Le programme grec « Golden Visa » attire des investisseurs du monde entier, mais le rendement locatif des biens immobiliers dépend fortement de la région, du type de bien et des montants minimaux d'investissement. De nouvelles règles ont modifié les conditions d'accès au programme, et la réforme fiscale de 2026 a une incidence sur le revenu net des propriétaires. Découvrez en détail quelles régions de Grèce offrent les meilleurs rendements locatifs et comment les montants minimaux d'investissement influencent le bénéfice réel de l'investisseur

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Le programme grec du « visa doré » reste l'un des plus populaires d'Europe, mais les investisseurs s'intéressent de plus en plus non seulement à la possibilité d'obtenir un permis de séjour, mais aussi au rendement financier réel de l'investissement immobilier. Les rendements locatifs varient considérablement d'une région à l'autre en Grèce, et la réforme des seuils complique encore davantage les calculs. ImiDaily en a récemment parlé.

Quelles sont les villes les plus rentables, comment le seuil d'investissement minimum influence-t-il le type de bien immobilier et quel est le montant réel restant après paiement des impôts ? Nous vous en parlons plus loin dans cet article.

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Rendement locatif brut dans six villes grecques

Selon les données du Global Property Guide (novembre 2025), parmi les six villes grecques suivies, Athènes affiche le rendement locatif brut moyen le plus élevé : 5,4 %. Le classement des autres villes est le suivant :

• Patras — 4,8 % ;
• Thessalonique — 4,4 % ;
• Volos — 4,2 % ;
• Héraklion — 4,2 % ;
• Kavala — 3,5 %.

Tous ces chiffres sont bruts, c'est-à-dire qu'ils ne tiennent pas compte des impôts, des logements vacants, des frais de gestion immobilière et de l'impôt annuel ENFIA. Selon les notes méthodologiques du Global Property Guide, le rendement net en Grèce est généralement inférieur au rendement brut de 1,5 à 2 points de pourcentage.

Découvrez dans cet article les nouvelles restrictions que la Grèce met en place en raison de l'afflux de touristes.

Différences de rendement au sein des villes : la taille de l'appartement a son importance

Les moyennes par ville masquent des écarts significatifs entre les quartiers et les types de biens immobiliers. À Athènes même, ces écarts sont plus importants que ceux observés entre les villes.

Les studios du quartier de Patisia offrent jusqu'à 8 % de rendement brut, ceux de Kipseli 7,3 %, et ceux des quartiers centraux d'Athènes environ 6 %. En revanche, un appartement de trois pièces dans le prestigieux quartier de Kolonaki-Likavittos ne rapporte que 3,8 %.

On observe une situation similaire à Thessalonique : les studios dans les quartiers de Voulgari-Ntepo-Martiu affichent un rendement de 6 %, tandis que les trois-pièces du quartier de Toumpa n'offrent que 3,2 %. La tendance est constante : les biens plus petits et moins chers affichent un rendement plus élevé grâce à un prix d'achat plus bas par rapport à la demande locative par mètre carré.

Pourquoi les petits appartements en Grèce prennent-ils plus de valeur — nous l'expliquons ici.

Seuils d'investissement et leur impact sur la rentabilité réelle

La réforme entrée en vigueur en septembre 2024 a instauré une tarification par zone pour le programme du « visa doré ». Dans la région administrative de l'Attique (Athènes, Le Pirée), à Thessalonique, ainsi qu'à Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants, le seuil minimum est de 800 000 euros pour un bien immobilier d'une superficie d'au moins 120 m². Dans toutes les autres régions, il est de 400 000 euros dans des conditions similaires.

C'est précisément ce seuil qui modifie radicalement le calcul de la rentabilité pour les investisseurs du « visa doré ».

Avec un prix moyen de 2 439 euros le m² dans le centre d'Athènes (Spitogatos, IIIe trimestre 2025), un investissement de 800 000 euros permet d'acquérir environ 328 m² : il s'agit de grands appartements familiaux ou de penthouses, et non de studios offrant un rendement maximal. Le rendement dans ce segment est de 3,5 à 4,5 %.

