El programa griego de visados dorados atrae a inversores de todo el mundo; sin embargo, la rentabilidad de los alquileres inmobiliarios depende en gran medida de la región, el tipo de inmueble y los importes mínimos de inversión. Las nuevas normas han modificado las condiciones de acceso al programa, y la reforma fiscal de 2026 afecta a los ingresos netos de los propietarios. Descubra más detalles sobre qué regiones de Grecia ofrecen la mayor rentabilidad por alquiler y cómo los importes mínimos influyen en los beneficios reales del inversor

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El programa griego de «visado de oro» sigue siendo uno de los más populares de Europa; sin embargo, los inversores valoran cada vez más no solo la posibilidad de obtener un permiso de residencia, sino también la rentabilidad financiera real de la propiedad adquirida. La rentabilidad de los alquileres varía considerablemente entre las distintas regiones de Grecia, y la reforma de los umbrales complica aún más los cálculos. ImiDaily informó recientemente sobre este tema.

¿Qué ciudades lideran la rentabilidad, cómo influye el umbral mínimo de inversión en el tipo de inmueble y cuánto queda realmente después de pagar los impuestos? Te lo contamos a continuación en este artículo.

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Rentabilidad bruta de alquiler en seis ciudades de Grecia

Según datos de Global Property Guide (noviembre de 2025), de las seis ciudades griegas analizadas, Atenas presenta la rentabilidad bruta media más alta: un 5,4 %. La clasificación del resto de ciudades es la siguiente:

• Patras — 4,8 %;
• Salónica: 4,4 %;
• Volos: 4,2 %;
• Heraclión: 4,2 %;
• Kavala: 3,5 %.

Todas las cifras son brutas, es decir, no tienen en cuenta los impuestos, la desocupación, los gastos de gestión inmobiliaria ni el impuesto anual ENFIA. La rentabilidad neta en Grecia, según las notas metodológicas de Global Property Guide, suele ser inferior a la bruta en 1,5-2 puntos porcentuales.

Sobre las nuevas restricciones que Grecia está introduciendo debido a la avalancha de turistas — lea en este artículo.

Diferencias de rentabilidad dentro de las ciudades: el tamaño del piso importa

Los promedios por ciudades ocultan una considerable disparidad entre barrios y tipos de inmuebles. Dentro de Atenas, esta diferencia supera la que existe entre ciudades.

Los apartamentos de un dormitorio en el barrio de Patisia ofrecen hasta un 8 % de rentabilidad bruta, en Kipseli, un 7,3 %, y en los barrios céntricos de Atenas, alrededor del 6 %. Al mismo tiempo, un apartamento de tres dormitorios en el prestigioso barrio de Kolonaki-Likavittos ofrece solo un 3,8 %.

Se observa una situación similar en Salónica: los apartamentos de una habitación en los barrios de Voulgari-Ntepo-Martiu tienen una rentabilidad del 6 %, mientras que los de tres habitaciones en el barrio de Tumpa solo ofrecen un 3,2 %. La tendencia es constante: los inmuebles más pequeños y económicos ofrecen una mayor rentabilidad gracias a su menor precio de compra en relación con la demanda de alquiler por metro cuadrado.

Por qué los pisos compactos en Grecia se encarecen más rápido — lo explicamos aquí.

Importes mínimos de inversión y su impacto en la rentabilidad real

La reforma, que entró en vigor en septiembre de 2024, introdujo la fijación de precios por zonas para el programa de la «visa dorada». En la región administrativa del Ática (Atenas, El Pireo), Salónica, así como en Miconos, Santorini y las islas con una población superior a 3 100 habitantes, el umbral mínimo es de 800 000 euros por una propiedad de al menos 120 m². En todas las demás regiones, el umbral es de 400 000 euros en condiciones similares.

Es precisamente este umbral el que cambia radicalmente el cálculo de la rentabilidad para los inversores del «visado dorado».

Con un precio medio de 2 439 euros por m² en el centro de Atenas (Spitogatos, tercer trimestre de 2025), una inversión de 800 000 euros permite adquirir aproximadamente 328 m²: se trata de amplios apartamentos familiares o áticos, y no de estudios con la máxima rentabilidad. La rentabilidad en este segmento es del 3,5-4,5 %.

