Die besten Länder für den Immobilienkauf durch Ausländer im Jahr 2026: Preise, Steuern und BIP

Der Kauf einer Immobilie im Ausland im Jahr 2026 eröffnet Ausländern den Zugang zu einer Aufenthaltsgenehmigung, visumfreiem Reisen und stabilen Mieteinnahmen. Die Mindestbeträge, Steuersätze und Beschränkungen unterscheiden sich erheblich von Land zu Land – von 150.000 US-Dollar in Georgien und Montenegro bis zu 800.000 Euro in den Premium-Lagen Griechenlands. Erfahren Sie mehr über die besten Länder für den Immobilienkauf durch Ausländer, die aktuellen Bedingungen für das Golden Visa, die Mietrenditen und die steuerlichen Regelungen

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HILFE ERHALTEN

Der Kauf von Immobilien im Ausland hat sich zu einem der wichtigsten Instrumente für den Erwerb einer Aufenthaltsgenehmigung, die Diversifizierung des Vermögens und die Erzielung stabiler passiver Einkünfte entwickelt. Jedes Land bietet ausländischen Investoren eigene Bedingungen, von Mindestinvestitionssummen und Steuersätzen bis hin zur Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung (Aufenthaltserlaubnis) oder sogar die Staatsbürgerschaft zu erwerben. Die Vorschriften ändern sich regelmäßig, weshalb aktuelle Informationen für diejenigen, die im Jahr 2026 eine Investition planen, besonders wichtig sind.

Im Folgenden stellen wir Ihnen sechs Regionen vor, die im Jahr 2026 bei ausländischen Käufern nach wie vor am gefragtesten sind – mit Details zu Preisen, Schwellenwerten für die Aufenthaltsgenehmigung, Besteuerung, Mietrendite und Beschränkungen für Ausländer.

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Die auf internationales Immobilienrecht spezialisierten Juristen von Visit World berechnen die Gesamtkosten der Transaktion unter Berücksichtigung von Steuern und Gebühren und bereiten die Unterlagen für die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft vor.

Die wichtigsten Kriterien für die Auswahl eines Landes für den Kauf einer Immobilie im Ausland

Bevor einzelne Rechtsordnungen analysiert werden, sollten die Schlüsselparameter festgelegt werden, anhand derer Investoren die Märkte vergleichen. Eine allgemeingültige Lösung gibt es nicht – jedes Land hat seine eigene Kombination aus Vorteilen und Risiken, daher hängt die Wahl von den Zielen des Investors ab: Kapitalerhalt, Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung oder Maximierung der Mietrendite.

Die wichtigsten Faktoren, die die Entscheidung zum Kauf von Immobilien im Ausland beeinflussen:

• Mindestinvestitionsschwelle für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung oder der Staatsbürgerschaft;
• Steuersätze – Erwerbssteuer, jährliche Grundsteuer, Steuer auf Mieteinnahmen, Kapitalertragsteuer beim Verkauf;
• Mietrendite (rental yield) und Preisentwicklung;
• Beschränkungen für Ausländer – verbotene Grundstückskategorien, Anforderungen an die Lage, Notwendigkeit gesonderter Genehmigungen;
• Aussichten auf die Staatsbürgerschaft und Dauer des Einbürgerungsprozesses;
• Anforderungen an die physische Anwesenheit im Land zur Aufrechterhaltung des Status.

Im Folgenden werden wir untersuchen, wie sich diese Parameter in den sechs Ländern darstellen, die bis zum Jahr 2026 für den Immobilienkauf durch Ausländer am attraktivsten bleiben.

Ranking der sichersten Länder für Investoren 2026 – hier finden Sie es.

Türkei: Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestitionen ab 400.000 $

Die Türkei gehört weiterhin zu den wenigen G20-Ländern, die im Gegenzug für den Kauf von Immobilien die volle Staatsbürgerschaft gewähren. Die Mindestinvestitionsschwelle im Jahr 2026 beträgt 400.000 US-Dollar in Wohn- oder Gewerbeimmobilien, bestätigt durch ein Gutachten eines von der SPK zugelassenen Gutachters. Eine zwingende Voraussetzung ist, dass die Immobilie drei Jahre lang im Besitz bleibt, was durch einen Vermerk im Grundbuch (Tapu) festgehalten wird. Die Bearbeitung des Antrags dauert 3–6 Monate.

