Le « visa d'or » grec 2026 : de nouveaux seuils et un traitement plus rapide

La Grèce a actualisé les critères d'éligibilité au « visa doré » et accéléré le traitement des demandes. Découvrez plus en détail les nouvelles conditions du programme pour 2026

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Le programme grec « Visa d'or » entre dans une nouvelle phase. La législation révisée a instauré des seuils différenciés pour les investissements immobiliers, et les autorités compétentes à Athènes ont considérablement réduit les délais de traitement des demandes après plusieurs années d'accumulation importante de dossiers. C'est ce que rapporte ImiDaily.

Nous abordons ci-après les seuils d’investissement actuels, la catégorie immobilière à 250 000 euros, les alternatives financières, les changements dans les délais de traitement et les perspectives du marché pour 2026.

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Qu’est-ce qui a changé concernant le « Golden Visa » grec ?

En Grèce, le marché du « visa d’or » a connu une transformation majeure suite aux modifications apportées à l’article 100 de la loi n° 5038/2023. L’ancien seuil unique de 250 000 euros pour les investissements immobiliers n’est plus applicable en règle générale. À la place, un système différencié selon des critères géographiques a été mis en place.

La mise à jour n’a pas concerné uniquement les montants d’investissement. Les instructions explicatives du ministère datant de 2026 ont précisé davantage les modalités d’application de la catégorie préférentielle à 250 000 euros, et les autorités administratives ont pris des mesures pour accélérer le traitement des dossiers en attente.

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Seuils d'investissement par région

La législation grecque en vigueur prévoit les seuils minimaux suivants pour les investissements immobiliers :

• 800 000 euros — pour les biens situés dans la région de l'Attique, dans la région de Thessalonique, sur les îles de Mykonos, Santorin et d'autres îles grecques comptant plus de 3 100 habitants ;
• 400 000 euros — pour les biens situés dans les autres régions de Grèce ;
• 250 000 euros — pour certaines catégories de biens immobiliers, qui seront abordées ci-dessous.

Pour les catégories à 800 000 et 400 000 euros, l’investissement doit en règle générale porter sur un seul bien immobilier. Pour un bien déjà construit ou disposant d'un permis de construire, la superficie des pièces principales doit correspondre au minimum légal fixé à 120 m².

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Options pour les investisseurs disposant d’un budget de 250 000 euros

Le seuil de 250 000 euros s’applique à deux catégories de biens immobiliers, quelle que soit leur localisation — y compris à Athènes et dans d’autres zones très prisées.

La première catégorie comprend les biens immobiliers dont la destination principale est transformée en usage résidentiel conformément aux conditions prévues par la loi (principalement d’anciens locaux commerciaux ou non résidentiels légalement réaménagés en logements). La deuxième catégorie couvre les bâtiments classés par l’État, pour lesquels l’investisseur s’engage à effectuer des travaux de restauration.

Les directives explicatives du ministère de 2026 ont établi des règles supplémentaires : pour que la conversion soit validée, le changement d’affectation correspondant doit être achevé avant le dépôt de la demande de « visa doré », et le régime spécial de 250 000 euros ne peut pas être réutilisé indéfiniment par le biais de ventes successives du même bien réaménagé.

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Autres voies : les instruments financiers

La législation grecque prévoit également l’obtention du « Visa d’or » par le biais d’investissements financiers, sans acquisition de bien immobilier. Parmi les alternatives disponibles figurent la participation à des fonds d’investissement alternatifs éligibles, d’autres instruments financiers admissibles et des dépôts à terme auprès d’établissements de crédit grecs, dans chaque cas sous réserve de conditions légales spécifiques.

Par exemple, la participation à un fonds d’investissement alternatif investissant en Grèce peut être structurée avec un montant d’investissement minimum de 350 000 euros — à condition de respecter les exigences légales applicables au fonds et à son gestionnaire. Ce format convient aux investisseurs qui préfèrent les instruments financiers réglementés à l’achat et à la gestion de biens immobiliers.

Accélération du traitement des dossiers à Athènes

Au cours des dernières années, la croissance fulgurante du nombre de demandes de « visa doré » grec a entraîné une accumulation importante de dossiers auprès des autorités compétentes, notamment à Athènes. Les délais d’attente, qui étaient auparavant relativement courts, se sont allongés à plusieurs mois, voire davantage à certaines périodes.

À l’heure actuelle, la situation s’est considérablement améliorée. Les autorités compétentes d’Athènes ont pris des mesures pour accélérer le traitement des dossiers, et dans la pratique, ceux-ci avancent beaucoup plus rapidement qu’aux périodes où le retard était le plus important. Les demandes qui restaient auparavant en attente pendant longtemps sont de plus en plus souvent traitées dans des délais plus courts.

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Perspectives pour le programme en 2026

Malgré la hausse constante des seuils dans le secteur immobilier, la demande internationale pour le « visa doré » grec reste importante. Le marché se segmente de plus en plus : la catégorie à 250 000 euros attire les investisseurs à la recherche d’un seuil d’entrée le plus bas possible ;

la catégorie à 400 000 euros redirige les capitaux vers des régions situées en dehors des marchés les plus saturés ; le segment à partir de 800 000 euros se concentre sur les quartiers prestigieux d'Athènes et d'autres marchés immobiliers bien établis.

Une demande stable est également attendue pour les projets de rénovation soigneusement structurés à 250 000 euros — en particulier à Athènes et au Pirée, où l’investisseur combine un seuil d’entrée plus bas avec un accès aux principaux marchés urbains. Les alternatives financières devraient, selon les prévisions, occuper une place de plus en plus importante auprès des investisseurs intéressés par l’obtention d’un droit de séjour sans acquisition immobilière.

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Accompagnement juridique par Visit World

L’obtention du « visa d’or » grec est une procédure en plusieurs étapes qui implique la vérification du bien immobilier ou de l’instrument financier

, la préparation des documents pour l’investisseur et les membres de sa famille, ainsi que les démarches auprès des autorités compétentes grecques. Un accompagnement juridique qualifié permet de structurer l'investissement conformément aux seuils en vigueur et de minimiser les risques de retard lors de la phase d'examen.

Le portail Visit World propose les services d'un juriste spécialisé dans le droit des affaires, qui accompagne les clients à toutes les étapes de l'obtention d'un titre de séjour en Grèce — du choix de la catégorie d'investissement appropriée jusqu'au dépôt de la demande.

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Rappel ! Dans notre précédent article, nous vous avons parlé des îles grecques méconnues de 2026, où vous pourrez profiter de vacances authentiques loin de la foule.

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