Alemania es el país económicamente más desarrollado de la UE y presume de un mercado inmobiliario estable. Al mismo tiempo, sólo el 40% de los alemanes son propietarios de su vivienda. Aunque las hipotecas son bastante asequibles en el país, prevalece el alquiler a largo plazo. Más información sobre el procedimiento de compra de inmuebles en Alemania para expatriados, el coste y las particularidades del marco jurídico

Alemania es un país donde tanto ciudadanos como emigrantes pueden disfrutar de un alto nivel de vida. Es un gran lugar para la reubicación permanente debido a su infraestructura bien desarrollada, asistencia sanitaria de alta calidad y economía estable. Alemania ofrece a los expatriados muchas oportunidades de adquirir bienes inmuebles. Además, ser propietario de una vivienda aumenta considerablemente las posibilidades de obtener un permiso de residencia.

Algoritmo de actuaciones para comprar una casa en Alemania

Si decide comprar un inmueble en Alemania, debe seguir el siguiente algoritmo de acciones:

Planificación del presupuesto. Calcule la cantidad exacta que puede permitirse gastar. Consulte previamente con los representantes del banco la cantidad de dinero que puede obtener. Asegúrese de tener en cuenta los gastos administrativos que acompañan al procedimiento de compra: impuestos, tasas, etc.

Busque opciones. Puedes encontrar una casa en Alemania simplemente en Internet o pidiendo ayuda a una agencia inmobiliaria. Concierte unas visitas para conocer el mercado y evaluar sus opciones. 

Firme un contrato ante notario. Un notario es necesario para respaldar jurídicamente la compra de un inmueble en Alemania. Confirmará la validez legal del contrato y registrará al propietario en el Registro de la Propiedad. 

Pago del depósito. Al vender un inmueble, los propietarios suelen pedir un depósito. Este proceso debe ser aprobado por un intermediario legal para garantizar la seguridad del depósito.

Obtener financiación. En Alemania, incluso los extranjeros pueden solicitar una hipoteca. Para ello, hay que presentar un documento oficial que confirme los ingresos, la solvencia y el número de identificación fiscal. Además, existe la posibilidad de acogerse a programas gubernamentales para comprar inmuebles. Es mejor consultar esto con los representantes del banco.

Firmar el contrato y registrar la propiedad. El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe firmarse ante notario. Después de pagar los impuestos de bienes inmuebles, registre su propiedad en el registro de la propiedad.

Requisitos legales para comprar un inmueble en Alemania

No necesita el consentimiento de su cónyuge para comprar un inmueble en Alemania. Pero en algunas regiones, el tribunal de la propiedad que decide sobre el registro de los derechos de propiedad exige dicho permiso. Es mejor consultar a un especialista en esta materia.

La compra de bienes inmuebles puede registrarse a favor de 2 o más personas a partes iguales, y no se requieren vínculos familiares. 

Cualquier bien inmueble en Alemania debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Allí se certifica todo el historial de la propiedad con respecto a los propietarios actuales o anteriores, así como el hecho de la presencia de un garaje, sótano, parcelas u otras estructuras. Además, el Registro contiene información sobre la existencia de deudas.

Para respaldar una operación de compraventa de bienes inmuebles, debe recurrir exclusivamente a los servicios de un notario estatal. Esta condición ayuda a los compradores a asegurarse de que el procedimiento es totalmente transparente y justo. Para comprar una casa en Alemania, debe realizar los siguientes pasos:

1. Reservar el inmueble seleccionado.

2. Preparar un borrador de contrato de compraventa

3. Firmar el acuerdo

4. Abrir una cuenta fiduciaria y efectuar el pago

5. Aprobar la transferencia de propiedad

La reserva de una propiedad se lleva a cabo para retirarla del mercado e iniciar la tramitación de los documentos para la transacción. Para reservar una propiedad, debe hacer un depósito para confirmar las intenciones serias del comprador. Después, se asignará un notario público a la transacción para que se encargue del caso.

Depósitos e hipotecas para comprar una casa en Alemania por expatriados

El procedimiento de compra de un inmueble implica el pago de un depósito considerable. La cantidad estándar es el 20% del coste de la propiedad. En algunos casos, los extranjeros tienen que pagar entre el 30% y el 40% del coste debido a los mayores riesgos. Además, el comprador debe presentar una prueba oficial de ahorros y una declaración de ingresos de los últimos años.

La mayoría de los bancos y otras entidades financieras conceden hipotecas en Alemania. Puede pedir consejo a un especialista en hipotecas, que le informará de todos los pormenores del procedimiento. Los bancos más populares para obtener una hipoteca sobre bienes inmuebles en Alemania son el DKB y el Santander.

Puedes calcular el importe aproximado de la hipoteca utilizando una calculadora especial en línea. También puede recurrir a los servicios de un agente hipotecario. La mayoría de los bancos de Alemania tienen una sección aparte en sus sitios web en la que puedes solicitar una hipoteca y registrar tú mismo todos los documentos necesarios. Después, los representantes del banco se pondrán en contacto contigo por teléfono y concertarán una cita personal para hablar de todas las condiciones. 

El plazo estándar de una hipoteca en Alemania es de 25-30 años, con un tipo de interés fijo durante los primeros 5 años. También se pueden utilizar tipos variables y otras condiciones de préstamo. A veces, una parte de los intereses puede deducirse de la base imponible. Pero esto sigue sin compensar el impuesto sobre plusvalías.

El coste de la compra de inmuebles en Alemania

Comprar una casa en Alemania implica pagar la mayor parte de los gastos. El vendedor tiene que pagar los servicios de un agente inmobiliario, pero a veces el comprador tiene que pagar esta factura. Los gastos administrativos ascienden por término medio al 10% del precio de la vivienda, a saber

1. Impuesto Grunderwerbssteue - 3,5-6,5% según los estados federados.

2. Gastos de notaría - 1,5%.

3. Tasa de registro - 1%.

4. Comisión del agente inmobiliario - 1,5%-3%, + IVA 19%.

La compra de un inmueble en Alemania conlleva el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales. Su importe puede variar en función de la región elegida:

- 3,5% - Baviera, Sajonia 

- 4,5% - Hamburgo 

- 5% - Baden-Wurtemberg, Brandemburgo, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania, Renania del Norte-Westfalia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia 

- 5,5% - Sarre 

- 6% - Berlín 

- 6,5% - Schleswig-Holstein

Comprar una casa en Alemania puede ser un verdadero reto para los expatriados. Pero una preparación cuidadosa y una planificación detallada del proceso ayudarán a simplificar este complejo procedimiento. Utilice únicamente los servicios de verdaderos profesionales que le proporcionarán asistencia y apoyo jurídico en cada fase de la transacción. Alemania garantiza muchas oportunidades de una vida de calidad para los extranjeros. Por lo tanto, comprar una casa en este país será una inversión muy rentable para su cómodo futuro.

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Igor Usyk - Jefe del Departamento Jurídico de Visit World

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