Os 5 principais mercados imobiliários para investimento em 2026: preços, rendimentos e riscos

O limiar de entrada nos mercados promissores do imobiliário no estrangeiro situa-se a partir de 70 000 €, e a rendibilidade prevista do arrendamento atinge os 18% ao ano. Saiba mais sobre preços, custos, rentabilidade e riscos dos investimentos em Espanha, na Turquia, na Roménia, em Zanzibar e nas Maldivas

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A Espanha, a Turquia, a Roménia, Zanzibar e as Maldivas oferecem diferentes modelos de investimento imobiliário: desde apartamentos residenciais no valor de 70 000 € até propriedades hoteleiras com uma rendibilidade declarada de até 18% ao ano. No entanto, uma percentagem elevada nem sempre significa um lucro líquido maior. Impostos, gestão, períodos de inatividade sazonais, flutuações cambiais e regras de propriedade podem alterar significativamente o resultado final.

O especialista em imobiliário no estrangeiro, Oleksandr Hrushetskyi, durante o Invest Fest, comparou cinco mercados em termos de limiar de entrada, rentabilidade do arrendamento e custos de formalização. Vamos analisar cada destino separadamente e verificar até que ponto os números apelativos correspondem às condições reais do mercado.

No artigo anterior, apresentámos informações sobre as cidades mais caras do mundo para viver em 2026, de acordo com o ranking da Numbeo.

Planeia comprar um imóvel no estrangeiro? Antes de fechar o negócio, é importante considerar não só o preço por metro quadrado, mas também as obrigações fiscais, as restrições para estrangeiros, a verificação da propriedade e as despesas adicionais. Os advogados imobiliários da Visit World ajudarão a analisar o imóvel, avaliar os riscos jurídicos e acompanhá-lo em todas as etapas do negócio: desde a consulta inicial até a assinatura do contrato. Obtenha apoio profissional e confiança em cada passo.

Espanha: entrada mais cara e procura estável

O mercado espanhol destaca-se pela elevada liquidez, pela procura estável de arrendamento e pelo rápido crescimento dos preços. Ao mesmo tempo, é o destino europeu mais caro entre os analisados: mesmo para um investimento inicial, é necessário um orçamento a partir de 150 000 €, e os custos de aquisição podem ultrapassar 12% do valor de um imóvel novo.

Quanto custa investir em Espanha?

Segundo a avaliação de Oleksandr Hrushetskyi, o limiar de entrada típico situa-se entre 150 000 e 250 000 €. Como exemplo de imóvel de investimento, o especialista citou apartamentos com vista para o mar em Finestrat, perto de Benidorm. O valor desse imóvel específico era de 312 900 €, e o rendimento estimado: entre 21 900 € e 31 300 € por ano, ou aproximadamente 1 825–2 608 € por mês.

É necessário adicionar as despesas de formalização ao orçamento inicial. Na compra de uma habitação nova, é cobrado um IVA de 10%, e as despesas notariais e de registo podem ascender a cerca de 2,5%. Assim, a aquisição de um imóvel novo por 200 000 € pode exigir, no mínimo, 225 000 €, sem contar com o mobiliário, a assistência jurídica e outros pagamentos.

Principais indicadores do mercado:

- Limiar de entrada estimado – 150 000–250 000 €

- Rendibilidade bruta de arrendamento declarada – 6–8% ao ano

- Capitalização possível durante a construção – até 30%

- IVA para habitações novas – 10%

- Despesas notariais e de registo – cerca de 2,5%

O potencial de valorização de 30% não pode ser considerado um valor médio para toda a Espanha. Tal resultado é possível sobretudo em projetos específicos, adquiridos numa fase inicial da construção, e depende da localização, da procura e do cumprimento dos prazos por parte do promotor imobiliário.

Rendibilidade, preços e principais riscos

A procura por habitação em Espanha continua a crescer.

De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística de Espanha, no primeiro trimestre de 2026, os preços subiram 12,9% em comparação com o mesmo período de 2025. Os imóveis novos registaram um aumento de 9,1%, enquanto os do mercado secundário subiram 13,5%. Num único trimestre, o índice geral de preços cresceu 3,5%.

