Die Top 5 der Immobilienmärkte für Investitionen im Jahr 2026: Preise, Renditen und Risiken

Die Einstiegsschwelle für vielversprechende Märkte im Bereich der Auslandsimmobilien liegt bei 70.000 €, und die prognostizierte Mietrendite erreicht 18 % pro Jahr. Erfahren Sie mehr über Preise, Kosten, Rentabilität und Risiken von Investitionen in Spanien, der Türkei, Rumänien, auf Sansibar und den Malediven

Lassen Sie sich von einem Immobilienanwalt von Visit World professionell beraten, um eine Transaktion sicher abzuwickeln, Risiken zu vermeiden und Ihre Interessen in jeder Gerichtsbarkeit zu schützen

BERATUNG BESTELLEN

Spanien, die Türkei, Rumänien, Sansibar und die Malediven bieten verschiedene Modelle für Immobilieninvestitionen an: von Wohnwohnungen im Wert von 70.000 € bis hin zu Hotelobjekten mit einer angegebenen Rendite von bis zu 18 % pro Jahr. Eine hohe Rendite bedeutet jedoch nicht immer einen höheren Nettogewinn. Steuern, Verwaltung, saisonale Leerstände, Währungsschwankungen und Eigentumsvorschriften können das Endergebnis erheblich beeinflussen.

Der Experte für Auslandsimmobilien, Alexander Grushetsky, verglich während des Invest Fest fünf Märkte hinsichtlich Einstiegsschwelle, Mietrendite und Kosten für die Abwicklung. Betrachten wir jeden Markt einzeln und prüfen wir, inwieweit die attraktiven Zahlen den tatsächlichen Marktbedingungen entsprechen.

In einem früheren Artikel haben wir Informationen zu den weltweit teuersten Städten zum Leben im Jahr 2026 laut dem Numbeo-Ranking bereitgestellt.

Planen Sie den Kauf einer Immobilie im Ausland? Vor dem Abschluss eines Vertrags ist es wichtig, nicht nur den Quadratmeterpreis zu berücksichtigen, sondern auch die Steuerpflichten, Beschränkungen für Ausländer, die Überprüfung der Eigentumsrechte und zusätzliche Kosten. Die Immobilienanwälte von Visit World helfen Ihnen bei der Analyse der Immobilie, der Bewertung der rechtlichen Risiken und begleiten Sie in allen Phasen des Geschäfts: von der ersten Beratung bis zur Vertragsunterzeichnung. Erhalten Sie professionelle Unterstützung und Sicherheit bei jedem Schritt.

Spanien: Höhere Einstiegskosten und stabile Nachfrage

Der spanische Markt zeichnet sich durch hohe Liquidität, eine beständige Mietnachfrage und schnell steigende Preise aus. Gleichzeitig ist er der teuerste der betrachteten europäischen Märkte: Selbst für eine Einstiegsinvestition ist ein Budget ab 150.000 € erforderlich, und die Anschaffungskosten können 12 % des Wertes einer Neubauimmobilie übersteigen.

Wie viel kostet eine Investition in Spanien?

Nach Einschätzung von Oleksandr Hrushetskyy liegt die typische Einstiegsschwelle bei 150.000 bis 250.000 €. Als Beispiel für ein Investitionsobjekt nannte der Experte eine Wohnung mit Meerblick in Finestrat in der Nähe von Benidorm. Der Preis für diese konkrete Immobilie betrug 312.900 €, die geschätzten Erträge lagen zwischen 21.900 € und 31.300 € pro Jahr, was etwa 1.825–2.608 € pro Monat entspricht.

Zu dem ursprünglichen Budget müssen noch die Kosten für die Abwicklung hinzugerechnet werden. Beim Kauf einer neuen Immobilie wird eine Mehrwertsteuer in Höhe von 10 % erhoben, und die Notar- und Eintragungskosten können weitere ca. 2,5 % betragen. Somit kann der Erwerb einer Neubauwohnung für 200.000 € mindestens 225.000 € erfordern, ohne Berücksichtigung von Möbeln, rechtlicher Beratung und sonstigen Zahlungen.

