Das griechische Golden-Visa-Programm zieht Investoren aus aller Welt an, doch die Mietrendite von Immobilien hängt stark von der Region, der Art der Immobilie und den Mindestinvestitionsbeträgen ab. Neue Vorschriften haben die Teilnahmebedingungen für das Programm geändert, und die Steuerreform von 2026 wirkt sich auf den Nettogewinn der Eigentümer aus. Erfahren Sie mehr darüber, welche Regionen Griechenlands die höchsten Mietrenditen bieten und wie sich die Mindestinvestitionssummen auf den tatsächlichen Gewinn des Investors auswirken

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Das griechische „Golden-Visa“-Programm gehört nach wie vor zu den beliebtesten in Europa, doch Investoren berücksichtigen zunehmend nicht nur die Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, sondern auch die tatsächliche finanzielle Rendite der erworbenen Immobilie. Die Mietrenditen in den verschiedenen Regionen Griechenlands unterscheiden sich erheblich, und die Reform der Schwellenwerte erschwert die Berechnungen zusätzlich. Darüber berichtete ImiDaily kürzlich.

Welche Städte bei der Rentabilität führend sind, wie sich der Mindestinvestitionsschwellenwert auf die Art der Immobilie auswirkt und wie viel nach Abzug der Steuern tatsächlich übrig bleibt – das erfahren Sie weiter unten in diesem Artikel.

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Bruttomietrendite in sechs griechischen Städten

Laut Daten des Global Property Guide (November 2025) weist Athen mit 5,4 % die höchste durchschnittliche Bruttomietrendite unter den sechs untersuchten griechischen Städten auf. Das Ranking der übrigen Städte sieht wie folgt aus:

• Patras – 4,8 %;
• Thessaloniki – 4,4 %;
• Volos – 4,2 %;
• Heraklion – 4,2 %;
• Kavala – 3,5 %.

Alle Angaben sind Bruttowerte, d. h. Steuern, Leerstand, Kosten für die Immobilienverwaltung und die jährliche ENFIA-Steuer sind nicht berücksichtigt. Die Nettorendite in Griechenland liegt laut den methodischen Anmerkungen des Global Property Guide in der Regel um 1,5 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

Über die neuen Beschränkungen, die Griechenland aufgrund des Touristenansturms einführt – lesen Sie in diesem Artikel.

Renditeunterschiede innerhalb der Städte: Die Wohnungsgröße spielt eine Rolle

Die Durchschnittswerte der Städte verschleiern erhebliche Unterschiede zwischen Stadtteilen und Immobilientypen. Innerhalb von Athen ist dieser Unterschied größer als der zwischen den Städten.

Einzimmerwohnungen im Stadtteil Patisia erzielen eine Bruttorendite von bis zu 8 %, in Kipseli 7,3 % und in den zentralen Stadtteilen Athens etwa 6 %. Gleichzeitig bringt eine Dreizimmerwohnung im prestigeträchtigen Kolonaki-Likavittos nur 3,8 %.

Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in Thessaloniki: Einzimmerwohnungen in den Stadtteilen Voulgari-Ntepo-Martiu erzielen eine Rendite von 6 %, während Dreizimmerwohnungen im Stadtteil Tumpa nur 3,2 % einbringen. Das Muster ist stabil: Kleinere und günstigere Objekte weisen aufgrund des im Verhältnis zur Mietnachfrage pro Flächeneinheit niedrigeren Kaufpreises eine höhere Rendite auf.

Warum kompakte Wohnungen in Griechenland schneller teurer werden – das erklären wir hier.

Mindestinvestitionssummen und ihr Einfluss auf die reale Rendite

Die im September 2024 in Kraft getretene Reform führte eine zonenbezogene Preisgestaltung für das „Golden-Visa“-Programm ein. In der Verwaltungsregion Attika (Athen, Piräus), in Thessaloniki sowie auf Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern beträgt die Mindestschwelle 800.000 Euro für eine Immobilie mit einer Fläche von mindestens 120 m². In allen anderen Regionen beträgt sie unter denselben Bedingungen 400.000 Euro.

Genau diese Schwelle verändert die Renditeberechnung für Investoren des „Goldenen Visums“ grundlegend.

Bei einem Durchschnittspreis von 2.439 Euro pro m² im Zentrum von Athen (Spitogatos, 3. Quartal 2025) ergibt eine Investition von 800.000 Euro eine Fläche von etwa 328 m² – das sind große Familienwohnungen oder Penthäuser und keine Einzimmerwohnungen mit maximaler Rendite. Die Rendite in diesem Segment liegt bei 3,5–4,5 %.

