Los mejores países para la compra de inmuebles por parte de extranjeros en 2026: precios, impuestos y PIB

La compra de inmuebles en el extranjero en 2026 permite a los extranjeros acceder a un permiso de residencia, a la libre circulación sin visado y a unos ingresos estables por alquiler. Los umbrales mínimos, los tipos impositivos y las restricciones varían considerablemente de un país a otro, desde los 150 000 dólares en Georgia y Montenegro hasta los 800 000 euros en las zonas de mayor prestigio de Grecia. Descubre más detalles sobre los mejores países para la compra de inmuebles por parte de extranjeros, las condiciones actuales de la Golden Visa, la rentabilidad de los alquileres y los regímenes fiscales

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La compra de inmuebles en el extranjero se ha convertido en uno de los instrumentos clave para obtener la residencia, diversificar los activos y obtener ingresos pasivos estables. Cada país ofrece sus propias condiciones para los inversores extranjeros, desde los umbrales mínimos de inversión y los tipos impositivos hasta la posibilidad de obtener un permiso de residencia (PR) o incluso la ciudadanía. Las normas cambian con frecuencia, por lo que disponer de información actualizada resulta especialmente importante para quienes tengan previsto invertir en 2026.

A continuación, en este artículo, te presentamos seis destinos que, a fecha de 2026, siguen siendo los más demandados entre los compradores extranjeros, con detalles sobre precios, umbrales para el permiso de residencia, fiscalidad, rentabilidad del alquiler y restricciones para extranjeros.

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Los abogados de Visit World especializados en derecho inmobiliario internacional calcularán el coste total de la operación, teniendo en cuenta los impuestos y tasas, y prepararán la documentación necesaria para obtener un permiso de residencia o la ciudadanía.

Criterios principales para elegir un país donde comprar una propiedad en el extranjero

Antes de analizar las distintas jurisdicciones, conviene establecer los parámetros clave según los cuales los inversores comparan los mercados. No existe una solución universal: cada país tiene su propia combinación de ventajas y riesgos, por lo que la elección depende de los objetivos del inversor: la preservación del capital, la obtención de un permiso de residencia o la maximización de la rentabilidad del alquiler.

Factores principales que influyen en la decisión de comprar inmuebles en el extranjero:

• Umbral mínimo de inversión para obtener un permiso de residencia o la ciudadanía;
• Tipos impositivos: impuesto de adquisición, impuesto anual sobre bienes inmuebles, impuesto sobre los ingresos por alquiler e impuesto sobre las plusvalías en caso de venta;
• Rentabilidad del alquiler (rental yield) y dinámica de crecimiento de los precios;
• Restricciones para los extranjeros: categorías de terrenos prohibidos, requisitos de ubicación, necesidad de permisos específicos;
• Perspectivas de obtención de la ciudadanía y plazo de naturalización;
• Requisitos de presencia física en el país para mantener el estatus.

A continuación, analizaremos cómo se aplican estos parámetros en los seis países que, a fecha de 2026, siguen siendo los más atractivos para la compra de inmuebles por parte de extranjeros.

Clasificación de los países más seguros para los inversores en 2026 — consúltela aquí.

Turquía: ciudadanía a cambio de inversiones inmobiliarias a partir de 400 000 dólares

Turquía sigue siendo uno de los pocos países del G20 que concede la ciudadanía plena a cambio de la compra de inmuebles. El umbral mínimo de inversión en 2026 es de 400 000 dólares en inmuebles residenciales o comerciales, confirmado mediante una tasación realizada por un tasador autorizado por la SPK. Un requisito obligatorio es mantener la propiedad durante tres años, lo cual queda registrado mediante una anotación en el título de propiedad (Tapu). La tramitación de la solicitud dura entre 3 y 6 meses.

