Де іноземці можуть купувати нерухомість у 2026 році?

Карта регіонів, де іноземці мають право придбати житло, змінюється швидше, ніж будь-коли за останнє десятиліття. Одні держави посилюють обмеження та вводять заборони, інші — відкривають ринки для зовнішніх інвесторів. Для покупця вирішальне значення мають механізм обмеження та напрямок, у якому рухається законодавство конкретної країни. Про це пише ImiDaily.

Далі у матеріалі розглядаємо ринки, про які інвестори запитують найчастіше, від повністю відкритих до фактично закритих, а також розповідаємо про ключові зміни серпня 2026 року.

Плануєте купівлю нерухомості за кордоном і не знаєте, які обмеження діють у вашій цільовій країні?

Юрист з питань нерухомості від порталу Visit World проаналізує законодавство обраної юрисдикції, підбере оптимальну структуру угоди та врахує податкові наслідки для іноземних покупців.

Які механізми обмежують іноземних покупців нерухомості?

Між повним правом власності та повною забороною для іноземців діє кілька проміжних механізмів. Уряди обмежують купівлю квартир у багатоквартирних будинках через квоти, закривають прибережні та прикордонні зони, вимагають попереднього погодження угоди, встановлюють мінімальну ціну або підвищений гербовий збір. Окремо працюють режими з обмеженим терміном права власності — земля залишається у державі, а іноземцю передається лише право користування на визначений період.

Загалом станом на серпень 2026 року більшість ринків розташовані десь посередині цього спектра. Саме тому загальна назва країни у списку «відкритих» чи «закритих» рідко описує реальну ситуацію — деталі механізму визначають, що саме зможе придбати іноземний покупець на своє ім'я.

Послуги Visit World для туристів, мігрантів, та експатів: Cтрахування | Гайди | Юридичні консультації

Ринки, повністю відкриті для іноземних покупців

На найвідкритішому кінці спектра іноземний паспорт майже не впливає на можливість придбати нерухомість. США не встановлюють федеральних обмежень для іноземних покупців — придбання можливе в будь-якому штаті з оформленням права власності на своє ім'я. Велика Британія настільки ж відкрита щодо самої покупки: іноземці сплачують додатковий гербовий збір 2% в Англії та Північній Ірландії. У Португалії, Італії, Франції, Ірландії та Греції громадянство покупця також не має значення для угоди.

За межами Європи схожий режим діє в Японії, яка не застосовує обмежень щодо володіння іноземцями житлом чи землею. Грузія та Панама дозволяють повне право власності на міську нерухомість, а Бразилія обмежує іноземців лише щодо сільських та прикордонних територій. Останні зміни на цих ринках стосуються переважно резидентських програм: Португалія у 2023 році виключила нерухомість зі своєї «золотої візи», а Греція підвищила поріг для інвесторської посвідки до 800 000 євро в Афінах, Салоніках та на популярних островах.

Фото: ImiDaily

Ринки, де іноземці можуть володіти лише квартирами

Значна група країн приймає іноземні інвестиції у квартири, але залишає землю виключно для місцевих жителів. Таїланд дозволяє повне право власності на квартиру в багатоквартирному будинку з оформленням на своє ім'я, з обмеженням у 49% іноземної власності від загальної площі будівлі. Після вичерпання квоти залишаються 30-річна оренда або створення тайської компанії. Іноземці не можуть володіти землею, тож вілли продаються на умовах довгострокової оренди чи власності лише на будівлю.

Філіппіни використовують подібну модель — Закон про кондомініуми забороняє передачу квартири будь-кому, крім громадян або корпорацій, що щонайменше на 60% належать філіппінцям. В'єтнам після реформ 2023–2024 років дозволяє іноземцям володіти квартирами на 50-річний термін з правом продовження, з обмеженнями: не більше 30% квартир у будівлі та не більше 250 будинків у одному адміністративному районі, без передачі права користування землею.

Де найдорожче купити квартиру в Європі — розповідаємо за посиланням.

Заборонені зони всередині окремих країн

У деяких загалом відкритих країнах діють територіальні винятки. Мексика дозволяє іноземцям придбавати нерухомість без обмежень на більшій частині країни, зокрема в Мехіко та внутрішніх районах. Зона обмеженого доступу — територія в межах 50 кілометрів від узбережжя та 100 кілометрів від кордону — конституційно закрита для прямого володіння. Купівля тут можлива через fideicomiso, банківський траст, який отримує право власності від імені іноземця, або через мексиканську компанію.

Туреччина дозволяє купівлю на більшій частині території та надає громадянство за інвестицію в 400 000 доларів у нерухомість. Водночас заборонена купівля поблизу військових і безпекових зон, а іноземне володіння обмежене 30 гектарами на одного покупця та 10% площі будь-якого району. Заміна старого критерію взаємності системою списків країн у 2012 році означає, що громадянам кількох держав досі заборонено купувати нерухомість, і рішення можуть різнитися між провінціями.

Топ-5 ринків нерухомості для інвестицій у 2026 році — зібрані тут.

Країни з дозвільною системою та підвищеними податками

Третя група ринків залишає доступ відкритим, але додає процедуру погодження або витрати, які фактично виконують роль фільтра. Швейцарія залишається найсуворішою: федеральний закон «Лекс Коллер» забороняє більшості іноземців-нерезидентів купувати житлову нерухомість та обмежує кількість будинків для відпочинку, що продаються іноземцям щороку. У квітні 2026 року Федеральна рада запустила громадські консультації щодо додаткового посилення правил, і більшість іноземців можуть придбати житло у Швейцарії лише після отримання швейцарського дозволу на проживання.

