O programa grego do Visto Dourado atrai investidores de todo o mundo, mas a rentabilidade do arrendamento imobiliário depende significativamente da região, do tipo de imóvel e dos valores mínimos de investimento. As novas regras alteraram as condições de adesão ao programa, e a reforma fiscal de 2026 tem impacto no rendimento líquido dos proprietários. Saiba mais sobre quais as regiões da Grécia que proporcionam a maior rentabilidade de arrendamento e como os montantes mínimos afetam o lucro real do investidor

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O programa grego de «visto de ouro» continua a ser um dos mais populares da Europa; no entanto, os investidores avaliam cada vez mais não só a possibilidade de obter uma autorização de residência, mas também o retorno financeiro real do imóvel adquirido. A rentabilidade do arrendamento em diferentes regiões da Grécia varia significativamente, e a reforma dos limites mínimos complica ainda mais os cálculos. O ImiDaily falou recentemente sobre isso.

Quais as cidades que lideram em termos de rentabilidade, como o limite mínimo de investimento influencia o tipo de imóvel e quanto resta efetivamente após o pagamento de impostos — abordamos tudo isto mais adiante neste artigo.

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Rendibilidade bruta de aluguer em seis cidades da Grécia

De acordo com dados do Global Property Guide (novembro de 2025), entre as seis cidades gregas analisadas, Atenas apresenta a maior rentabilidade bruta média de arrendamento — 5,4%. A classificação das restantes cidades é a seguinte:

• Patras — 4,8%;
• Salónica — 4,4%;
• Volos — 4,2%;
• Heraklion — 4,2%;
• Kavala — 3,5%.

Todos os indicadores são brutos, ou seja, não têm em conta impostos, vagas, despesas de gestão imobiliária e o imposto anual ENFIA. A rentabilidade líquida na Grécia, de acordo com as notas metodológicas do Global Property Guide, é normalmente inferior à bruta em 1,5–2 pontos percentuais.

Sobre as novas restrições que a Grécia está a introduzir devido ao afluxo de turistas — leia neste artigo.

Diferenças de rentabilidade dentro das cidades: o tamanho do apartamento faz a diferença

Os valores médios por cidade ocultam uma discrepância significativa entre bairros e tipos de imóveis. Dentro de Atenas, essa diferença é maior do que a diferença entre cidades.

Os apartamentos T1 na zona de Patisia geram até 8% de rendimento bruto, em Kipseli — 7,3%, e nas zonas centrais de Atenas — cerca de 6%. Por outro lado, um apartamento T3 na prestigiada zona de Kolonaki-Likavittos rende apenas 3,8%.

Um quadro semelhante observa-se também em Salónica: os apartamentos T1 nos bairros de Voulgari-Ntepo-Martiu apresentam uma rentabilidade de 6%, enquanto os apartamentos T3 no bairro de Tumpa rendem apenas 3,2%. A tendência é constante: os imóveis mais pequenos e mais baratos apresentam uma rentabilidade mais elevada devido ao preço de compra mais baixo em relação à procura de arrendamento por unidade de área.

Por que razão os apartamentos compactos na Grécia estão a valorizar-se mais rapidamente — explicamos aqui.

Valores mínimos de investimento e o seu impacto na rentabilidade real

A reforma, que entrou em vigor em setembro de 2024, introduziu a fixação de preços por zona para o programa «Visto de Ouro». Na região administrativa da Ática (Atenas, Pireu), em Salónica, bem como em Mykonos, Santorini e nas ilhas com uma população superior a 3 100 habitantes, o limiar mínimo é de 800 000 euros por um imóvel com uma área a partir de 120 m². Em todas as outras regiões — 400 000 euros em condições semelhantes.

É precisamente este limiar que altera radicalmente o cálculo da rentabilidade para os investidores do «visto dourado».

Com um preço médio de 2 439 euros por m² no centro de Atenas (Spitogatos, III trimestre de 2025), um investimento de 800 000 euros permite adquirir cerca de 328 m² — ou seja, grandes apartamentos familiares ou penthouses, e não estúdios com a máxima rentabilidade. A rentabilidade neste segmento situa-se entre 3,5% e 4,5%.

