Gdzie cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w 2026 roku?

Mapa regionów, w których cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości, zmienia się szybciej niż kiedykolwiek w ciągu ostatniej dekady. Niektóre kraje zaostrzają ograniczenia i wprowadzają zakazy, podczas gdy inne otwierają swoje rynki dla zagranicznych inwestorów. Dla nabywców istotne znaczenie ma charakter tych ograniczeń oraz kierunek, w którym zmierza legislacja danego kraju. ImiDaily informuje o tym.

W tym artykule przyjrzymy się rynkom, o które inwestorzy pytają najczęściej—od tych, które są całkowicie otwarte, po te, które są skutecznie zamknięte—i omówimy kluczowe zmiany, które wejdą w życie w sierpniu 2026 roku.

Czy planujesz kupić nieruchomość za granicą i nie wiesz, jakie ograniczenia obowiązują w docelowym kraju?

Prawnik zajmujący się nieruchomościami z portalu Visit World przeanalizuje przepisy prawne wybranej przez Ciebie jurysdykcji, wybierze optymalną strukturę transakcji i uwzględni skutki podatkowe dla zagranicznych nabywców.

Jakie mechanizmy ograniczają zagranicznych nabywców nieruchomości?

Pomiędzy pełnymi prawami własności a całkowitym zakazem dla zagranicznych nabywców istnieje kilka pośrednich mechanizmów. Rządy ograniczają zakup mieszkań w budynkach wielorodzinnych poprzez kwoty, zamykają obszary nadmorskie i przygraniczne, wymagają wcześniejszej zgody na transakcje, ustalają minimalną cenę lub nakładają wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Osobno istnieją reżimy z ograniczonymi prawami do nieruchomości—grunt pozostaje własnością państwową, a cudzoziemcowi przyznawane jest jedynie prawo do korzystania z niego przez określony czas.

Ogólnie rzecz biorąc, od sierpnia 2026 roku, większość rynków znajduje się gdzieś pośrodku tego spektrum. Dlatego prosta klasyfikacja kraju jako "otwartego" lub "zamkniętego" rzadko opisuje rzeczywistą sytuację—szczegóły ram regulacyjnych dokładnie określają, co cudzoziemiec może nabyć na swoje nazwisko.

Usługi Visit World dla turystów, migrantów i ekspatów: Ubezpieczenie | Przewodniki | Porady prawne

Rynki całkowicie otwarte dla zagranicznych nabywców

Na najbardziej otwartym końcu spektrum posiadanie zagranicznego paszportu ma prawie żaden wpływ na możliwość zakupu nieruchomości. Stany Zjednoczone nie nakładają federalnych ograniczeń na zagranicznych nabywców—zakupy są możliwe w każdym stanie, a tytuł rejestrowany jest na nazwisko nabywcy. Wielka Brytania jest równie otwarta w kwestii samego zakupu: cudzoziemcy płacą dodatkowy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% w Anglii i Irlandii Północnej. W Portugalii, Włochy, Francji, Irlandii i Grecji, obywatelstwo nabywcy również nie wpływa na transakcję.

Poza Europą podobna polityka obowiązuje w Japonii, która nie nakłada ograniczeń na zagraniczne posiadanie mieszkań lub gruntów. Gruzja i Panama pozwalają na pełne posiadanie nieruchomości miejskich, podczas gdy Brazylia ogranicza cudzoziemców tylko do obszarów wiejskich i przygranicznych. Ostatnie zmiany na tych rynkach dotyczyły głównie programów rezydencyjnych: Portugalia wykluczyła nieruchomości z programu "złotej wizy" w 2023 roku, a Grecja podniosła próg dla wizy inwestorskiej do 800 000 euro w Atenach, Salonikach i na popularnych wyspach.

Zdjęcie: ImiDaily

Rynki, w których cudzoziemcy mogą posiadać tylko mieszkania

Znaczna grupa krajów akceptuje zagraniczne inwestycje w mieszkania, ale zastrzega grunt wyłącznie dla mieszkańców lokalnych. Tajlandia pozwala na pełne posiadanie mieszkania w budynku wielorodzinnym zarejestrowanym na własne nazwisko, z limitem 49% zagranicznego posiadania całkowitej powierzchni budynku. Gdy kwota zostanie wyczerpana, opcje to 30-letnia dzierżawa lub założenie tajskiej firmy. Cudzoziemcy nie mogą posiadać gruntów, więc wille sprzedawane są na zasadach długoterminowej dzierżawy lub posiadania tylko budynku.

Filipiny stosują podobny model—Ustawa o kondominiach zabrania przenoszenia mieszkania na kogokolwiek innego niż obywatele lub korporacje, które są w co najmniej 60% własności Filipińczyków. Po reformach w latach 2023–2024 Wietnam pozwala cudzoziemcom na posiadanie mieszkań na 50-letni okres z prawem do odnowienia, z ograniczeniami: nie więcej niż 30% mieszkań w budynku i nie więcej niż 250 budynków w jednym okręgu administracyjnym, bez przenoszenia praw do użytkowania gruntów.