A rentabilidade anunciada, na ordem dos 6 a 8%, é bruta. Por exemplo, para um apartamento com um preço de 200 000 €, uma taxa de 7% significa 14 000 € de rendimento de arrendamento por ano, antes da dedução de impostos, seguros, manutenção, reparações, comissões da empresa gestora e períodos sem inquilinos. Após estas despesas, o resultado líquido será inferior.

É necessário ter em conta, separadamente, as regras relativas ao arrendamento de curta duração. Estas variam consoante a comunidade autónoma e o município, e, em algumas cidades turísticas, o número de licenças é limitado. Por isso, um imóvel sem autorização para arrendamento turístico pode render significativamente menos do que o indicado no modelo financeiro apresentado na publicidade.

No artigo anterior, referimos que a Espanha foi reconhecida, pela primeira vez, como o melhor país para investir em imóveis na Europa.

Zanzibar, Tanzânia: elevada rentabilidade e riscos mais complexos

Zanzibar oferece um limiar de entrada significativamente mais baixo do que a Espanha, mas o investidor depara-se com um mercado menos previsível. Aqui, o rendimento depende do turismo internacional, da sazonalidade, da qualidade da gestão e da estrutura jurídica do projeto. Os potenciais 8–15% ao ano compensam os riscos característicos de um mercado em desenvolvimento.

Quanto custa um imóvel em Zanzibar?

Segundo a avaliação de um especialista, é possível adquirir apartamentos de investimento por 80 000–100 000 dólares. Os custos adicionais com taxas governamentais, registo e assistência jurídica ascendem a cerca de 3–7% do valor. Assim, para um imóvel de 90 000 dólares, é necessário prever mais 2 700 a 6 300 dólares.

A maioria dos complexos turísticos é alugada já remodelada, mas sem mobiliário e eletrodomésticos completos. Segundo Oleksandr Hrushetskyi, a adaptação de um apartamento para arrendamento pode custar cerca de 5 000 dólares. O orçamento total desta aquisição, incluindo a formalização e o mobiliário, situar-se-á entre aproximadamente 97 700 e 101 300 dólares.

Principais parâmetros do investimento:

- Limite mínimo de investimento – 80 000–100 000 dólares

- Rendibilidade bruta prevista – 8–15% ao ano

- Formalidades e assistência jurídica – 3–7%

- Mobilário do apartamento – cerca de $5 000

- Segmento principal – apartamentos de férias junto à costa

Segundo a avaliação de um especialista, os imóveis à beira-mar em Zanzibar valorizaram 60–70% nos últimos cinco anos. Um imóvel que, em 2019, custava 100 000 dólares, pode agora ser avaliado em 160 000–170 000 dólares. No entanto, não se trata de um índice oficial de preços para todo o mercado, mas sim de uma avaliação de um segmento específico. Não se deve utilizá-la como uma previsão garantida de crescimento futuro.

Procura turística e rentabilidade real

O modelo de arrendamento de Zanzibar depende diretamente do fluxo de turistas estrangeiros. Em julho de 2025, o arquipélago recebeu 98 370 visitantes internacionais – um aumento de 44,2% em relação ao mesmo mês de 2024. Em junho de 2026, o número de chegadas atingiu 69 605, registando um aumento adicional de 3,1% em relação ao ano anterior, segundo dados do Gabinete do Estatístico-Geral de Zanzibar.

A rentabilidade anunciada de 8–15% diz respeito, sobretudo, a imóveis de férias com arrendamento de curta duração. Para apartamentos no valor de 90 000 dólares, isto corresponde a um rendimento bruto entre 7 200 e 13 500 dólares por ano. No entanto, deste montante é necessário deduzir a comissão da empresa gestora, a limpeza, as reparações correntes, as despesas de serviços públicos, o seguro e as perdas decorrentes de períodos de inatividade sazonais.

É necessário verificar com especial atenção os cálculos do promotor imobiliário. O especialista apresenta, para um imóvel com um valor de cerca de 83 300 €, uma receita anual prevista de 13 750 a 14 580 €. Isto corresponde a cerca de 16,5 a 17,5% e excede a faixa de 8 a 15% declarada para Zanzibar. Sem uma explicação detalhada da metodologia, da taxa de ocupação e das despesas consideradas, tal previsão não pode ser considerada suficientemente fundamentada.

O que deve saber um comprador estrangeiro?