Aspectos fiscales: tasa de transmisión de la titularidad: 4 % del valor declarado; impuesto anual sobre bienes inmuebles: 0,1-0,4 % (en las grandes ciudades, los tipos se duplican); impuesto sobre los ingresos por alquiler: progresivo, del 15 al 40 %. La venta del inmueble tras 5 años exime a la persona física del impuesto sobre las plusvalías. El pasaporte turco permite el acceso sin visado a más de 110 países y da derecho a solicitar un visado de negocios E-2 para EE. UU.

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EAU (Dubái): Golden Visa a través de una inversión inmobiliaria a partir de 2 millones de AED

Para obtener una Golden Visa de 10 años en los EAU a través de una inversión inmobiliaria, es necesario poseer una propiedad residencial o comercial en Dubái por un valor mínimo de 2 000 000 AED (aproximadamente 545 000 $), registrada en el Departamento de Catastro de Dubái (DLD). Se permite combinar varios inmuebles para alcanzar el umbral mínimo. La Golden Visa no exige una estancia obligatoria en el país y se extiende al cónyuge y a los hijos.

La rentabilidad bruta media del alquiler de pisos en 2026 será del 6,5-7 %, y en algunas zonas, de hasta el 8-10 %. El precio medio por metro cuadrado en Dubái es de aproximadamente 18 300 AED (4 980 $). Las principales ventajas de esta jurisdicción son el impuesto cero sobre la renta de las personas físicas, el impuesto cero sobre las plusvalías en la venta y la ausencia de impuestos sobre los ingresos por alquiler. Al realizar la compra, se abona un impuesto del DLD del 4 % y una comisión del agente del 2-3 %.

Sobre los precios de la vivienda y los alquileres en la UE en 2026 — te lo contamos en el enlace.

Grecia: Golden Visa a través de la compra de inmuebles: umbrales de 250 000 €, 400 000 € y 800 000 €

Grecia cuenta en 2026 con el sistema de umbrales más estructurado de Europa, establecido en la Ley 5100/2024. La inversión mínima es de 800 000 € en zonas premium (Ática, incluida Atenas; Salónica; Miconos; Santorini; islas con una población superior a 3 100 habitantes),

400 000 € en el resto de regiones y 250 000 € para la reconversión de inmuebles comerciales en residenciales o la restauración de edificios históricos. Para los umbrales de 400 000 € y 800 000 €, la superficie mínima obligatoria del inmueble es de 120 m².

La Golden Visa se concede por un periodo de 5 años con derecho a renovación indefinida, sin obligación de residencia y con acceso sin visado al espacio Schengen. La solicitud se extiende al cónyuge, a los hijos menores de 21 años y a los padres de ambos cónyuges sin límite de edad. Restricción clave de la reforma de 2024: está prohibido alquilar a corto plazo a través de Airbnb y plataformas similares los inmuebles adquiridos en el marco de la Golden Visa; la multa asciende a 50 000 €. La ciudadanía se puede obtener por naturalización tras 7 años de residencia.

Chipre: residencia permanente mediante la adquisición de inmuebles a partir de 300 000 €

Chipre sigue siendo uno de los pocos destinos de la UE que ofrece la residencia permanente de forma inmediata, sin necesidad de pasar por un permiso temporal

. La inversión mínima es de 300 000 € más IVA en una vivienda de nueva construcción del promotor inmobiliario, o una cantidad equivalente en inmuebles comerciales, acciones de una empresa chipriota o participaciones en fondos de inversión autorizados. Un requisito obligatorio es disponer de unos ingresos anuales de 50 000 € procedentes del extranjero (más 15 000 € por cónyuge y 10 000 € por cada hijo menor de edad).

La residencia permanente se concede por tiempo indefinido; la tarjeta de identidad se renueva cada 10 años y el estatus solo requiere una visita a Chipre cada dos años. El tipo estándar del IVA para las viviendas de nueva construcción es del 19 %, con un tipo reducido del 5 % para los primeros 130 m² de vivienda de primera ocupación (siempre que el valor total no supere los 475 000 €). El impuesto de sociedades es del 12,5 %. La rentabilidad bruta media del alquiler es del 4,88 %; en el caso de los pisos, alcanza hasta el 5,45 %. La ciudadanía por naturalización se obtiene tras 8 años de residencia efectiva.

