Em janeiro de 2025, entrarão em vigor na Alemanha novas regras de cálculo e cobrança do imposto imobiliário. Descubra o que vai mudar para os expatriados que já compraram casa na Alemanha, planeiam fazê-lo, bem como para os arrendatários

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O governo alemão trabalha há muitos anos para modernizar as regras do sistema fiscal do país. A próxima reforma fiscal já foi concluída e em 2025 entrarão em vigor novas regras fiscais na Alemanha. E embora muitos especialistas considerem caóticas as mudanças propostas pelo governo, as consequências da reforma serão em breve sentidas por muitas pessoas.

As principais alterações para proprietários e inquilinos de imóveis na Alemanha são discutidas abaixo.

Porque é que a Alemanha introduziu uma reforma fiscal para os proprietários de casas?

O governo alemão tem vindo a trabalhar na otimização do sistema fiscal do país há vários anos. As últimas alterações afetaram o mercado imobiliário. A principal razão é que o sistema de avaliação imobiliária na Alemanha está desatualizado, porque a informação sobre o valor básico dos imóveis não é atualizada há décadas.

Devido à antiguidade dos dados, a maioria dos proprietários paga agora impostos a taxas que têm pouca relação com o valor actual de mercado.

Outra reforma prevista para o início de 2025 deverá corrigir esta situação.

Como será calculado o imposto sobre a propriedade na Alemanha?

Como parte da renovação, todos os proprietários de casas na Alemanha foram obrigados a apresentar novas declarações sobre o tamanho e o valor da propriedade.

Além disso, os três números seguintes serão utilizados para calcular o valor do imposto:

- valor estimado do imóvel;

- a taxa básica de imposto relativa ao tipo de bem (as taxas básicas para imóveis residenciais situam-se geralmente entre 0,26% e 0,35%; para edifícios comerciais e terrenos não urbanizados são mais elevadas).

- multiplicador municipal (alemão: Hebesatz) – os municípios na Alemanha podem defini-lo a seu critério.

Por exemplo, um imóvel residencial em Berlim no valor de 200.000€ seria tributado em 4.210€ com base numa taxa base de 0,26% e num multiplicador municipal atual de 810%.

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Problemas de implementação do imposto imobiliário na Alemanha

A implementação da reforma foi complicada pela confusão e pelos atrasos. Muitos proprietários de casas no país dizem que ainda não sabem quanto terão de pagar, uma vez que as autoridades alemãs ainda não publicaram as taxas reais a que os imóveis serão tributados.

Como resultado, a maioria dos proprietários não sabe o montante exato que terão de pagar em 2025. De acordo com as estimativas dos especialistas, 90% dos agregados familiares alemães não estão cientes das novas taxas.

A posição do governo federal ainda não é clara. Não é claro se Berlim pretende alterar as regras de cálculo da taxa diretora. Além disso, muito poucos municípios alemães criaram o Hebesatz.

Cada terreno define pessoalmente o tamanho do Hebesatz: qual será?

Atualmente, a quantidade de Hebesatz é conhecida apenas em alguns estados alemães:

- Berlim – a capital alemã está a reduzir a actual taxa Hebesatz de 810% para 470%, ou seja, quase duas vezes. Dado o crescimento explosivo das avaliações imobiliárias que se pode esperar na capital, os berlinenses terão provavelmente ainda de pagar mais impostos em 2025 do que agora. Mas a decisão das autoridades de reduzir o Hebesatz compensa parte do crescimento.

- Hamburgo - aqui foi tomada exactamente a decisão oposta, prevê-se que o multiplicador Hebesatz seja aumentado de 540% para 975%.

- Bremen planeia um aumento mais baixo (de 695% para 755%) em 2025.

- A administração de Gladbeck, no estado federal da Renânia do Norte-Vestefália, decidiu aumentar o rácio para o imobiliário comercial alemão e reduzi-lo para a habitação.

Como é que a reforma fiscal afetará os inquilinos?

Os inquilinos não precisam de apresentar uma declaração de imposto sobre a propriedade ou pagar impostos porque não são proprietários, mas ainda assim terão de pagar mais, uma vez que o imposto sobre a propriedade quase duplicará para a maioria dos proprietários, o que afetará significativamente o custo do arrendamento .

É provável que estes proprietários repercutam a maior parte dos custos adicionais nos inquilinos. Portanto, os inquilinos acabarão por pagar mais para viver na Alemanha.

Vamos lembrá-lo! Os estrangeiros que trabalham na Alemanha devem apresentar anualmente uma declaração para verificar o montante dos impostos pagos. Já lhe dissemos o procedimento para apresentar uma declaração e como os expatriados podem devolver os impostos pagos em excesso.

Igor Usyk - Chefe do Departamento Jurídico da Visit World

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