Les 5 meilleurs marchés immobiliers pour investir en 2026: prix, rendements et risques

Le seuil d'entrée sur les marchés prometteurs de l'immobilier à l'étranger est de 70 000 € minimum, et le rendement locatif prévu peut atteindre 18 % par an. Découvrez-en davantage sur les prix, les coûts, la rentabilité et les risques liés aux investissements en Espagne, en Turquie, en Roumanie, à Zanzibar et aux Maldives

\Faites appel aux services d'un avocat spécialisé en droit immobilier de Visit World pour mener à bien votre transaction en toute sécurité, éviter les risques et protéger vos intérêts dans toutes les juridictions

DEMANDER UNE CONSULTATION

L'Espagne, la Turquie, la Roumanie, Zanzibar et les Maldives proposent différents modèles d'investissement immobilier : allant d'appartements résidentiels d'une valeur de 70 000 € à des établissements hôteliers offrant un rendement annoncé pouvant atteindre 18 % par an. Cependant, un taux élevé ne signifie pas toujours un bénéfice net plus important. Les impôts, la gestion, les périodes d'inactivité saisonnières, les fluctuations des taux de change et les règles de propriété peuvent considérablement modifier le résultat final.

Lors de l’Invest Fest, Alexandre Grushetsky, expert en immobilier à l’étranger, a comparé cinq marchés en fonction du seuil d’entrée, du rendement locatif et des frais de formalités administratives. Examinons chaque destination séparément et vérifions dans quelle mesure ces chiffres attractifs correspondent aux conditions réelles du marché.

Dans notre précédent article, nous avons fourni des informations sur les villes les plus chères au monde où vivre en 2026 selon le classement Numbeo.

Vous envisagez d'acheter un bien immobilier à l'étranger? Avant de conclure un accord, il est important de prendre en compte non seulement le prix au mètre carré, mais aussi les obligations fiscales, les restrictions pour les étrangers, la vérification des droits de propriété et les frais supplémentaires. Les juristes spécialisés en immobilier de Visit World vous aideront à analyser le bien, à évaluer les risques juridiques et vous accompagneront à toutes les étapes de la transaction: de la consultation initiale à la signature du contrat. Bénéficiez d'un soutien professionnel et d'une confiance totale à chaque étape.

L’Espagne : un seuil d’entrée plus élevé et une demande stable

Le marché espagnol se caractérise par une forte liquidité, une demande locative stable et une hausse rapide des prix. Il s’agit toutefois de la destination européenne la plus onéreuse parmi celles examinées : même pour un premier investissement, il faut prévoir un budget d’au moins 150 000 €, et les frais d’acquisition peuvent dépasser 12 % de la valeur d’un bien neuf.

Combien coûte un investissement en Espagne ?

Selon les estimations d’Alexandre Grushetsky, le seuil d’entrée typique se situe entre 150 000 et 250 000 €. À titre d’exemple de bien d’investissement, l’expert a cité un appartement avec vue sur la mer à Finestrat, près de Benidorm. Le prix de ce bien s’élevait à 312 900 €, et le revenu estimé allait de 21 900 € à 31 300 € par an, soit environ 1 825 à 2 608 € par mois.

Il faut ajouter les frais de formalités administratives au budget initial. Lors de l’achat d’un logement neuf, une TVA de 10 % est prélevée, et les frais de notaire et d’enregistrement peuvent représenter environ 2,5 % supplémentaires. Ainsi, l’acquisition d’un logement neuf à 200 000 € peut nécessiter au moins 225 000 €, sans compter le mobilier, l’accompagnement juridique et les autres frais.

Principaux indicateurs du marché :

- Seuil d’entrée indicatif : 150 000 à 250 000 €

- Rendement locatif brut annoncé : 6 à 8 % par an

- Capitalisation possible pendant la construction : jusqu’à 30 %

- TVA pour les logements neufs : 10 %

- Frais de notaire et d’enregistrement : environ 2,5 %

Une plus-value potentielle de 30 % ne peut être considérée comme une valeur moyenne pour l’ensemble de l’Espagne. Un tel résultat est principalement envisageable dans le cadre de projets spécifiques acquis à un stade précoce de la construction, et dépend de l’emplacement, de la demande et du respect des délais par le promoteur.

Rentabilité, prix et principaux risques

La demande de logements en Espagne continue d’augmenter. Selon les données de l’Institut national de statistique espagnol, au premier trimestre 2026, les prix ont augmenté de 12,9 % par rapport à la même période en 2025. Les prix des logements neufs ont augmenté de 9,1 %, tandis que ceux du marché secondaire ont progressé de 13,5 %. En un trimestre, l’indice général des prix a augmenté de 3,5 %.

