Onde é que os estrangeiros podem comprar imóveis em 2026?

O mapa das regiões onde os estrangeiros têm o direito de adquirir habitação está a mudar mais rapidamente do que nunca na última década. Alguns países estão a reforçar as restrições e a introduzir proibições, enquanto outros estão a abrir os seus mercados aos investidores estrangeiros. Para o comprador, o mecanismo de restrição e a direção que a legislação de um determinado país está a tomar são de importância decisiva. É o que relata o ImiDaily.

A seguir, analisamos os mercados sobre os quais os investidores mais frequentemente perguntam, desde os totalmente abertos até aos efetivamente fechados, e abordamos também as principais alterações de agosto de 2026.

Está a planear comprar um imóvel no estrangeiro e não sabe quais são as restrições em vigor no país de destino?

Um advogado especializado em imobiliário do portal Visit World analisará a legislação da jurisdição escolhida, selecionará a estrutura ideal para a transação e terá em conta as implicações fiscais para os compradores estrangeiros.

Que mecanismos limitam os compradores estrangeiros de imóveis?

Entre o direito de propriedade total e a proibição total para estrangeiros, existem vários mecanismos intermédios. Os governos restringem a compra de apartamentos em edifícios de habitação através de quotas, fecham zonas costeiras e fronteiriças, exigem a aprovação prévia da transação, estabelecem um preço mínimo ou aplicam uma taxa de selo mais elevada. Existem ainda regimes com um prazo limitado de direito de propriedade — a terra permanece na posse do Estado, sendo que ao estrangeiro é concedido apenas o direito de usufruto por um período determinado.

De um modo geral, em agosto de 2026, a maioria dos mercados situava-se algures a meio deste espectro. É por isso que a classificação geral de um país na lista de «abertos» ou «fechados» raramente descreve a situação real — são os pormenores do mecanismo que determinam o que um comprador estrangeiro poderá efetivamente adquirir em seu nome.

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Mercados totalmente abertos a compradores estrangeiros

Na extremidade mais aberta do espectro, o passaporte estrangeiro quase não influencia a possibilidade de adquirir imóveis. Os EUA não impõem restrições federais aos compradores estrangeiros — a aquisição é possível em qualquer estado, com o registo da propriedade em seu nome. O Reino Unido é igualmente aberto no que diz respeito à compra em si: os estrangeiros pagam um imposto de selo adicional de 2% na Inglaterra e na Irlanda do Norte. Em Portugal, Itália, França, Irlanda e Grécia, a nacionalidade do comprador também não tem importância para a transação.

Fora da Europa, um regime semelhante vigora no Japão, que não impõe restrições à posse de habitação ou terrenos por parte de estrangeiros. A Geórgia e o Panamá permitem a plena propriedade de imóveis urbanos, enquanto o Brasil restringe os estrangeiros apenas a territórios rurais e fronteiriços. As últimas alterações nestes mercados dizem respeito principalmente aos programas de residência: a Portugal excluiu, em 2023, os imóveis do seu «visto dourado», enquanto a Grécia aumentou o limiar para a autorização de residência de investidor para 800 000 euros em Atenas, Salónica e nas ilhas mais populares.

Foto: ImiDaily

Mercados onde os estrangeiros só podem possuir apartamentos

Um grupo significativo de países aceita investimentos estrangeiros em apartamentos, mas reserva os terrenos exclusivamente aos residentes locais. A Tailândia permite a plena propriedade de um apartamento num edifício multifamiliar registado em nome próprio, com um limite de 49% de propriedade estrangeira da área total do edifício. Após esgotar-se a quota, restam o arrendamento por 30 anos ou a constituição de uma empresa tailandesa. Os estrangeiros não podem possuir terrenos, pelo que as moradias são vendidas em regime de arrendamento de longa duração ou com propriedade apenas sobre o edifício.