Wichtige Marktkennzahlen:

- Ungefähre Einstiegsschwelle – 150.000–250.000 €

- Angegebene Bruttomietrendite – 6–8 % pro Jahr

- Mögliche Kapitalisierung während der Bauphase – bis zu 30 %

- Mehrwertsteuer für Neubauwohnungen – 10 %

- Notar- und Eintragungsgebühren – ca. 2,5 %

Ein potenzielles Wertwachstum von 30 % kann nicht als Durchschnittswert für ganz Spanien angesehen werden. Ein solches Ergebnis ist vor allem bei einzelnen Projekten möglich, die in einer frühen Bauphase erworben werden, und hängt von der Lage, der Nachfrage und der Einhaltung der Fristen durch den Bauträger ab.

Rendite, Preise und Hauptrisiken

Die Nachfrage nach spanischen Immobilien steigt weiter an.

Nach Angaben des spanischen Nationalen Instituts für Statistik stiegen die Preise im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum entsprechenden Zeitraum des Jahres 2025 um 12,9 %. Neubaupreise stiegen um 9,1 %, die Preise für Bestandsimmobilien um 13,5 %. Innerhalb eines Quartals stieg der Gesamtpreisindex um 3,5 %.

Die angegebene Rendite im Bereich von 6–8 % ist eine Bruttorendite. Bei einem Wohnungs Preis von 200.000 € bedeutet eine Rendite von 7 % beispielsweise 14.000 € Mieteinnahmen pro Jahr vor Abzug von Steuern, Versicherungen, Instandhaltung, Reparaturen, Provisionen der Verwaltungsgesellschaft und Zeiten ohne Mieter. Nach Abzug dieser Kosten fällt das Nettoergebnis geringer aus.

Separat sind die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen zu berücksichtigen. Diese unterscheiden sich je nach Autonome Gemeinschaft und Gemeinde, und in einigen touristischen Städten ist die Anzahl der Lizenzen begrenzt. Daher kann eine Immobilie ohne Genehmigung für die touristische Vermietung deutlich weniger einbringen, als im finanziellen Modell der Werbung angegeben.

In unserem vorherigen Artikel haben wir berichtet, dass Spanien zum ersten Mal als bestes Land für Immobilieninvestitionen in Europa anerkannt wurde.

Sansibar, Tansania: hohe Rendite und komplexere Risiken

Sansibar bietet eine deutlich niedrigere Einstiegsschwelle als Spanien, doch der Investor sieht sich mit einem weniger vorhersehbaren Markt konfrontiert. Die Erträge hängen hier vom internationalen Tourismus, von saisonalen Schwankungen, der Qualität der Verwaltung und der rechtlichen Struktur des Projekts ab. Die potenziellen 8–15 % pro Jahr gleichen die für einen sich entwickelnden Markt typischen Risiken aus.

Wie viel kostet eine Immobilie auf Sansibar?

Nach Einschätzung eines Experten lassen sich Investitionswohnungen für 80.000–100.000 US-Dollar erwerben. Zusätzliche Kosten für staatliche Gebühren, die Registrierung und die rechtliche Begleitung belaufen sich auf etwa 3–7 % des Kaufpreises. Für eine Immobilie im Wert von 90.000 US-Dollar sind also zusätzlich 2.700 bis 6.300 US-Dollar einzuplanen.

Die meisten Ferienanlagen werden renoviert, jedoch ohne komplette Möbel- und Geräteausstattung übergeben. Laut Alexander Grushetsky kann die Einrichtung einer Mietwohnung etwa 5.000 US-Dollar kosten. Das Gesamtbudget für einen solchen Kauf einschließlich der Abwicklung und Einrichtung beläuft sich auf etwa 97.700–101.300 $.