In Thessaloniki liegt der Durchschnittspreis bei 2.625 Euro pro m², d. h. für 800.000 Euro kann man etwa 305 m² erwerben. Ein solches Objekt fällt in das Premium-Segment mit einer durchschnittlichen Rendite von 3,25 % für Dreizimmerwohnungen.

Für Gebiete mit einer Schwelle von 400.000 Euro (Patras, Volos, Heraklion, Kavala, Peloponnes, Ionische Inseln, ein Großteil des griechischen Festlands) gilt eine ähnliche Logik. Der Medianpreis für eine Dreizimmerwohnung in Patras liegt bei 190.000 Euro mit einer Rendite von 3,9 %, während ein Investor für 400.000 Euro eine Immobilie weit über dem Median erwirbt – wahrscheinlich eine Premium-Wohnung mit einer noch geringeren Rendite. In Heraklion liegt der Medianpreis für eine Zweizimmerwohnung bei 190.000 Euro mit einer Rendite von 4,7 %, doch der Schwellenwert drängt den Käufer erneut in das obere Preissegment.

Über die wenig bekannten Inseln Griechenlands 2026 und wo man einen authentischen Urlaub ohne Menschenmassen findet – erfahren Sie unter dem Link.

Umwandlung von Gewerbeimmobilien: der Weg ab 250.000 Euro

Zwei Ausnahmen von den Mindestbeträgen sehen einen Einstieg ab 250.000 Euro unabhängig vom Standort vor: die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum und die Restaurierung von Baudenkmälern.

Dieser Mechanismus lenkt Investitionen faktisch genau in jene Stadtteile Athens, in denen die höchsten Renditen erzielt werden. Investoren kaufen und sanieren massenhaft Gewerbeimmobilien in den Stadtteilen Exarchia, Metaxourgio, Kipseli und Piraeus – also dort, wo Einzimmerwohnungen eine Bruttorendite von 6–7 % erzielen. Die Kombination aus der niedrigsten Einstiegsschwelle und den rentabelsten Standorten wurde zur beliebtesten Option unter den Antragstellern.

Es ist jedoch wichtig, die Renovierungskosten zu berücksichtigen, die nicht im Kaufpreis enthalten sind, sowie die Fristen für den Abschluss der Arbeiten, die sich auf die Verlängerung des Visums auswirken. Ein kürzlich ergangenes Rundschreiben des Ministeriums bezüglich Betrugsfällen mit „Goldenen Visa“ hat die Kontrolle über Umnutzungsprojekte verschärft und zusätzliche Eignungskriterien auf der Ebene der Immobilie selbst eingeführt.

Was ist die sommerliche Ruhezeit in Griechenland 2026 – das erklären wir hier.

Verbot von Kurzzeitvermietungen für „Golden-Visa“-Objekte

Die Reform vom September 2024 verbietet es, Immobilien, die Anspruch auf ein „Golden Visa“ geben, auf Plattformen für Kurzzeitvermietungen anzubieten. Die Strafe für Verstöße beträgt 50.000 Euro und führt zum Entzug der Genehmigung.

Diese Beschränkung beseitigt den Airbnb-Bonus, der zuvor die effektive Rendite in den touristischen Stadtteilen Athens (Kolonaki, Plaka, Monastiraki) im Zeitraum von 2017 bis 2024 erheblich gesteigert hatte. Inhaber von „Goldenen Visa“ sind nun auf den Markt für Langzeitvermietungen beschränkt, und die Kennzahlen des Global Property Guide spiegeln genau dieses Segment wider.

Tatsächlich gleicht dies die Bedingungen zwischen den touristischen Stadtteilen (wo die Immobilienpreise bereits durch die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen überhöht waren) und den Wohnvierteln aus, in denen die Preise besser den Fundamentaldaten des Langzeitmarktes entsprechen.

Übrigens haben wir bereits berichtet, dass Griechenland in die Top 5 des Global Health Tourism Index 2026 aufgenommen wurde.

Steuern auf Mieteinnahmen in Griechenland im Jahr 2026 und Nettorendite

Gemäß dem Gesetz 5246/2025 gilt in Griechenland ab dem 1. Januar 2026 eine aktualisierte progressive Steuertabelle für Mieteinnahmen:

1. Die ersten 12.000 Euro – Steuersatz 15 %;
2. Von 12.001 bis 24.000 Euro – Steuersatz 25 %;

1. Von 24.001 bis 36.000 Euro – Steuersatz 35 %;
2. Über 36.000 Euro – Steuersatz 45 %.

Vermieter können pauschal 5 % für Instandhaltungskosten abziehen, ohne entsprechende Belege vorlegen zu müssen.