Steuerliche Aspekte: Die Gebühr für die Eigentumsübertragung beträgt 4 % des angegebenen Wertes, die jährliche Grundsteuer liegt bei 0,1–0,4 % (in Großstädten verdoppeln sich die Sätze), die Steuer auf Mieteinnahmen ist progressiv und beträgt 15–40 %. Der Verkauf der Immobilie nach 5 Jahren befreit Privatpersonen von der Kapitalertragsteuer. Der türkische Pass ermöglicht visumfreien Zugang zu über 110 Ländern und das Recht, ein E-2-Geschäftsvisum für die USA zu beantragen.

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VAE (Dubai): Golden Visa durch Immobilien ab 2 Mio. AED

Um ein 10-jähriges Golden Visa in den VAE über eine Immobilie zu erhalten, muss man eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in Dubai im Wert von mindestens 2.000.000 AED (ca. 545.000 $) besitzen, die beim Dubai Land Department (DLD) registriert ist. Es ist zulässig, mehrere Objekte zu kombinieren, um den Schwellenwert zu erreichen. Das Golden Visa sieht keinen obligatorischen Aufenthalt im Land vor und gilt auch für Ehepartner und Kinder.

Die durchschnittliche Bruttomietrendite für Wohnungen im Jahr 2026 liegt bei 6,5–7 %, in einzelnen Stadtteilen sogar bei bis zu 8–10 %. Der Medianpreis pro Quadratmeter in Dubai liegt bei etwa 18.300 AED (4.980 $). Ein wesentlicher Vorteil des Standorts ist die Nullsteuer auf das Einkommen natürlicher Personen, die Nullsteuer auf Kapitalgewinne beim Verkauf sowie das Fehlen einer Steuer auf Mieteinnahmen. Beim Kauf fallen eine DLD-Gebühr von 4 % und eine Maklerprovision von 2–3 % an.

Über die Immobilien- und Mietpreise in der EU im Jahr 2026 – erfahren Sie mehr unter dem Link.

Griechenland: Golden Visa durch Immobilien: Schwellenwerte von 250.000 €, 400.000 € und 800.000 €

Griechenland verfügt im Jahr 2026 über das am besten strukturierte Schwellenwertsystem in Europa, das im Gesetz 5100/2024 verankert ist. Die Mindestinvestition beträgt 800.000 € in Premium-Gebieten (Attika mit Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin, Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern),

400.000 € in anderen Regionen und 250.000 € für die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien oder die Restaurierung historischer Gebäude. Für die Schwellenwerte von 400.000 € und 800.000 € beträgt die vorgeschriebene Mindestfläche der Immobilie 120 m².

Das Golden Visa wird für 5 Jahre mit dem Recht auf unbefristete Verlängerung ausgestellt, ohne Wohnsitzpflicht und mit visumfreiem Zugang zum Schengen-Raum. Der Antrag gilt für Ehepartner, Kinder bis zum Alter von 21 Jahren sowie die Eltern beider Ehepartner ohne Altersbeschränkung. Eine zentrale Einschränkung der Reform von 2024: Immobilien, die im Rahmen des Golden Visa erworben wurden, dürfen nicht über Airbnb und ähnliche Plattformen kurzfristig vermietet werden – bei Verstößen droht eine Geldstrafe von 50.000 €. Die Staatsbürgerschaft kann nach sieben Jahren Aufenthalt durch Einbürgerung erworben werden.

Zypern: Daueraufenthaltsgenehmigung durch Immobilien ab 300.000 €

Zypern bleibt eines der wenigen Ziele in der EU, die eine Daueraufenthaltsgenehmigung sofort anbieten – ohne zwischengeschaltete befristete

. Die Mindestinvestition beträgt 300.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer in eine Neubauimmobilie vom Bauträger oder einen vergleichbaren Betrag in Gewerbeimmobilien, Aktien eines zyprischen Unternehmens oder Anteile an lizenzierten Investmentfonds. Voraussetzung ist ein jährliches Einkommen von mindestens 50.000 € aus dem Ausland (zuzüglich 15.000 € für den Ehepartner und 10.000 € für jedes minderjährige Kind).

Die Daueraufenthaltsgenehmigung wird unbefristet erteilt, die ID-Karte wird alle 10 Jahre erneuert, und der Status erfordert lediglich einen Besuch auf Zypern alle zwei Jahre. Der Standard-Mehrwertsteuersatz für Neubauten beträgt 19 %, mit einem ermäßigten Satz von 5 % auf die ersten 130 m² Erstwohnfläche (bei einem Gesamtwert von bis zu 475.000 €). Die Körperschaftssteuer beträgt 12,5 %. Die durchschnittliche Bruttomietrendite beträgt 4,88 %, bei Wohnungen bis zu 5,45 %. Die Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung wird nach 8 Jahren tatsächlichem Aufenthalt erteilt.

