Das griechische „Goldene Visum“ 2026: neue Schwellenwerte und schnellere Bearbeitung

Griechenland hat die Schwellenwerte für das „Goldene Visum“ aktualisiert und die Bearbeitung der Anträge beschleunigt. Erfahren Sie mehr über die neuen Bedingungen des Programms für das Jahr 2026

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Das griechische „Golden-Visa“-Programm tritt in eine neue Phase ein. Mit der geänderten Gesetzgebung wurden differenzierte Schwellenwerte für Immobilieninvestitionen eingeführt, und die zuständigen Behörden in Athen haben die Bearbeitungszeiten für Anträge nach mehreren Jahren mit einem erheblichen Rückstau deutlich verkürzt. Darüber berichtet ImiDaily.

Über die aktuellen Investitionsschwellen, die Immobilienkategorie ab 250.000 Euro, finanzielle Alternativen, Änderungen bei den Bearbeitungsfristen und die Marktperspektiven für das Jahr 2026 berichten wir weiter unten in diesem Artikel.

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Was hat sich beim griechischen „Goldenen Visum“ geändert?

In Griechenland hat sich der Markt für das „Goldene Visum“ nach den Änderungen an Artikel 100 des Gesetzes Nr. 5038/2023 erheblich gewandelt. Die bisherige einheitliche Schwelle von 250.000 Euro für Immobilieninvestitionen gilt nicht mehr als allgemeine Regel. Stattdessen wurde ein System eingeführt, das sich nach geografischen Gesichtspunkten unterscheidet.

Die Änderung betraf nicht nur die Investitionsbeträge. In den Erläuterungen des Ministeriums aus dem Jahr 2026 wurde die Anwendung der Vergünstigungskategorie für 250.000 Euro zusätzlich präzisiert, und die Verwaltungsbehörden haben Maßnahmen ergriffen, um die Bearbeitung der aufgelaufenen Fälle zu beschleunigen.

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Investitionsschwellenwerte nach Regionen

Die geltende griechische Gesetzgebung sieht folgende Mindestschwellenwerte für Immobilieninvestitionen vor:

• 800.000 Euro – für Objekte in der Region Attika, im Regionalbezirk Thessaloniki, auf den Inseln Mykonos, Santorin und anderen griechischen Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern;
• 400.000 Euro – für Objekte in den übrigen Regionen Griechenlands;
• 250.000 Euro – für bestimmte Immobilienkategorien, auf die im Folgenden eingegangen wird.

Für die Kategorien 800.000 und 400.000 Euro muss sich die Investition in der Regel auf eine einzige Immobilie beziehen. Bei bereits fertiggestellten Objekten oder Objekten mit erteilter Baugenehmigung muss die Fläche der Haupträume dem gesetzlich festgelegten Mindestwert von 120 m² entsprechen.

Über die Mietrendite von Immobilien für das griechische Goldene Visum – erfahren Sie mehr unter dem Link.

Optionen für Investoren mit einem Budget von 250.000 Euro

Die Schwelle von 250.000 Euro gilt für zwei Immobilienkategorien unabhängig von deren Standort – einschließlich Athen und anderer Regionen mit hoher Nachfrage.

Zur ersten Kategorie gehören Immobilien, deren Hauptnutzung gemäß den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen in Wohnnutzung umgewandelt wird (vorwiegend ehemalige Gewerbe- oder Nichtwohngebäude, die rechtmäßig zu Wohnraum umgebaut werden). Die zweite Kategorie umfasst staatlich geschützte Gebäude, bei denen der Investor die Verpflichtung zur Restaurierung übernimmt.

In den Erläuterungen des Ministeriums aus dem Jahr 2026 wurden zusätzliche Regeln festgelegt: Für den Umwandlungsprozess muss die entsprechende Nutzungsänderung vor Einreichung des Antrags auf ein „Goldenes Visum“ abgeschlossen sein, und die Sonderregelung für 250.000 Euro kann nicht durch aufeinanderfolgende Verkäufe desselben umgebauten Objekts unbegrenzt wiederholt werden.

5 einzigartige Orte in Griechenland, die man mindestens einmal im Leben besuchen sollte– hier zusammengestellt.

