Где иностранцы смогут приобретать недвижимость в 2026 году?

Карта регионов, где иностранцы имеют право приобретать жилье, меняется быстрее, чем когда-либо за последнее десятилетие. Одни государства ужесточают ограничения и вводят запреты, другие — открывают рынки для иностранных инвесторов. Для покупателя решающее значение имеют механизм ограничений и направление, в котором развивается законодательство конкретной страны. Об этом пишет ImiDaily.

Далее в материале мы рассмотрим рынки, о которых инвесторы спрашивают чаще всего — от полностью открытых до фактически закрытых, — а также расскажем о ключевых изменениях августа 2026 года.

Планируете покупку недвижимости за рубежом и не знаете, какие ограничения действуют в вашей целевой стране?

Юрист по вопросам недвижимости от портала Visit World проанализирует законодательство выбранной юрисдикции, подберет оптимальную структуру сделки и учтет налоговые последствия для иностранных покупателей.

Какие механизмы ограничивают иностранных покупателей недвижимости?

Между полным правом собственности и полным запретом для иностранцев существует несколько промежуточных механизмов. Правительства ограничивают покупку квартир в многоквартирных домах с помощью квот, закрывают прибрежные и пограничные зоны, требуют предварительного согласования сделки, устанавливают минимальную цену или повышенный гербовый сбор. Отдельно действуют режимы с ограниченным сроком права собственности — земля остается у государства, а иностранцу передается лишь право пользования на определенный период.

В целом по состоянию на август 2026 года большинство рынков находятся где-то посередине этого спектра. Именно поэтому общее название страны в списке «открытых» или «закрытых» редко отражает реальную ситуацию — детали механизма определяют, что именно сможет приобрести иностранный покупатель на своё имя.

Услуги Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридические консультации

Рынки, полностью открытые для иностранных покупателей

На самом открытом конце спектра иностранный паспорт практически не влияет на возможность приобрести недвижимость. США не устанавливают федеральных ограничений для иностранных покупателей — покупка возможна в любом штате с оформлением права собственности на своё имя. Великобритания столь же открыта в отношении самой покупки: иностранцы уплачивают дополнительный гербовый сбор в размере 2% в Англии и Северной Ирландии. В Португалии, Италии, Франции, Ирландии и Греции гражданство покупателя также не имеет значения для сделки.

За пределами Европы аналогичный режим действует в Японии, которая не применяет ограничений на владение иностранцами жильем или землей. Грузия и Панама разрешают полное право собственности на городскую недвижимость, а Бразилия ограничивает иностранцев только в отношении сельских и приграничных территорий. Последние изменения на этих рынках касаются преимущественно резидентских программ: Португалия в 2023 году исключила недвижимость из своей «золотой визы», а Греция повысила порог для инвесторского вида на жительство до 800 000 евро в Афинах, Салониках и на популярных островах.

Фото: ImiDaily

Рынки, где иностранцы могут владеть только квартирами

Значительная группа стран принимает иностранные инвестиции в квартиры, но оставляет землю исключительно для местных жителей. Таиланд разрешает полное право собственности на квартиру в многоквартирном доме с оформлением на своё имя, с ограничением в 49 % иностранной собственности от общей площади здания. После исчерпания квоты остаются 30-летняя аренда или создание тайской компании. Иностранцы не могут владеть землей, поэтому виллы продаются на условиях долгосрочной аренды или владения только зданием.

Филиппины используют аналогичную модель — Закон о кондоминиумах запрещает передачу квартиры кому-либо, кроме граждан или корпораций, которые как минимум на 60% принадлежат филиппинцам. Вьетнам после реформ 2023–2024 годов разрешает иностранцам владеть квартирами на 50-летний срок с правом продления, с ограничениями: не более 30% квартир в здании и не более 250 домов в одном административном районе, без передачи права пользования землёй.

Где дороже всего купить квартиру в Европе — рассказываем по ссылке.

Запретные зоны внутри отдельных стран

В некоторых в целом открытых странах действуют территориальные исключения. Мексика разрешает иностранцам приобретать недвижимость без ограничений на большей части территории страны, в частности в Мехико и внутренних районах. Зона ограниченного доступа — территория в пределах 50 километров от побережья и 100 километров от границы — конституционно закрыта для прямого владения. Покупка здесь возможна через fideicomiso, банковский траст, который получает право собственности от имени иностранца, или через мексиканскую компанию.

Турция разрешает покупку на большей части территории и предоставляет гражданство за инвестиции в недвижимость в размере 400 000 долларов. В то же время запрещена покупка вблизи военных зон и зон безопасности, а иностранное владение ограничено 30 гектарами на одного покупателя и 10 % площади любого района. Замена старого критерия взаимности системой списков стран в 2012 году означает, что гражданам нескольких государств до сих пор запрещено приобретать недвижимость, и решения могут различаться между провинциями.

Топ-5 рынков недвижимости для инвестиций в 2026 году — собраны здесь.

Страны с разрешительной системой и повышенными налогами

Третья группа рынков оставляет доступ открытым, но добавляет процедуру согласования или расходы, которые фактически выполняют роль фильтра. Швейцария остается самой строгой: федеральный закон «Лекс Коллер» запрещает большинству иностранцев-нерезидентов приобретать жилую недвижимость и ограничивает количество домов для отдыха, продаваемых иностранцам ежегодно.

В апреле 2026 года Федеральный совет начал общественные консультации по поводу дополнительного ужесточения правил, и большинство иностранцев смогут приобрести жилье в Швейцарии только после получения швейцарского вида на жительство.

