Грецька програма Золотої візи приваблює інвесторів з усього світу, проте орендна прибутковість нерухомості суттєво залежить від регіону, типу об'єкта та порогових сум інвестицій. Нові правила змінили умови входу в програму, а податкова реформа 2026 року впливає на чистий дохід власників. Дізнайтеся детальніше про те, які регіони Греції забезпечують найвищу дохідність від оренди та як порогові суми впливають на реальний прибуток інвестора

Зверніться до юриста з нерухомості – і захистіть свої права при купівлі, продажу чи оренді майна за кордоном

ОТРИМАТИ КОНСУЛЬТАЦІЮ

Грецька програма «золотої візи» залишається однією з найпопулярніших в Європі, проте інвестори дедалі частіше оцінюють не лише саму можливість отримання дозволу на проживання, а й реальну фінансову віддачу від придбаної нерухомості. Орендна прибутковість у різних регіонах Греції суттєво відрізняється, а реформа порогів додатково ускладнює розрахунки. Про ец нещодавно розповідали ImiDaily.

Які міста лідирують за дохідністю, як мінімальний поріг інвестицій впливає на тип нерухомості та скільки фактично залишається після сплати податків — розповідаємо далі у матеріалі.

Плануєте інвестувати в грецьку нерухомість для отримання Золотої візи?

Юрист з питань нерухомості від порталу Visit World допоможе перевірити об'єкт на відповідність вимогам програми, підготувати документи та убезпечити угоду.

Валова орендна прибутковість у шести містах Греції

За даними Global Property Guide (листопад 2025 року), серед шести грецьких міст, що відстежуються, найвищу середню валову орендну прибутковість демонструють Афіни — 5,4%. Рейтинг решти міст виглядає так:

• Патра — 4,8%;
• Салоніки — 4,4%;
• Волос — 4,2%;
• Іракліон — 4,2%;
• Кавала — 3,5%.

Усі показники є валовими, тобто не враховують податки, вакантність, витрати на управління нерухомістю та щорічний податок ENFIA. Чиста прибутковість у Греції, за методологічними примітками Global Property Guide, зазвичай нижча за валову на 1,5–2 процентних пункти.

Про нові обмеження, які Греція вводить через навалу туристів — читайте у цій статті.

Різниця дохідності всередині міст: розмір квартири має значення

Середні показники по містах маскують значну розбіжність між районами та типами нерухомості. Всередині Афін ця різниця перевищує різницю між містами.

Однокімнатні квартири в районі Патісія приносять до 8% валової дохідності, у Кіпселі — 7,3%, а в центральних районах Афін — близько 6%. Водночас трикімнатна квартира в престижному Колонакі-Лікавіттосі дає лише 3,8%.

Аналогічна картина спостерігається й у Салоніках: однокімнатні квартири в районах Вулгарі-Нтепо-Мартіу мають прибутковість 6%, тоді як трикімнатні у районі Тумпа — лише 3,2%. Закономірність стабільна: менші та дешевші об'єкти демонструють вищу дохідність завдяки нижчій ціні купівлі відносно орендного попиту на одиницю площі.

Чому компактні квартири у Греції дорожчають швидше — пояснюємо тут.

Порогові суми інвестицій та їхній вплив на реальну дохідність

Реформа, що набула чинності у вересні 2024 року, запровадила зональне ціноутворення для програми «золотої візи». В адміністративному регіоні Аттика (Афіни, Пірей), Салоніках, а також на Міконосі, Санторіні та островах з населенням понад 3 100 осіб мінімальний поріг становить 800 000 євро за одну нерухомість площею від 120 м². В усіх інших регіонах — 400 000 євро за аналогічних умов.

Саме цей поріг кардинально змінює розрахунок дохідності для інвесторів «золотої візи».

За середньої ціни 2 439 євро за м² у центрі Афін (Spitogatos, III квартал 2025) інвестиція у 800 000 євро дає приблизно 328 м² — це великі сімейні квартири або пентхауси, а не однокімнатні об'єкти з максимальною дохідністю. Прибутковість у цьому сегменті становить 3,5–4,5%.