Gdzie jest najdroższe miejsce na zakup mieszkania w Europie?— Dowiedz się, klikając w link.

Obszary ograniczone w poszczególnych krajach

W niektórych ogólnie otwartych krajach obowiązują wyjątki terytorialne. Meksyk pozwala cudzoziemcom na zakup nieruchomości bez ograniczeń w większości kraju, w tym w Mexico City i regionach wewnętrznych. Strefa ograniczonego dostępu—obszar w promieniu 50 kilometrów od wybrzeża i 100 kilometrów od granicy—jest konstytucyjnie wyłączona z bezpośredniego posiadania. Zakupy w tym miejscu są możliwe poprzez fideicomiso, bankowy fundusz powierniczy, który posiada tytuł w imieniu cudzoziemca, lub poprzez meksykańską firmę.

Turcja pozwala na zakupy na większości swojego terytorium i przyznaje obywatelstwo za inwestycję w nieruchomości w wysokości 400 000 dolarów. Jednocześnie zakupy w pobliżu stref wojskowych i bezpieczeństwa są zabronione, a posiadanie przez cudzoziemców ograniczone do 30 hektarów na nabywcę i 10% powierzchni dowolnego danego okręgu. Zastąpienie starego kryterium wzajemności systemem krajowym w 2012 roku oznacza, że obywatele kilku krajów nadal nie mogą nabywać nieruchomości, a decyzje mogą się różnić w zależności od prowincji.

Top 5 rynków nieruchomości do inwestycji w 2026 roku — skompilowane tutaj.

Kraje z systemem zezwoleń i wyższymi podatkami

Trzecia grupa rynków utrzymuje dostęp otwarty, ale dodaje proces zatwierdzania lub koszty, które skutecznie działają jako filtr. Szwajcaria pozostaje najostrzejsza: federalna ustawa "Lex Koller" zabrania większości cudzoziemcom niebędącym rezydentami zakupu nieruchomości mieszkalnych i ogranicza liczbę domów wakacyjnych sprzedawanych cudzoziemcom każdego roku.

W kwietniu 2026 roku Rada Federalna rozpoczęła publiczne konsultacje w sprawie dalszego zaostrzenia przepisów, a większość cudzoziemców może kupić dom w Szwajcarii tylko po uzyskaniu szwajcarskiego pozwolenia na pobyt.

Podobne mechanizmy obowiązują w innych jurysdykcjach:

• Singapur — dodatkowy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 60% wartości nieruchomości dla zagranicznych nabywców, a w przypadku domów z gruntem wymagane jest zatwierdzenie rządowe, które rzadko jest udzielane poza enklawą Sentosa Cove;
• Malezja — minimalna cena zakupu, zazwyczaj jeden milion ringgitów, oraz zatwierdzenie na poziomie stanowym;
• Korea Południowa — Od 26 sierpnia 2025 roku cudzoziemcy muszą uzyskać pozwolenie przed zakupem nieruchomości w Seulu, 23 miastach w prowincji Gyeonggi i siedmiu dzielnicach Incheon; muszą wprowadzić się w ciągu czterech miesięcy i posiadać nieruchomość przez co najmniej dwa lata (ta zasada obowiązywała do 25 sierpnia 2026 roku; zaleca się weryfikację statusu przed finalizacją transakcji);
• Indie — Cudzoziemcy bez indyjskiego pochodzenia muszą uzyskać pozwolenie od banku centralnego, podczas gdy nabywcy z Indii i posiadacze karty "Overseas Indian" mogą swobodnie nabywać nieruchomości.

Rynki zamknięte dla zagranicznych nabywców nieruchomości

Kategoria "skutecznie zamknięta" obejmuje kraje, w których cudzoziemcy praktycznie nie mogą nabywać nieruchomości mieszkalnych. Kanada zakazała obywatelom zagranicznym i firmom kontrolowanym przez cudzoziemców zakupu nieruchomości mieszkalnych od początku 2023 roku, a Ottawa przedłużyła to ograniczenie do 1 stycznia 2027 roku. Zakaz dotyczy nieruchomości w obrębie obszaru metropolitalnego lub aglomeracji, więc mniejsze miasta i obszary wiejskie pozostają zwolnione. Wyjątek dotyczy budynków z czterema lub więcej mieszkaniami.

Australia zamknęła rynek istniejących domów dla cudzoziemców w kwietniu 2025 roku, a budżet federalny z maja 2026 roku przedłużył zakaz do czerwca 2029 roku. Nowa budowa pozostaje dostępna dla zagranicznych nabywców po uzyskaniu pozwolenia—ta polityka kieruje kapitał zagraniczny w stronę nowej budowy, a nie istniejącego zasobu mieszkaniowego. Chiny generalnie pozwalają cudzoziemcom na zakup tylko jednej jednostki mieszkalnej do użytku osobistego, i to tylko po co najmniej rocznym pobycie, pracy lub nauce w kraju. Indonezja zastrzega pełne prawa własności (Hak Milik) dla swoich obywateli, oferując jednocześnie cudzoziemcom prawo do korzystania, dzierżawy lub posiadania nieruchomości poprzez indonezyjską firmę.