Le rendement annoncé, compris entre 6 et 8 %, est brut. Par exemple, pour un appartement à 200 000 €, un rendement de 7 % correspond à 14 000 € de revenus locatifs annuels avant déduction des impôts, des assurances, des charges, des réparations, des commissions de la société de gestion et des périodes sans locataires. Une fois ces dépenses déduites, le résultat net sera inférieur.

Il convient également de tenir compte des règles relatives à la location à court terme. Celles-ci varient selon la communauté autonome et la commune, et dans certaines villes touristiques, le nombre de licences est limité. Par conséquent, un bien ne disposant pas d’autorisation de location touristique peut générer des revenus nettement inférieurs à ceux indiqués dans le modèle financier présenté dans l’annonce.

Dans notre précédent article, nous avons indiqué que l’Espagne a été désignée pour la première fois comme le meilleur pays d’Europe pour investir dans l’immobilier.

Zanzibar, Tanzanie : des rendements élevés et des risques plus complexes

Zanzibar offre un seuil d’entrée nettement plus bas que l’Espagne, mais l’investisseur se retrouve face à un marché moins prévisible. Les revenus dépendent ici du tourisme international, de la saisonnalité, de la qualité de la gestion et de la structure juridique du projet. Les rendements potentiels de 8 à 15 % par an compensent les risques propres à un marché en développement.

Combien coûte l’immobilier à Zanzibar ?

Selon l’estimation d’un expert, il est possible d’acquérir un appartement d’investissement pour un montant compris entre 80 000 et 100 000 $. Les frais supplémentaires liés aux droits d’État, à l’enregistrement et à l’accompagnement juridique s’élèvent à environ 3 à 7 % du prix d’achat. Ainsi, pour un bien de 90 000 $, il faut prévoir entre 2 700 et 6 300 $ supplémentaires.

La plupart des complexes touristiques sont remis en état, mais ne disposent pas d’un équipement complet en mobilier et en appareils électroménagers. Selon Alexandre Grushetsky, l’aménagement d’un appartement destiné à la location peut coûter environ 5 000 $. Le budget total d’un tel achat, formalités et aménagement compris, s’élèvera à environ 97 700 à 101 300 $.

Principaux paramètres de l’investissement :

- Seuil d’entrée : 80 000 à 100 000 $

- Rendement brut prévu : 8 à 15 % par an

- Formalités administratives et accompagnement juridique : 3 à 7 %

- Ameublement de l’appartement : environ 5 000 $

- Segment principal : appartements de villégiature en bord de mer

Selon les estimations d’un expert, l’immobilier en bord de mer à Zanzibar a pris 60 à 70 % de valeur en cinq ans. Un bien qui valait 100 000 $ en 2019 peut aujourd’hui être évalué entre 160 000 et 170 000 $. Il ne s’agit toutefois pas d’un indice officiel des prix pour l’ensemble du marché, mais d’une estimation portant sur un segment spécifique. Il ne faut donc pas s’en servir comme d’une prévision garantie de la croissance future.

Demande touristique et rentabilité réelle

Le modèle locatif de Zanzibar dépend directement du flux de touristes étrangers. En juillet 2025, l’archipel a accueilli 98 370 visiteurs internationaux, soit 44,2 % de plus que durant le même mois de 2024. En juin 2026, le nombre d’arrivées a atteint 69 605, soit une nouvelle hausse de 3,1 % en glissement annuel, selon les données du Bureau du statisticien en chef de Zanzibar.

Le rendement annoncé de 8 à 15 % concerne avant tout l’immobilier de villégiature en location à court terme. Pour un appartement d’une valeur de 90 000 dollars, cela correspond à un revenu brut compris entre 7 200 et 13 500 dollars par an. Mais de ce montant, il faut déduire la commission de la société de gestion, les frais de ménage, les réparations courantes, les charges, les assurances et les pertes dues aux périodes d’inactivité saisonnières.

Il convient d’examiner avec une attention particulière les calculs du promoteur. L’expert avance, pour un bien d’une valeur d’environ 83 300 €, un revenu annuel prévisionnel compris entre 13 750 et 14 580 €. Cela correspond à environ 16,5 à 17,5 % et dépasse la fourchette de 8 à 15 % annoncée pour Zanzibar. Sans explication détaillée de la méthodologie, du taux d’occupation et des coûts pris en compte, une telle prévision ne peut être considérée comme suffisamment fondée.

Que doit savoir un acheteur étranger ?