À Thessalonique, le prix moyen est de 2 625 euros le m², ce qui signifie que pour 800 000 euros, on peut acquérir environ 305 m². Un tel bien se situe dans le segment haut de gamme, avec un rendement moyen des appartements de trois pièces de 3,25 %.

Pour les zones dont le seuil est de 400 000 euros (Patras, Volos, Héraklion, Kavala, le Péloponnèse, les îles Ioniennes, une grande partie de la Grèce continentale), la logique est similaire. Le prix médian d'un appartement de trois pièces à Patras est de 190 000 euros avec un rendement de 3,9 %, tandis qu'avec 400 000 euros, l'investisseur achète un bien nettement supérieur à la médiane — probablement un appartement haut de gamme avec un rendement encore plus faible. À Héraklion, le prix médian d'un appartement de deux pièces est de 190 000 euros avec un rendement de 4,7 %, mais le seuil d'entrée repousse à nouveau l'acheteur vers le segment de prix supérieur.

À propos des îles méconnues de Grèce en 2026 et où trouver des vacances authentiques loin de la foule — découvrez-le en cliquant sur le lien.

Conversion de biens immobiliers commerciaux : une opportunité à partir de 250 000 euros

Deux exceptions aux montants minimaux prévoient un seuil d'entrée à partir de 250 000 euros, quel que soit l'emplacement : la conversion de locaux commerciaux en logements et la restauration de monuments historiques.

Ce mécanisme oriente en effet les investissements vers les quartiers d'Athènes où les rendements sont les plus élevés. Les investisseurs achètent et réaménagent massivement des immeubles commerciaux dans les quartiers d'Exarchia, de Metaxourgio, de Kipseli et du Pirée, c'est-à-dire là où les studios génèrent un rendement brut de 6 à 7 %. La combinaison d'un seuil d'entrée très bas et des emplacements les plus rentables est devenue l'option la plus prisée parmi les candidats.

Il est toutefois important de tenir compte des frais de rénovation, qui ne sont pas inclus dans le prix d'achat, ainsi que des délais d'achèvement des travaux, qui ont une incidence sur le renouvellement du visa. Une récente circulaire du ministère concernant la fraude aux « visas dorés » a renforcé le contrôle des projets de reconversion, en introduisant des critères d'éligibilité supplémentaires au niveau du bien immobilier lui-même.

Qu'est-ce que le régime de silence estival en Grèce 2026 — nous l'expliquons ici.

Interdiction de la location à court terme pour les biens immobiliers « Golden Visa »

La réforme de septembre 2024 interdit de mettre en location sur des plateformes de location à court terme les biens immobiliers donnant droit à un « Golden Visa ». L'amende en cas d'infraction s'élève à 50 000 euros, avec retrait du permis.

Cette restriction supprime la prime Airbnb, qui augmentait auparavant considérablement le rendement effectif dans les quartiers touristiques d'Athènes (Kolonaki, Plaka, Monastiraki) entre 2017 et 2024. Les détenteurs de « visas dorés » sont désormais limités au marché de la location à long terme, et les indicateurs du Global Property Guide reflètent précisément ce segment.

Concrètement, cela rééquilibre les conditions entre les quartiers touristiques (où les prix de l'immobilier étaient déjà gonflés par la demande de locations de courte durée) et les quartiers résidentiels, où les prix correspondent mieux aux fondamentaux du marché à long terme.

À ce propos, nous avions précédemment indiqué que la Grèce figurait dans le top 5 de l'indice mondial du tourisme de bien-être 2026.

Impôts sur les revenus locatifs en Grèce en 2026 et rentabilité nette

Conformément à la loi 5246/2025, un barème d'imposition progressif actualisé des revenus locatifs est en vigueur en Grèce depuis le 1er janvier 2026 :

1. Les 12 000 premiers euros — taux de 15 % ;
2. De 12 001 à 24 000 euros — taux de 25 % ;

1. De 24 001 à 36 000 euros — taux de 35 % ;
2. Au-delà de 36 000 euros — taux de 45 %.

Les bailleurs peuvent déduire un montant forfaitaire de 5 % au titre des frais d'entretien sans fournir de justificatifs.

