Où les étrangers pourront-ils acheter un bien immobilier en 2026 ?

La carte des régions où les étrangers ont le droit d’acheter un logement évolue plus rapidement que jamais au cours de la dernière décennie. Certains États renforcent les restrictions et instaurent des interdictions, tandis que d’autres ouvrent leurs marchés aux investisseurs étrangers. Pour l’acheteur, le mécanisme de restriction et l’orientation prise par la législation d’un pays donné revêtent une importance cruciale. C’est ce qu’explique ImiDaily.

Dans la suite de cet article, nous passons en revue les marchés qui suscitent le plus de questions chez les investisseurs, des marchés totalement ouverts à ceux qui sont de fait fermés, et nous présentons les changements clés prévus pour août 2026.

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à l’étranger et vous ne savez pas quelles restrictions s’appliquent dans le pays de votre choix ?

Un juriste spécialisé en droit immobilier du portail Visit World analysera la législation de la juridiction choisie, sélectionnera la structure optimale de la transaction et tiendra compte des implications fiscales pour les acheteurs étrangers.

Quels sont les mécanismes qui limitent les acheteurs étrangers de biens immobiliers ?

Entre le droit de propriété intégral et l’interdiction totale pour les étrangers, il existe plusieurs mécanismes intermédiaires. Les gouvernements limitent l’achat d’appartements dans des immeubles collectifs par le biais de quotas, interdisent l’accès aux zones côtières et frontalières, exigent une autorisation préalable de la transaction, fixent un prix minimum ou appliquent un droit de timbre majoré. Il existe également des régimes prévoyant un droit de propriété à durée limitée : le terrain reste la propriété de l’État, tandis que l’étranger ne se voit accorder qu’un droit d’usage pour une période déterminée.

Dans l’ensemble, en août 2026, la plupart des marchés se situaient quelque part au milieu de ce spectre. C’est pourquoi le classement général d’un pays dans la liste des marchés « ouverts » ou « fermés » décrit rarement la situation réelle : ce sont les détails du mécanisme qui déterminent ce qu’un acheteur étranger pourra réellement acquérir en son nom propre.

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Les marchés entièrement ouverts aux acheteurs étrangers

À l’extrémité la plus ouverte du spectre, le fait d’être étranger n’a pratiquement aucune incidence sur la possibilité d’acquérir un bien immobilier. Les États-Unis n’imposent aucune restriction fédérale aux acheteurs étrangers : l’acquisition est possible dans n’importe quel État, avec l’enregistrement du titre de propriété à son nom. Le Royaume-Uni est tout aussi ouvert en ce qui concerne l’achat proprement dit : les étrangers s’acquittent d’un droit de timbre supplémentaire de 2 % en Angleterre et en Irlande du Nord. Au Portugal, en Italie, en France, en Irlande et en Grèce, la nationalité de l’acheteur n’a pas non plus d’incidence sur la transaction.

En dehors de l’Europe, un régime similaire est en vigueur au Japon, qui n’impose aucune restriction à la propriété de logements ou de terrains par des étrangers. La Géorgie et le Panama autorisent la pleine propriété des biens immobiliers urbains, tandis que le Brésil limite les étrangers aux seules zones rurales et frontalières. Les dernières évolutions sur ces marchés concernent principalement les programmes de résidence : le Portugal a exclu l’immobilier de son « visa doré » en 2023, tandis que la Grèce a relevé le seuil d’accès au permis d’investissement à 800 000 euros à Athènes, à Thessalonique et sur les îles prisées.

Photo : ImiDaily

Les marchés où les étrangers ne peuvent posséder que des appartements

Un grand nombre de pays acceptent les investissements étrangers dans les appartements, mais réservent les terrains exclusivement aux résidents locaux. La Thaïlande autorise la pleine propriété d’un appartement dans un immeuble collectif, enregistré à son nom, avec une limite de 49 % de propriété étrangère sur la superficie totale du bâtiment. Une fois ce quota épuisé, il reste comme options un bail de 30 ans ou la création d’une société thaïlandaise. Les étrangers ne pouvant pas posséder de terrain, les villas sont vendues sous forme de bail à long terme ou de propriété portant uniquement sur le bâtiment.