Em Salónica, o preço médio é de 2 625 euros por m², ou seja, por 800 000 euros é possível adquirir cerca de 305 m². Um imóvel deste tipo insere-se no segmento premium, com uma rentabilidade média dos apartamentos de três quartos ao nível de 3,25%.

Para as zonas com um limiar de 400 000 euros (Patras, Volos, Heraklion, Kavala, Peloponeso, Ilhas Jónicas, grande parte da Grécia continental), aplica-se uma lógica semelhante. O preço mediano de um apartamento de três quartos em Patras é de 190 000 euros com uma rentabilidade de 3,9%, enquanto que por 400 000 euros o investidor adquire um imóvel significativamente acima da mediana — provavelmente, um apartamento premium com uma rentabilidade ainda mais baixa. Em Heraklion, a mediana de um apartamento de dois quartos é de 190 000 euros com uma rentabilidade de 4,7%, mas o valor mínimo empurra novamente o comprador para o segmento de preço mais elevado.

Sobre as ilhas pouco conhecidas da Grécia em 2026 e onde encontrar férias autênticas sem multidões — contamos tudo no link.

Conversão de imóveis comerciais: o caminho a partir de 250 000 euros

Duas exceções aos valores mínimos prevêem um investimento a partir de 250 000 euros, independentemente da localização: a reconversão de espaços comerciais em habitação e a restauração de monumentos arquitetónicos.

Este mecanismo direciona, de facto, os investimentos precisamente para as zonas de Atenas onde se regista a maior rentabilidade. Os investidores estão a comprar e a reconverter em massa edifícios comerciais nos bairros de Exarchia, Metaxourgio, Kipseli e Pireu — ou seja, onde os apartamentos T1 geram 6 a 7% de rendimento bruto. A combinação do limiar de entrada mais baixo com as localizações mais rentáveis tornou-se a opção mais procurada entre os requerentes.

No entanto, é importante ter em conta os custos de reabilitação, que não estão incluídos no preço de aquisição, e os prazos de conclusão das obras, que influenciam a renovação do visto. Um circular recente do ministério sobre fraudes com «vistos dourados» reforçou o controlo sobre os projetos de reconversão, introduzindo critérios adicionais de elegibilidade ao nível do próprio imóvel.

O que é o regime de silêncio de verão na Grécia 2026 — explicamos aqui.

Proibição do arrendamento de curta duração para imóveis com «visto de ouro»

A reforma de setembro de 2024 proíbe a colocação de imóveis que dão direito ao «visto de ouro» em plataformas de arrendamento de curta duração. A multa por violação é de 50 000 euros, com anulação da licença.

Esta restrição elimina o prémio da Airbnb, que anteriormente aumentava significativamente a rentabilidade efetiva nas zonas turísticas de Atenas (Kolonaki, Plaka, Monastiraki) no período de 2017 a 2024. Os titulares de «vistos de ouro» estão agora limitados ao mercado de arrendamento de longa duração, e os indicadores do Global Property Guide refletem precisamente este segmento.

Na prática, isto equaliza as condições entre as zonas turísticas (onde os preços imobiliários já estavam inflacionados pela procura de arrendamentos de curta duração) e as zonas residenciais, onde os preços correspondem melhor aos indicadores fundamentais do mercado de longa duração.

A propósito, já tínhamos referido que a Grécia entrou no top 5 do Índice Global de Turismo de Saúde de 2026.

Impostos sobre rendimentos de arrendamento na Grécia em 2026 e rentabilidade líquida

De acordo com a Lei 5246/2025, a partir de 1 de janeiro de 2026, está em vigor na Grécia uma tabela progressiva atualizada de tributação dos rendimentos de arrendamento:

1. Os primeiros 12 000 euros — taxa de 15%;
2. De 12 001 a 24 000 euros — taxa de 25%;

1. De 24 001 a 36 000 euros — taxa de 35%;
2. Mais de 36 000 euros — taxa de 45%.

Os senhorios podem deduzir 5% fixos para despesas de manutenção sem necessidade de apresentar documentos comprovativos.