Konkretes Beispiel: Eine Dreizimmerwohnung im Stadtteil Kolonaki-Likavittos bringt etwa 2.500 Euro pro Monat oder 30.000 Euro pro Jahr ein, was einer Bruttorendite von 3,8 % auf eine Investition von 800.000 Euro entspricht. Der Steuerbetrag nach dem neuen Steuertarif beträgt etwa 6.900 Euro (1.800 + 3.000 + 2.100 Euro). Nach Abzug allein der Steuer auf Mieteinnahmen sinkt die Rendite auf etwa 2,9 % – ohne Berücksichtigung der ENFIA, der Verwaltungsgebühren und möglicher Leerstandszeiten.

Investoren mit ausländischem Einkommen, die sich für die griechische Nichtansässigkeitsregelung (Artikel 5A) entscheiden, zahlen eine feste jährliche Steuer von 100.000 Euro auf das gesamte ausländische Einkommen, wobei griechische Mieteinnahmen jedoch separat zu den Standardsteuersätzen besteuert werden.

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Trend zur sinkenden Rendite in ganz Griechenland

Die Entwicklung des landesweiten Bruttorenditeindex zeigt einen stetigen Rückgang: 4,8 % im Dezember 2024, 4,6 % im Juni 2025 und 4,4 % im vierten Quartal 2025.

Der Grund: Die Immobilienpreise steigen schneller als die Mietpreise. Der Preisindex für städtischen Wohnraum der Bank von Griechenland verzeichnete einen nominalen Anstieg von 7,7 % im Jahresvergleich (3. Quartal 2025), während sich die Mietpreisinflation trotz einer hohen Jahresrate (8,6 %) im Laufe des Jahres 2025 vierteljährlich verlangsamte – von 2,7 % im ersten Quartal auf 1,3 % im vierten Quartal.

Ein weiterer Faktor ist der Rückgang der Bautätigkeit. In den ersten acht Monaten des Jahres 2025 wurden nur 23.462 Baugenehmigungen für Wohnimmobilien erteilt, was einem Rückgang von 24,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Das begrenzte Angebot stützt die Mietpreise, doch für Investoren ist die Dynamik wichtiger: Der Anstieg der Kapitalkosten kann den Rückgang der laufenden Rendite während der fünf- bis siebenjährigen Haltedauer der Immobilie ausgleichen.

Über die besten Städte Griechenlands für einen Umzug im Jahr 2026 – lesen Sie hier.

Leerstand und Liquidität: Was berücksichtigen die Renditezahlen nicht?

Die Bruttorendite ist nur einer der Parameter, die das finanzielle Ergebnis beeinflussen.

Zu den Faktoren, die in den Daten des Global Property Guide nicht berücksichtigt werden, gehören:

• ENFIA – die jährliche Grundsteuer, die je nach Lage, Fläche und Schätzwert der Immobilie erheblich variiert. Die Steuerbelastung für eine 120 m² große Wohnung im Zentrum von Athen wird deutlich höher sein als für eine vergleichbare Wohnung in Volos.
• Leerstandsrisiko – Athen weist ein strukturelles Defizit auf dem Markt für Langzeitmieten auf (der Anteil der Haushalte, die zur Miete wohnen, stieg laut Eurostat von 22,8 % im Jahr 2010 auf 30,3 % im Jahr 2024). Regionalstädte haben einen kleineren Mietermarkt und saisonale Nachfrageschwankungen.
• Verwaltungsliquidität – Athen und Thessaloniki verfügen über eine besser entwickelte Infrastruktur für die Immobilienverwaltung, eine größere Auswahl an Mietern und niedrigere Leerstandsquoten. Ein Renditevorteil von einem Prozentpunkt in einer regionalen Stadt kann sich aufheben, wenn der Leerstand zwei Monate länger andauert.
• Kapitalwertsteigerung – Die Immobilienpreise im Zentrum von Athen stiegen im Jahresvergleich um 12 % (3. Quartal 2025, Spitogatos), im westlichen Teil Athens um 12,5 %. Detaillierte Daten zu einem vergleichbaren Anstieg in Patras, Volos oder Kavala liefert der Global Property Guide nicht.

Das griechische Golden-Visa-Programm sieht komplexe rechtliche Anforderungen vor, von der zonenbezogenen Preisgestaltung und Umnutzungsvorschriften bis hin zu Beschränkungen bei der Kurzzeitvermietung und steuerlichen Feinheiten. Ein Immobilienanwalt des Portals Visit World hilft Ihnen dabei, die Dokumente zu prüfen, die Übereinstimmung der Immobilie mit den Anforderungen des Programms zu bewerten, den Kaufvertrag vorzubereiten und Ihre Interessen in jeder Phase der Transaktion zu wahren – von der Auswahl der Immobilie bis zum Erhalt des Eigentumsrechts.

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Zur Erinnerung! In unserem letzten Beitrag haben wir über 5 einzigartige Orte in Griechenland berichtet, die man mindestens einmal im Leben besuchen sollte.

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