Греческая программа «Золотая виза» привлекает инвесторов со всего мира, однако доходность аренды недвижимости в значительной степени зависит от региона, типа объекта и минимальных сумм инвестиций. Новые правила изменили условия участия в программе, а налоговая реформа 2026 года влияет на чистый доход владельцев. Узнайте подробнее о том, какие регионы Греции обеспечивают наивысшую доходность от аренды и как пороговые суммы влияют на реальную прибыль инвестора

Обратитесь к юристу по недвижимости – и защитите свои права при покупке, продаже или аренде имущества за рубежом

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Греческая программа «золотой визы» остается одной из самых популярных в Европе, однако инвесторы всё чаще оценивают не только саму возможность получения вида на жительство, но и реальную финансовую отдачу от приобретенной недвижимости. Арендная доходность в разных регионах Греции существенно отличается, а реформа пороговых значений дополнительно усложняет расчеты. Об этом недавно рассказывали ImiDaily.

Какие города лидируют по доходности, как минимальный порог инвестиций влияет на тип недвижимости и сколько фактически остается после уплаты налогов — рассказываем далее в материале.

Планируете инвестировать в греческую недвижимость для получения Золотой визы?

Юрист по вопросам недвижимости от портала Visit World поможет проверить объект на соответствие требованиям программы, подготовить документы и обезопасить сделку.

Валовая арендная доходность в шести городах Греции

По данным Global Property Guide (ноябрь 2025 года), среди шести отслеживаемых греческих городов самую высокую среднюю валовую рентную доходность демонстрируют Афины — 5,4%. Рейтинг остальных городов выглядит так:

• Патра — 4,8%;
• Салоники — 4,4%;
• Волос — 4,2%;
• Ираклион — 4,2%;
• Кавала — 3,5%.

Все показатели являются валовыми, то есть не учитывают налоги, вакантность, расходы на управление недвижимостью и ежегодный налог ENFIA. Чистая доходность в Греции, согласно методологическим примечаниям Global Property Guide, обычно ниже валовой на 1,5–2 процентных пункта.

О новых ограничениях, которые Греция вводит из-за наплыва туристов — читайте в этой статье.

Разница в доходности внутри городов: размер квартиры имеет значение

Средние показатели по городам маскируют значительное расхождение между районами и типами недвижимости. Внутри Афин эта разница превышает разницу между городами.

Однокомнатные квартиры в районе Патисия приносят до 8% валовой доходности, в Кипсели — 7,3%, а в центральных районах Афин — около 6%. В то же время трехкомнатная квартира в престижном Колонаки-Ликавиттосе дает лишь 3,8%.

Аналогичная картина наблюдается и в Салониках: однокомнатные квартиры в районах Вулгари-Нтепо-Мартиу имеют доходность 6%, тогда как трехкомнатные в районе Тумпа — всего 3,2%. Закономерность стабильна: меньшие и более дешевые объекты демонстрируют более высокую доходность благодаря более низкой цене покупки по отношению к арендному спросу на единицу площади.

Почему компактные квартиры в Греции дорожают быстрее — объясняем здесь.

Пороговые суммы инвестиций и их влияние на реальную доходность

Реформа, вступившая в силу в сентябре 2024 года, ввела зональное ценообразование для программы «золотой визы». В административном регионе Аттика (Афины, Пирей), Салониках, а также на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек минимальный порог составляет 800 000 евро за один объект недвижимости площадью от 120 м². Во всех остальных регионах — 400 000 евро при аналогичных условиях.

Именно этот порог кардинально меняет расчет доходности для инвесторов «золотой визы».

При средней цене 2 439 евро за м² в центре Афин (Spitogatos, III квартал 2025 г.) инвестиция в 800 000 евро дает примерно 328 м² — это большие семейные квартиры или пентхаусы, а не однокомнатные объекты с максимальной доходностью. Доходность в этом сегменте составляет 3,5–4,5%.

