Program Złotej Wizy w Grecji przyciąga inwestorów z całego świata, ale zyski z wynajmu nieruchomości znacznie różnią się w zależności od regionu, typu nieruchomości i minimalnych progów inwestycyjnych. Nowe przepisy zmieniły wymagania dotyczące kwalifikacji do programu, a reforma podatkowa z 2026 roku wpływa na dochody netto właścicieli. Dowiedz się więcej, które regiony Grecji oferują najwyższe zyski z wynajmu i jak progi inwestycyjne wpływają na rzeczywisty zysk inwestora

Skonsultuj się z prawnikiem nieruchomości, aby chronić swoje prawa przy zakupie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości za granicą

UZYSKAJ KONSULTACJĘ

Program „Złote Wizy” w Grecji pozostaje jednym z najpopularniejszych w Europie, ale inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na możliwość uzyskania pozwolenia na pobyt, ale także na rzeczywisty zwrot finansowy z nieruchomości, którą kupują. Stopy zwrotu z wynajmu znacznie różnią się w różnych regionach Grecji, a reforma progów inwestycyjnych dodatkowo komplikuje obliczenia. ImiDaily niedawno doniosło o tym.

Które miasta prowadzą pod względem rentowności, jak minimalny próg inwestycyjny wpływa na rodzaj nieruchomości i ile tak naprawdę pozostaje po opodatkowaniu — omówimy to wszystko w artykule poniżej.

Planujesz inwestycję w greckie nieruchomości, aby uzyskać Złotą Wizę?

Prawnik zajmujący się nieruchomościami z portalu Visit World pomoże zweryfikować zgodność nieruchomości z wymaganiami programu, przygotować dokumenty i zabezpieczyć transakcję.

Brutto stopa zwrotu z wynajmu w sześciu greckich miastach

Zgodnie z Global Property Guide (listopad 2025), wśród sześciu śledzonych greckich miast, Ateny mają najwyższą średnią brutto stopę zwrotu z wynajmu wynoszącą 5,4%. Ranking pozostałych miast przedstawia się następująco:

• Patras — 4,8%;
• Saloniki — 4,4%;
• Volos — 4,2%;
• Heraklion — 4,2%;
• Kawala — 3,5%.

Wszystkie liczby są brutto, co oznacza, że nie uwzględniają podatków, wskaźników pustostanów, kosztów zarządzania nieruchomościami ani rocznego podatku ENFIA. Zgodnie z uwagami metodologicznymi Global Property Guide, netto stopy zwrotu w Grecji są zazwyczaj o 1,5–2 punkty procentowe niższe niż stopy brutto.

Przeczytaj o nowych ograniczeniach, które Grecja wprowadza z powodu napływu turystów w tym artykule.

Różnice w stopach zwrotu w miastach: wielkość mieszkania ma znaczenie

Średnie wartości w miastach maskują znaczne różnice między dzielnicami i rodzajami nieruchomości. W Atenach ta różnica przewyższa różnice między miastami.

Mieszkania z jedną sypialnią w dzielnicy Patisia przynoszą do 8% brutto zwrotu, w Kipseli — 7,3%, a w centralnych Atenach — około 6%. Tymczasem mieszkanie z trzema sypialniami w prestiżowej okolicy Kolonaki-Likavittos przynosi tylko 3,8%.

Podobny wzór obserwuje się w Salonikach: mieszkania z jedną sypialnią w dzielnicach Voulgari-Ntepo-Martiu mają stopę zwrotu wynoszącą 6%, podczas gdy mieszkania z trzema sypialniami w dzielnicy Tumpa przynoszą tylko 3,2%. Wzór jest spójny: mniejsze i tańsze nieruchomości wykazują wyższe zwroty z powodu niższej ceny zakupu w stosunku do popytu na wynajem na jednostkę powierzchni.

Dlaczego kompaktowe mieszkania w Grecji rosną w cenie szybciej — wyjaśniamy tutaj.

Minimalne kwoty inwestycji i ich wpływ na rzeczywiste zwroty

Reforma, która weszła w życie we wrześniu 2024 roku, wprowadziła stawki zonowe dla programu „Złote Wizy”. W regionie administracyjnym Attiki (Ateny, Pireus), Salonikach, a także na Mykonos, Santorini i wyspach z populacją powyżej 3 100, minimalny próg wynosi 800 000 € za jedną nieruchomość o powierzchni 120 m² lub więcej.

Wszystkie inne regiony mają próg wynoszący 400 000 € przy podobnych warunkach.

To właśnie ten próg radykalnie zmienia obliczenia rentowności dla inwestorów „Złotej Wizy”.

Przy średniej cenie 2 439 € za m² w centralnych Atenach (Spitogatos, Q3 2025), inwestycja w wysokości 800 000 € przynosi około 328 m² — są to duże mieszkania rodzinne lub penthousy, a nie jednostki typu studio z maksymalnymi zwrotami. Stopa zwrotu w tym segmencie wynosi 3,5–4,5%.