Les Philippines appliquent un modèle similaire : la loi sur les copropriétés interdit la cession d’un appartement à quiconque, à l’exception des citoyens ou des sociétés détenues à au moins 60 % par des Philippins. Le Vietnam, à la suite des réformes de 2023-2024, autorise les étrangers à posséder des appartements pour une durée de 50 ans avec droit de renouvellement, sous réserve de certaines restrictions : pas plus de 30 % des appartements d’un immeuble et pas plus de 250 logements dans un même district administratif, sans transfert du droit d’usage du terrain.

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Zones interdites au sein de certains pays

Dans certains pays globalement ouverts, des exceptions territoriales s'appliquent. Le Mexique autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers sans restriction sur la majeure partie du territoire, notamment à Mexico et dans les régions intérieures. La zone d’accès restreint — le territoire situé dans un rayon de 50 kilomètres de la côte et de 100 kilomètres de la frontière — est constitutionnellement fermée à la propriété directe. L’achat y est possible par le biais d’un fideicomiso, une fiducie bancaire qui détient le titre de propriété au nom de l’étranger, ou par l’intermédiaire d’une société mexicaine.

La Turquie autorise l’achat sur la majeure partie de son territoire et accorde la nationalité en échange d’un investissement de 400 000 dollars dans l’immobilier. Toutefois, l’achat à proximité des zones militaires et de sécurité est interdit, et la propriété étrangère est limitée à 30 hectares par acheteur et à 10 % de la superficie de n’importe quelle commune. Le remplacement, en 2012, de l'ancien critère de réciprocité par un système de listes de pays signifie que les ressortissants de plusieurs États ne sont toujours pas autorisés à acheter des biens immobiliers, et que les décisions peuvent varier d'une province à l'autre.

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Les pays dotés d’un système d’autorisation et de taxes élevées

Le troisième groupe de marchés laisse l’accès ouvert, mais ajoute une procédure d’autorisation ou des frais qui font en réalité office de filtre. La Suisse reste la plus stricte : la loi fédérale « Lex Koller » interdit à la plupart des étrangers non-résidents d’acheter des biens immobiliers résidentiels et limite le nombre de résidences secondaires vendues à des étrangers chaque année.

En avril 2026, le Conseil fédéral a lancé une consultation publique sur un nouveau durcissement des règles, et la plupart des étrangers ne pourront acquérir un logement en Suisse qu’après avoir obtenu un permis de séjour suisse.

Des mécanismes similaires sont en vigueur dans d’autres juridictions :

• Singapour — un droit de timbre supplémentaire de 60 % de la valeur du logement pour les acheteurs étrangers, et pour les maisons avec terrain, une autorisation gouvernementale est requise, qui est rarement accordée en dehors de l’enclave de Sentosa Cove ;
• Malaisie — un prix d’achat minimum, généralement d’un million de ringgits, et une autorisation au niveau de l’État ;
• Corée du Sud — à compter du 26 août 2025, les étrangers sont tenus d’obtenir une autorisation avant d’acheter à Séoul, dans 23 villes de la province de Gyeonggi et dans sept districts d’Incheon, de s’y installer dans un délai de quatre mois et de conserver le bien immobilier pendant au moins deux ans (cette règle était en vigueur jusqu’au 25 août 2026 ; il convient de vérifier la situation avant de conclure une transaction) ;
• L’Inde — les Indiens non résidents et les titulaires d’une carte « Citoyen indien à l’étranger » peuvent acheter librement, tandis qu’un étranger sans origine indienne doit obtenir l’autorisation de la banque centrale.

Marchés fermés aux acheteurs étrangers de biens immobiliers

La catégorie des marchés « pratiquement fermés » comprend les pays où un étranger ne peut pratiquement pas acquérir de logement. Le Canada a interdit aux ressortissants étrangers et aux sociétés sous contrôle étranger d’acheter des biens immobiliers résidentiels depuis le début de l’année 2023, et Ottawa a prolongé cette restriction jusqu’au 1er janvier 2027. L’interdiction concerne les biens immobiliers situés dans les limites d’une zone métropolitaine de recensement ou d’une agglomération de recensement ; les petites villes et les zones rurales n’en sont donc pas affectées. Une exception s’applique aux immeubles comprenant quatre appartements ou plus.