Le régime juridique à Zanzibar diffère considérablement de celui en vigueur en Europe. Conformément à la loi n° 12 de 1992 sur le régime foncier (Land Tenure Act), les terrains de l’archipel bénéficient d’un statut particulier. Un acheteur étranger n’en acquiert pas la propriété privée classique à durée indéterminée.

L’une des options légales d’acquisition consiste à acheter un appartement ou une villa individuel(le) au sein d’une copropriété officiellement enregistrée. Ce modèle est prévu par la loi n° 10 de 2010 sur la copropriété à Zanzibar (Zanzibar Condominium Act). D’autres projets peuvent être mis en œuvre par le biais d’un bail foncier à long terme et d’un accord avec l’Autorité de promotion des investissements de Zanzibar (Zanzibar Investment Promotion Authority).

Avant d’effectuer tout versement, il est indispensable de vérifier le droit du promoteur sur le terrain, les autorisations administratives, la durée du bail foncier, la possibilité d’enregistrer le bien en question et les conditions de revente. À Zanzibar, cette vérification juridique prime sur le taux de rendement promis : une erreur dans la structure de propriété peut rendre l’actif illiquide, quelle que soit la demande touristique.

Dans notre précédent article, nous avons indiqué que l’Espagne a été reconnue pour la première fois comme le meilleur pays d’Europe pour investir dans l’immobilier.

Turquie: accès facile et risque de change élevé

Le marché turc traverse une période contrastée. Le nombre de transactions reprend progressivement, les promoteurs proposent des paiements échelonnés et l’immobilier reste plus abordable qu’en Espagne. Dans le même temps, l’inflation, les fluctuations de la livre turque et la forte hausse nominale des prix compliquent l’évaluation du rendement réel.

Seuil d’entrée et coûts pour l’acheteur

Selon les estimations d’Alexandre Grushetsky, le budget de base pour un investissement se situe entre 70 000 et 100 000 €. Avec ce montant, on peut envisager de petits appartements à Alanya, Mersin et dans d’autres villes balnéaires. À Istanbul, Bodrum et dans les quartiers centraux d’Antalya, un bien similaire coûtera généralement plus cher.

L’expert cite l’exemple d’une chambre dans un hôtel cinq étoiles en première ligne à Alanya. Son prix s’élève à 129 000 €, son revenu annuel estimé à 14 835 € et son revenu mensuel à environ 1 235 €. Cela correspond à un rendement brut d’environ 11,5 %, caractéristique plutôt du secteur hôtelier que de l’immobilier résidentiel classique.

Il faut ajouter au prix du bien les frais liés à la transaction :

- Taxe lors de l'enregistrement du titre de propriété (TAPU) : 4 %

- Frais de notaire, de traduction, de formalités d'enregistrement et d'assurance DASK : environ 1 à 2 % supplémentaires

- Frais généraux annexes : environ 5 à 6 % du prix d'achat

- Rendement prévisionnel du logement : 6 à 8 %

- Rendement des formats hôteliers – 10 à 12 %

En théorie, les 4 % de taxe sur le transfert de propriété peuvent être répartis entre le vendeur et l’acheteur, mais dans la pratique, les conditions dépendent du contrat. L’investisseur étranger doit préciser à l’avance quelle part du paiement est prise en charge par chaque partie.

Par exemple, si un appartement coûte 90 000 €, les frais d’acquisition peuvent s’élever à 4 500–5 400 € supplémentaires. Le budget initial réel s’élève donc à environ 94 500–95 400 €, sans compter le mobilier, les travaux de rénovation et la commission de l’intermédiaire.

Évolution des ventes et des prix

En juin 2026, 129 979 biens immobiliers résidentiels ont été vendus en Turquie, soit près de 16 % de plus que l’année précédente. Les étrangers ont acquis 2 015 biens, ce qui représente une hausse de 20,1 % par rapport à juin 2025. Il s’agit de la première hausse annuelle des ventes aux acheteurs étrangers depuis décembre, bien que leur part soit restée faible – environ 1,6 % de l’ensemble des transactions.

Toutefois, la hausse nominale du prix de l’immobilier ne signifie pas une augmentation équivalente de la valeur réelle de l’actif. Selon les données de la Banque centrale de Turquie, en juillet 2026, le prix des logements a augmenté de 25 % en glissement annuel en livres turques, mais après prise en compte de l’inflation, leur valeur réelle a baissé de 5,1 %.