En Salónica, el precio medio es de 2 625 euros por m², es decir, por 800 000 euros se pueden adquirir unos 305 m². Este tipo de propiedad se enmarca en el segmento premium, con una rentabilidad media de los apartamentos de tres habitaciones del 3,25 %.

Para las zonas con un umbral de 400 000 euros (Patras, Volos, Heraclión, Kavala, el Peloponeso, las islas Jónicas y gran parte de la Grecia continental) se aplica una lógica similar. El precio medio de un piso de tres habitaciones en Patras es de 190 000 euros con una rentabilidad del 3,9 %, mientras que por 400 000 euros el inversor adquiere un inmueble muy por encima de la mediana —probablemente, un piso de gama alta con una rentabilidad aún menor. En Heraclión, la mediana de un piso de dos habitaciones es de 190 000 euros con una rentabilidad del 4,7 %, pero el umbral vuelve a empujar al comprador hacia el segmento de precios más alto.

Sobre las islas poco conocidas de Grecia en 2026 y dónde encontrar unas vacaciones auténticas sin aglomeraciones: te lo contamos en el enlace.

Conversión de inmuebles comerciales: la vía de los 250 000 euros

Hay dos excepciones a los umbrales mínimos que permiten entrar a partir de 250 000 euros, independientemente de la ubicación: la reconversión de locales comerciales en viviendas y la restauración de monumentos arquitectónicos.

Este mecanismo, de hecho, canaliza las inversiones precisamente hacia aquellas zonas de Atenas donde se registra la mayor rentabilidad. Los inversores están comprando y reconvirtiendo masivamente edificios comerciales en los barrios de Exarchia, Metaxourgio, Kipseli y Piraeus, es decir, allí donde los apartamentos de una habitación generan un 6-7 % de beneficio bruto. La combinación del umbral de entrada más bajo con las ubicaciones más rentables se ha convertido en la opción más solicitada entre los solicitantes.

Sin embargo, es importante tener en cuenta los gastos de rehabilitación, que no están incluidos en el precio de compra, y los plazos de finalización de las obras, que influyen en la renovación del visado. Una circular reciente del ministerio sobre el fraude con las «visas doradas» ha reforzado el control de los proyectos de reconversión, introduciendo criterios adicionales de idoneidad a nivel de la propia propiedad inmobiliaria.

¿Qué es el régimen de silencio estival en Grecia 2026? Lo explicamos aquí.

Prohibición del alquiler a corto plazo para inmuebles con «visado dorado»

La reforma de septiembre de 2024 prohíbe publicar inmuebles que den derecho al «visado dorado» en plataformas de alquiler a corto plazo. La multa por incumplimiento es de 50 000 euros, con la anulación del permiso.

Esta restricción elimina la prima de Airbnb, que anteriormente aumentaba significativamente la rentabilidad efectiva en las zonas turísticas de Atenas (Kolonaki, Plaka, Monastiraki) entre 2017 y 2024. Los titulares de «visados dorados» están ahora limitados al mercado del alquiler a largo plazo, y los datos de Global Property Guide reflejan precisamente este segmento.

De hecho, esto iguala las condiciones entre las zonas turísticas (donde los precios inmobiliarios ya estaban inflados por la demanda de alquileres a corto plazo) y las zonas residenciales, donde los precios se ajustan mejor a los indicadores fundamentales del mercado a largo plazo.

Por cierto, anteriormente informamos de que Grecia se situó entre los cinco primeros puestos del Índice Global de Turismo de Salud 2026.

Impuestos sobre los ingresos por alquiler en Grecia en 2026 y rentabilidad neta

De acuerdo con la Ley 5246/2025, a partir del 1 de enero de 2026 está en vigor en Grecia una escala impositiva progresiva actualizada para los ingresos por alquiler:

1. Los primeros 12 000 euros: tipo del 15 %;
2. De 12 001 a 24 000 euros: tipo del 25 %;

1. De 24 001 a 36 000 euros: tipo del 35 %;
2. Más de 36 000 euros: tipo del 45 %.

Los arrendadores pueden deducir un 5 % fijo en concepto de gastos de mantenimiento sin necesidad de presentar documentos justificativos.