У Салоніках середня ціна — 2 625 євро за м², тобто за 800 000 євро можна придбати близько 305 м². Такий об'єкт потрапляє в преміум-сегмент із середньою прибутковістю трикімнатних квартир на рівні 3,25%.

Для зон з порогом 400 000 євро (Патра, Волос, Іракліон, Кавала, Пелопоннес, Іонічні острови, значна частина материкової Греції) діє подібна логіка. Медіанна ціна трикімнатної квартири в Патрах становить 190 000 євро з прибутковістю 3,9%, а за 400 000 євро інвестор купує об'єкт значно вище медіани — вірогідно, преміум-квартиру зі ще нижчою дохідністю. У Іракліоні медіана двокімнатної квартири — 190 000 євро з прибутковістю 4,7%, але порогова сума знову виштовхує покупця у верхній ціновий сегмент.

Про маловідомі острови Греції 2026 та де знайти автентичний відпочинок без натовпів — розповідаємо за посиланням.

Конверсія комерційної нерухомості: шлях за 250 000 євро

Два винятки з порогових сум передбачають вхід від 250 000 євро незалежно від розташування: переобладнання комерційних приміщень у житлові та реставрація пам'яток архітектури.

Цей механізм фактично спрямовує інвестиції саме в ті райони Афін, де фіксується найвища дохідність. Інвестори масово купують та переобладнують комерційні будівлі в районах Екзархія, Метаксургіо, Кіпселі та Пірей — тобто там, де однокімнатні квартири приносять 6–7% валового прибутку. Поєднання найнижчого порогу входу з найприбутковішими локаціями стало найбільш затребуваним варіантом серед заявників.

Проте важливо враховувати витрати на реконструкцію, які не входять до ціни придбання, та терміни завершення робіт, що впливають на поновлення візи. Нещодавній циркуляр міністерства щодо шахрайства з «золотими візами» посилив контроль за проектами перепрофілювання, запровадивши додаткові критерії придатності на рівні самої нерухомості.

Що таке літній режим тиші в Греції 2026 — пояснюємо тут.

Заборона короткострокової оренди для об'єктів Золотої візи

Реформа вересня 2024 року забороняє розміщувати нерухомість, що дає право на «золоту візу», на платформах короткострокової оренди. Штраф за порушення — 50 000 євро з анулюванням дозволу.

Це обмеження усуває премію Airbnb, яка раніше суттєво підвищувала ефективну дохідність у туристичних районах Афін (Колонакі, Плака, Монастіракі) у період з 2017 по 2024 рік. Власники «золотих віз» тепер обмежені ринком довгострокової оренди, і показники Global Property Guide відображають саме цей сегмент.

Фактично це вирівнює умови між туристичними районами (де ціни на нерухомість вже були завищені попитом на короткострокову оренду) та житловими районами, де ціни краще відповідають фундаментальним показникам довгострокового ринку.

До речі, раніше ми розповідали, що Греція потрапила у топ-5 Глобального індексу оздоровчого туризму 2026.

Податки на дохід від оренди у Греції у 2026 році та чиста прибутковість

Згідно із Законом 5246/2025, з 1 січня 2026 року в Греції діє оновлена прогресивна шкала оподаткування орендного доходу:

1. Перші 12 000 євро — ставка 15%;
2. Від 12 001 до 24 000 євро — ставка 25%;
3. Від 24 001 до 36 000 євро — ставка 35%;
4. Понад 36 000 євро — ставка 45%.

Орендодавці можуть віднімати фіксовані 5% на утримання без надання підтверджуючих документів.

Конкретний приклад: трикімнатна квартира в районі Колонакі-Лікавіттос приносить приблизно 2 500 євро на місяць, або 30 000 євро на рік, що становить 3,8% валової прибутковості від інвестиції в 800 000 євро. Сума податку за новою шкалою — близько 6 900 євро (1 800 + 3 000 + 2 100 євро відповідно). Після вирахування лише податку на дохід від оренди прибутковість знижується приблизно до 2,9% — без урахування ENFIA, комісійних за управління та можливих простоїв.