Dans les plus grandes villes, l’évolution nominale était la suivante :

- Istanbul – hausse des prix de 27,7 % sur l’année

- Ankara : hausse de 26,6 %

- Izmir : hausse de 23,1 %

- Région d’Antalya, Burdur et Isparta : hausse de 22,6 %

Les loyers des nouveaux baux ont augmenté en moyenne de 28,4 % en livres turques en juillet. À Istanbul, la hausse a atteint 32,4 %, à Ankara 28,6 % et à Izmir 26,3 %. Parallèlement, après ajustement en fonction de l’inflation, l’indice national des nouveaux loyers a reculé de 2,6 %.

L’inflation annuelle en Turquie s’élevait à 31,75 % en juillet 2026, selon les données de TURKSTAT. Il ne suffit donc pas à l’investisseur de constater une hausse du prix ou du loyer en livres turques. Il faut convertir le revenu en euros ou en dollars et tenir compte de l’évolution du taux de change sur toute la durée de la détention du bien.

Logement ou formule hôtelière

Un appartement classique peut générer un revenu brut prévisible de 6 à 8 % par an. Ce modèle est plus simple, mais le propriétaire doit rechercher lui-même des locataires, prendre en charge les travaux de rénovation et assumer le risque d’inoccupation. Pour une location à long terme, l’accessibilité par les transports, une demande constante et la proximité des universités ou des quartiers d’affaires sont des critères importants.

Les chambres d’hôtel et les appartements avec services hôteliers offrent jusqu’à 10 à 12 %, mais le résultat dépend de l’opérateur. Avant de conclure un contrat, il convient de vérifier le montant de sa commission, les prévisions de taux d’occupation, les modalités de répartition des revenus, les coûts de rénovation des chambres et les conditions de résiliation anticipée du contrat. Le rendement promis peut n’être fixe que pendant une période limitée, puis dépendre des performances réelles de l’hôtel.

L’achat donne-t-il droit à un titre de séjour ?

L’acquisition d’un bien immobilier peut constituer un motif pour obtenir un titre de séjour de courte durée, mais le simple fait d’acheter ne garantit pas une décision favorable. Les exigences relatives à la valeur et à l’adéquation du bien doivent être vérifiées au cas par cas, en fonction de la région et du type de titre de séjour.

Pour obtenir la nationalité par le biais d’un investissement, le seuil est nettement plus élevé. Selon les informations fournies par l’Office turc des investissements, un étranger doit acquérir un bien immobilier d’une valeur minimale de 400 000 dollars et s’engager à ne pas le revendre pendant trois ans. Ainsi, un appartement entre 70 000 et 100 000 € peut constituer un investissement locatif, mais ne répond pas aux exigences financières du programme de naturalisation.

Dans un article précédent, nous avons abordé les spécificités du marché immobilier turc en 2026 : où acheter un logement et ce à quoi les investisseurs doivent prêter attention.

Roumanie: un seuil d’entrée modéré et le choix entre deux modèles

La Roumanie allie des prix inférieurs à ceux de l’Europe occidentale à un marché immobilier dynamique. L’investisseur peut opter pour un appartement classique destiné à la location à long terme ou pour une chambre dans un complexe hôtelier géré par un opérateur. Cette deuxième option promet un rendement plus élevé, mais implique une dépendance supplémentaire vis-à-vis du taux d’occupation et des conditions du contrat.

Quel budget faut-il prévoir pour acheter un bien immobilier ?

Le seuil d’entrée indicatif sur le marché roumain se situe entre 100 000 et 150 000 €. Il faut prévoir 2 à 3 % supplémentaires de la valeur du bien pour couvrir les frais de notaire, d’enregistrement et les frais juridiques. Pour un bien à 120 000 €, les frais supplémentaires peuvent s’élever à 2 400–3 600 €, portant le budget total de la transaction à 122 400–123 600 €.

Principaux paramètres de l’investissement :

- Budget de départ : 100 000 à 150 000 €

- Rendement brut du logement : 6 à 8 % par an

- Rendement annoncé pour les appartements hôteliers : 10 à 15 %

- Frais de formalités et d'enregistrement : environ 2 à 3 %

- Principaux marchés : Bucarest, Cluj-Napoca, Brașov et les régions touristiques

La fourchette inférieure correspond à un rendement de 6 %, tandis que la fourchette supérieure dépasse 18 %. Ce chiffre est supérieur à la fourchette annoncée pour les appartements hôteliers (10 à 15 %) ; l’investisseur doit donc demander le modèle financier complet. Celui-ci doit expliquer le taux d’occupation prévu, le prix moyen par chambre, la commission de l’opérateur, les frais d’exploitation et les conditions de répartition des bénéfices.

Logement ou chambre d’hôtel

Un appartement classique avec un rendement brut prévisionnel de 6 à 8 % constitue un actif plus facile à appréhender. Il peut être loué à long terme, changer de société de gestion ou être utilisé à titre personnel. La demande provient principalement des travailleurs, des étudiants, des familles et des professionnels étrangers, ce qui rend le résultat moins dépendant de la saison touristique.