O regime jurídico em Zanzibar difere significativamente do europeu. De acordo com a Lei de Propriedade Fundiária (Land Tenure Act) n.º 12, de 1992, os terrenos no arquipélago têm um estatuto especial. Um comprador estrangeiro não os adquire como propriedade privada clássica a prazo indeterminado.

Uma das opções legais de aquisição é a compra de um apartamento ou moradia isolada num condomínio oficialmente registado. Este modelo está previsto na Lei dos Condomínios de Zanzibar n.º 10, de 2010. Outros projetos podem funcionar através de um arrendamento de terreno a longo prazo e de um acordo com a Autoridade de Promoção do Investimento de Zanzibar.

Antes de efetuar qualquer investimento, é necessário verificar o direito do promotor imobiliário sobre o terreno, as licenças governamentais, a duração do arrendamento do terreno, a possibilidade de registo do imóvel em questão e as condições de revenda. No caso de Zanzibar, esta verificação jurídica é mais importante do que a percentagem de lucro prometida: um erro na estrutura de propriedade pode tornar o ativo ilíquido, independentemente da procura turística.

No artigo anterior, falámos sobre o que ter em conta antes de comprar um apartamento na Polónia e como evitar erros típicos.

Turquia: entrada acessível e elevado risco cambial

O mercado turco atravessa um período ambíguo. O número de transações está a recuperar gradualmente, os promotores imobiliários oferecem pagamentos a prestações e os imóveis continuam a ser mais acessíveis do que em Espanha. Ao mesmo tempo, a inflação, as flutuações da lira e o rápido crescimento nominal dos preços dificultam a avaliação do lucro real.

Limiar de entrada e custos para o comprador

Segundo a avaliação de Oleksandr Hrushetskyi, o orçamento base para o investimento situa-se entre 70 000 e 100 000 €.

Com este montante, é possível considerar apartamentos de pequenas dimensões em Alanya, Mersin e outras cidades turísticas. Em Istambul, Bodrum e nas zonas centrais de Antália, um imóvel semelhante costuma ser mais caro.

O especialista dá o exemplo de um quarto num hotel de cinco estrelas na primeira linha de praia em Alanya. O seu preço é de 129 000 €, com um rendimento anual estimado de 14 835 € e um rendimento mensal de cerca de 1 235 €. Isto corresponde a uma rentabilidade bruta de aproximadamente 11,5%, mais característica do setor hoteleiro do que do setor residencial convencional.

Ao preço do imóvel é necessário acrescentar os custos da transação:

- Imposto no registo da propriedade (TAPU) – 4%

- Notário, tradução, procedimentos de registo e seguro DASK – mais cerca de 1–2%

- Despesas gerais associadas – aproximadamente 5–6% do valor

- Rentabilidade prevista do imóvel – 6–8%

- Rendibilidade dos imóveis de tipo hoteleiro – 10–12%

Formalmente, os 4% de imposto sobre a transferência de propriedade podem ser repartidos entre o vendedor e o comprador, mas, na prática, as condições dependem do contrato. O investidor estrangeiro deve esclarecer antecipadamente qual a parte do pagamento que cada parte assume.

Por exemplo, se um apartamento custar 90 000 €, os custos de aquisição podem ascender a mais 4 500–5 400 €. Assim, o orçamento inicial real aumenta para cerca de 94 500–95 400 €, sem contar com mobiliário, obras de renovação e comissão do intermediário.

O que se passa com as vendas e os preços

Em junho de 2026, foram vendidos na Turquia 129 979 imóveis residenciais — quase mais 16% do que no ano anterior. Os estrangeiros adquiriram 2 015 imóveis, o que representou um aumento de 20,1% em relação a junho de 2025. Este foi o primeiro crescimento anual das vendas a compradores estrangeiros desde dezembro, embora a sua quota tenha permanecido reduzida — cerca de 1,6% do total de transações.

No entanto, o aumento nominal do preço dos imóveis não significa um aumento equivalente do valor real do ativo. Segundo dados do Banco Central da Turquia, em julho de 2026, os preços da habitação subiram 25% em termos homólogos em liras, mas, após ter em conta a inflação, o seu valor real diminuiu 5,1%.

