Аренда в Испании: декреты отменены, цены актуальны

Конгресс Испании отменил декреты об аренде, которые действовали всего один-два дня. Узнайте, какие правила действуют сейчас и сколько стоит жильё

Защитите свои инвестиции – обращайтесь к юристу по недвижимости перед любой сделкой

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Ещё на прошлой неделе казалось, что арендаторы в Испании наконец получили долгожданную защиту, а собственникам квартир срочно пришлось перечитывать свои договоры. Два правительственных декрета вступили в силу 1 и 2 октября, однако уже 2 октября парламент их остановил. Так что правила аренды жилья в Испании, о которых писали в последние дни, фактически не заработали.

Это не повод выбросить тему из головы. Идея правительства никуда не делась, а рынок живёт по своим законам: отдельная квартира в стране стоит почти вдвое дороже, чем комната в общем жилье. Разберёмся по порядку.

Читайте также: в одном из регионов Испании можно получить до €40 000 на покупку, строительство или реконструкцию собственного жилья.

Покупка или аренда недвижимости за границей часто начинается с документов, в которых легко что-то упустить. Юрист по недвижимости на VisitWorld поможет законно оформить сделку, решить спорные вопросы и не попасться мошенникам. Выберите юриста по недвижимости на VisitWorld, указав своё гражданство и страну назначения.

Что произошло с декретами 26/2026 и 27/2026 в Испании?

Правительство приняло оба документа 29 сентября. Первый, Real Decreto-ley 26/2026, начал действовать 1 октября, второй, 27/2026, на день позже. Такая форма закона в Испании срабатывает сразу, но затем её должен подтвердить Конгресс депутатов. Голосование назначили на 2 октября.

Поддержки не хватило. За первый декрет проголосовали 172 депутата, против были 178. Второй получил ещё меньше: 166 голосов «за» и 184 «против». Против выступили Народная партия, Vox, UPN и, что оказалось решающим, каталонская Junts. Её представители считают, что многие нормы дадут обратный результат: меньше предложений на рынке и более высокие цены. Партия пообещала направить правительству собственный вариант. Впрочем, одну из идей, а именно запрет на выселение уязвимых людей, парламент уже отклонял в феврале.

Юридическое следствие простое. Оба текста больше не имеют силы. Но юристы предупреждают: за эти несколько часов кто-то мог отправить или получить уведомление о непродлении договора, и подобные ситуации, скорее всего, придётся решать в суде.

Услуги Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридические консультации

Что должны были изменить отменённые декреты в аренде жилья в Испании?

Права арендаторов в Испании должны были заметно укрепиться. Вот главное, что закладывали в оба документа:

- Договор после минимальных пяти лет (семи, если собственник юридическое лицо) автоматически продлевался бы на такой же срок;

- Собственник должен был предупреждать о непродлении за шесть месяцев, арендатор за два;

- За отказ продлевать аренду собственник выплачивал бы компенсацию, не меньшую двенадцати ежемесячных платежей и не меньшую одной месячной арендной платы за каждый год проживания;

- До конца 2027 года повышение арендной платы ограничивали 2%, если стороны не договорились иначе;

- Для договоров, истекающих до конца 2028 года, предусматривали дополнительное продление до двух лет, а в зонах напряжённого рынка до трёх;

- Временные договоры требовали реальной причины и должны были длиться от 31 дня до 12 месяцев.

Отдельно декрет 26/2026 замораживал выселение уязвимых людей без альтернативного жилья до конца 2030 года и ограничивал суммарную плату за аренду комнат в одной квартире. Всё это теперь остаётся лишь проектом.

О том, как открыть бизнес в Испании, читайте в гайде от Visit World.

Какие нормы аренды жилья действуют сейчас в Испании?

После отмены возвращается прежняя редакция статьи 10 Закона о городской аренде. На практике это означает следующее. Минимальный срок договора, как и раньше, пять лет для собственника-физлица и семь для юридического лица. Если никто не сообщил о желании выйти из договора (собственник за четыре месяца, арендатор за два), аренда продлевается ежегодно, максимум ещё на три года. Двенадцати компенсационных платежей и обязательных пятилетних циклов нет.

Арендаторам стоит сохранять всю переписку и подтверждения вручения уведомлений, а собственникам не полагаться на «новые» шестимесячные сроки. Если вы отправляли или получали уведомление в начале октября, лучше сразу показать его юристу.

Читайте также: какие категории клиентов имеют лучшие шансы получить ипотеку в Испании и на какие условия финансирования они могут рассчитывать.

Какие цены на аренду жилья в Испании в конце 2026 года?

Теперь к цифрам. По отчёту Idealista о долгосрочной аренде за второй квартал 2026 года, однокомнатная квартира в Испании стоит в среднем 984 евро в месяц, а комната в общем жилье 425. Разница составляет 132%. Студия посередине: 819 евро, то есть на 17% дешевле однокомнатной и на 93% дороже комнаты.

В крупных городах разрыв ещё заметнее. Наибольшую разницу зафиксировали в Валенсии: 1185 евро за однокомнатную против 380 за комнату, то есть +212%. В Аликанте 953 и 372 евро (+156%). А вот в Теруэле живущий в одиночку арендатор переплачивает лишь 62%: 568 евро за квартиру.

Самые дорогие направления для аренды однокомнатной квартиры:

- Балеарские острова: 1347 евро (комната 582);

- Пальма: 1292 евро, самый дорогой крупный город;

- Мадрид: 1277 евро;

- Провинции Барселона и Малага: по 1051 евро.

Любопытно, что в самом городе Барселона однокомнатная стоит 1161 евро, а комната 600 евро, самая дорогая среди крупных городов. Именно поэтому разрыв здесь наименьший, всего 93%.

Когда выгоднее делить жильё в Испании?

Для студентов, молодых специалистов и тех, кто только приехал, аренда комнаты в Испании остаётся самым доступным вариантом. Дороже всего комнаты в Барселоне (600 евро), Мадриде и Пальме (по 550). В Сан-Себастьяне просят около 500, в Бильбао и Малаге 450. Дешевле в Севилье (370) и Аликанте (372). За год средняя цена комнаты выросла лишь на 1%, тогда как квартиры дорожают заметно быстрее.

Чего ожидать от аренды квартиры в Испании?

История с декретами показала главное: правила в Испании могут резко меняться, а потом так же резко возвращаться назад. Поэтому перед подписанием договора полезно уточнить, находится ли выбранный район в зоне напряжённого рынка, какие гарантии просит собственник и что именно записано о продлении и индексации. Если правительство и Junts всё же договорятся о новой редакции, скорее всего, она затронет именно сроки и компенсации.

Два декрета, которые появились и исчезли за сутки, показали, как быстро могут меняться условия аренды. Юрист по недвижимости проверит, что записано в договоре о сроке, продлении и индексации, а в случае спора представит интересы собственника или арендатора. Найдите юриста по недвижимости на VisitWorld, указав своё гражданство и страну назначения.

Напомним! Сколько денег нужно, чтобы арендовать жильё, оплачивать счета и покрывать повседневные расходы в Испании? Сравниваем бюджеты для разных домохозяйств и расходы в четырёх городах. Мы уже рассказывали о стоимости жизни в Испании, основных платежах и финансовой подготовке к переезду.

Фото: сгенерировано Gemini

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Чек-лист для получения визы и необходимых документов в Испании;

Юридическая консультация по вопросам иммиграции в Испанию;

Туристическое страхование для иностранцев в Испании;

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.