В Салониках средняя цена — 2 625 евро за м², то есть за 800 000 евро можно приобрести около 305 м². Такой объект попадает в премиум-сегмент со средней доходностью трехкомнатных квартир на уровне 3,25%.

Для зон с порогом 400 000 евро (Патры, Волос, Ираклион, Кавала, Пелопоннес, Ионические острова, значительная часть материковой Греции) действует аналогичная логика. Медианная цена трехкомнатной квартиры в Патрах составляет 190 000 евро с доходностью 3,9%, а за 400 000 евро инвестор покупает объект значительно выше медианы — вероятно, премиум-квартиру с еще более низкой доходностью. В Ираклионе медиана двухкомнатной квартиры — 190 000 евро с доходностью 4,7%, но пороговая сумма снова выталкивает покупателя в верхний ценовой сегмент.

О малоизвестных островах Греции 2026 и о том, где найти аутентичный отдых без толп — рассказываем по ссылке.

Конверсия коммерческой недвижимости: путь за 250 000 евро

Два исключения из пороговых сумм предусматривают вход от 250 000 евро независимо от расположения: переоборудование коммерческих помещений в жилые и реставрация памятников архитектуры.

Этот механизм фактически направляет инвестиции именно в те районы Афин, где фиксируется самая высокая доходность. Инвесторы массово покупают и переоборудуют коммерческие здания в районах Экзархия, Метаксургио, Кипсели и Пирей — то есть там, где однокомнатные квартиры приносят 6–7% валовой прибыли. Сочетание самого низкого порога входа с самыми доходными локациями стало наиболее востребованным вариантом среди заявителей.

Однако важно учитывать расходы на реконструкцию, которые не входят в цену приобретения, и сроки завершения работ, влияющие на продление визы. Недавний циркуляр министерства о мошенничестве с «золотыми визами» усилил контроль за проектами перепрофилирования, введя дополнительные критерии пригодности на уровне самой недвижимости.

Что такое летний режим тишины в Греции 2026 — объясняем здесь.

Запрет на краткосрочную аренду для объектов «Золотой визы»

Реформа сентября 2024 года запрещает размещать недвижимость, дающую право на «золотую визу», на платформах краткосрочной аренды. Штраф за нарушение — 50 000 евро с аннулированием разрешения.

Это ограничение устраняет премию Airbnb, которая ранее существенно повышала эффективную доходность в туристических районах Афин (Колонаки, Плака, Монастираки) в период с 2017 по 2024 год. Владельцы «золотых виз» теперь ограничены рынком долгосрочной аренды, и показатели Global Property Guide отражают именно этот сегмент.

Фактически это выравнивает условия между туристическими районами (где цены на недвижимость уже были завышены спросом на краткосрочную аренду) и жилыми районами, где цены лучше соответствуют фундаментальным показателям долгосрочного рынка.

Кстати, ранее мы рассказывали, что Греция вошла в топ-5 Глобального индекса оздоровительного туризма 2026.

Налоги на доход от аренды в Греции в 2026 году и чистая доходность

Согласно Закону 5246/2025, с 1 января 2026 года в Греции действует обновленная прогрессивная шкала налогообложения арендного дохода:

1. Первые 12 000 евро — ставка 15%;
2. От 12 001 до 24 000 евро — ставка 25%;

1. От 24 001 до 36 000 евро — ставка 35%;
2. Свыше 36 000 евро — ставка 45%.

Арендодатели могут вычитать фиксированные 5% на содержание без предоставления подтверждающих документов.

Конкретный пример: трехкомнатная квартира в районе Колонаки-Ликавиттос приносит примерно 2 500 евро в месяц, или 30 000 евро в год, что составляет 3,8% валовой доходности от инвестиции в 800 000 евро. Сумма налога по новой шкале — около 6 900 евро (1 800 + 3 000 + 2 100 евро соответственно). После вычета только налога на доход от аренды доходность снижается примерно до 2,9% — без учета ENFIA, комиссионных за управление и возможных простоев.