Nas maiores cidades, a evolução nominal foi a seguinte:

- Istambul – aumento dos preços de 27,7% ao longo do ano

- Ancara – 26,6%

- Esmirna – 23,1%

- Região de Antália, Burdur e Isparta – 22,6%

As rendas para novos contratos aumentaram, em média, 28,4% em liras em julho. Em Istambul, o aumento atingiu 32,4%, em Ancara – 28,6% e em Izmir – 26,3%. Ao mesmo tempo, após o ajustamento pela inflação, o índice nacional de novas rendas registou uma descida de 2,6%.

A inflação anual na Turquia, em julho de 2026, situou-se nos 31,75%, segundo dados do TURKSTAT. Por isso, não basta ao investidor observar o aumento do preço ou da renda em liras. É necessário converter o rendimento em euros ou dólares e ter em conta a variação da taxa de câmbio ao longo de todo o período de posse.

Habitação ou formato hoteleiro

Um apartamento comum pode gerar uma renda bruta prevista de 6 a 8% ao ano. Este modelo é mais simples, mas o proprietário tem de procurar inquilinos por conta própria, pagar as reparações e assumir o risco de inatividade. Para arrendamentos de longa duração, são importantes a acessibilidade em termos de transportes, a procura constante e a proximidade de universidades ou zonas de negócios.

Os quartos de hotel e os apartamentos com serviços oferecem até 10–12%, mas o resultado depende do operador. Antes de celebrar o contrato, é necessário verificar o valor da comissão, a previsão de ocupação, o modo de repartição dos rendimentos, as despesas com a renovação dos quartos e as condições de rescisão antecipada do contrato. A rentabilidade prometida pode ser fixa apenas durante um período limitado, passando depois a depender do desempenho efetivo do hotel.

A compra confere o direito de residência?

A aquisição de um imóvel pode constituir fundamento para a obtenção de uma autorização de residência de curta duração, mas o simples facto da compra não garante uma decisão favorável. Os requisitos relativos ao valor e à adequação do imóvel devem ser verificados individualmente para cada região e tipo de autorização.

Para a obtenção da cidadania por via de investimento, o limiar exigido é significativamente mais elevado. De acordo com informações do Gabinete de Investimento da Turquia, um estrangeiro deve adquirir um imóvel no valor mínimo de 400 000 dólares e não o vender durante três anos. Assim, um apartamento entre 70 000 e 100 000 € pode ser um investimento para arrendamento, mas não cumpre os requisitos financeiros do programa de cidadania.

Num artigo anterior, falámos sobre as particularidades do mercado imobiliário da Turquia em 2026: onde comprar habitação e a que os investidores devem prestar atenção.

Roménia: entrada moderada e escolha entre dois modelos

A Roménia combina preços mais baixos do que na Europa Ocidental com um mercado imobiliário dinâmico. O investidor pode optar por um apartamento normal para arrendamento de longo prazo ou por um quarto num complexo hoteleiro gerido por um operador. A segunda opção promete um retorno mais elevado, mas cria uma dependência adicional da taxa de ocupação e das condições do contrato.

Quanto é necessário para comprar um imóvel?

O limiar de entrada estimativo no mercado romeno situa-se entre 100 000 e 150 000 €. É necessário prever mais 2 a 3% do valor para despesas notariais, de registo e jurídicas. Para um imóvel de 120 000 €, as despesas adicionais podem ascender a 2 400–3 600 €, e o orçamento total da transação – a 122 400–123 600 €.

Principais parâmetros do investimento:

- Orçamento inicial – 100 000–150 000 €

- Rendibilidade bruta do imóvel – 6–8% ao ano

- Rendibilidade declarada dos condomínios hoteleiros – 10–15%

- Formalidades e registo – aproximadamente 2–3%

- Principais mercados – Bucareste, Cluj-Napoca, Brașov e regiões turísticas

O limite inferior corresponde a uma rentabilidade de 6%, enquanto o limite superior ultrapassa os 18%. Este valor é superior à faixa declarada para os condomínios hoteleiros, que é de 10–15%; por isso, o investidor deve solicitar um modelo financeiro completo. Este deve explicar a ocupação prevista, o preço médio do quarto, a comissão do operador, as despesas de exploração e as condições de distribuição dos lucros.

Habitação ou quarto de hotel

Um apartamento normal com uma rentabilidade bruta prevista de 6–8% é um ativo mais compreensível. Pode ser alugado a longo prazo, é possível mudar a empresa gestora ou utilizá-lo para uso próprio. A procura principal provém de trabalhadores, estudantes, famílias e especialistas estrangeiros, pelo que o resultado depende menos da época turística.