Wo in Europa ist der Kauf einer Wohnung am teuersten? – Lesen Sie mehr dazu in diesem Artikel.

Georgien: Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf ab 150.000 $

Ab dem 1. März 2026 hat Georgien die Mindestschwelle für den Erhalt einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf von 100.000 $ auf 150.000 $ angehoben.

Die Bewertung erfolgt zum Marktwert durch einen von der Einheitlichen Nationalen Akkreditierungsbehörde akkreditierten Gutachter. Die Kombination mehrerer Objekte ist zulässig; nur landwirtschaftliche Flächen sind ausgeschlossen. Die Aufenthaltsgenehmigung wird für ein Jahr ausgestellt und jährlich verlängert; die Standardbearbeitungszeit beträgt 30 Kalendertage.

Eine Alternative ist die Investorenresidenz ab 300.000 US-Dollar, die sofort eine 5-jährige Aufenthaltsgenehmigung (VN) und einen schnelleren Weg zur Daueraufenthaltsgenehmigung ermöglicht. Die Steuerregelung gehört zu den günstigsten in der Region: Der Steuersatz für Einkünfte aus der Vermietung von Wohnimmobilien beträgt 5 % statt der üblichen 20 %. Es gibt keine Stempelsteuer, keine Grunderwerbsteuer und keine Mehrwertsteuer auf den Verkauf von Bestandsimmobilien zwischen Privatpersonen. Die Staatsbürgerschaft kann nach 10 Jahren Aufenthalt durch Einbürgerung erworben werden.

Montenegro: Befristete Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilien ab 150.000 €

Montenegro hat im Januar 2026 erstmals eine Mindestschwelle für den Immobilienwert zum Erhalt einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung festgelegt – die Regelung ist im Amtsblatt Nr. 003/2026 verankert und gilt seit dem 17. Januar 2026. Für Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU/des EWR/der Schweiz ist der Besitz einer Immobilie mit einem steuerlich festgesetzten Wert von mindestens 150.000 € erforderlich. Ausländer können Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und städtische Grundstücke erwerben; land- und forstwirtschaftliche Flächen, Inseln sowie Grenzgebiete sind davon ausgeschlossen.

Die befristete Aufenthaltsgenehmigung wird für ein Jahr erteilt und jährlich verlängert; nach fünf Jahren kann eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragt werden, nach zehn Jahren die Staatsbürgerschaft. Der progressive Steuersatz für die Übertragung von Bestandsimmobilien beträgt 3–6 %; für Neubauten gilt ein Mehrwertsteuersatz von 21 %. Mieteinnahmen werden mit einem Steuersatz von 15 % auf den Nettogewinn besteuert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten im 4. Quartal 2025 liegt laut MONSTAT landesweit bei 2.206 € und an der Küste bei 2.570 €.

Die besten Länder für Immobilieninvestitionen im Jahr 2026– finden Sie unter dem Link.

Rechtliche Begleitung von Immobilientransaktionen im Ausland

Die Regeln für den Immobilienkauf durch Ausländer ändern sich regelmäßig – in den letzten zwei Jahren wurden die Golden-Visa-Programme in Portugal, Spanien, Ungarn, Griechenland, Georgien und Montenegro erheblich modifiziert. Fehler in der Due-Diligence-Phase, eine falsche Bewertung der Immobilie, die Wahl einer ungeeigneten Grundstückskategorie oder die fehlerhafte Ausfertigung von Dokumenten können zur Ablehnung des Golden Visa, zu Geldstrafen oder zum Verlust eines Teils der Investition führen.

Die auf internationales Immobilienrecht spezialisierten Juristen von Visit World begleiten Transaktionen in der Türkei, den Vereinigten Arabischen Emiraten, Griechenland, auf Zypern, in Georgien, Montenegro und anderen Rechtsordnungen. Die Experten prüfen das Objekt und den Verkäufer, berechnen den vollständigen tatsächlichen Wert der Transaktion unter Berücksichtigung von Steuern und Gebühren, erstellen die Unterlagen für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung oder der Staatsbürgerschaft und begleiten die Transaktion – von der Anzahlung bis zur Eintragung des Eigentumsrechts.

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Zur Erinnerung! In unserem letzten Beitrag haben wir über 7 Länder berichtet, die Ihre Finanzdaten im Jahr 2026 nicht weitergeben.

Foto: Magnific