Alternative Wege: Finanzinstrumente

Die griechische Gesetzgebung sieht den Erhalt des „Goldenen Visums“ auch über Finanzinvestitionen vor – ohne den Erwerb von Immobilien. Zu den verfügbaren Alternativen gehören die Beteiligung an entsprechenden alternativen Investmentfonds, andere geeignete Finanzinstrumente sowie Festgeldanlagen bei griechischen Kreditinstituten, jeweils unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen.

So kann beispielsweise die Beteiligung an einem in Griechenland investierenden alternativen Investmentfonds mit einem Mindestinvestitionsbetrag von 350.000 Euro strukturiert werden – vorausgesetzt, die gesetzlichen Anforderungen an den Fonds und seinen Verwalter werden erfüllt. Dieses Modell eignet sich für Investoren, die regulierte Finanzinstrumente dem Kauf und der Verwaltung von Immobilien vorziehen.

Beschleunigung der Antragsbearbeitung in Athen

In den letzten Jahren hat der rasante Anstieg der Anträge auf das griechische „Goldene Visum“ zu einem erheblichen Rückstau bei den zuständigen Behörden geführt, insbesondere in Athen. Die Wartezeiten, die früher relativ kurz waren, haben sich auf viele Monate und in bestimmten Zeiträumen sogar noch länger ausgedehnt.

Mittlerweile hat sich die Situation deutlich verbessert. Die zuständigen Behörden in Athen haben Maßnahmen ergriffen, um die Bearbeitung zu beschleunigen, und in der Praxis kommen die Anträge deutlich schneller voran als in den Zeiten des größten Rückstands. Anträge, die zuvor lange Zeit in der Bearbeitung waren, werden zunehmend in kürzerer Zeit bearbeitet.

Über die besten Städte Griechenlands für einen Umzug im Jahr 2026 – mehr dazu in diesem Artikel.

Prognose für das Programm im Jahr 2026

Trotz der kontinuierlichen Anhebung der Schwellenwerte im Immobilienbereich bleibt die internationale Nachfrage nach dem griechischen „Goldenen Visum“ weiterhin hoch. Der Markt segmentiert sich zunehmend: Die 250.000-Euro-Kategorie ist attraktiv für Investoren, die nach den niedrigsten Einstiegskosten suchen;

die 400.000-Euro-Kategorie lenkt Kapital in Regionen außerhalb der am stärksten ausgelasteten Märkte um; das Segment ab 800.000 Euro konzentriert sich auf prestigeträchtige Stadtteile Athens und andere etablierte Immobilienmärkte.

Eine stabile Nachfrage wird auch bei sorgfältig strukturierten Sanierungsprojekten im Wert von 250.000 Euro erwartet – insbesondere in Athen und Piräus, wo Investoren eine niedrigere Einstiegsschwelle mit dem Zugang zu den wichtigsten städtischen Märkten verbinden. Finanzielle Alternativen werden Prognosen zufolge bei Investoren, die an einem Aufenthaltsrecht ohne Immobilienkauf interessiert sind, eine immer wichtigere Rolle spielen.

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Rechtsberatung durch Visit World

Die Beantragung des griechischen „Goldenen Visums“ ist ein mehrstufiges Verfahren, das die Prüfung der Immobilie oder des Finanzinstruments

, die Vorbereitung der Unterlagen für den Investor und seine Familienangehörigen sowie die Zusammenarbeit mit den zuständigen griechischen Behörden umfasst. Eine qualifizierte rechtliche Begleitung hilft dabei, die Investition gemäß den geltenden Schwellenwerten zu strukturieren und das Risiko von Verzögerungen in der Prüfungsphase zu minimieren.

Das Portal Visit World bietet die Dienste eines Wirtschaftsanwalts an, der Kunden in allen Phasen der Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung in Griechenland begleitet – von der Auswahl der geeigneten Investitionskategorie bis zur Einreichung des Antrags.

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Zur Erinnerung! In unserem letzten Beitrag haben wir über die wenig bekannten Inseln Griechenlands 2026 berichtet, auf denen man einen authentischen Urlaub abseits der Massen genießen kann.

Foto: Magnific

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