Exonération fiscale en Turquie en 2026 : 20 ans d'exonération fiscale et investissements immobiliers à Istanbul

La Turquie a mis en place à l'intention des investisseurs étrangers l'un des régimes fiscaux spéciaux les plus durables au monde, offrant une exonération fiscale sur les revenus étrangers pendant 20 ans. Le marché immobilier d'Istanbul reste par ailleurs la principale destination pour les participants au programme turc de naturalisation par investissement. Découvrez plus en détail les conditions du nouveau régime fiscal, les options d'investissement et les particularités des appartements en location-gérance à Istanbul

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La Turquie a mis en place l'un des régimes fiscaux spéciaux les plus généreux au monde : une exonération fiscale de 20 ans sur les revenus étrangers pour les nouveaux résidents fiscaux du pays. Cette mesure a coïncidé avec un afflux massif de capitaux vers Istanbul, dont le marché immobilier reste l’un des plus dynamiques de la région. Le magazine Imidaily a récemment publié un article sur la combinaison des avantages fiscaux et des opportunités d’investissement offertes par le marché turc.

Quelles sont les conditions du nouveau régime fiscal, comment fonctionne le programme turc de citoyenneté par investissement, pourquoi l’intérêt des acheteurs étrangers pour les appartements en location-gérance à Istanbul ne cesse de croître et quels risques faut-il prendre en compte avant d’investir ? Nous vous expliquons tout cela dans cet article.

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Le principe de l’exonération fiscale de 20 ans en Turquie

Le nouveau régime fiscal prévoit qu’une personne obtenant le statut de résident fiscal en Turquie est exonérée d’impôt sur ses revenus étrangers et ses plus-values pendant 20 ans. La durée de cette exonération en fait l’un des régimes fiscaux spéciaux les plus longs parmi ceux disponibles aujourd’hui dans le monde.

L'exonération s'applique rétroactivement à compter du 1er janvier 2026. Les personnes ayant acquis le statut de résident fiscal au début de l'année 2026 bénéficient automatiquement du nouveau régime et ne sont pas tenues de fournir des documents supplémentaires pour justifier leur droit à l'exonération.

À propos du marché immobilier turc en 2026 — cliquez sur le lien pour en savoir plus.

Qui peut prétendre à des avantages fiscaux en Turquie ?

Le mécanisme repose sur des critères simples. Le droit à l’exonération est accordé à toute personne qui devient résidente fiscale en Turquie et qui, au cours des trois années précédentes, n’avait pas de domicile en Turquie ni d’obligations fiscales envers l’État turc.

Ce régime ne fixe pas de seuil minimal d’investissement, n’exige pas de passer un examen de langue et n’impose aucune restriction quant à la nationalité du demandeur. La condition principale reste l’obtention de la résidence fiscale, à laquelle on peut accéder par trois voies principales :

• le programme turc d’obtention de la citoyenneté par investissement ;
• le permis de séjour ;
• le permis de travail.

À propos des investissements immobiliers à Istanbul dans le cadre du programme CBI — nous vous en parlons ici.

Programme turc de citoyenneté par investissement : options d’investissement

Le programme turc de citoyenneté par investissement reste le plus populaire au monde en termes de nombre de demandeurs principaux naturalisés. Depuis 2018, plus de 13 000 investisseurs en ont bénéficié. Le programme offre un accès direct à la citoyenneté sans exigence de présence physique dans le pays ni de connaissance de la langue turque.

Plusieurs options d’investissement s’offrent aux demandeurs :

• l’achat d’un bien immobilier d’une valeur minimale de 400 000 dollars américains ;
• un placement de 500 000 dollars américains en capital fixe ;
• un dépôt bancaire de 500 000 dollars américains ;
• l’achat d’obligations d’État d’un montant équivalent ;
• un investissement dans des parts de fonds d’investissement ou dans un régime de retraite privé.

L’immobilier reste l’option la plus courante parmi les investisseurs étrangers. Le montant minimum de 400 000 dollars américains doit être conservé pendant trois ans, après quoi le bien peut être revendu. L’actif conserve sa liquidité, prend de la valeur et peut générer des revenus locatifs.