Przeczytaj o najlepszych krajach dla cudzoziemców do zakupu nieruchomości w 2026 roku — w tym artykule.

Rynki otwierające się w latach 2025–2026

Długotrwały trend zaostrzania zasad dla cudzoziemców nie jest już powszechny. Nowa Zelandia, która zakazała większości zakupów nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców od 2018 roku, wprowadziła w 2025 roku poprawki, które pozwalają posiadaczom wizy "Aktywny Inwestor Plus" na zakup nieruchomości o wartości 5 milionów dolarów nowozelandzkich lub więcej. Zmiana weszła w życie w marcu 2026 roku po wcześniejszym opóźnieniu—ograniczenia na szerszym rynku pozostają w mocy, ale duzi inwestorzy mogą teraz nabywać nieruchomości.

Arabia Saudyjska poszła jeszcze dalej. Nowa ustawa, która weszła w życie w styczniu 2026 roku, pozwala cudzoziemcom na zakup nieruchomości w wyznaczonych strefach; cudzoziemscy rezydenci mogą posiadać jedną nieruchomość mieszkalną, a dodatkowe warunki dotyczą Mekki i Medyny—zastępuje to system, który wcześniej ograniczał niezależne zakupy głównie do posiadaczy statusu premium rezydencji. Hiszpania zmierza w przeciwnym kierunku: 3 kwietnia 2025 roku zlikwidowała swoje "złote wizy", a projekt ustawy proponujący podatek do 100% dla nabywców spoza UE bez rezydencji, obowiązujący od marca 2026 roku, utknął w parlamencie z powodu braku poparcia.

Zobacz także: Sprzedaż mieszkań w Europie 2025–2026. Gdzie rynek nieruchomości rośnie najszybciej?

Co powinieneś sprawdzić przed zakupem nieruchomości za granicą?

Krajobraz własności nieruchomości za granicą zmienia się, a rządy regularnie rewizują przepisy po ich wdrożeniu. Kanada, na przykład, zawęziła zakres swojego zakazu w 2023 roku po uwagach ze strony władz prowincjonalnych i gminnych. Dlatego kraj, który jest dzisiaj zamknięty, może otworzyć się jutro, co pokazują Nowa Zelandia i Arabia Saudyjska. Przed przelaniem funduszy zaleca się spisanie kluczowych warunków na piśmie, aby uniknąć ryzyk prawnych i nieoczekiwanych kosztów podatkowych.

Trzy punkty do weryfikacji na piśmie przed transakcją:

1. Rodzaj tytułu własności—pełne posiadanie lub długoterminowa dzierżawa z ograniczonym terminem.
2. Dostępność konkretnej lokalizacji i budynku dla zagranicznych nabywców (strefy geograficzne, kwoty, ograniczenia w wykazach).
3. Planowane zmiany w odpowiednich przepisach w najbliższej przyszłości, w tym przedłużenie lub uchwała istniejących ograniczeń.

Ważne! Zasady dotyczące własności nieruchomości dla cudzoziemców znacznie różnią się w zależności od jurysdykcji, a zmiany w latach 2025–2026 dodały dalszej nieprzewidywalności do rynku. Prawnik zajmujący się nieruchomościami z portalu Visit World może pomóc Ci zweryfikować dostęp do konkretnej lokalizacji, wybrać optymalną strukturę transakcji—bezpośrednie posiadanie, fundusz powierniczy, dzierżawę lub strukturę korporacyjną—i uwzględnić skutki podatkowe dla Twojej jurysdykcji. To zmniejsza ryzyko odrzucenia podczas procesu transakcji i chroni Twoją inwestycję przed przyszłymi zmianami regulacyjnymi.

Umów się na konsultację z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami z Visit World, aby otrzymać spersonalizowaną analizę swojej sprawy przed finalizacją transakcji!

Przypomnienie! W poprzednim artykule informowaliśmy, że Grecja zwiększy podatek od nieruchomości dla cudzoziemców pięciokrotnie.

Zdjęcie: Magnific

Produkty z Visit World na komfortową podróż:

Przewodnik podróżny dla 200 krajów;

Porady prawne od lokalnego specjalisty w sprawach wizowych i migracyjnych;

Ubezpieczenie podróżne na całym świecie (proszę wybrać kraj zainteresowania i obywatelstwo, aby otrzymać usługi);

Ubezpieczenie zdrowotne na całym świecie.

Monitorujemy dokładność i aktualność naszych informacji, więc jeśli zauważysz jakiekolwiek błędy lub nieścisłości, proszę skontaktuj się z naszą infolinią.