Німеччина – найбільш економічно розвинена країна ЄС, яка може похизуватися стабільним ринком нерухомості. При цьому лише 40% німців має власне житло. Хоча іпотека в країні досить доступна, тут переважає багаторічна оренда нерухомості. Дізнайтеся більше про процедуру купівлі нерухомості в Німеччині для експатів, вартість та особливості законодавчої бази

Німеччина – це країна, де високий рівень життя можуть отримати як громадяни, так і мігранти. Це чудове місце для постійного переїзду завдяки розвиненій інфраструктурі, якісній медицині та стабільній економіці. Німеччина надає експатам безліч можливостей для придбання нерухомості. Крім того, наявність власного житла істотно підвищує шанси на отримання посвідки на проживання (ПНП).

Алгоритм дій для купівлі будинку в Німеччині

Якщо ви вирішили придбати нерухомість в ФРН, варто дотримуватися наступного алгоритму дій:

Планування бюджету. Прорахуйте точну суму, яку ви можете собі дозволити витратити. Завчасно проконсультуйтеся з представниками банку, яку суму ви зможете отримати. Обов’язково враховуйте адміністративні витрати, які супроводжують процедуру купівлі: податки, збори тощо.

Пошук варіантів. Знайти будинок в Німеччині можна просто в Інтернеті, або ж звернувшись за допомогою до агенції з нерухомості. Запишіться на декілька переглядів, щоб краще познайомитися з пропозицією на ринку та оцінити можливі варіанти. 

Підписання договору з нотаріусом. Для юридичного супроводу купівлі нерухомості в Німеччині обов’язково потрібен нотаріус. Він підкріпить юридичну силу договору та  зареєструє власника в земельно-кадастровому відділі. 

Сплачення депозиту. Часто при продажі нерухомості власники просять внести заставу. Цей процес варто затвердити юридичним посередником для безпеки депозиту.

Отримання фінансування. В Німеччині навіть іноземці можуть подати заявку на отримання іпотеки. Для цього необхідно надати офіційний документ про підтвердження доходів, кредитний рейтинг та ідентифікаційний номер. Крім того, є шанс скористатися державними програмами для купівлі нерухомості. З цього приводу краще проконсультуватися з представниками банку.

Підписання договору та реєстрація власності. Договір про купівлю нерухомості має бути підписаний у присутності нотаріуса. Після сплати податків на нерухомість зареєструйте свою власність у земельному кадастрі.

Законодавчі норми для купівлі нерухомості в Німеччині

 Для купівлі нерухомості в Німеччині не потребується згода дружини чи чоловіка. Але в деяких регіонах земельний суд, який приймає рішення про реєстрацію прав власності, вимагає такий дозвіл. Краще проконсультуватися з цього приводу зі спеціалістом.

Купівля нерухомості може бути оформлена на 2 чи більше особи в рівних долях, для цього не потрібно мати родинні зв’язки. 

Будь-яка нерухомість в Німеччині повинна бути зареєстрована в Реєстрі власників Земельної книги. Там засвідчена вся історія об’єкта щодо теперішніх чи попередніх власників, а також факт наявності гаража, підвалу, земельних ділянок чи інших споруд. Крім того, в Реєстрі зафіксована інформація щодо наявності  заборгованостей.

Для супроводу угоди купівлі-продажу нерухомості необхідно користуватися послугами виключно державного нотаріуса. Ця умова допомагає покупцям упевнитися, що процедура повністю прозора та чесна. Для купівлі будинку в Німеччині необхідно виконати наступні дії:

1. Зарезервувати обраний об’єкт нерухомості

2. Підготувати проєкт угоди купівлі-продажу

3. Підписати угоду

4. Відкрити трастовий рахунок та внести оплату

5. Затвердити перехід прав власності

Резервування об'єкта нерухомості здійснюється для його зняття з ринку та початку оформлення документів для угоди. Для резервування необхідно внести передплату для підтвердження серйозних намірів покупця. Після цього до угоди буде прикріплений державний нотаріус для супроводу справи.

