Германия - наиболее экономически развитая страна ЕС, которая может похвастаться стабильным рынком недвижимости. При этом лишь 40% немцев имеет собственное жилье. Хотя ипотека в стране достаточно доступна, здесь преобладает многолетняя аренда недвижимости. Узнайте больше о процедуре покупки недвижимости в Германии для экспатов, стоимости и особенностях законодательной базы

Германия - это страна, где высокий уровень жизни могут получить как граждане, так и мигранты. Это отличное место для постоянного переезда благодаря развитой инфраструктуре, качественной медицине и стабильной экономике. Германия предоставляет экспатам множество возможностей для приобретения недвижимости. Кроме того, наличие собственного жилья существенно повышает шансы на получение вида на жительство (ВНЖ).

Алгоритм действий для покупки дома в Германии

Если вы решили приобрести недвижимость в ФРГ, стоит придерживаться следующего алгоритма действий:

Планирование бюджета. Просчитайте точную сумму, которую вы можете себе позволить потратить. Заблаговременно проконсультируйтесь с представителями банка, какую сумму вы сможете получить. Обязательно учитывайте административные расходы, которые сопровождают процедуру покупки: налоги, сборы и т.д.

Поиск вариантов. Найти дом в Германии можно просто в Интернете, или же обратившись за помощью в агентство по недвижимости. Запишитесь на несколько просмотров, чтобы лучше познакомиться с предложением на рынке и оценить возможные варианты. 

Заключение договора с нотариусом. Для юридического сопровождения покупки недвижимости в Германии обязательно нужен нотариус. Он подкрепит юридическую силу договора и зарегистрирует владельца в земельно-кадастровом отделе. 

Уплата депозита. Часто при продаже недвижимости владельцы просят внести залог. Этот процесс стоит утвердить юридическим посредником для безопасности депозита.

Получение финансирования. В Германии даже иностранцы могут подать заявку на получение ипотеки. Для этого необходимо предоставить официальный документ о подтверждении доходов, кредитный рейтинг и идентификационный номер. Кроме того, есть шанс воспользоваться государственными программами для покупки недвижимости. По этому поводу лучше проконсультироваться с представителями банка.

Подписание договора и регистрация собственности. Договор о покупке недвижимости должен быть подписан в присутствии нотариуса. После уплаты налогов на недвижимость зарегистрируйте свою собственность в земельном кадастре.

Законодательные нормы для покупки недвижимости в Германии

 Для покупки недвижимости в Германии не требуется согласие жены или мужа. Но в некоторых регионах земельный суд, который принимает решение о регистрации прав собственности, требует такое разрешение. Лучше проконсультироваться по этому поводу со специалистом.

Покупка недвижимости может быть оформлена на 2 или более лиц в равных долях, для этого не нужно иметь родственные связи. 

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в Реестре владельцев Земельной книги. Там засвидетельствована вся история объекта относительно нынешних или предыдущих владельцев, а также факт наличия гаража, подвала, земельных участков или других сооружений. Кроме того, в Реестре зафиксирована информация о наличии задолженностей.

Для сопровождения сделки купли-продажи недвижимости необходимо пользоваться услугами исключительно государственного нотариуса. Это условие помогает покупателям удостовериться, что процедура полностью прозрачна и честна. Для покупки дома в Германии необходимо выполнить следующие действия: 

1. Налог Grunderwerbssteue - 3,5-6,5% в зависимости от федеративных земель

2. Нотариальный сбор - 1,5%

3. Регистрационный сбор - 1%

4. Комиссия агента по недвижимости - 1,5%-3%, + НДС 19%

Резервирование объекта недвижимости осуществляется для его снятия с рынка и начала оформления документов для сделки. Для резервирования необходимо внести предоплату для подтверждения серьезных намерений покупателя. После этого к сделке будет прикреплен государственный нотариус для сопровождения дела.

Депозиты и ипотека для покупки дома в Германии экспатами

Процедура покупки недвижимости предусматривает уплату существенного депозита. Стандартная сумма составляет 20% от стоимости жилья. В некоторых случаях иностранцам приходится платить 30-40% от стоимости из-за больших рисков. Кроме того, покупатель должен предоставить официальные доказательства наличия сбережений и справку о доходах за несколько последних лет.

Ипотеку в Германии можно получить в большинстве банков и других финансовых учреждениях. Вы можете обратиться за консультацией к специалисту по ипотечным кредитам, который расскажет все особенности процедуры. Наибольшей популярностью для получения ипотеки на недвижимость в Германии пользуются такие банки, как DKB и Santander.

Рассчитать примерную сумму ипотеки можно с помощью специального онлайн калькулятора. Также для этого можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. Большинство банков в Германии имеют отдельный раздел на сайте, где можно самостоятельно подать заявку на получение ипотеки и зарегистрировать все необходимые документы. Затем представители банка свяжутся с вами по телефону и назначат личную встречу для обсуждения всех условий. 

Стандартный срок ипотеки в Германии составляет 25-30 лет с фиксированной процентной ставкой на первые 5 лет. Также можно воспользоваться переменными ставками и другими сроками кредитования. Иногда часть процентов может вычитаться из налогооблагаемой базы. Но это все равно не компенсирует налог на прирост капитала.

Стоимость покупки недвижимости в Германии

Покупка дома в Германии предполагает уплату большинства расходов. Продавец должен оплатить услуги агента по недвижимости, но иногда этот счет должен оплатить покупатель. Административные расходы в среднем составляют 10% от стоимости дома, а именно:

- Налог Grunderwerbssteue - 3,5-6,5% в зависимости от федеративных земель

- Нотариальный сбор - 1,5%

- Регистрационный сбор - 1%

- Комиссия агента по недвижимости - 1,5%-3%, + НДС 19%

Покупка недвижимости в Германии предполагает уплату налога на передачу права собственности. Его размер может варьироваться в зависимости от выбранного региона:

- 3,5% - Бавария, Саксония 

- 4,5% - Гамбург 

- 5% - Баден-Вюртемберг, Бранденбург, Гессен, Мекленбург-Померания, Северная Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия 

- 5,5% - Саар 

- 6% - Берлин 

- 6.5% - Шлезвиг-Гольштейн

Покупка дома в Германии может стать настоящим вызовом для экспатов. Но тщательная подготовка и детальное планирование процесса поможет упростить эту сложную процедуру. Пользуйтесь услугами только настоящих профессионалов, которые окажут помощь и правовое сопровождение на каждом этапе сделки. Германия гарантирует множество возможностей для качественной жизни иностранцев. Поэтому приобретение дома в этой стране станет очень выгодной инвестицией в ваше комфортное будущее.

---

Игорь Усик - руководитель юридического отдела Visit World

Для безопасного переезда в ФРГ, получения статуса беженца и трудоустройства, воспользуйтесь консультацией международного юриста.

Помогаем решить сложные и простые вопросы для вашего комфорта и безопасности в Германии.

---

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Чек-лист для получения визы и необходимых документов в Германии;

Юридические консультации по вопросам иммиграции в Германию;

Туристическое страхование для иностранцев в Германии;

Медицинское страхование по всему миру.

---

Больше статей по теме:

Медицинское страхование иностранных работников в Германии.

Рабочая виза в Германию: требования и процедура получения.

Нарушение ПДД в Германии: как предотвратить получение штрафа.

Финансовая помощь беженцам в Германии в 2023 году.

Программа Au-pair для иностранцев в Германии: особенности договора и условия участия.

Иммиграция квалифицированных работников в Германию: новые правила вступили в силу в ноябре 2023 года.