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Istanbul, une destination prioritaire pour les investissements

Istanbul domine le marché immobilier turc en termes d’activité transactionnelle et d’intérêt de la part des acheteurs étrangers. La ville allie son statut de centre financier international à un flux touristique important — en moyenne 16 millions de touristes par an. Ces chiffres ont une incidence directe sur la rentabilité des biens locatifs.

La rentabilité d’un bien immobilier acquis dépend largement de son mode de gestion. Un appartement standard procure à son propriétaire une plus-value et des revenus issus d’une location à long terme. Les appartements avec services, gérés par des professionnels, génèrent des revenus selon le modèle hôtelier — avec des tarifs à la nuitée, un taux d’occupation stable et des recettes qui ne dépendent pas de la présence du propriétaire dans le pays.

Comment obtenir le passeport vert turc en 2026 — nous vous l’expliquons dans cet article.

Les appartements avec services hôteliers : un format d’investissement

Au cours de la dernière décennie, le modèle des appartements avec services hôteliers est passé d’un segment de niche à un format grand public sur les marchés d’Europe, du Golfe Persique et d’Asie de l’Est. Ce format attire les investisseurs grâce à la combinaison de trois éléments : une gestion professionnelle, des revenus réguliers et la possibilité d’utiliser personnellement le bien.

Le durcissement de la réglementation sur les locations de courte durée dans de nombreux pays a en outre orienté la demande vers des opérateurs de marque opérant dans le respect de la législation. La société Ando Living, fondée en 2019, en est un exemple européen. Sa division de gestion gère plus de 2 000 appartements au Portugal et a traité plus de 175 000 réservations, accueillant plus de 500 000 clients.

Le projet de la société à Istanbul — Ando Living Tomtom House — est situé à Beyoğlu, dans le quartier historique de Tomtom. L'emplacement se trouve à quelques minutes à pied de Galataport, Karaköy, Galata et de l'avenue İstiklal — un quartier qui bénéficie d'un flux constant de visiteurs tout au long de l'année.

À lire également : La Turquie au-delà des stations balnéaires. 10 trésors méconnus du pays.

Que faut-il prendre en compte avant de participer au programme ?

Le régime fiscal est soumis à des critères d’éligibilité spécifiques qu’il convient de vérifier avant de déposer une demande. L’exonération de 20 ans n’est valable qu’à condition d’être résident fiscal en Turquie et de justifier d’un historique confirmé de trois ans d’absence d’obligations fiscales envers l’État turc. Les personnes ayant une expérience fiscale récente dans le pays doivent confirmer séparément leur conformité aux exigences.

Au moment de l’introduction du régime, le ministère des Finances turc n’avait pas encore publié de communiqué d’application détaillant les critères par type de visa. Certains aspects opérationnels de l’application de l’exonération restent non réglementés et nécessitent des précisions supplémentaires de la part de l’autorité de régulation.

Les citoyens américains doivent tenir compte des particularités de la législation fiscale américaine. L’Internal Revenue Service (IRS) impose les revenus des résidents au niveau mondial, quel que soit leur lieu de résidence ; par conséquent, le régime d’exonération turc pour cette catégorie de demandeurs ne constitue qu’un élément parmi d’autres d’une planification fiscale globale.

À ce propos, toutes les règles d’entrée en Turquie sont regroupées via ce lien.

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L’obtention de la résidence fiscale en Turquie, la participation au programme de citoyenneté par investissement et le choix de l’instrument d’investissement optimal nécessitent un accompagnement juridique personnalisé. Sur le portail Visit World, vous pouvez bénéficier des conseils d’un avocat spécialisé en droit de l’immigration qui vous aidera à comprendre les conditions du régime fiscal, à évaluer votre éligibilité et à élaborer un plan d’action étape par étape adapté à votre situation particulière.

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Rappel ! Dans notre précédent article, nous avons publié le classement des pays les plus sûrs pour les investisseurs en 2026.

Photo : Magnific

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