Pour un appartement d’une valeur de 120 000 €, un rendement de 7 % correspond à 8 400 € de revenu brut par an, soit 700 € par mois. Une fois déduits les impôts, les travaux de rénovation, les assurances, les frais d’entretien et les périodes d’inoccupation, le résultat net sera inférieur. De plus, il faut tenir compte de la devise des loyers : le prix du bien peut être fixé en euros, tandis que le locataire paiera en réalité en lei roumains.

Le fonctionnement d’un condo hôtelier est différent. Le propriétaire achète une chambre ou un appartement individuel et le confie à un opérateur qui se charge des réservations, de la gestion et du marketing. Un rendement de 10 à 15 % n’est possible qu’avec un taux d’occupation suffisant et des dépenses maîtrisées.

Il convient d’examiner avec une attention particulière le terme « garanti ». Une garantie de trois ans n’a de valeur que si le contrat précise le montant exact des versements, les échéances, la devise, la responsabilité de l’exploitant et la couverture financière de ses engagements. Si les bénéfices sont versés par une société ne disposant pas d’actifs suffisants, la garantie annoncée ne protège pas l’investisseur contre l’insolvabilité.

Comment évoluent les prix et l’économie ?

Au premier trimestre 2026, le prix du logement en Roumanie a augmenté de 7,8 % par rapport à la même période en 2025 et de 3,2 % sur le trimestre. Ces chiffres sont supérieurs aux moyennes de l’UE, où la croissance annuelle s’est élevée à 5,1 % et la croissance trimestrielle à 1,2 %, selon les données d’Eurostat.

Dans le même temps, la hausse rapide des prix de l’immobilier ne reflète pas entièrement la situation économique. Selon une estimation préliminaire de l’Institut national de statistique de Roumanie, au premier trimestre 2026, le PIB réel du pays a reculé de 0,2 % par rapport au trimestre précédent. Par conséquent, l’affirmation selon laquelle la croissance économique serait deux fois supérieure à la moyenne de l’UE doit être replacée dans un contexte historique à long terme, et non considérée comme une caractéristique de la situation actuelle.

Pour l’investisseur, cela signifie que le potentiel de la Roumanie repose avant tout sur des prix relativement abordables, l’urbanisation et la croissance des grandes villes. Il ne faut toutefois pas compter uniquement sur une augmentation rapide du PIB ou sur une hausse automatique de la valeur d’un bien immobilier.

Nuances juridiques pour les étrangers

Le droit d’acquérir un appartement et le droit de posséder un terrain en Roumanie sont réglementés séparément. Les conditions relatives au terrain dépendent de la nationalité de l’acheteur, des accords internationaux et de la structure de la transaction. Pour les investisseurs originaires de pays hors de l’UE, on recourt parfois à une société roumaine qui acquiert le bien immobilier et le terrain qui y est rattaché.

Avant l’achat, il est nécessaire de vérifier le cadastre foncier, le titre de propriété du vendeur, les permis de construire, ainsi que l’absence de hypothèques et de litiges judiciaires. Pour un condo hôtelier, on analyse en outre le contrat de gestion, le droit de changer d’opérateur et les conditions de revente des chambres. Ce sont précisément ces dispositions qui déterminent si l’actif restera liquide après la fin de la période de paiements garantis.

Pour en savoir plus sur les ventes de villas et de maisons d’hôtes dans les stations de montagne roumaines, cliquez sur le lien.

Les Maldives : un prix élevé et une dépendance vis-à-vis de l’opérateur

Les Maldives présentent le seuil d’entrée le plus élevé parmi les cinq marchés étudiés, mais offrent également le meilleur rendement potentiel : jusqu’à 18 % par an. Il ne s’agit généralement pas d’un achat immobilier classique, mais de chambres d’hôtel ou de villas confiées à la gestion d’un opérateur touristique. Le résultat financier dépend du taux d’occupation de l’hôtel, de la durée du bail de l’île et des conditions du contrat.

Seuil d’entrée et bénéfices prévisionnels

Le budget minimum pour entrer sur le segment hôtelier s’élève à environ 220 000 €. Il faut prévoir 1 à 2 % supplémentaires de la valeur pour les frais juridiques et d’enregistrement.