Подобные механизмы действуют и в других юрисдикциях:

• Сингапур — дополнительный гербовый сбор в размере 60 % от стоимости жилья для иностранных покупателей, а для домов с земельным участком требуется разрешение правительства, которое редко выдается за пределами анклава Сентоса-Коув;
• Малайзия — минимальная цена покупки, как правило, от одного миллиона ринггитов, и согласие на уровне штата;
• Южная Корея — с 26 августа 2025 года иностранцы обязаны получить разрешение перед покупкой в Сеуле, 23 городах провинции Кёнги и семи районах Инчхона, заселиться в течение четырёх месяцев и владеть недвижимостью не менее двух лет (норма действовала до 25 августа 2026 года, статус следует проверять перед сделкой);
• Индия — индийцы-нерезиденты и владельцы карты «Иностранный гражданин Индии» покупают свободно, тогда как иностранцу без индийского происхождения требуется разрешение центрального банка.

Рынки, закрытые для иностранных покупателей недвижимости

К категории фактически закрытых относятся страны, где иностранец практически не может приобрести жилье. Канада запретила иностранным гражданам и компаниям под иностранным контролем покупать жилую недвижимость с начала 2023 года, а Оттава продлила действие ограничения до 1 января 2027 года. Запрет касается недвижимости в пределах метрополитенской зоны переписи или агломерации переписи, поэтому небольшие города и сельские районы остаются за пределами его действия. Исключение действует для зданий с четырьмя и более квартирами.

Австралия закрыла рынок существующего жилья для иностранцев в апреле 2025 года, а федеральный бюджет от мая 2026 года продлил действие запрета до июня 2029 года. Новостройки остаются доступными для иностранных покупателей после получения разрешения — такая политика направляет иностранные средства в новое строительство вместо существующего жилого фонда. Китай обычно разрешает иностранцу приобрести только одну жилую единицу для личного пользования, и только после проживания, работы или учебы в стране не менее года. Индонезия полное право владения (Hak Milik) сохраняет за гражданами, а иностранцам предлагает право пользования, аренду или недвижимость через индонезийскую компанию.

О лучших странах для покупки недвижимости иностранцами в 2026 году — в этой статье.

Рынки, открывающиеся в 2025–2026 годах

Многолетняя тенденция к ужесточению правил для иностранцев перестала быть единой. Новая Зеландия, которая с 2018 года запретила большинство сделок по покупке жилья иностранцами, в 2025 году приняла поправки, позволяющие лицам с визой «Active Investor Plus» приобретать недвижимость стоимостью от 5 миллионов новозеландских долларов. Изменение вступило в силу в марте 2026 года после предварительной задержки — ограничения для широкого рынка сохраняются, но крупные инвесторы получают возможность покупки.

Саудовская Аравия пошла ещё дальше. Новый закон, вступивший в силу в январе 2026 года, позволяет иностранцам приобретать недвижимость в определенных зонах; иностранные резиденты могут владеть одним жилым объектом, а в отношении Мекки и Медины действуют дополнительные условия — это заменяет систему, которая ограничивала самостоятельные покупки преимущественно обладателями премиум-резидентства. Испания движется в обратном направлении: 3 апреля 2025 года прекратила действие «золотых виз», а законопроект о налоге до 100% для покупателей из-за пределов ЕС без резидентства по состоянию на март 2026 года застрял в парламенте из-за недостаточной поддержки.

Читайте также: Продажи жилья в Европе 2025–2026. Где рынок недвижимости растет быстрее всего?

Что нужно проверить перед покупкой недвижимости за рубежом?

Карта владения недвижимостью иностранцами меняется, и правительства регулярно пересматривают правила после их введения. Канада, например, сузила рамки своего запрета в 2023 году после замечаний провинциальных и муниципальных органов. Именно поэтому страна, закрытая сегодня, может открыться завтра, как показывают примеры Новой Зеландии и Саудовской Аравии. Перед переводом средств стоит зафиксировать ключевые моменты в письменной форме, чтобы избежать юридических рисков и расходов на непредвиденные налоги.

Три пункта для письменной проверки перед сделкой:

1. Тип права собственности — полное право или долгосрочная аренда с ограниченным сроком.
2. Доступность конкретного местоположения и здания для иностранных покупателей (территориальные зоны, квоты, списочные ограничения).
3. Планируемые изменения в соответствующих правилах в ближайшем будущем, в частности продление или отмена действующих запретов.

Важно! Правила владения недвижимостью для иностранцев существенно различаются в разных юрисдикциях, а изменения 2025–2026 годов привнесли в рынок дополнительную непредсказуемость. Юрист по вопросам недвижимости от портала Visit World поможет проверить доступ к конкретному объекту, выбрать оптимальную структуру сделки — прямое владение, траст, аренду или корпоративную форму — и учесть налоговые последствия для вашей юрисдикции. Это снижает риск отказа на этапе оформления сделки и защищает инвестиции от дальнейших регуляторных изменений.

Закажите консультацию юриста Visit World по вопросам недвижимости, чтобы получить индивидуальный анализ вашего кейса перед заключением сделки!

Напомним! В прошлом материале мы рассказывали, что Греция в 5 раз повысит налог на жилье для иностранцев.

Фото: Magnific

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Туристический гайд для 200 стран мира;

Юридическая консультация от локального специалиста по визовым и миграционным вопросам;

Туристическое страхование по всему миру (для получения услуг выберите интересующую вас страну и гражданство);

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.