Com um valor de 120 000 € para o apartamento, uma rentabilidade de 7% significa 8 400 € de rendimento bruto por ano, ou 700 € por mês. Após impostos, reparações, seguros, manutenção e períodos de inatividade, o valor líquido será inferior. Além disso, é necessário ter em conta a moeda dos pagamentos de renda: o preço do imóvel pode estar fixado em euros, enquanto o inquilino pagará, na prática, em lei romenos.

Um condomínio hoteleiro funciona de forma diferente. O proprietário adquire um quarto ou apartamento individual e entrega-o a um operador, que se encarrega das reservas, da gestão e do marketing. Uma rentabilidade de 10 a 15% só é possível com uma ocupação suficiente e despesas controladas.

É necessário prestar especial atenção à palavra «garantida». Uma garantia de três anos só tem valor quando o contrato define o montante exato dos pagamentos, os prazos, a moeda, a responsabilidade do operador e a garantia financeira das suas obrigações. Se os lucros forem pagos por uma empresa sem ativos suficientes, a garantia declarada não protege o investidor contra a insolvência.

Como evoluem os preços e a economia?

No primeiro trimestre de 2026, o preço da habitação na Roménia subiu 7,8 % em comparação com o mesmo período de 2025 e 3,2 % em relação ao trimestre anterior. Estes valores são superiores às médias da UE, onde o crescimento anual foi de 5,1 % e o trimestral de 1,2 %, segundo dados do Eurostat.

No entanto, o rápido aumento do preço da habitação não reflete totalmente a situação da economia.

De acordo com uma estimativa preliminar do Instituto Nacional de Estatística da Roménia, no primeiro trimestre de 2026, o PIB real do país registou uma contração de 0,2% em relação ao trimestre anterior. Por isso, a afirmação de que o crescimento económico é, alegadamente, o dobro da média da UE deve ser considerada num contexto histórico de longo prazo e não como uma característica da situação atual.

Para o investidor, isto significa que o potencial da Roménia está associado, acima de tudo, a preços relativamente acessíveis, à urbanização e ao crescimento das grandes cidades. No entanto, não se deve contar apenas com um rápido aumento do PIB ou com a valorização automática do imóvel.

Aspetos jurídicos para estrangeiros

O direito de adquirir um apartamento e o direito de possuir um terreno na Roménia são regulados separadamente. As condições relativas ao terreno dependem da nacionalidade do comprador, dos acordos internacionais e da estrutura do negócio. Para investidores de países fora da UE, em alguns casos recorre-se a uma empresa romena, que adquire o imóvel e o terreno a ele associado.

Antes da compra, é necessário verificar o cadastro predial, o direito de propriedade do vendedor, as licenças de construção, a ausência de ónus e de litígios judiciais. No caso de um condomínio hoteleiro, analisam-se adicionalmente o contrato de gestão, o direito de mudar de operador e as condições de revenda dos quartos. São precisamente estas disposições que determinam se o ativo permanecerá líquido após o término do período de pagamentos garantidos.

Saiba mais sobre a venda de moradias e pensões em estâncias de montanha na Roménia através da ligação.

Maldivas: custo elevado e dependência do operador

As Maldivas têm o limiar de entrada mais elevado entre os cinco mercados analisados, mas oferecem também a maior rentabilidade potencial – até 18% ao ano. Não se trata, na sua maioria, da compra clássica de habitação, mas sim de quartos de hotel ou moradias entregues à gestão de um operador de resorts. O resultado financeiro depende da ocupação do hotel, do prazo do arrendamento da ilha e das condições do contrato.

Limite de entrada e lucro previsto

O orçamento mínimo para entrar no segmento hoteleiro é de aproximadamente 220 000 €. É necessário prever mais 1 a 2 % do valor para as formalidades legais e de registo.

Por exemplo, um quarto de hotel numa ilha privada gerida por um operador internacional pode apresentar os seguintes parâmetros de investimento:

- Valor do imóvel – 219 900 €

- Receita prevista – 26 400–39 580 € por ano

- Receita mensal prevista – 2 200–3 300 €

- Rendibilidade bruta declarada – cerca de 12–18%

- Trâmites administrativos – cerca de 2 200–4 400 €

O orçamento inicial total, neste caso, ascende a €222 100–224 300. É necessário verificar separadamente se a rentabilidade declarada inclui a comissão do operador, o seguro, a manutenção do quarto, os impostos, as reparações e a renovação periódica do mobiliário.