Депозити та іпотека для купівлі будинку в Німеччині експатами

Процедура купівлі нерухомості передбачає сплачення суттєвого депозиту. Стандартна сума складає 20% від вартості житла. В деяких випадках іноземцям доводиться сплачувати 30-40% від вартості через більші ризики. Крім того, покупець повинен надати офіційні докази наявності заощаджень та довідку про доходи за декілька останніх років.

Іпотеку в Німеччині можна отримати в більшості банків та інших фінансових установах. Ви можете звернутися за консультацією до спеціаліста по іпотечним кредитам, який розповість всі особливості процедури. Найбільшою популярністю для отримання іпотеки на нерухомість в Німеччині користуються такі банки, як DKB та Santander.

Розрахувати приблизну суму іпотеки можна за допомогою спеціального онлайн калькулятора. Також для цього можна скористатися послугами іпотечного брокера. Більшість банків в Німеччині мають окремий розділ на сайті, де можна самостійно подати заявку на отримання іпотеки та зареєструвати всі необхідні документи. Потім представники банку зв’яжуться з вами телефоном та призначать особисту зустріч для обговорення всіх умов. 

Стандартний термін іпотеки в Німеччині складає 25-30 років з фіксованою процентною ставкою на перші 5 років. Також можна скористатися перемінними ставками та іншими термінами кредитування. Іноді частина відсотків може вираховуватися з оподатковуваної бази. Але це все одно не компенсує податок на приріст капіталу.

Вартість купівлі нерухомості в Німеччині

Купівля будинку в Німеччині передбачає сплату більшості витрат. Продавець повинен сплатити послуги агента з нерухомості, але іноді цей рахунок має сплатити покупець. Адміністративні витрати в середньому складають 10% від вартості будинку, а саме:

1. Податок Grunderwerbssteue – 3,5-6,5% в залежності від федеративних земель

2. Нотаріальний збір – 1,5%

3. Реєстраційний збір – 1%

4. Комісія агента з нерухомості – 1,5%-3%, + ПДВ 19%

Купівля нерухомості в Німеччині передбачає сплачення податку на передачу права власності. Його розмір може варіюватися в залежності від обраного регіону:

- 3,5% - Баварія, Саксонія

- 4,5% - Гамбург

- 5% – Баден-Вюртемберг, Бранденбург, Гессен, Мекленбург-Померанія, Північний Рейн-Вестфалія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія

- 5,5% - Саар

- 6% - Берлін

- 6.5% - Шлезвіг-Гольштейн

Купівля будинку в Німеччині може стати справжнім викликом для експатів. Але ретельна підготовка та детальне планування процесу допоможе спростити цю складну процедуру. Користуйтеся послугами лише справжніх професіоналів, які нададуть допомогу та правове супроводження на кожному етапі угоди. Німеччина гарантує безліч можливостей для якісного життя іноземців. Тому придбання будинку в цій країні стане дуже вигідною інвестицією у ваше комфортне майбутнє.

---

Ігор Усик - керівник юридичного відділу Visit World

Для безпечного переїзду до ФРН, отримання статусу біженця та працевлаштування, скористайтеся консультацією міжнародного юриста.

Допомагаємо вирішити складні та прості питання для вашого комфорту та безпеки у Німеччині.

---

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Чек-лист для отримання візи та необхідних документів у Німеччині;

Юридичні консультації з питань імміграції в Німеччині;

Туристичне страхування для іноземців в Німеччині;

Медичне страхування по всьому світу.

---

Більше статей по темі:

Медичне страхування для іноземних працівників у Німеччині.

Робоча віза для іноземців в Німеччині: вимоги та процедура отримання.

Порушення ПДР у Німеччині: як запобігти отриманню штрафу.

Фінансова допомога біженцям у Німеччині в 2023 році.

Програма Au-pair для іноземців в Німеччині: особливості договору та умови участі.

Імміграція кваліфікованих працівників до Німеччини: нові правила набрали чинності в листопаді 2023 року.