As Filipinas utilizam um modelo semelhante — a Lei dos Condomínios proíbe a transferência de apartamentos para qualquer pessoa que não seja cidadão ou uma empresa detida em, pelo menos, 60% por filipinos. O Vietname, após as reformas de 2023–2024, permite que os estrangeiros possuam apartamentos por um período de 50 anos, com direito a prorrogação, com as seguintes restrições: não mais de 30% dos apartamentos num edifício e não mais de 250 imóveis num mesmo distrito administrativo, sem transferência do direito de uso do terreno.

Onde é mais caro comprar um apartamento na Europa— explicamos neste link.

Zonas proibidas no interior de determinados países

Em alguns países, geralmente abertos ao investimento, existem exceções territoriais. O México permite que os estrangeiros adquiram imóveis sem restrições na maior parte do país, nomeadamente na Cidade do México e nas regiões do interior. A zona de acesso restrito — território num raio de 50 quilómetros da costa e 100 quilómetros da fronteira — está constitucionalmente vedada à posse direta. A compra nesta zona é possível através de um fideicomiso, um fundo fiduciário bancário que adquire a propriedade em nome do estrangeiro, ou através de uma empresa mexicana.

A Turquia permite a compra na maior parte do território e concede a cidadania mediante um investimento de 400 000 dólares em imóveis. No entanto, é proibida a compra nas proximidades de zonas militares e de segurança, e a propriedade estrangeira está limitada a 30 hectares por comprador e a 10% da área de qualquer distrito. A substituição do antigo critério de reciprocidade por um sistema de listas de países, em 2012, significa que os cidadãos de vários países continuam a estar proibidos de adquirir imóveis, e as decisões podem variar entre províncias.

Os 5 principais mercados imobiliários para investimento em 2026 — estão reunidos aqui.

Países com sistema de autorização e impostos elevados

O terceiro grupo de mercados mantém o acesso aberto, mas acrescenta um procedimento de aprovação ou custos que, na prática, funcionam como um filtro. A Suíça continua a ser a mais rigorosa: a lei federal «Lex Koller» proíbe a maioria dos estrangeiros não residentes de adquirir imóveis residenciais e limita o número de casas de férias vendidas a estrangeiros anualmente.

Em abril de 2026, o Conselho Federal lançou uma consulta pública sobre um reforço adicional das regras, e a maioria dos estrangeiros só poderá adquirir habitação na Suíça após obter uma autorização de residência suíça.

Mecanismos semelhantes estão em vigor noutras jurisdições:

• Singapura — uma taxa de selo adicional de 60% do valor do imóvel para compradores estrangeiros e, no caso de casas com terreno, é necessária uma autorização governamental, que raramente é concedida fora do enclave de Sentosa Cove;
• Malásia — preço mínimo de compra, normalmente a partir de um milhão de ringgits, e autorização a nível estadual;
• Coreia do Sul — a partir de 26 de agosto de 2025, os estrangeiros são obrigados a obter uma autorização antes de comprar em Seul, em 23 cidades da província de Gyeonggi e em sete distritos de Incheon, a mudar-se para o imóvel no prazo de quatro meses e a mantê-lo na sua posse durante, pelo menos, dois anos (a norma esteve em vigor até 25 de agosto de 2026; convém verificar a situação antes de celebrar o negócio);
• Índia — os indianos não residentes e os titulares do cartão «Cidadão Indiano no Estrangeiro» podem comprar livremente, enquanto os estrangeiros sem ascendência indiana necessitam de autorização do banco central.

Mercados fechados a compradores estrangeiros de imóveis

A categoria dos mercados efetivamente fechados inclui países onde um estrangeiro praticamente não pode adquirir habitação. O Canadá proibiu cidadãos estrangeiros e empresas sob controlo estrangeiro de adquirir imóveis residenciais desde o início de 2023, e Ottawa prorrogou a vigência da restrição até 1 de janeiro de 2027. A proibição aplica-se a imóveis situados dentro da zona metropolitana do recenseamento ou da aglomeração do recenseamento, pelo que as cidades mais pequenas e as zonas rurais ficam fora do seu âmbito de aplicação. Existe uma exceção para edifícios com quatro ou mais apartamentos.

