização incorreta da documentação podem levar à recusa do visto de investidor, a multas ou à perda de parte do investimento.

Os advogados da Visit World especializados em imobiliário internacional acompanham transações na Turquia, nos Emirados Árabes Unidos, na Grécia, no Chipre, na Geórgia, na Montenegro e noutras jurisdições. Os especialistas irão verificar o imóvel e o vendedor, calcular o valor total real da transação, tendo em conta impostos e taxas, preparar o pacote de documentos para a obtenção do VNP ou da cidadania, bem como assegurar o acompanhamento da transação — desde o sinal até ao registo do direito de propriedade.

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Lembre-se! No artigo anterior, falámos sobre 7 países que não partilham os seus dados financeiros em 2026.

Foto: Magnific