W Salonikach średnia cena wynosi 2 625 € za m², co oznacza, że za 800 000 € można kupić około 305 m². Taka nieruchomość należy do segmentu premium, z średnią stopą zwrotu dla mieszkań z trzema sypialniami wynoszącą 3,25%.

Podobna logika dotyczy obszarów z progiem 400 000 € (Patras, Volos, Heraklion, Kawala, Peloponez, Wyspy Jońskie i znaczna część Grecji kontynentalnej). Mediana ceny mieszkania z trzema sypialniami w Patras wynosi 190 000 € ze stopą zwrotu wynoszącą 3,9%, podczas gdy za 400 000 € inwestor kupuje nieruchomość znacznie powyżej mediany — prawdopodobnie mieszkanie premium z jeszcze niższą stopą zwrotu. W Heraklionie mediana ceny mieszkania z dwiema sypialniami wynosi 190 000 € ze stopą zwrotu wynoszącą 4,7%, ale kwota progu ponownie popycha nabywcę do wyższego segmentu cenowego.

O mało znanych wyspach Grecji w 2026 roku i gdzie znaleźć autentyczne wakacje z dala od tłumów — przeczytaj więcej pod tym linkiem.

Konwersja nieruchomości komercyjnych: ścieżka 250 000 €

Dwie wyjątki od kwot progowych umożliwiają wejście już od 250 000 € niezależnie od lokalizacji: konwersja lokali komercyjnych na mieszkalne oraz restauracja zabytków architektury.

Ten mechanizm skutecznie kieruje inwestycje dokładnie do tych obszarów Aten, gdzie rejestrowane są najwyższe zwroty. Inwestorzy masowo kupują i przekształcają budynki komercyjne w dzielnicach Exarchia, Metaxourgio, Kipseli i Pireus — to tam mieszkania z jedną sypialnią przynoszą 6–7% brutto zysku.

Połączenie najniższego progu wejścia z najbardziej rentownymi lokalizacjami stało się najczęściej poszukiwanym rozwiązaniem wśród wnioskodawców.

Jednak ważne jest, aby uwzględnić koszty remontu, które nie są wliczane w cenę zakupu, oraz harmonogram zakończenia, który wpływa na odnowienie wizy. Niedawna okólnik ministerstwa dotyczący oszustw związanych z „złotą wizą” zaostrzył kontrole projektów konwersji, wprowadzając dodatkowe kryteria kwalifikacyjne na poziomie nieruchomości.

Co to jest okres ciszy letniej w Grecji 2026 — wyjaśniamy to tutaj.

Zakaz wynajmu krótkoterminowego dla nieruchomości Złotej Wizy

Reforma z września 2024 roku zabrania umieszczania nieruchomości kwalifikujących się do „Złotej Wizy” na platformach wynajmu krótkoterminowego. Kara za naruszenie wynosi 50 000 € grzywny i cofnięcie pozwolenia.

To ograniczenie eliminuje premię Airbnb, która wcześniej znacznie zwiększała efektywne stopy zwrotu w turystycznych dzielnicach Aten (Kolonaki, Plaka, Monastiraki) w latach 2017-2024. Posiadacze „złotej wizy” są teraz ograniczeni do rynku wynajmu długoterminowego, a metryki Global Property Guide odzwierciedlają ten konkretny segment.

W efekcie wyrównuje to szanse między dzielnicami turystycznymi (gdzie ceny nieruchomości były już zawyżone przez popyt na wynajem krótkoterminowy) a obszarami mieszkalnymi, gdzie ceny lepiej odpowiadają fundamentom rynku długoterminowego.

Przy okazji, wcześniej informowaliśmy, że Grecja znalazła się w pierwszej piątce 2026 Global Wellness Tourism Index.

Podatki od dochodów z wynajmu w Grecji w 2026 roku i rentowność netto

Zgodnie z ustawą 5246/2025, zaktualizowana progresywna skala podatkowa dla dochodów z wynajmu obowiązuje w Grecji od 1 stycznia 2026 roku:

1. Pierwsze 12 000 € — stawka 15%;
2. Od 12 001 € do 24 000 € — stawka 25%;
3. Od 24 001 € do 36 000 € — stawka 35%;
4. Powyżej 36 000 € — stawka 45%.

Wynajmujący mogą odliczyć stałe 5% na utrzymanie bez przedstawiania dokumentów potwierdzających.

Przykład: mieszkanie z trzema sypialniami w okolicy Kolonaki-Likavittos przynosi około 2 500 € miesięcznie, czyli 30 000 € rocznie, co stanowi 3,8% brutto zwrotu z inwestycji w wysokości 800 000 €.

Kwota podatku według nowej skali wynosi około 6 900 € (1 800 € + 3 000 € + 2 100 €, odpowiednio). Po odliczeniu tylko podatku od dochodów z wynajmu, stopa zwrotu spada do około 2,9% — z wyłączeniem ENFIA, opłat zarządzających i potencjalnych pustostanów.