A Austrália fechou o mercado de habitação existente aos estrangeiros em abril de 2025, e o orçamento federal de maio de 2026 prorrogou a proibição até junho de 2029. Os imóveis novos continuam acessíveis aos compradores estrangeiros após a obtenção de uma autorização — esta política direciona os capitais estrangeiros para a construção de novos imóveis, em vez do parque habitacional existente. A China normalmente permite que um estrangeiro adquira apenas uma unidade habitacional para uso pessoal, e apenas após ter residido, trabalhado ou estudado no país durante, pelo menos, um ano. A Indonésia reserva o direito de propriedade plena (Hak Milik) aos cidadãos, enquanto oferece aos estrangeiros o direito de uso, arrendamento ou aquisição de imóveis através de uma empresa indonésia.

Sobre os melhores países para a compra de imóveis por estrangeiros em 2026 — neste artigo.

Mercados que se abrem em 2025-2026

A tendência de longa data para o endurecimento das regras aplicáveis aos estrangeiros deixou de ser a única. A Nova Zelândia, que desde 2018 proibiu a maioria das transações de compra de habitação por estrangeiros, aprovou em 2025 alterações que permitem que pessoas com o visto «Active Investor Plus» adquiram imóveis no valor de, pelo menos, 5 milhões de dólares neozelandeses. A alteração entrou em vigor em março de 2026, após um atraso inicial — as restrições para o mercado em geral mantêm-se, mas os grandes investidores têm agora acesso à compra.

A Arábia Saudita foi mais longe. A nova lei, que entrou em vigor em janeiro de 2026, permite que os estrangeiros adquiram imóveis em zonas específicas; os residentes estrangeiros podem possuir uma habitação, e, no que diz respeito a Meca e Medina, aplicam-se condições adicionais — isto substitui o sistema que limitava as compras independentes principalmente aos titulares de residência premium. A Espanha segue na direção oposta: a 3 de abril de 2025, pôs fim aos «vistos de ouro», e o projeto de lei que prevê um imposto de até 100% para compradores de fora da UE sem residência, com entrada em vigor em março de 2026, ficou parado no parlamento devido à falta de apoio.

Leia também: Vendas de habitação na Europa 2025-2026. Onde é que o mercado imobiliário cresce mais rapidamente?

O que verificar antes de comprar um imóvel no estrangeiro?

O panorama da propriedade imobiliária por estrangeiros está a mudar, e os governos revêem regularmente as regras após a sua introdução. O Canadá, por exemplo, restringiu o âmbito da sua proibição em 2023, na sequência de observações feitas por autoridades provinciais e municipais. É por isso que um país que hoje está fechado pode abrir-se amanhã, como demonstram a Nova Zelândia e a Arábia Saudita. Antes de efetuar a transferência de fundos, convém registar os pontos-chave por escrito, para evitar riscos jurídicos e despesas com impostos imprevistos.

Três pontos a verificar por escrito antes do negócio:

1. Tipo de direito de propriedade — direito pleno ou arrendamento de longo prazo com prazo limitado.
2. Acessibilidade de uma localização e de um imóvel específicos para compradores estrangeiros (zonas territoriais, quotas, restrições de lista).
3. Alterações previstas nas regras aplicáveis nos próximos períodos, nomeadamente a prorrogação ou revogação de proibições em vigor.

Importante! As regras relativas à propriedade imobiliária para estrangeiros variam significativamente de jurisdição para jurisdição, e as alterações de 2025–2026 trouxeram uma imprevisibilidade adicional ao mercado. Um advogado especializado em imóveis do portal Visit World irá ajudá-lo a verificar o acesso a uma localização específica, a escolher a estrutura ideal para a transação — propriedade direta, trust, arrendamento ou forma societária — e a ter em conta as implicações fiscais para a sua jurisdição. Isto reduz o risco de recusa na fase de formalização da transação e protege o investimento de futuras alterações regulamentares.

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Lembre-se! Num artigo anterior, referimos que a Grécia vai aumentar 5 vezes o imposto sobre a habitação para estrangeiros.

Foto: Magnific