O modelo hoteleiro das Maldivas difere de um apartamento normal para arrendamento. O investidor não procura hóspedes por conta própria: as reservas, o marketing, a limpeza e o serviço ficam a cargo do operador. O proprietário recebe um pagamento fixo ou uma parte das receitas geradas pelo quarto, dependendo dos termos do contrato.

Por que razão a procura turística continua elevada?

Em 2025, as Maldivas receberam cerca de 2,2 milhões de turistas. O país recebeu o seu milionésimo visitante em 2026 já a 21 de junho, tendo a meta anual sido fixada em 2,5 milhões de chegadas.

A ampliação do aeroporto internacional de Velana e o aumento do número de voos sustentam o fluxo turístico. No entanto, a procura distribui-se de forma desigual. Os resorts de renome com marcas internacionais conseguem manter uma elevada taxa de ocupação, enquanto os complexos novos ou mais afastados gastam mais em publicidade e transportes.

A oferta imobiliária está fisicamente limitada pela geografia. As Maldivas são compostas por 1 192 ilhas, das quais 187 são habitadas e 168 funcionam como ilhas turísticas. Outras 293 ilhas estão destinadas ao desenvolvimento turístico. A terra firme ocupa apenas cerca de 1 % do território do país, conforme indicado no roteiro energético do governo.

A escassez de terrenos adequados sustenta o valor dos empreendimentos turísticos já construídos, mas não garante o crescimento de cada projeto. A rentabilidade é influenciada pela distância até ao aeroporto internacional, pelo custo do transporte, pelo estado da praia e do recife, pela reputação da marca e pela estabilidade financeira do operador.

O que é que o investidor estrangeiro compra, na prática?

O comprador estrangeiro normalmente não adquire a propriedade privada perpétua do terreno. O modelo mais comum prevê um direito de longo prazo sobre uma moradia individual ou um quarto num complexo turístico localizado numa ilha estatal arrendada. A duração máxima do arrendamento de longo prazo do terreno pode atingir 99 anos.

As regras do arrendamento de longo prazo por objeto, introduzidas em 2023, permitem a atribuição de vilas e quartos individuais no formato «strata». Os direitos do investidor são consagrados num contrato, que deve ser devidamente registado. Ao mesmo tempo, o prazo de posse de um quarto específico depende do prazo do arrendamento principal de toda a ilha turística.

Antes da compra, é necessário verificar:

- O prazo restante do arrendamento principal da ilha

- O direito do operador de ceder um quarto específico ao investidor

- O procedimento de registo do contrato

- O montante de todas as taxas de gestão e serviços

- As condições de utilização pessoal do quarto

- O procedimento de cálculo e pagamento dos rendimentos

- As regras de revenda ou transferência de direitos para outra pessoa

A rentabilidade «garantida» merece uma atenção especial. Se os pagamentos forem assegurados apenas pela empresa gestora, e não por um banco, seguradora ou fundo de reserva específico, o proprietário assume, na prática, o risco de insolvência da mesma. A mudança de marca, o encerramento do resort ou a rescisão do contrato de gestão podem reduzir não só o rendimento de aluguer, mas também a liquidez do ativo.

As Maldivas são adequadas para investidores dispostos a um elevado orçamento inicial e a um modelo hoteleiro de longo prazo. Os 10–18% potenciais devem ser avaliados em conjunto com as comissões do operador, a ocupação efetiva, o prazo residual do contrato de arrendamento e a possibilidade de vender o ativo no mercado secundário.

Anteriormente, falámos sobre as capitais da UE mais caras para alugar alojamento em 2026.

Que mercado escolher, dependendo do orçamento e dos objetivos?

Não é correto comparar os cinco destinos apenas com base na rentabilidade anunciada. Os potenciais 18% nas Maldivas exigem, no mínimo, 220 000 € e dependem do operador hoteleiro, enquanto os 6 a 8% em Espanha ou na Roménia podem ser obtidos através de um arrendamento residencial normal, com um modelo de gestão mais simples.

