A Alemanha é o país economicamente mais desenvolvido da UE e dispõe de um mercado imobiliário estável. Ao mesmo tempo, apenas 40% dos alemães possuem casa própria. Embora os empréstimos hipotecários sejam bastante acessíveis no país, prevalece o arrendamento de longa duração. Saiba mais sobre o procedimento de compra de imóveis na Alemanha para expatriados, os custos e as especificidades do quadro jurídico

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A Alemanha é um país onde tanto os cidadãos como os imigrantes podem desfrutar de um elevado nível de vida. É um ótimo local para uma relocalização permanente devido às suas infra-estruturas bem desenvolvidas, aos cuidados de saúde de elevada qualidade e à economia estável. A Alemanha oferece aos expatriados muitas oportunidades de aquisição de bens imobiliários. Além disso, a posse de uma casa própria aumenta significativamente as hipóteses de obter uma autorização de residência.

Algoritmo de acções para comprar uma casa na Alemanha

Se decidir comprar um imóvel na Alemanha, deve seguir o seguinte algoritmo de acções:

Planeamento orçamental. Calcular o montante exato que se pode dar ao luxo de gastar. Consultar previamente os representantes do banco sobre o montante que pode obter. Não se esqueça de ter em conta os custos administrativos que acompanham o processo de compra: impostos, taxas, etc.

Procurar opções. Pode encontrar uma casa na Alemanha simplesmente na Internet ou contactando uma agência imobiliária para obter ajuda. Marque algumas visitas para conhecer o mercado e avaliar as suas opções. 

Assinar um contrato com um notário. O notário é necessário para o suporte legal da compra de um imóvel na Alemanha. O notário confirma a validade legal do contrato e regista o proprietário na Conservatória do Registo Predial. 

Pagamento do depósito. Aquando da venda de um imóvel, é frequente os proprietários solicitarem um depósito. Este processo deve ser aprovado por um intermediário jurídico para garantir a segurança do depósito.

Obtenção de financiamento. Na Alemanha, mesmo os estrangeiros podem solicitar uma hipoteca. Para o efeito, é necessário apresentar um documento oficial que comprove os rendimentos, a notação de crédito e o número de identificação fiscal. Além disso, existe a possibilidade de tirar partido de programas governamentais para a compra de imóveis. É melhor consultar os representantes do banco sobre este assunto.

Assinar o contrato e registar a propriedade. O contrato de compra e venda de imóveis deve ser assinado na presença de um notário. Depois de pagar os impostos imobiliários, registe a sua propriedade no registo predial.

Requisitos legais para comprar um imóvel na Alemanha

Não é necessário o consentimento do cônjuge para comprar um imóvel na Alemanha. No entanto, em algumas regiões, o tribunal de terras que decide sobre o registo dos direitos de propriedade exige essa autorização. É preferível consultar um especialista nesta matéria.

A compra de bens imóveis pode ser registada para duas ou mais pessoas em partes iguais, não sendo necessário qualquer vínculo familiar. 

Qualquer imóvel na Alemanha tem de ser registado no Registo Predial. Toda a história do imóvel, no que diz respeito aos proprietários actuais ou anteriores, bem como o facto de existir uma garagem, cave, terrenos ou outras estruturas, é aí certificada. Além disso, o registo contém informações sobre a existência de dívidas.

Para apoiar uma transação de compra e venda de bens imóveis, é necessário recorrer exclusivamente aos serviços de um notário público. Esta condição ajuda os compradores a certificarem-se de que o processo é totalmente transparente e justo. Para comprar uma casa na Alemanha, é necessário efetuar os seguintes passos:

1. Reservar o imóvel selecionado

2. Preparar um projeto de contrato de compra e venda

3. Assinar o contrato

4. Abrir uma conta fiduciária e efetuar um pagamento

5. Aprovar a transferência de propriedade

A reserva de um imóvel é efectuada para o retirar do mercado e para iniciar o tratamento dos documentos relativos à transação. Para reservar um imóvel, é necessário efetuar um depósito para confirmar as intenções sérias do comprador. Em seguida, será designado um notário público para tratar da transação.

Depósitos e hipotecas para a compra de uma casa na Alemanha por expatriados

O processo de compra de um imóvel implica o pagamento de um depósito substancial. O montante normal é de 20% do custo do imóvel. Nalguns casos, os estrangeiros têm de pagar 30-40% do custo devido aos riscos mais elevados. Para além disso, o comprador deve apresentar um comprovativo oficial das suas poupanças e uma declaração de rendimentos dos últimos anos.

As hipotecas na Alemanha estão disponíveis na maioria dos bancos e outras instituições financeiras. Pode aconselhar-se junto de um especialista em crédito hipotecário, que lhe informará sobre todos os pormenores do processo. Os bancos mais populares para a obtenção de uma hipoteca imobiliária na Alemanha são o DKB e o Santander.

Pode calcular o montante aproximado da hipoteca através de uma calculadora especial em linha. Também pode recorrer aos serviços de um corretor de hipotecas. A maior parte dos bancos na Alemanha tem uma secção separada nos seus sítios Web, onde pode apresentar um pedido de hipoteca e registar todos os documentos necessários. Em seguida, os representantes do banco contactá-lo-ão por telefone e marcarão uma reunião pessoal para discutir todas as condições. 

O prazo normal de um empréstimo hipotecário na Alemanha é de 25-30 anos, com uma taxa de juro fixa durante os primeiros 5 anos. Também é possível utilizar taxas variáveis e outras condições de empréstimo. Por vezes, uma parte dos juros pode ser deduzida da matéria coletável. Mas isso não compensa o imposto sobre as mais-valias.

O custo da compra de um imóvel na Alemanha

A compra de uma casa na Alemanha implica o pagamento da maior parte dos custos. O vendedor tem de pagar os serviços de um agente imobiliário, mas por vezes é o comprador que paga essa fatura. Os custos administrativos ascendem, em média, a 10% do preço da casa, nomeadamente

1. Imposto Grunderwerbssteue - 3,5-6,5% consoante os Estados federados

2. Despesas de notário - 1,5%.

3. Taxa de registo - 1%.

4. Comissão do agente imobiliário - 1,5%-3%, + IVA 19%

A compra de um imóvel na Alemanha implica o pagamento de um imposto de transferência. O seu montante pode variar consoante a região escolhida:

- 3,5% - Baviera, Saxónia 

- 4,5% - Hamburgo 

- 5% - Baden-Württemberg, Brandeburgo, Hesse, Meclemburgo-Pomerânia, Renânia do Norte-Vestefália, Renânia-Palatinado, Saxónia-Anhalt, Turíngia 

- 5,5% - Sarre 

- 6% - Berlim 

- 6,5% - Schleswig-Holstein

Comprar uma casa na Alemanha pode ser um verdadeiro desafio para os expatriados. Mas uma preparação cuidadosa e um planeamento detalhado do processo ajudarão a simplificar este procedimento complexo. Recorra apenas aos serviços de verdadeiros profissionais que prestarão assistência e apoio jurídico em todas as fases da transação. A Alemanha garante muitas oportunidades de uma vida de qualidade para os estrangeiros. Por conseguinte, comprar uma casa neste país será um investimento muito rentável num futuro confortável.

Igor Usyk - Chefe do Departamento Jurídico da Visit World

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