En enero de 2025 entrarán en vigor en Alemania nuevas normas para el cálculo y la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles. Descubra qué cambiará para los expatriados que ya han comprado una vivienda en Alemania, tienen previsto hacerlo y también para los inquilinos

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El gobierno alemán lleva muchos años trabajando para modernizar las normas del sistema tributario del país. La próxima reforma fiscal ya se ha completado y en 2025 entrarán en vigor nuevas normas fiscales en Alemania. Y aunque muchos expertos consideran que los cambios propuestos por el gobierno son caóticos, las consecuencias de la reforma pronto se sentirán en mucha gente.

A continuación se analizan los principales cambios para los propietarios e inquilinos de inmuebles en Alemania.

¿Por qué Alemania introdujo una reforma fiscal para los propietarios de viviendas?

El gobierno alemán lleva varios años trabajando para optimizar el sistema tributario en el país. Los últimos cambios afectaron al mercado inmobiliario. La razón principal es que el sistema de valoración de bienes inmuebles en Alemania está desactualizado, porque la información sobre el valor básico de los inmuebles no se actualiza desde hace décadas.

Debido al envejecimiento de los datos, la mayoría de los propietarios de viviendas ahora pagan impuestos a tasas que tienen poca relación con el valor de mercado actual.

Otra reforma prevista para principios de 2025 debería corregir esto.

¿Cómo se calculará el impuesto sobre la propiedad en Alemania?

Como parte de la reforma, cada propietario de una vivienda en Alemania se vio obligado a presentar nuevas declaraciones sobre el tamaño y el valor de su propiedad.

Además, se utilizarán los siguientes tres números para calcular el importe del impuesto:

- valor estimado del inmueble;

- tipo básico del impuesto relacionado con el tipo de activo (los tipos básicos para los inmuebles residenciales suelen estar entre el 0,26% y el 0,35%; para los edificios comerciales y los terrenos no urbanizados son más altos).

- multiplicador municipal (en alemán: Hebesatz): los municipios en Alemania pueden establecerlo a su discreción.

Por ejemplo, una propiedad residencial en Berlín con un valor de 200.000 € se gravaría con 4.210 € sobre la base de un tipo básico del 0,26% y un multiplicador municipal actual del 810%.

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Problemas de implementación del impuesto sobre bienes inmuebles en Alemania

La implementación de la reforma se complicó por la confusión y los retrasos. Muchos propietarios de viviendas en el país dicen que aún no saben cuánto tendrán que pagar, ya que las autoridades en Alemania aún no han publicado los tipos impositivos reales a los que se aplicarán los impuestos a las propiedades.

Como resultado, la mayoría de los propietarios no saben la cantidad exacta que tendrán que pagar en 2025. Según las estimaciones de los expertos, el 90% de los hogares alemanes no conocen los nuevos tipos impositivos.

La posición del gobierno federal aún no está clara. No está claro si Berlín tiene la intención de cambiar las reglas para calcular el tipo básico. Además, muy pocos municipios alemanes han establecido el Hebesatz.

Cada estado federado establece personalmente el tamaño del Hebesatz: ¿cuál será?

Actualmente, el importe del Hebesatz solo se conoce en algunos estados alemanes:

- Berlín: la capital alemana está reduciendo el tipo actual del Hebesatz del 810% al 470%, es decir, casi el doble. En vista del explosivo crecimiento de las valoraciones inmobiliarias que se espera en la capital, los berlineses probablemente tendrán que pagar más impuestos en 2025 que ahora. Pero la decisión de las autoridades de reducir el Hebesatz compensa parte de este aumento.

- Hamburgo: aquí se tomó la decisión exactamente opuesta: se prevé aumentar el multiplicador del Hebesatz del 540% al 975%.

- Bremen planea un aumento menor (del 695% al ​​755%) en 2025.

- La administración de Gladbeck en el estado federado de Renania del Norte-Westfalia ha decidido aumentar el coeficiente para los inmuebles comerciales alemanes y reducirlo para las viviendas.

¿Cómo afectará la reforma fiscal a los inquilinos?

Los inquilinos no tienen que presentar una declaración de impuestos sobre la propiedad ni pagar impuestos porque no son propietarios de una vivienda, pero aún así tendrán que pagar más, ya que el impuesto sobre la propiedad casi se duplicará para la mayoría de los propietarios, lo que afectará significativamente al coste del alquiler.

Es probable que estos propietarios trasladen la mayor parte de los costes adicionales a los inquilinos. Por lo tanto, los inquilinos terminarán pagando más por vivir en Alemania.

¡Te lo recordamos! Los extranjeros que trabajan en Alemania deben presentar una declaración cada año para verificar la cantidad de impuestos pagados. Ya te hemos contado el procedimiento para presentar una declaración y cómo los expatriados pueden devolver los impuestos pagados en exceso.

Igor Usyk - Jefe del Departamento Jurídico de Visit World

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