Para investidores com orçamentos diferentes, a distribuição é a seguinte:

- Até 100 000 € – Turquia ou Zanzibar

- 100 000–150 000 € – habitação na Roménia ou em determinadas regiões da Turquia

- 150 000–250 000 € – Espanha ou formatos hoteleiros na Roménia

- A partir de 220 000 € – quartos de resort e moradias nas Maldivas

Com um orçamento inicial de 90 000 €, um imóvel residencial na Turquia com uma rentabilidade bruta de 6–8% pode render 5 400–7 200 € por ano, antes de despesas. Em Zanzibar, um imóvel de custo semelhante, com uma rentabilidade de 8–15%, proporcionaria, teoricamente, 7 200–13 500 $. Um rendimento potencial mais elevado implica uma estrutura jurídica mais complexa, sazonalidade e menor liquidez.

Na Roménia, um apartamento de 120 000 € com uma rendibilidade de 6–8% pode render entre 7 200 e 9 600 € por ano. A vantagem reside na procura por arrendamentos de longa duração nas grandes cidades e na possibilidade de alterar autonomamente o modelo de utilização do imóvel. Os condomínios hoteleiros podem render mais, mas exigem uma análise minuciosa do contrato com o operador.

A Espanha é adequada para investidores cujas prioridades são a liquidez e a preservação do capital a longo prazo. Um imóvel de 200 000 € com uma rentabilidade bruta de 6–8% pode garantir 12 000–16 000 € por ano. No entanto, os custos de aquisição de um imóvel novo podem ultrapassar os 25 000 €, pelo que é necessário mais tempo para atingir o ponto de equilíbrio.

Nas Maldivas, um investimento de 220 000 € com uma rentabilidade de 10–18 % rende, teoricamente, 22 000–39 600 € por ano. Este tipo de ativo não pode ser avaliado como um apartamento comum: os pagamentos dependem do operador do resort, da taxa de ocupação, das comissões e do prazo residual do contrato de arrendamento da ilha.

Do ponto de vista da estratégia de investimento, os destinos podem ser distribuídos da seguinte forma:

- Para preservação do capital – Espanha

- Para arrendamento urbano a longo prazo – Roménia

- Para um limiar de entrada mais baixo – Turquia

- Para maior rentabilidade e disposição para o risco – Zanzibar

- Para um modelo hoteleiro com orçamento elevado – Maldivas

A maior rentabilidade bruta nem sempre garante o melhor resultado final. Para uma comparação correta, é necessário calcular o lucro líquido numa única moeda, ter em conta o custo total de entrada, as despesas anuais e o montante que se pode realmente obter após a venda do imóvel.

Anteriormente, informámos que os preços da habitação na UE aumentaram 65% em 10 anos.

Que despesas reduzem a rentabilidade real?

Os 6–18% anunciados referem-se, na sua maioria, à rentabilidade bruta – a relação entre o rendimento anual de arrendamento e o valor do imóvel, sem ter em conta as despesas. É precisamente este indicador que é mais frequentemente utilizado nas apresentações dos promotores imobiliários, embora não mostre o montante que o proprietário irá efetivamente receber.

O lucro real é reduzido por:

- Impostos sobre o rendimento de arrendamento e sobre a posse do imóvel

- Comissão da empresa gestora ou do operador hoteleiro

- Períodos de inatividade entre inquilinos e quebra sazonal da procura

- Reparações, substituição de mobiliário e eletrodomésticos

- Seguros, despesas de serviços públicos e de manutenção

- Despesas com limpeza, publicidade e reservas

- Comissões bancárias e conversão de moedas

- Apoio jurídico e contabilístico

Por exemplo, um imóvel no valor de 150 000 € com uma rentabilidade declarada de 8% deve render 12 000 € por ano. Mas se a empresa gestora reter 20%, o imóvel ficar um mês sem ocupação, e as reparações e pagamentos associados custam 2 000 €, o rendimento antes de impostos reduz-se para cerca de 6 600 €. A rentabilidade real será de 4,4%, e não os 8% anunciados.

No caso dos imóveis hoteleiros, o cálculo é ainda mais complexo. O operador pode reter uma parte dos rendimentos a título de gestão, marketing, reservas e manutenção das infraestruturas. Além disso, o proprietário paga, por vezes, contribuições para um fundo de reserva, a partir do qual são financiadas as renovações dos quartos, piscinas, restaurantes e áreas comuns.