¿Dónde es más caro comprar un piso en Europa? — Descúbrelo en este artículo.

Georgia: permiso de residencia mediante la compra de un inmueble a partir de 150 000 $

A partir del 1 de marzo de 2026, Georgia ha aumentado el umbral mínimo para obtener un permiso de residencia de corta duración mediante la compra de un inmueble de 100 000 $ a 150 000 $.

La tasación se realiza según el valor de mercado por un tasador acreditado por el Órgano Nacional Único de Acreditación. Se permite combinar varios inmuebles; solo están excluidos los terrenos agrícolas. El permiso se expide por un año, con renovación anual, y el plazo estándar de tramitación es de 30 días naturales.

Una vía alternativa es la residencia por inversión a partir de 300 000 dólares, que otorga inmediatamente un permiso de residencia de 5 años y una vía más rápida hacia la residencia permanente. El régimen fiscal es uno de los más favorables de la región: el tipo impositivo sobre los ingresos por alquiler de inmuebles residenciales es del 5 %, en lugar del 20 % habitual. No hay impuesto de timbre, ni impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles, ni IVA sobre la compraventa de viviendas de segunda mano entre particulares. Se puede obtener la ciudadanía por naturalización tras 10 años de residencia.

Montenegro: permiso de residencia temporal a través de la adquisición de un inmueble a partir de 150 000 €

Montenegro estableció por primera vez en enero de 2026 un umbral mínimo de valor inmobiliario para obtener un permiso de residencia temporal; la norma está recogida en el Boletín Oficial n.º 003/2026 y está en vigor desde el 17 de enero de 2026. Los ciudadanos de países fuera de la UE, el EEE o Suiza deben ser propietarios de un inmueble con un valor catastral de al menos 150 000 €. Los extranjeros pueden adquirir pisos, casas, inmuebles comerciales y parcelas urbanas; quedan prohibidos los terrenos agrícolas y forestales, las islas y las zonas fronterizas.

La residencia temporal se concede por un año, con renovación anual; tras 5 años, es posible solicitar la residencia permanente, y tras 10 años, la ciudadanía. El tipo impositivo progresivo sobre la transmisión de inmuebles de segunda mano es del 3 % al 6 %; para las viviendas de nueva construcción, se aplica un IVA del 21 %. Los ingresos por alquiler se gravan a un tipo del 15 % sobre el beneficio neto. El precio medio por metro cuadrado de una vivienda de nueva construcción en el cuarto trimestre de 2025 es de 2 206 € en todo el país y de 2 570 € en la costa, según datos de MONSTAT.

Los mejores países para invertir en inmuebles en 2026— se pueden consultar en el enlace.

Asesoramiento jurídico en transacciones inmobiliarias en el extranjero

Las normas para la compra de inmuebles por parte de extranjeros cambian con frecuencia: en los últimos dos años, los programas de Golden Visa han sufrido modificaciones significativas en Portugal, España, Hungría, Grecia, Georgia y Montenegro. Los errores en la fase de due diligence, una valoración incorrecta del inmueble, la elección de una categoría de suelo inadecuada o la tramitación incorrecta de la documentación pueden dar lugar a la denegación del visado de inversor, a multas o a la pérdida de parte de la inversión.

Los abogados de Visit World especializados en derecho inmobiliario internacional prestan asesoramiento en transacciones en Turquía, los Emiratos Árabes Unidos, Grecia, Chipre, Georgia, Montenegro y otras jurisdicciones. Los especialistas llevarán a cabo una verificación del inmueble y del vendedor, calcularán el coste total real de la operación teniendo en cuenta los impuestos y tasas, prepararán el paquete de documentos para obtener el permiso de residencia o la ciudadanía, y se encargarán de gestionar toda la operación, desde el pago del anticipo hasta el registro de la titularidad.

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¡Te lo recordamos! En un artículo anterior hablamos de 7 países que no compartirán tus datos financieros en 2026.

Foto: Magnific

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