Exemple concret : un appartement de trois pièces dans le quartier de Kolonaki-Likavittos rapporte environ 2 500 euros par mois, soit 30 000 euros par an, ce qui représente un rendement brut de 3,8 % sur un investissement de 800 000 euros. Le montant de l'impôt selon le nouveau barème s'élève à environ 6 900 euros (1 800 + 3 000 + 2 100 euros respectivement). Après déduction du seul impôt sur les revenus locatifs, le rendement tombe à environ 2,9 % — sans tenir compte de l'ENFIA, des frais de gestion et des éventuelles périodes d'inoccupation.

Les investisseurs percevant des revenus étrangers qui optent pour le régime grec des non-résidents (article 5A) paient un impôt annuel forfaitaire de 100 000 euros sur l'ensemble de leurs revenus étrangers, mais les revenus locatifs grecs sont imposés séparément aux taux standard.

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Tendance à la baisse des rendements dans toute la Grèce

L'évolution de l'indice national du rendement brut montre une baisse constante : 4,8 % en décembre 2024, 4,6 % en juin 2025 et 4,4 % au quatrième trimestre 2025.

La raison en est que les prix de l'immobilier augmentent plus rapidement que les loyers. L'indice des prix du logement urbain de la Banque de Grèce a enregistré une hausse nominale de 7,7 % en glissement annuel (3e trimestre 2025), tandis que l'inflation des loyers, malgré un taux annuel élevé (8,6 %), a ralenti d'un trimestre à l'autre tout au long de l'année 2025 — passant de 2,7 % au premier trimestre à 1,3 % au quatrième trimestre.

Un facteur supplémentaire est la baisse de la construction. Au cours des huit premiers mois de 2025, seuls 23 462 permis de construire ont été délivrés, soit 24,5 % de moins que sur la même période l'année dernière. L'offre limitée soutient les loyers, mais pour les investisseurs, c'est la dynamique qui prime : la hausse de la valeur du capital peut compenser la baisse de la rentabilité actuelle sur une période de cinq à sept ans de détention du bien immobilier.

À propos des meilleures villes de Grèce où s'installer en 2026 — lisez ici.

Taux de vacance et liquidité : qu'est-ce que les chiffres de rentabilité ne prennent pas en compte ?

La rentabilité brute n'est qu'un des paramètres influant sur le résultat financier.

Parmi les facteurs qui ne sont pas pris en compte par les données du Global Property Guide :

• ENFIA — l'impôt foncier annuel, qui varie considérablement en fonction de l'emplacement, de la superficie et de la valeur estimée du bien. La facture pour un appartement de 120 m² dans le centre d'Athènes sera nettement plus élevée que pour un logement similaire à Volos.
• Risque de vacance — Athènes connaît un déficit structurel sur le marché de la location à long terme (la part des ménages locataires est passée de 22,8 % en 2010 à 30,3 % en 2024 selon Eurostat). Les villes de province ont un marché locatif plus restreint et connaissent des fluctuations saisonnières de la demande.
• Liquidité de la gestion — Athènes et Thessalonique disposent d'une infrastructure de gestion immobilière plus développée, d'un choix plus large de locataires et de taux de vacance plus faibles. Un avantage d'un point de pourcentage de rendement dans une ville régionale peut être annulé si la période d'inoccupation dure deux mois de plus.
• Appréciation du capital — les prix de l'immobilier dans le centre d'Athènes ont augmenté de 12 % en glissement annuel (3e trimestre 2025, Spitogatos), et de 12,5 % dans la partie ouest d'Athènes. Le Global Property Guide ne fournit pas de données détaillées concernant une croissance similaire à Patras, Volos ou Kavala.

Le programme du Visa d'or grec prévoit des exigences juridiques complexes, allant de la tarification par zone et des règles de changement d'affectation aux restrictions sur la location à court terme et aux subtilités de la fiscalité. Un avocat spécialisé en droit immobilier du portail Visit World vous aidera à vérifier les documents, à évaluer la conformité du bien aux exigences du programme, à préparer le contrat de vente et à protéger vos intérêts à chaque étape de la transaction — du choix du bien immobilier à l'obtention du titre de propriété.

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Rappel ! Dans notre précédent article, nous vous avons présenté 5 lieux uniques en Grèce à visiter au moins une fois dans sa vie.

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