Par exemple, une chambre d’hôtel sur une île privée gérée par un opérateur international peut présenter les paramètres d’investissement suivants :

- Valeur du bien : 219 900 €

- Revenu prévisionnel : entre 26 400 et 39 580 € par an

- Revenu mensuel prévisionnel : entre 2 200 et 3 300 €

- Rendement brut annoncé : environ 12 à 18 %

- Frais de formalités : environ 2 200 à 4 400 €

Le budget initial total s’élève alors à 222 100 – 224 300 €. Il convient de vérifier séparément si le rendement annoncé tient compte de la commission de l’opérateur, de l’assurance, de l’entretien de la chambre, des taxes, des réparations et du renouvellement périodique du mobilier.

Le modèle hôtelier des Maldives diffère de celui d’un appartement classique destiné à la location. L’investisseur ne recherche pas lui-même les clients : l’opérateur se charge des réservations, du marketing, du ménage et du service. Le propriétaire perçoit une rémunération fixe ou une partie des revenus générés par la chambre, selon les termes du contrat.

Pourquoi la demande touristique reste-t-elle élevée ?

En 2025, les Maldives ont accueilli environ 2,2 millions de touristes. Le 21 juin 2026, le pays a déjà accueilli son millionième visiteur, et l’objectif annuel a été fixé à 2,5 millions d’arrivées.

L’extension de l’aéroport international de Velana et l’augmentation du nombre de vols soutiennent le flux touristique. Cependant, la demande est répartie de manière inégale. Les stations balnéaires réputées, affiliées à des enseignes internationales, peuvent maintenir un taux d’occupation élevé, tandis que les complexes récents ou isolés dépensent davantage en publicité et en transferts.

L’offre immobilière est physiquement limitée par la géographie. Les Maldives se composent de 1 192 îles, dont 187 sont habitées et 168 fonctionnent comme des îles touristiques. 293 autres îles sont réservées au développement touristique. La terre ferme ne représente qu’environ 1 % du territoire national, comme l’indique la feuille de route énergétique du gouvernement.

La pénurie de terrains viabilisables soutient la valeur des complexes touristiques achevés, mais ne garantit pas la croissance de chaque projet. La rentabilité dépend de la distance par rapport à l’aéroport international, du coût du transfert, de l’état de la plage et du récif, de la réputation de la marque et de la stabilité financière de l’exploitant.

Qu’achète réellement un investisseur étranger ?

Un acheteur étranger n’obtient généralement pas la propriété privée à durée indéterminée du terrain. Le modèle courant prévoit un droit à long terme sur une villa individuelle ou une chambre dans un complexe hôtelier situé sur une île appartenant à l’État et louée. La durée maximale d’un bail foncier à long terme peut atteindre 99 ans.

Les règles relatives à la location à long terme par bien immobilier, mises en place en 2023, permettent de délimiter des villas et des chambres individuelles selon le principe de la « strata ». Les droits de l’investisseur sont consignés dans un contrat qui doit être dûment enregistré. Toutefois, la durée de possession d’une chambre individuelle dépend de la durée du bail principal de l’ensemble de l’île touristique.

Avant l’achat, il convient de vérifier :

- La durée restante du bail principal de l’île

- Le droit de l’exploitant de céder une chambre spécifique à un investisseur

- La procédure d’enregistrement du contrat

- Le montant de l’ensemble des frais de gestion et de service

- Les conditions d’utilisation personnelle de la chambre

- La procédure de calcul et de versement des revenus

- Les règles de revente ou de cession des droits à un tiers

La « rentabilité garantie » mérite une attention particulière. Si les versements sont assurés uniquement par la société de gestion, et non par une banque, un assureur ou un fonds de réserve spécial, le propriétaire assume en réalité le risque d’insolvabilité de celle-ci. Un changement de marque, la fermeture du complexe touristique ou la résiliation du contrat de gestion peuvent réduire non seulement les revenus locatifs, mais aussi la liquidité de l’actif.

Les Maldives conviennent aux investisseurs prêts à engager un budget initial élevé et à s'engager dans un modèle hôtelier à long terme. Les rendements potentiels de 10 à 18 % doivent être évalués en tenant compte des commissions de l’opérateur, du taux d’occupation réel, de la durée restante du bail et de la possibilité de revendre l’actif sur le marché secondaire.

Dans notre précédent article, nous avons expliqué ce à quoi il faut prêter attention avant d'acheter un appartement en Pologne et comment éviter les erreurs courantes.

Quel marché choisir en fonction de son budget et de ses objectifs ?

Il n’est pas pertinent de comparer ces cinq destinations uniquement sur la base du rendement annoncé. Un rendement potentiel de 18 % aux Maldives nécessite un investissement d’au moins 220 000 € et dépend de l’opérateur hôtelier, tandis qu’un rendement de 6 à 8 % en Espagne ou en Roumanie peut être obtenu grâce à une location résidentielle classique, avec un modèle de gestion plus simple.