É igualmente importante ter em conta o custo total de aquisição. Se um apartamento custar 200 000 €, mas, incluindo impostos, formalidades e mobilário, o investidor tiver gasto 225 000 €, a rentabilidade deve ser calculada com base nos 225 000 €. Com um rendimento anual de 14 000 €, a taxa bruta não será de 7%, mas sim de cerca de 6,2%.

A rendibilidade líquida é calculada através da fórmula:

(rendimento anual de arrendamento − todas as despesas anuais) ÷ valor total do investimento × 100%.

Deve-se avaliar separadamente o rendimento proveniente da valorização do imóvel. Este só surge após a venda, pelo que a capitalização prevista não deve ser adicionada à rendibilidade do arrendamento como um lucro anual garantido. Do preço de venda, será também necessário deduzir impostos, a comissão do agente, despesas jurídicas e eventuais perdas cambiais.

Cinco erros na compra de imóveis no estrangeiro

Mesmo um mercado promissor não compensa os erros na escolha do imóvel e no modelo financeiro. Na maioria das vezes, os investidores perdem dinheiro não devido à queda dos preços, mas sim devido a documentos não verificados, previsões exageradas e despesas que não foram tidas em conta antes do negócio.

1. Escolha do imóvel com base nas emoções

A vista da janela, um resort famoso ou a proximidade do mar não garantem um rendimento elevado. Um imóvel de investimento deve ser avaliado com base no preço por metro quadrado, na procura de arrendamento, na taxa de ocupação, nas despesas e no prazo de retorno do investimento. Um apartamento na segunda ou terceira linha pode ser mais rentável do que uma habitação mais cara situada diretamente junto à praia.

2. Focar-se apenas na taxa de rendimento anunciada

A rentabilidade de 10 a 18% é frequentemente bruta ou calculada com base num cenário otimista. A previsão pode assumir uma ocupação quase total, a tarifa sazonal máxima e a ausência de reparações. Antes de assinar o contrato, é necessário obter um cálculo com três cenários: otimista, base e negativo.

3. Ignorar o estatuto jurídico

Em diferentes países, o comprador pode obter a propriedade do apartamento, um arrendamento de longa duração, uma quota num condomínio ou o direito de usufruto de um quarto. Estes não são ativos equivalentes. É necessário verificar o vendedor, os direitos fundiários, as licenças de construção, os ónus, a duração do arrendamento e a possibilidade de registar o contrato em nome do investidor.

4. Confiança excessiva nas garantias do operador

A rentabilidade garantida só faz sentido quando é claro quem assegura os pagamentos e o que acontecerá caso estes sejam interrompidos. Se o compromisso for assumido por uma pequena empresa gestora sem garantia bancária ou fundo de reserva, o investidor corre o risco de ficar sem o rendimento prometido. Também vale a pena verificar o direito de mudar de operador e rescindir o contrato.

5. Ausência de uma estratégia de saída

Um imóvel pode gerar rendimentos de arrendamento regularmente, mas continuar a ser difícil de revender. Antes da compra, é necessário averiguar quem poderá adquirir o imóvel daqui a cinco ou dez anos, se a cessão de direitos é permitida e quais as comissões cobradas aquando da venda. No caso de ativos na Turquia, em Zanzibar e nas Maldivas, é necessário ter em conta, separadamente, o risco cambial e as possíveis restrições para compradores estrangeiros.

A compra de um imóvel noutro país não é apenas um investimento, mas também um procedimento jurídico sério. Erros nos documentos, impostos não contabilizados ou restrições para estrangeiros podem resultar em perdas financeiras. A consultoria jurídica imobiliária da Visit World irá ajudá-lo a formalizar o negócio com segurança, verificar o vendedor e evitar riscos ocultos. Recorra a especialistas para tornar a compra de imóveis no estrangeiro o mais transparente e segura possível.

Lembrar! O Parlamento cipriota está a analisar projetos de lei que podem alterar significativamente as condições de compra de imóveis para cidadãos de países fora da União Europeia. As iniciativas prevêem limites quantitativos para os imóveis, restrições geográficas e requisitos de transparência nas transações. Leia mais sobre as restrições propostas, as estatísticas de compras estrangeiras e como se preparar para possíveis mudanças no mercado imobiliário de Chipre.