Exemplo concreto: um apartamento de três quartos na zona de Kolonaki-Likavittos rende cerca de 2 500 euros por mês, ou 30 000 euros por ano, o que representa 3,8% de rendimento bruto sobre um investimento de 800 000 euros. O montante do imposto segundo a nova tabela é de cerca de 6 900 euros (1 800 + 3 000 + 2 100 euros, respetivamente). Após a dedução apenas do imposto sobre o rendimento de aluguer, a rentabilidade diminui para cerca de 2,9% — sem considerar o ENFIA, as comissões de gestão e possíveis períodos de inatividade.

Os investidores com rendimentos estrangeiros que optam pelo regime grego de não-residente (artigo 5.º-A) pagam um imposto anual fixo de 100 000 euros sobre todos os rendimentos estrangeiros, mas os rendimentos de arrendamento na Grécia são tributados separadamente às taxas normais.

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Tendência de redução da rentabilidade em toda a Grécia

A dinâmica do indicador nacional de rentabilidade bruta mostra uma descida constante: 4,8% em dezembro de 2024, 4,6% em junho de 2025 e 4,4% no IV trimestre de 2025.

A razão é que os preços dos imóveis estão a subir mais rapidamente do que as taxas de arrendamento. O índice de preços da habitação urbana do Banco da Grécia registou um crescimento nominal de 7,7% em termos anuais (terceiro trimestre de 2025), enquanto a inflação das rendas, apesar do elevado valor anual (8,6%), abrandou trimestralmente ao longo de 2025 — passando de 2,7% no primeiro trimestre para 1,3% no quarto trimestre.

Um fator adicional é a redução da construção. Nos primeiros oito meses de 2025, foram emitidas apenas 23 462 licenças de construção de habitação, o que representa uma diminuição de 24,5% em relação ao período homólogo do ano anterior. A oferta limitada sustenta as taxas de arrendamento, mas para os investidores é mais importante a dinâmica: o aumento do valor do capital pode compensar a redução da rentabilidade atual ao longo de cinco a sete anos de detenção do imóvel.

Sobre as melhores cidades da Grécia para se mudar em 2026 — leia aqui.

Taxa de desocupação e liquidez: o que os números de rentabilidade não têm em conta?

A rentabilidade bruta é apenas um dos parâmetros que influenciam o resultado financeiro.

Entre os fatores que ficam fora dos dados do Global Property Guide:

• ENFIA — imposto anual sobre imóveis, que varia significativamente dependendo da localização, área e valor de avaliação do imóvel. A conta por um apartamento de 120 m² no centro de Atenas será significativamente mais elevada do que por uma habitação semelhante em Volos.
• Risco de desocupação — Atenas apresenta um défice estrutural no mercado de arrendamento de longa duração (a percentagem de famílias que arrendam aumentou de 22,8% em 2010 para 30,3% em 2024, segundo dados do Eurostat). As cidades regionais têm um mercado de inquilinos mais reduzido e flutuações sazonais na procura.
• Liquidez da gestão — Atenas e Salónica têm uma infraestrutura de gestão imobiliária mais desenvolvida, maior escolha de inquilinos e taxas de desocupação mais baixas. Uma vantagem de um ponto percentual de rendimento numa cidade regional pode ser anulada se o período de desocupação se prolongar por mais dois meses.
• Aumento do custo de capital — os preços dos imóveis no centro de Atenas aumentaram 12% em termos anuais (3.º trimestre de 2025, Spitogatos), na zona oeste de Atenas — 12,5%. O Global Property Guide não fornece dados detalhados sobre um crescimento semelhante em Patras, Volos ou Kavala.

O Programa de Visto Dourado da Grécia prevê requisitos legais complexos, desde a fixação de preços por zona e regras de reclassificação até restrições ao arrendamento de curta duração e nuances fiscais. Um advogado especializado em imóveis do portal Visit World ajudará a verificar os documentos, avaliar a conformidade do imóvel com os requisitos do programa, preparar o contrato de compra e venda e proteger os seus interesses em todas as fases da transação — desde a escolha do imóvel até à obtenção do direito de propriedade.

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Lembre-se! No artigo anterior, falámos sobre 5 locais únicos na Grécia que vale a pena visitar pelo menos uma vez na vida.

Foto: Magnific

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