L’Australie a fermé le marché du logement existant aux étrangers en avril 2025, et le budget fédéral de mai 2026 a prolongé l’interdiction jusqu’en juin 2029. Les constructions neuves restent accessibles aux acheteurs étrangers après obtention d’un permis — cette politique oriente les capitaux étrangers vers la construction neuve plutôt que vers le parc immobilier existant. La Chine n’autorise généralement les étrangers à acquérir qu’un seul logement pour leur usage personnel, et ce uniquement après avoir résidé, travaillé ou étudié dans le pays pendant au moins un an. L’Indonésie réserve le droit de propriété pleine et entière (Hak Milik) à ses citoyens, tandis qu’elle offre aux étrangers un droit d’usage, de location ou la possibilité d’acquérir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société indonésienne.

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Les marchés qui s’ouvrent en 2025-2026

La tendance de longue date au durcissement des règles applicables aux étrangers n’est plus la norme. La Nouvelle-Zélande, qui avait interdit depuis 2018 la plupart des transactions immobilières par des étrangers, a adopté en 2025 des amendements autorisant les titulaires d’un visa « Active Investor Plus » à acheter des biens immobiliers d’une valeur minimale de 5 millions de dollars néo-zélandais. Cette modification est entrée en vigueur en mars 2026 après un retard initial — les restrictions pour le marché grand public restent en vigueur, mais les grands investisseurs se voient ouvrir la voie à l'achat.

L'Arabie saoudite est allée plus loin. Une nouvelle loi, entrée en vigueur en janvier 2026, autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers dans certaines zones ; les résidents étrangers peuvent posséder un seul logement, et des conditions supplémentaires s’appliquent à La Mecque et à Médine. Cela remplace le système qui limitait les achats individuels principalement aux titulaires d’un statut de résident premium. L’Espagne va dans la direction opposée : le 3 avril 2025, elle a mis fin aux « visas dorés », et le projet de loi prévoyant une taxe pouvant atteindre 100 % pour les acheteurs non résidents de l’UE à compter de mars 2026 est bloqué au Parlement faute de soutien.

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Que faut-il vérifier avant d’acheter un bien immobilier à l’étranger ?

La carte de la propriété immobilière par les étrangers évolue, et les gouvernements révisent régulièrement les règles après leur mise en place. Le Canada, par exemple, a assoupli les limites de son interdiction en 2023 à la suite des remarques formulées par les autorités provinciales et municipales. C’est pourquoi un pays fermé aujourd’hui peut s’ouvrir demain, comme le montrent la Nouvelle-Zélande et l’Arabie saoudite. Avant tout virement de fonds, il convient de consigner par écrit les points essentiels afin d’éviter les risques juridiques et les frais liés à des impôts imprévus.

Trois points à vérifier par écrit avant la transaction :

1. Type de droit de propriété : droit de pleine propriété ou bail à long terme à durée déterminée.
2. Accessibilité d’un emplacement et d’un bien immobilier spécifiques pour les acheteurs étrangers (zones territoriales, quotas, restrictions liées à la liste).
3. Modifications prévues des réglementations applicables dans un avenir proche, notamment la prolongation ou la levée des interdictions en vigueur.

Important ! Les règles relatives à la propriété immobilière pour les étrangers varient considérablement d’une juridiction à l’autre, et les changements prévus pour 2025-2026 ont ajouté une couche supplémentaire d’imprévisibilité au marché. Un juriste spécialisé en droit immobilier du portail Visit World vous aidera à vérifier l’accessibilité d’un emplacement spécifique, à choisir la structure optimale de la transaction — propriété directe, fiducie, location ou structure d’entreprise — et à prendre en compte les implications fiscales pour votre juridiction. Cela réduit le risque de refus au moment de la conclusion de la transaction et protège votre investissement contre d’éventuels changements réglementaires ultérieurs.

Demandez une consultation auprès d’un juriste de Visit World spécialisé en immobilier afin d’obtenir une analyse personnalisée de votre dossier avant de conclure la transaction !

Rappel ! Dans un article précédent, nous vous avions indiqué que la Grèce allait multiplier par 5 la taxe sur le logement pour les étrangers.

Photo : Magnific