Pour les investisseurs disposant de budgets différents, la répartition se présente comme suit :

- Jusqu’à 100 000 € – Turquie ou Zanzibar

- 100 000–150 000 € – logements en Roumanie ou dans certaines régions de Turquie

- 150 000 à 250 000 € – l’Espagne ou des établissements hôteliers en Roumanie

- À partir de 220 000 € – des chambres de villégiature et des villas aux Maldives

Avec un budget de départ de 90 000 €, un bien immobilier résidentiel en Turquie offrant un rendement brut de 6 à 8 % peut rapporter entre 5 400 et 7 200 € par an avant frais. À Zanzibar, un bien de valeur similaire avec un rendement de 8 à 15 % rapporterait théoriquement entre 7 200 et 13 500 $. Ce rendement potentiel plus élevé s’accompagne d’une structure juridique plus complexe, d’une saisonnalité et d’une liquidité moindre.

En Roumanie, un appartement de 120 000 € offrant un rendement de 6 à 8 % peut rapporter entre 7 200 et 9 600 € par an. L’avantage réside dans la demande de locations à long terme dans les grandes villes et la possibilité de modifier soi-même le modèle d’exploitation du bien. Les appartements en copropriété hôtelière peuvent générer davantage de revenus, mais nécessitent un examen minutieux du contrat conclu avec l’exploitant.

L’Espagne convient aux investisseurs pour qui la liquidité et la préservation du capital à long terme sont prioritaires. Un bien à 200 000 €, avec un rendement brut de 6 à 8 %, peut générer entre 12 000 et 16 000 € par an. Cependant, les frais d’acquisition d’un bien neuf peuvent dépasser 25 000 €, ce qui allonge le délai de rentabilisation.

Aux Maldives, un investissement de 220 000 € avec un rendement de 10 à 18 % rapporte théoriquement entre 22 000 et 39 600 € par an. Un tel actif ne peut pas être évalué comme un appartement classique : les versements dépendent de l’opérateur touristique, du taux d’occupation, des commissions et de la durée restante du bail de l’île.

Du point de vue de la stratégie d’investissement, les destinations peuvent être réparties comme suit :

- Pour la préservation du capital : l’Espagne

- Pour la location urbaine à long terme : la Roumanie

- Pour un seuil d’entrée plus bas : la Turquie

- Pour un rendement élevé et une propension au risque : Zanzibar

- Pour un modèle hôtelier à gros budget : les Maldives

Le rendement brut le plus élevé ne garantit pas toujours le meilleur résultat final. Pour une comparaison correcte, il faut calculer le bénéfice net dans une seule devise, prendre en compte le coût total d’entrée, les dépenses annuelles et le montant que l’on peut réellement percevoir après la vente du bien.

Nous avons précédemment indiqué que les prix de l'immobilier dans l'UE ont augmenté de 65 % en 10 ans.

Quelles dépenses réduisent le rendement réel ?

Les chiffres annoncés de 6 à 18 % correspondent généralement au rendement brut, c’est-à-dire au rapport entre le revenu locatif annuel et la valeur du bien, hors frais. C’est cet indicateur qui est le plus souvent utilisé dans les présentations des promoteurs immobiliers, bien qu’il ne reflète pas le montant que le propriétaire percevra réellement.

Les éléments suivants réduisent le bénéfice réel :

- Les impôts sur les revenus locatifs et la propriété immobilière

- La commission de la société de gestion ou de l’opérateur hôtelier

- Les périodes d’inoccupation entre deux locataires et la baisse saisonnière de la demande

- Les travaux de rénovation, le remplacement du mobilier et des appareils électroménagers

- Les assurances, les charges et les frais de service

- Les frais de ménage, de publicité et de réservation

- Les frais bancaires et les frais de change

- L’accompagnement juridique et comptable

Par exemple, un bien d’une valeur de 150 000 € avec un rendement annoncé de 8 % devrait rapporter 12 000 € par an. Mais si la société de gestion prélève 20 %, que le bien reste inoccupé un mois, et que les réparations et les frais connexes s’élèvent à 2 000 €, le revenu avant impôts est ramené à environ 6 600 €. Le rendement réel s’établit alors à 4,4 %, et non aux 8 % annoncés.

Pour l’immobilier hôtelier, le calcul est encore plus complexe. L’opérateur peut prélever une partie des revenus au titre de la gestion, du marketing, des réservations et de l’entretien des infrastructures. De plus, le propriétaire verse parfois des cotisations à un fonds de réserve destiné à financer la rénovation des chambres, des piscines, des restaurants et des espaces communs.