Ejemplo concreto: un piso de tres habitaciones en la zona de Kolonaki-Likavittos genera aproximadamente 2 500 euros al mes, o 30 000 euros al año, lo que supone un rendimiento bruto del 3,8 % sobre una inversión de 800 000 euros. El importe del impuesto según la nueva escala es de unos 6 900 euros (1 800 + 3 000 + 2 100 euros, respectivamente). Tras deducir únicamente el impuesto sobre los ingresos por alquiler, la rentabilidad se reduce aproximadamente al 2,9 %, sin tener en cuenta el ENFIA, las comisiones de gestión ni los posibles periodos de desocupación.

Los inversores con ingresos extranjeros que optan por el régimen griego de no residentes (artículo 5A) pagan un impuesto fijo anual de 100 000 euros sobre la totalidad de los ingresos extranjeros; sin embargo, los ingresos por alquiler en Grecia se gravan por separado según los tipos estándar.

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Tendencia a la reducción de la rentabilidad en toda Grecia

La evolución del indicador nacional de rentabilidad bruta muestra una disminución constante: 4,8 % en diciembre de 2024, 4,6 % en junio de 2025 y 4,4 % en el cuarto trimestre de 2025.

La razón es que los precios inmobiliarios crecen más rápido que las rentas. El índice de precios de la vivienda urbana del Banco de Grecia registró un crecimiento nominal del 7,7 % en términos anuales (tercer trimestre de 2025), mientras que la inflación de los alquileres, a pesar de la elevada tasa interanual (8,6 %), se fue ralentizando trimestralmente a lo largo de 2025, pasando del 2,7 % en el primer trimestre al 1,3 % en el cuarto trimestre.

Un factor adicional es la reducción de la construcción. Durante los primeros ocho meses de 2025 solo se concedieron 23 462 licencias de construcción de viviendas, un 24,5 % menos que en el mismo periodo del año anterior. La oferta limitada sostiene las rentas, pero para los inversores es más importante la dinámica: el aumento del valor del capital puede compensar la disminución de la rentabilidad actual durante los cinco a siete años que se mantenga la propiedad.

Sobre las mejores ciudades de Grecia para mudarse en 2026 — lee aquí.

Vacantes y liquidez: ¿qué no reflejan las cifras de rentabilidad?

La rentabilidad bruta es solo uno de los parámetros que influyen en el resultado financiero.

Entre los factores que quedan fuera de los datos de Global Property Guide:

• ENFIA: impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria que varía considerablemente en función de la ubicación, la superficie y el valor catastral del inmueble. La factura por un piso de 120 m² en el centro de Atenas será considerablemente más elevada que por una vivienda similar en Volos.
• Riesgo de desocupación: Atenas presenta un déficit estructural en el mercado del alquiler a largo plazo (la proporción de hogares que alquilan ha aumentado del 22,8 % en 2010 al 30,3 % en 2024, según datos de Eurostat). Las ciudades de provincia cuentan con un mercado de inquilinos más reducido y fluctuaciones estacionales en la demanda.
• Liquidez de la gestión — Atenas y Salónica cuentan con una infraestructura de gestión inmobiliaria más desarrollada, una mayor selección de inquilinos y menores índices de desocupación. Una ventaja de un punto porcentual de rentabilidad en una ciudad regional puede verse neutralizada si el periodo de desocupación se prolonga dos meses más.
• Aumento del valor del capital — los precios inmobiliarios en el centro de Atenas subieron un 12 % en términos interanuales (tercer trimestre de 2025, Spitogatos), y en la zona oeste de Atenas, un 12,5 %. Global Property Guide no proporciona datos detallados sobre un crecimiento similar en Patras, Volos o Kavala.

El programa del visado de oro de Grecia conlleva complejos requisitos legales, desde la fijación de precios por zonas y las normas de cambio de uso hasta las restricciones sobre el alquiler a corto plazo y los matices fiscales. Un abogado especializado en derecho inmobiliario del portal Visit World te ayudará a revisar la documentación, evaluar la conformidad del inmueble con los requisitos del programa, preparar el contrato de compraventa y proteger tus intereses en cada etapa de la transacción, desde la elección del inmueble hasta la obtención del título de propiedad.

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¡Le recordamos! En el artículo anterior hablamos de 5 lugares únicos de Grecia que vale la pena visitar al menos una vez en la vida.

Foto: Magnific