Wesentliche Parameter der Investition:

- Einstiegsschwelle – 80.000–100.000 $

- Prognostizierte Bruttorendite – 8–15 % pro Jahr

- Abwicklung und rechtliche Begleitung – 3–7 %

- Einrichtung der Wohnung – etwa 5.000 $

- Hauptsegment – Ferienwohnungen an der Küste

Nach Einschätzung eines Experten sind die Immobilienpreise an der Küste von Sansibar innerhalb von fünf Jahren um 60–70 % gestiegen. Eine Immobilie, die 2019 noch 100.000 $ kostete, könnte heute einen Wert von 160.000–170.000 $ haben. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen offiziellen Preisindex für den gesamten Markt, sondern um eine Einschätzung eines einzelnen Segments. Man sollte dies nicht als garantierte Prognose für zukünftiges Wachstum betrachten.

Touristische Nachfrage und tatsächliche Rentabilität

Das Vermietungsmodell von Sansibar hängt direkt vom Zustrom ausländischer Touristen ab. Im Juli 2025 empfing der Archipel 98.370 internationale Besucher – das sind 44,2 % mehr als im gleichen Monat des Jahres 2024. Im Juni 2026 erreichte die Zahl der Ankünfte 69.605 und stieg damit im Jahresvergleich um weitere 3,1 %, wie aus den Daten des Amtes des Chefstatistikers von Sansibar hervorgeht.

Die angegebene Rendite von 8–15 % bezieht sich in erster Linie auf Ferienimmobilien mit Kurzzeitvermietung. Bei Wohnungen im Wert von 90.000 US-Dollar entspricht dies einem Bruttoeinkommen von 7.200 bis 13.500 US-Dollar pro Jahr. Von diesem Betrag müssen jedoch die Provision der Verwaltungsgesellschaft, Reinigungskosten, laufende Instandhaltungskosten, Nebenkosten, Versicherungen sowie Verluste durch saisonale Leerstandszeiten abgezogen werden.

Die Berechnungen des Bauträgers müssen besonders sorgfältig geprüft werden. Der Experte gibt für ein Objekt im Wert von rund 83.300 € einen prognostizierten Jahresertrag von 13.750–14.580 € an. Dies entspricht etwa 16,5–17,5 % und liegt über der für Sansibar angegebenen Spanne von 8–15 %. Ohne eine detaillierte Erläuterung der Methodik, der Auslastung und der berücksichtigten Kosten kann eine solche Prognose nicht als ausreichend fundiert angesehen werden.

Was muss ein ausländischer Käufer wissen?

Die rechtlichen Rahmenbedingungen auf Sansibar unterscheiden sich erheblich von den europäischen. Gemäß dem Land Tenure Act Nr. 12 von 1992 hat Grundbesitz auf dem Archipel einen besonderen Status. Ein ausländischer Käufer erwirbt ihn nicht als klassisches, unbefristetes Privateigentum.

Eine der rechtmäßigen Erwerbsmöglichkeiten ist der Kauf einer einzelnen Wohnung oder Villa in einer offiziell registrierten Eigentumswohnanlage. Dieses Modell sieht der „Zanzibar Condominium Act Nr. 10“ von 2010 vor. Andere Projekte können auf der Grundlage einer langfristigen Pacht des Grundstücks und einer Genehmigung durch die „Zanzibar Investment Promotion Authority“ realisiert werden.

Vor der Einzahlung von Geldern müssen das Recht des Bauträgers auf das Grundstück, behördliche Genehmigungen, die Laufzeit des Pachtvertrags, die Möglichkeit der Registrierung des jeweiligen Objekts sowie die Bedingungen für den Weiterverkauf geprüft werden. Für Sansibar ist eine solche rechtliche Prüfung wichtiger als die versprochene Rendite: Ein Fehler in der Eigentumsstruktur kann dazu führen, dass die Immobilie unabhängig von der touristischen Nachfrage illiquide wird.

In unserem vorherigen Artikel haben wir darüber berichtet, worauf man vor dem Kauf einer Wohnung in Polen achten sollte und wie man typische Fehler vermeiden kann.

