Visado de oro de Grecia 2026: nuevos umbrales y tramitación más rápida

Grecia ha actualizado los requisitos mínimos para el «Visado de Oro» y ha agilizado la tramitación de las solicitudes. Obtén más información sobre las nuevas condiciones del programa para 2026

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El programa griego «Visado de Oro» entra en una nueva etapa. La legislación actualizada ha establecido umbrales diferenciados para las inversiones inmobiliarias, y las autoridades competentes de Atenas han reducido considerablemente los plazos de tramitación de las solicitudes tras varios años de una importante acumulación de expedientes. Así lo explica ImiDaily.

A continuación, en este artículo, hablamos de los umbrales de inversión actuales, la categoría inmobiliaria de 250 000 euros, las alternativas financieras, los cambios en los plazos de tramitación y las perspectivas del mercado para 2026.

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¿Qué ha cambiado en el visado dorado griego?

En Grecia, el mercado de la «Visado de Oro» ha experimentado una transformación significativa tras las modificaciones introducidas en el artículo 100 de la Ley n.º 5038/2023. El umbral único anterior de 250 000 euros para las inversiones inmobiliarias ya no se aplica como norma general. En su lugar, se ha introducido un sistema diferenciado según criterios geográficos.

La actualización no solo ha afectado a los importes de las inversiones. Las directrices explicativas del Ministerio de 2026 han precisado además el procedimiento para aplicar la categoría preferencial de 250 000 euros, y las autoridades administrativas han tomado medidas para acelerar la tramitación de los expedientes acumulados.

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Importes mínimos de inversión por regiones

La legislación griega vigente establece los siguientes umbrales mínimos para las inversiones inmobiliarias:

• 800 000 euros — para inmuebles situados en la región del Ática, en la circunscripción regional de Salónica, en las islas de Miconos, Santorini y otras islas griegas con una población superior a 3 100 habitantes;
• 400 000 euros — para inmuebles situados en el resto de regiones de Grecia;
• 250 000 euros — para determinadas categorías de inmuebles, que se detallan más adelante.

En el caso de las categorías de 800 000 y 400 000 euros, la inversión debe referirse, por regla general, a un único inmueble. En el caso de un inmueble ya construido o de uno con licencia de obras concedida, la superficie de las habitaciones principales debe cumplir el mínimo establecido por ley de 120 m².

Sobre la rentabilidad de alquiler de los inmuebles para el visado de oro de Grecia: te lo contamos en el enlace.

Opciones para inversores con un presupuesto de 250 000 euros

El umbral de 250 000 euros se mantiene para dos categorías de inmuebles, independientemente de su ubicación, incluyendo Atenas y otras zonas con gran demanda.

A la primera pertenecen los inmuebles cuyo uso principal se transforma en residencial de acuerdo con las condiciones previstas por la ley (principalmente antiguos locales comerciales o no residenciales que se reconvierten legalmente en viviendas). La segunda categoría abarca los edificios protegidos por el Estado, en los que el inversor asume el compromiso de restaurarlos.

Las directrices explicativas del Ministerio de 2026 establecieron normas adicionales: para que el proceso de conversión sea válido, el cambio de uso correspondiente debe haberse completado antes de presentar la solicitud de la «Visado de Oro», y el régimen especial de 250 000 euros no puede reutilizarse indefinidamente mediante ventas sucesivas del mismo inmueble reconvertido.

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Vías alternativas: instrumentos financieros

La legislación griega prevé la obtención de la «Visado de Oro» también a través de inversiones financieras, sin necesidad de adquirir inmuebles. Entre las alternativas disponibles se encuentran la participación en fondos de inversión alternativos pertinentes, otros instrumentos financieros adecuados y depósitos a plazo fijo en entidades de crédito griegas, en cada caso bajo condiciones legales específicas.

Por ejemplo, la participación en un fondo de inversión alternativa que invierta en Grecia puede estructurarse con una inversión mínima de 350 000 euros, siempre que se cumplan los requisitos legales aplicables al fondo y a su gestor. Este formato resulta adecuado para los inversores que prefieren los instrumentos financieros regulados en lugar de la compra y la gestión de inmuebles.

Aceleración de la tramitación de solicitudes en Atenas

En los últimos años, el rápido aumento del número de solicitudes de la «visa dorada» griega ha provocado una considerable acumulación de expedientes en las autoridades competentes, especialmente en Atenas. Los plazos de espera, que antes eran relativamente cortos, se han alargado a muchos meses y, en algunos periodos, incluso más.

En la actualidad, la situación ha mejorado considerablemente. Las autoridades competentes de Atenas han tomado medidas para acelerar la tramitación y, en la práctica, los expedientes avanzan mucho más rápido que en los periodos de mayor retraso. Las solicitudes que antes permanecían pendientes durante mucho tiempo se tramitan cada vez con mayor frecuencia en plazos más cortos.

Sobre las mejores ciudades de Grecia para mudarse en 2026, más información en este artículo.

Previsiones para el programa en 2026

A pesar del aumento constante de los umbrales en el sector inmobiliario, la demanda internacional de la «visa dorada» griega sigue siendo considerable. El mercado se está segmentando cada vez más: la categoría de 250 000 euros resulta atractiva para los inversores que buscan el coste de entrada más bajo;

la categoría de 400 000 euros redirige el capital hacia regiones fuera de los mercados más saturados; el segmento a partir de 800 000 euros se centra en zonas prestigiosas de Atenas y otros mercados inmobiliarios consolidados.

También se espera una demanda estable de proyectos de rehabilitación cuidadosamente estructurados por valor de 250 000 euros, especialmente en Atenas y El Pireo, donde el inversor combina un umbral más bajo con el acceso a los principales mercados urbanos. Se prevé que las alternativas financieras adquieran un papel cada vez más destacado entre los inversores interesados en obtener un permiso de residencia sin necesidad de adquirir un inmueble.

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Asistencia jurídica de Visit World

La tramitación del «visado dorado» griego es un procedimiento de varias etapas que implica la verificación del inmueble o del

instrumento financiero, la preparación de la documentación para el inversor y los miembros de su familia, y la gestión de los trámites ante las autoridades competentes de Grecia. Un asesoramiento jurídico cualificado ayuda a estructurar la inversión de acuerdo con los umbrales vigentes y a minimizar los riesgos de retrasos en la fase de tramitación.

El portal Visit World ofrece los servicios de un abogado especializado en derecho mercantil que acompaña a los clientes en todas las etapas de la obtención del permiso de residencia en Grecia, desde la elección de la categoría de inversión adecuada hasta la presentación de la solicitud.

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Foto: Magnific