Il est également important de tenir compte du coût total d’entrée. Si un appartement coûte 200 000 €, mais qu’avec les taxes, les formalités administratives et l’ameublement, l’investisseur a dépensé 225 000 €, le rendement doit être calculé sur la base de 225 000 €. Pour un revenu annuel de 14 000 €, le taux brut ne sera pas de 7 %, mais d’environ 6,2 %.

Le rendement net se calcule selon la formule suivante :

(revenu locatif annuel − toutes les dépenses annuelles) ÷ coût total de l’investissement × 100 %.

Il convient d’évaluer séparément le revenu lié à l’appréciation de la valeur du bien immobilier. Celui-ci ne se concrétise qu’au moment de la vente ; par conséquent, la capitalisation prévue ne doit pas être ajoutée au rendement locatif comme s’il s’agissait d’un bénéfice annuel garanti. Il faudra également déduire du prix de vente les impôts, la commission de l’agent immobilier, les frais juridiques et les éventuelles pertes de change.

Cinq erreurs à éviter lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger

Même un marché prometteur ne compense pas les erreurs commises dans le choix du bien et du modèle financier. Le plus souvent, les investisseurs perdent de l’argent non pas à cause d’une chute des prix, mais en raison de documents non vérifiés, de prévisions surévaluées et de frais non pris en compte avant la conclusion de la transaction.

1. Choisir un bien en se laissant guider par ses émotions

La vue depuis la fenêtre, une station balnéaire réputée ou la proximité de la mer ne garantissent pas un rendement élevé. Un bien d’investissement doit être évalué en fonction du prix au mètre carré, de la demande locative, du taux d’occupation, des charges et du délai de rentabilité. Un appartement situé en deuxième ou troisième ligne peut s’avérer plus rentable qu’un logement plus cher situé directement en bord de mer.

2. Se fier uniquement au taux annoncé

Un rendement de 10 à 18 % est souvent brut ou calculé selon un scénario optimiste. Les prévisions peuvent tabler sur un taux d’occupation quasi total, un tarif saisonnier maximal et l’absence de travaux de rénovation. Avant de signer le contrat, il faut obtenir une estimation présentant trois scénarios : optimiste, de base et pessimiste.

3. Négliger le statut juridique

Selon les pays, l’acheteur peut obtenir la propriété d’un appartement, un bail à long terme, une part dans une copropriété ou un droit d’usage d’une chambre. Ces actifs ne sont pas équivalents. Il est indispensable de vérifier l’identité du vendeur, les droits fonciers, les permis de construire, les charges grevant le bien, la durée du bail et la possibilité d’enregistrer la transaction au nom de l’investisseur.

4. Confiance excessive dans les garanties de l’exploitant

Un rendement garanti n’a de sens que si l’on sait clairement qui assure les versements et ce qui se passera en cas de cessation de ceux-ci. Si l’engagement est pris par une petite société de gestion sans garantie bancaire ni fonds de réserve, l’investisseur risque de se retrouver sans le revenu promis. Il convient également de vérifier le droit de changer d’exploitant et de résilier le contrat.

5. Absence de stratégie de sortie

Un bien immobilier peut générer régulièrement des revenus locatifs, mais rester difficile à revendre. Avant l’achat, il convient de déterminer qui pourrait acquérir le bien dans cinq ou dix ans, si la cession des droits est autorisée et quelles commissions sont prélevées lors de la vente. Pour les actifs situés en Turquie, à Zanzibar et aux Maldives, il faut prendre en compte séparément le risque de change et les éventuelles restrictions applicables aux acheteurs étrangers.

L'achat d'un logement dans un autre pays n'est pas seulement un investissement, mais aussi une procédure juridique sérieuse. Des erreurs dans les documents, des impôts non pris en compte ou des restrictions pour les étrangers peuvent entraîner des pertes financières. Les conseils d'un avocat spécialisé en immobilier de Visit World vous aideront à conclure la transaction en toute sécurité, à vérifier le vendeur et à éviter les risques cachés. Faites appel à des spécialistes pour rendre votre achat immobilier à l'étranger aussi transparent et sécurisé que possible.

N'oubliez pas! Le Parlement chypriote examine actuellement des projets de loi qui pourraient modifier considérablement les conditions d'achat de biens immobiliers pour les citoyens de pays hors Union européenne. Ces initiatives prévoient des limites quantitatives sur les biens, des interdictions géographiques et des exigences en matière de transparence des transactions. Découvrez plus en détail les restrictions proposées, les statistiques sur les achats étrangers et comment vous préparer aux changements potentiels sur le marché immobilier chypriote.