Türkei: erschwinglicher Einstieg und hohes Währungsrisiko

Der türkische Markt durchläuft eine zwiespältige Phase. Die Zahl der Transaktionen erholt sich allmählich, Bauträger bieten Ratenzahlungen an, und Immobilien sind nach wie vor erschwinglicher als in Spanien. Gleichzeitig erschweren die Inflation, die Schwankungen der Lira und der rasche nominale Preisanstieg die Einschätzung der realen Rendite.

Einstiegsschwelle und Kosten für den Käufer

Nach Einschätzung von Oleksandr Hrushetskyy liegt das Grundbudget für eine Investition bei 70.000–100.000 €. Für diesen Betrag kommen kleine Wohnungen in Alanya, Mersin und anderen Ferienorten in Frage. In Istanbul, Bodrum und den zentralen Stadtteilen von Antalya ist eine ähnliche Immobilie in der Regel teurer.

Der Experte nennt als Beispiel ein Zimmer in einem Fünf-Sterne-Hotel in erster Meereslinie in Alanya. Der Preis beträgt 129.000 €, die geschätzte jährliche Rendite 14.835 € und die monatliche Rendite etwa 1.235 €. Dies entspricht einer Bruttorendite von etwa 11,5 %, die eher für ein Hotelobjekt als für eine gewöhnliche Wohnimmobilie typisch ist.

Zu den Kosten der Immobilie müssen die Transaktionskosten hinzugerechnet werden:

- Steuer bei der Eintragung des Eigentumsrechts (TAPU) – 4 %

- Notar, Übersetzung, Registrierungsverfahren und DASK-Versicherung – weitere ca. 1–2 %

- Allgemeine Nebenkosten – ca. 5–6 % des Kaufpreises

- Prognostizierte Rendite der Immobilie – 6–8 %

- Rendite bei Hotelobjekten – 10–12 %

Formell kann die 4-prozentige Steuer auf die Eigentumsübertragung zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden, doch in der Praxis hängen die Bedingungen vom Vertrag ab. Ein ausländischer Investor sollte im Voraus klären, welchen Teil der Zahlung jede Seite übernimmt.

Wenn eine Wohnung beispielsweise 90.000 € kostet, können die Anschaffungskosten weitere 4.500–5.400 € betragen. Somit steigt das tatsächliche Anfangsbudget auf etwa 94.500–95.400 €, ohne Berücksichtigung von Möbeln, Renovierungskosten und Maklerprovision.

Wie sich Verkäufe und Preise entwickeln

Im Juni 2026 wurden in der Türkei 129.979 Wohnimmobilien verkauft – fast 16 % mehr als im Vorjahr. Ausländer erwarben 2.015 Objekte, was einem Anstieg von 20,1 % gegenüber Juni 2025 entspricht. Dies war der erste jährliche Anstieg der Verkäufe an ausländische Käufer seit Dezember, obwohl deren Anteil mit rund 1,6 % aller Transaktionen weiterhin gering blieb.

Der nominale Preisanstieg bei Immobilien bedeutet jedoch nicht, dass sich der reale Wert der Immobilie in gleichem Maße erhöht hat. Nach Angaben der türkischen Zentralbank stiegen die Immobilienpreise im Juli 2026 im Jahresvergleich um 25 % in Lira, doch inflationsbereinigt sank ihr realer Wert um 5,1 %.

In den größten Städten sah die nominale Entwicklung wie folgt aus:

- Istanbul – Preisanstieg um 27,7 % im Jahresvergleich

- Ankara – um 26,6 %

- Izmir – um 23,1 %

- Region Antalya, Burdur und Isparta – um 22,6 %

Die Mietpreise für Neuverträge stiegen im Juli in Lira um durchschnittlich 28,4 %. In Istanbul betrug der Anstieg 32,4 %, in Ankara 28,6 % und in Izmir 26,3 %. Gleichzeitig sank der landesweite Index für neue Mieten inflationsbereinigt um 2,6 %.

Die jährliche Inflationsrate in der Türkei lag im Juli 2026 bei 31,75 %, wie Daten von TURKSTAT belegen. Daher reicht es für einen Investor nicht aus, lediglich den Anstieg des Preises oder der Miete in Lira zu betrachten. Man muss die Erträge in Euro oder Dollar umrechnen und die Wechselkursschwankungen über den gesamten Besitzzeitraum berücksichtigen.

