Arrendamento em Espanha: decretos anulados, preços atuais

O Congresso de Espanha anulou os decretos sobre arrendamento que estiveram em vigor durante apenas um ou dois dias. Saiba quais são as regras atualmente em vigor e quanto custa uma habitação

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Ainda na semana passada, parecia que os inquilinos em Espanha tinham finalmente conquistado a proteção tão esperada, enquanto os proprietários precisavam de reler com urgência os seus contratos. Dois decretos do Governo entraram em vigor a 1 e 2 de outubro, mas logo a 2 de outubro o Parlamento travou-os. Assim, as regras de arrendamento de que se falou em Espanha nos últimos dias, na prática, nunca chegaram a funcionar.

Isto não é motivo para pôr o assunto de lado. A ideia do Governo não desapareceu, e o mercado segue a sua própria lógica: viver sozinho em Espanha custa quase o dobro de alugar um quarto em casa partilhada. Vamos por partes.

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O que aconteceu com os decretos 26/2026 e 27/2026 em Espanha?

O Governo aprovou ambos os documentos a 29 de setembro. O primeiro, Real Decreto-ley 26/2026, começou a vigorar a 1 de outubro e o segundo, 27/2026, um dia depois. Em Espanha, este tipo de diploma aplica-se de imediato, mas depois tem de ser convalidado pelo Congresso dos Deputados. A votação foi marcada para 2 de outubro.

O apoio não chegou. O primeiro decreto teve 172 votos a favor e 178 contra. O segundo ficou ainda pior: 166 a favor e 184 contra. Votaram contra o Partido Popular, o Vox, a UPN e, de forma decisiva, o partido catalão Junts. Os seus representantes consideram que muitas medidas teriam o efeito contrário: menos oferta no mercado e preços mais altos. O partido prometeu enviar ao Governo uma versão própria. Aliás, uma das ideias, a proibição de despejos de pessoas vulneráveis, já tinha sido rejeitada pelo Parlamento em fevereiro.

A consequência jurídica é simples: os dois textos deixaram de ter validade. Mas os juristas avisam que, durante essas poucas horas, alguém pode ter enviado ou recebido uma notificação de não renovação do contrato, e situações como essas terão, muito provavelmente, de ser resolvidas em tribunal.

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O que os decretos revogados iam mudar no arrendamento em Espanha?

Os direitos dos inquilinos em Espanha iriam reforçar-se de forma notória. Eis o essencial do que constava nos dois documentos:

- Após o mínimo de cinco anos (sete, se o senhorio for uma pessoa coletiva), o contrato renovar-se-ia automaticamente por igual período;

- O senhorio teria de avisar da não renovação com seis meses de antecedência e o inquilino com dois;

- Em caso de recusa de renovação, o senhorio pagaria uma indemnização de, pelo menos, doze rendas mensais e nunca inferior a uma renda por cada ano de residência;

- Até ao final de 2027, os aumentos de renda seriam limitados a 2%, salvo acordo em contrário das partes;

- Para contratos que terminem até ao final de 2028, previa-se uma prorrogação adicional até dois anos, e até três em zonas de mercado tenso;

- Os contratos temporários exigiriam uma razão real e teriam de durar entre 31 dias e 12 meses.

Além disso, o decreto 26/2026 congelava os despejos de pessoas vulneráveis sem alternativa habitacional até ao final de 2030 e limitava a renda total dos quartos num mesmo apartamento. Tudo isto fica agora apenas como projeto.

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Que regras de arrendamento estão em vigor agora em Espanha?

Com a revogação, regressa a redação anterior do artigo 10.º da Lei dos Arrendamentos Urbanos (LAU). Na prática, isto significa o seguinte. O prazo mínimo do contrato continua a ser de cinco anos para senhorio particular e de sete para pessoa coletiva. Se nenhuma das partes comunicar que quer sair do contrato (o senhorio com quatro meses de antecedência, o inquilino com dois), o arrendamento prorroga-se anualmente, no máximo por mais três anos. As doze rendas de indemnização e os ciclos obrigatórios de cinco anos não existem.

Os inquilinos devem guardar toda a correspondência e os comprovativos de entrega das notificações, e os senhorios não devem contar com os «novos» prazos de seis meses. Se enviou ou recebeu uma notificação no início de outubro, o melhor é mostrá-la logo a um jurista.

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Quais são os preços do arrendamento em Espanha no final de 2026?

Passemos aos números. Segundo o relatório do Idealista sobre arrendamento de longa duração no segundo trimestre de 2026, um apartamento T1 em Espanha custa, em média, 984 euros por mês, enquanto um quarto em casa partilhada custa 425. A diferença é de 132%. O estúdio fica a meio caminho: 819 euros, ou seja, 17% mais barato do que o T1 e 93% mais caro do que um quarto.

Nas grandes cidades, o fosso é ainda mais evidente. A maior diferença foi registada em Valência: 1185 euros por um T1 contra 380 por um quarto, ou seja, +212%. Em Alicante são 953 e 372 euros (+156%). Já em Teruel, quem vive sozinho paga apenas mais 62%: 568 euros pelo apartamento.

Os destinos mais caros para arrendar um T1:

- Ilhas Baleares: 1347 euros (quarto 582);

- Palma: 1292 euros, a grande cidade mais cara;

- Madrid: 1277 euros;

- Províncias de Barcelona e Málaga: 1051 euros cada.

Curiosamente, na cidade de Barcelona o T1 custa 1161 euros e o quarto 600, o valor mais alto entre as grandes cidades. É precisamente por isso que a diferença aqui é a menor, de apenas 93%.

Quando compensa mais partilhar casa em Espanha?

Para estudantes, jovens profissionais e recém-chegados, arrendar um quarto em Espanha continua a ser a opção mais acessível. Os quartos mais caros estão em Barcelona (600 euros), Madrid e Palma (550 cada). Em San Sebastián pedem cerca de 500, em Bilbau e Málaga 450. É mais barato em Sevilha (370) e Alicante (372). Num ano, o preço médio de um quarto subiu apenas 1%, enquanto os apartamentos encareceram bem mais depressa.

O que esperar do arrendamento de um apartamento em Espanha?

O episódio dos decretos mostrou o essencial: as regras em Espanha podem mudar de forma abrupta e depois voltar atrás com a mesma rapidez. Por isso, antes de assinar um contrato, convém verificar se a zona escolhida é de mercado tenso, que garantias o senhorio exige e o que está exatamente escrito sobre renovação e atualização da renda. Se o Governo e o Junts chegarem, de facto, a acordo sobre uma nova versão, é provável que ela incida precisamente nos prazos e nas indemnizações.

Dois decretos que surgiram e desapareceram em pouco mais de um dia mostraram a rapidez com que as condições de arrendamento podem mudar. Um advogado de imobiliário verificará o que o contrato diz sobre prazo, renovação e atualização e, em caso de litígio, representará os interesses do senhorio ou do inquilino. Encontre um advogado de imobiliário na VisitWorld indicando a sua nacionalidade e o país de destino.

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Foto: gerada por Gemini

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