Схожі механізми діють в інших юрисдикціях:

• Сінгапур — додатковий гербовий збір 60% від вартості житла для іноземних покупців, а для будинків із земельною ділянкою потрібен урядовий дозвіл, який рідко надається за межами анклаву Сентоса-Коув;
• Малайзія — мінімальна ціна купівлі, зазвичай від одного мільйона рингітів, та згода на рівні штату;
• Південна Корея — з 26 серпня 2025 року іноземці зобов'язані отримати дозвіл перед купівлею у Сеулі, 23 містах провінції Кьонгі та семи районах Інчхона, заселитися протягом чотирьох місяців та володіти нерухомістю щонайменше два роки (норма діяла до 25 серпня 2026 року, статус варто перевіряти перед угодою);
• Індія — індійці-нерезиденти та власники картки «Закордонний громадянин Індії» купують вільно, тоді як іноземцю без індійського походження потрібен дозвіл центрального банку.

Ринки, закриті для іноземних покупців нерухомості

До категорії фактично закритих належать країни, де іноземець практично не може придбати житло. Канада заборонила іноземним громадянам і компаніям під іноземним контролем купувати житлову нерухомість з початку 2023 року, а Оттава продовжила дію обмеження до 1 січня 2027 року. Заборона стосується нерухомості у межах метрополітенської зони перепису чи агломерації перепису, тож менші міста й сільські райони залишаються поза її дією. Виняток діє для будівель з чотирма та більше квартирами.

Австралія закрила ринок наявного житла для іноземців у квітні 2025 року, а федеральний бюджет травня 2026 року продовжив дію заборони до червня 2029 року. Новобудови залишаються доступними для іноземних покупців після отримання дозволу — така політика спрямовує іноземні кошти у нове будівництво замість наявного житлового фонду. Китай зазвичай дозволяє іноземцю придбати лише одну житлову одиницю для особистого користування, і тільки після проживання, роботи чи навчання в країні щонайменше рік. Індонезія повне право володіння (Hak Milik) зберігає за громадянами, а іноземцям пропонує право користування, оренду або нерухомість через індонезійську компанію.

Про найкращі країни для купівлі нерухомості іноземцями у 2026 році — у цій статті.

Ринки, що відкриваються у 2025-2026 роках

Багаторічна тенденція до посилення правил для іноземців перестала бути єдиною. Нова Зеландія, яка з 2018 року заборонила більшість операцій з купівлі житла іноземцями, у 2025 році ухвалила поправки, що дозволяють особам із візою «Active Investor Plus» купувати нерухомість вартістю від 5 мільйонів новозеландських доларів. Зміна набрала чинності у березні 2026 року після попередньої затримки — обмеження для широкого ринку зберігається, але великі інвестори отримують шлях до купівлі.

Саудівська Аравія просунулася далі. Новий закон, що набрав чинності у січні 2026 року, дозволяє іноземцям купувати нерухомість у визначених зонах, іноземні резиденти можуть володіти одним житлом, а щодо Мекки та Медини діють додаткові умови — це замінює систему, яка обмежувала самостійні покупки переважно власниками преміум-резидентства. Іспанія рухається у зворотному напрямку: 3 квітня 2025 року припинила дію «золотих віз», а законопроект про податок до 100% для покупців з-поза ЄС без резидентства станом на березень 2026 року застряг у парламенті через брак підтримки.

Читайте також: Продажі житла в Європі 2025-2026. Де ринок нерухомості зростає найшвидше?

Що перевірити перед купівлею нерухомості за кордоном?

Карта володіння нерухомістю іноземцями змінюється, і уряди регулярно переглядають правила після їх введення. Канада, наприклад, звузила межі своєї заборони у 2023 році після зауважень провінційних та муніципальних органів. Саме тому країна, закрита сьогодні, може відкритися завтра, як демонструють Нова Зеландія та Саудівська Аравія. Перед переказом коштів варто зафіксувати ключові позиції у письмовій формі, щоб уникнути юридичних ризиків та витрат на непередбачені податки.

Три пункти для письмової перевірки перед угодою:

1. Тип права власності — повне право чи довгострокова оренда з обмеженим терміном.
2. Доступність конкретної локації та будівлі для іноземних покупців (територіальні зони, квоти, спискові обмеження).
3. Заплановані зміни у відповідних правилах у найближчі періоди, зокрема продовження чи скасування чинних заборон.

Важливо! Правила володіння нерухомістю для іноземців суттєво відрізняються між юрисдикціями, а зміни 2025–2026 років додали ринку додаткової непередбачуваності. Юрист з питань нерухомості від порталу Visit World допоможе перевірити доступ до конкретної локації, обрати оптимальну структуру угоди — пряме володіння, траст, оренду чи корпоративну форму та врахувати податкові наслідки для вашої юрисдикції. Це знижує ризик відмови на етапі оформлення угоди та захищає інвестицію від подальших регуляторних змін.

Замовте консультацію юриста Visit World із питань нерухомості, щоб отримати індивідуальний аналіз вашого кейсу перед укладенням угоди!

Нагадаємо! У минулому матеріалі ми розповідали, що Греція у 5 разів підвищить податок на житло для іноземців.

Фото: Magnific

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Туристичний гайд для 200 країн світу;

Юридична консультація від локального фахівця з візових та міграційних питань;

Туристичне страхування по всьому світу (для отримання послуг оберіть країну, що вас цікавить та громадянство);

Медичне страхування по всьому світу.

Ми стежимо за достовірністю та актуальністю нашої інформації. Тому, якщо Ви побачили якусь помилку чи невідповідність, напишіть, будь ласка, на нашу гарячу лінію.