Інвестори з іноземним доходом, які обирають грецький режим нерезидента (стаття 5A), сплачують фіксований щорічний податок 100 000 євро на весь закордонний дохід, проте грецький орендний дохід оподатковується окремо за стандартними ставками.

Послуги Visit World для туристів, мігрантів, та експатів: Cтрахування | Гайди | Юридичні консультації

Тенденція стиснення прибутковості по всій Греції

Динаміка загальнонаціонального показника валової прибутковості показує стабільне зниження: 4,8% у грудні 2024 року, 4,6% у червні 2025 року та 4,4% у IV кварталі 2025 року.

Причина — ціни на нерухомість зростають швидше, ніж орендні ставки. Індекс цін на міське житло Банку Греції зафіксував номінальне зростання на 7,7% у річному вимірі (III квартал 2025), а інфляція орендних ставок, попри високий річний показник (8,6%), сповільнювалася поквартально протягом 2025 року — з 2,7% у I кварталі до 1,3% у IV кварталі.

Додатковий фактор — скорочення будівництва. За перші вісім місяців 2025 року було видано лише 23 462 дозволи на будівництво житла, що на 24,5% менше, ніж за аналогічний період минулого року. Обмежена пропозиція підтримує орендні ставки, але для інвесторів важливіша динаміка: зростання вартості капіталу може компенсувати зниження поточної дохідності протягом п'яти-семи років утримання нерухомості.

Про найкращі міста Греції для переїзду у 2026 році — читайте тут.

Вакантність та ліквідність: що не враховують цифри дохідності?

Валова прибутковість — лише один із параметрів, що впливають на фінансовий результат. Серед факторів, які залишаються поза даними Global Property Guide:

• ENFIA — щорічний податок на нерухомість, що суттєво варіюється залежно від розташування, площі та оціночної вартості об'єкта. Рахунок за квартиру 120 м² у центрі Афін буде значно вищим, ніж за аналогічне житло у Волосі.
• Ризик вакантності — Афіни мають структурний дефіцит на ринку довгострокової оренди (частка домогосподарств, що орендують, зросла з 22,8% у 2010 до 30,3% у 2024 році за даними Євростату). Регіональні міста мають менший ринок орендарів та сезонні коливання попиту.
• Ліквідність управління — Афіни та Салоніки мають більш розвинену інфраструктуру управління нерухомістю, більший вибір орендарів та нижчі показники вакантності. Перевага в один процентний пункт дохідності в регіональному місті може нівелюватися, якщо простій триватиме на два місяці довше.
• Зростання вартості капіталу — ціни на нерухомість у центрі Афін зросли на 12% у річному вимірі (III квартал 2025, Spitogatos), у західній частині Афін — на 12,5%. Детальних даних щодо аналогічного зростання в Патрах, Волосі чи Кавалі Global Property Guide не надає.

Програма Золотої візи Греції передбачає складні юридичні вимоги, від зонального ціноутворення та правил перепрофілювання до обмежень щодо короткострокової оренди та нюансів оподаткування. Адвокат з питань нерухомості від порталу Visit World допоможе перевірити документи, оцінити відповідність об'єкта вимогам програми, підготувати договір купівлі-продажу та захистити ваші інтереси на кожному етапі угоди — від вибору нерухомості до отримання права власності.

Замовте консультацію юриста з нерухомості на порталі Visit World, щоб прийняти зважене інвестиційне рішення з повним юридичним супроводом!

Нагадаємо! У минулому матеріалі ми розповідали про 5 унікальних місць у Греції, які варто відвідати хоча б раз у житті.

Фото: Magnific

Продукти від Visit World для комфортної подорожі:

Чек-лист для отримання візи та необхідних документів до Греції;

Юридична консультація з питань імміграції до Греції;

Туристичне страхування для іноземців у Греції;

Медичне страхування по всьому світу.

Ми стежимо за достовірністю та актуальністю нашої інформації. Тому, якщо Ви побачили якусь помилку чи невідповідність, напишіть, будь ласка, на нашу гарячу лінію.