Inwestorzy z zagranicznymi dochodami, którzy wybierają grecki reżim nierezydenta (artykuł 5A), płacą stały roczny podatek w wysokości 100 000 € od wszystkich zagranicznych dochodów; jednak greckie dochody z wynajmu są opodatkowane oddzielnie według standardowych stawek.

Usługi Visit World dla turystów, migrantów i ekspatów: Ubezpieczenie | Przewodniki | Porady prawne

Trend spadku rentowności w całej Grecji

Trend w krajowym indeksie brutto stopy zwrotu pokazuje stały spadek: 4,8% w grudniu 2024, 4,6% w czerwcu 2025 i 4,4% w czwartym kwartale 2025.

Powodem jest to, że ceny nieruchomości rosną szybciej niż stawki wynajmu. Indeks cen mieszkań Banku Grecji odnotował nominalny wzrost o 7,7% w skali roku (Q3 2025), podczas gdy inflacja stawek wynajmu, mimo wysokiej rocznej stawki (8,6%), spowolniła w skali kwartalnej przez cały 2025 rok — z 2,7% w pierwszym kwartale do 1,3% w czwartym kwartale.

Dodatkowym czynnikiem jest spadek budownictwa. W pierwszych ośmiu miesiącach 2025 roku wydano tylko 23 462 pozwolenia na budowę mieszkań, co stanowi 24,5% mniej niż w tym samym okresie w ubiegłym roku. Ograniczona podaż wspiera stawki wynajmu, ale trend jest ważniejszy dla inwestorów: wzrost wartości kapitału może zrekompensować spadek bieżących zwrotów w ciągu pięciu do siedmiu lat posiadania nieruchomości.

O najlepszych miastach w Grecji, do których warto się przeprowadzić w 2026 roku — przeczytaj tutaj.

Wskaźniki pustostanów i płynność: czego nie uwzględniają dane o stopach zwrotu?

Brutto stopa zwrotu to tylko jeden z parametrów wpływających na wyniki finansowe. Wśród czynników nie uwzględnionych w danych Global Property Guide:

• ENFIA — roczny podatek od nieruchomości, który znacznie różni się w zależności od lokalizacji, wielkości i wartości oszacowanej nieruchomości. Rachunek za mieszkanie o powierzchni 120 m² w centralnych Atenach będzie znacznie wyższy niż za podobną nieruchomość w Volos.
• Ryzyko pustostanów — Ateny mają strukturalny deficyt na rynku wynajmu długoterminowego (udział gospodarstw domowych wynajmujących wzrósł z 22,8% w 2010 roku do 30,3% w 2024 roku, według Eurostatu). Miasta regionalne mają mniejszy rynek najemców i sezonowe wahania popytu.
• Płynność zarządzania — Ateny i Saloniki mają bardziej rozwiniętą infrastrukturę zarządzania nieruchomościami, szerszy wybór najemców i niższe wskaźniki pustostanów. Przewaga stopy zwrotu o jeden punkt procentowy w mieście regionalnym może być zrównoważona, jeśli okres pustostanu trwa dwa miesiące dłużej.
• Wzrost wartości kapitału — ceny nieruchomości w centralnych Atenach wzrosły o 12% w skali roku (Q3 2025, Spitogatos), a w zachodnich Atenach o 12,5%. Global Property Guide nie dostarcza szczegółowych danych na temat podobnego wzrostu w Patras, Volos czy Kawali.

Program Złotej Wizy w Grecji wiąże się z złożonymi wymaganiami prawnymi, od stawek zonowych i zasad zmiany przeznaczenia po ograniczenia dotyczące wynajmu krótkoterminowego i niuanse podatkowe. Prawnik zajmujący się nieruchomościami z portalu Visit World pomoże Ci przejrzeć dokumenty, ocenić zgodność nieruchomości z wymaganiami programu, przygotować umowę zakupu i chronić Twoje interesy na każdym etapie transakcji — od wyboru nieruchomości po uzyskanie tytułu.

Zarezerwuj konsultację z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami na portalu Visit World, aby podjąć świadomą decyzję inwestycyjną z pełnym wsparciem prawnym!

Przypomnienie! W naszym poprzednim artykule omówiliśmy 5 unikalnych miejsc w Grecji, które warto odwiedzić przynajmniej raz w życiu.

Zdjęcie: Magnific

Produkty od Visit World na komfortową podróż:

Lista kontrolna do uzyskania wizy i niezbędnych dokumentów w Grecji;

Porady prawne w zakresie imigracji do Grecji;

Ubezpieczenie podróżne dla obcokrajowców w Grecji;

Ubezpieczenie zdrowotne na całym świecie.

Monitorujemy dokładność i aktualność naszych informacji, więc jeśli zauważysz jakiekolwiek błędy lub nieścisłości, skontaktuj się z naszą infolinią.