Инвесторы с иностранным доходом, выбирающие греческий режим нерезидента (статья 5A), уплачивают фиксированный ежегодный налог в размере 100 000 евро на весь зарубежный доход, однако греческий арендный доход облагается налогом отдельно по стандартным ставкам.

Услуги Visit World для туристов, мигрантов и экспатов: Страхование | Гайды | Юридические консультации

Тенденция снижения доходности по всей Греции

Динамика общенационального показателя валовой доходности демонстрирует стабильное снижение: 4,8% в декабре 2024 года, 4,6% в июне 2025 года и 4,4% в IV квартале 2025 года.

Причина — цены на недвижимость растут быстрее, чем арендные ставки. Индекс цен на городское жилье Банка Греции зафиксировал номинальный рост на 7,7% в годовом исчислении (III квартал 2025 года), а инфляция арендных ставок, несмотря на высокий годовой показатель (8,6%), замедлялась поквартально в течение 2025 года — с 2,7% в I квартале до 1,3% в IV квартале.

Дополнительный фактор — сокращение строительства. За первые восемь месяцев 2025 года было выдано лишь 23 462 разрешения на строительство жилья, что на 24,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Ограниченное предложение поддерживает арендные ставки, но для инвесторов важнее динамика: рост стоимости капитала может компенсировать снижение текущей доходности в течение пяти-семи лет владения недвижимостью.

О лучших городах Греции для переезда в 2026 году — читайте здесь.

Вакантность и ликвидность: что не учитывают цифры доходности?

Валовая доходность — лишь один из параметров, влияющих на финансовый результат.

Среди факторов, которые остаются за пределами данных Global Property Guide:

• ENFIA — ежегодный налог на недвижимость, который существенно варьируется в зависимости от местоположения, площади и оценочной стоимости объекта. Счет за квартиру 120 м² в центре Афин будет значительно выше, чем за аналогичное жилье в Волосе.
• Риск вакантности — в Афинах наблюдается структурный дефицит на рынке долгосрочной аренды (доля домохозяйств, снимающих жилье, выросла с 22,8% в 2010 году до 30,3% в 2024 году по данным Евростата). Региональные города имеют меньший рынок арендаторов и сезонные колебания спроса.
• Ликвидность управления — Афины и Салоники имеют более развитую инфраструктуру управления недвижимостью, больший выбор арендаторов и более низкие показатели вакантности. Преимущество в один процентный пункт доходности в региональном городе может нивелироваться, если простой продлится на два месяца дольше.
• Рост стоимости капитала — цены на недвижимость в центре Афин выросли на 12% в годовом исчислении (III квартал 2025, Spitogatos), в западной части Афин — на 12,5%. Подробных данных об аналогичном росте в Патрах, Волосе или Кавале Global Property Guide не предоставляет.

Программа «Золотой визы» Греции предусматривает сложные юридические требования, от зонального ценообразования и правил перепрофилирования до ограничений на краткосрочную аренду и нюансов налогообложения. Адвокат по вопросам недвижимости от портала Visit World поможет проверить документы, оценить соответствие объекта требованиям программы, подготовить договор купли-продажи и защитить ваши интересы на каждом этапе сделки — от выбора недвижимости до получения права собственности.

Закажите консультацию юриста по недвижимости на портале Visit World, чтобы принять взвешенное инвестиционное решение с полным юридическим сопровождением!

Напомним! В прошлом материале мы рассказывали о 5 уникальных местах в Греции, которые стоит посетить хотя бы раз в жизни.

Фото: Magnific

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Чек-лист для получения визы и необходимых документов в Грецию;

Юридическая консультация по вопросам иммиграции в Грецию;

Туристическое страхование для иностранцев в Греции;

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.