Wohnimmobilien oder Hotelformat

Eine gewöhnliche Wohnung kann voraussichtlich 6–8 % Bruttoertrag pro Jahr einbringen. Dieses Modell ist einfacher, jedoch muss der Eigentümer selbst Mieter suchen, für Reparaturen aufkommen und trägt das Leerstandsrisiko. Für eine langfristige Vermietung sind Verkehrsanbindung, konstante Nachfrage und die Nähe zu Universitäten oder Geschäftsvierteln wichtig.

Hotelzimmer und Serviced Apartments bieten bis zu 10–12 %, doch das Ergebnis hängt vom Betreiber ab. Vor Vertragsabschluss sollten die Höhe der Provision, die Auslastungsprognose, die Regelung zur Ertragsverteilung, die Kosten für die Modernisierung der Zimmer sowie die Bedingungen für eine vorzeitige Vertragskündigung geprüft werden. Die versprochene Rendite kann nur für einen begrenzten Zeitraum festgeschrieben sein und hängt danach von der tatsächlichen Auslastung des Hotels ab.

Berechtigt der Kauf zu einem Aufenthaltsrecht?

Der Erwerb einer Immobilie kann ein Grund für die Beantragung einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung sein, doch der Kauf an sich garantiert keine positive Entscheidung. Die Anforderungen hinsichtlich des Wertes und der Eignung der Immobilie müssen für die jeweilige Region und die Art der Genehmigung gesondert geprüft werden.

Für den Erwerb der Staatsbürgerschaft durch Investitionen gilt eine deutlich höhere Schwelle. Nach Angaben des türkischen Investitionsbüros muss ein Ausländer eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar erwerben und diese drei Jahre lang nicht verkaufen. Eine Wohnung im Wert von 70.000–100.000 € kann also eine Mietinvestition sein, erfüllt jedoch nicht die finanziellen Anforderungen des Staatsbürgerschaftsprogramms.

In unserem vorherigen Artikel haben wir über die Besonderheiten des türkischen Immobilienmarktes im Jahr 2026 berichtet: Wo man Wohnimmobilien kaufen sollte und worauf Investoren achten müssen.

Rumänien: moderater Einstieg und die Wahl zwischen zwei Modellen

Rumänien verbindet niedrigere Preise als in Westeuropa mit einem dynamischen Wohnungsmarkt. Der Investor kann sich für eine gewöhnliche Wohnung zur langfristigen Vermietung oder für ein Zimmer in einem von einem Betreiber verwalteten Hotelkomplex entscheiden. Die zweite Option verspricht höhere Renditen, ist jedoch stärker von der Auslastung und den Vertragsbedingungen abhängig.

Wie viel braucht man für den Kauf einer Immobilie?

Die ungefähre Einstiegsschwelle für den rumänischen Markt liegt bei 100.000–150.000 €. Weitere 2–3 % des Kaufpreises müssen für Notar-, Eintragungs- und Rechtskosten eingeplant werden. Bei einer Immobilie im Wert von 120.000 € können sich die zusätzlichen Kosten auf 2.400–3.600 € belaufen, sodass sich das Gesamtbudget der Transaktion auf 122.400–123.600 € beläuft.

Wesentliche Parameter der Investition:

- Startbudget – 100.000–150.000 €

- Bruttorendite der Wohnimmobilie – 6–8 % pro Jahr

- Angegebene Rendite der Hotel-Eigentumswohnungen – 10–15 %

- Abwicklung und Registrierung – ca. 2–3 %

- Hauptmärkte – Bukarest, Cluj-Napoca, Brașov und Tourismusregionen

Die Untergrenze entspricht einer Rendite von 6 %, während die Obergrenze 18 % übersteigt. Dies liegt über der für Hotel-Eigentumswohnungen angegebenen Spanne von 10–15 %, weshalb der Investor ein vollständiges Finanzmodell anfordern sollte. Dieses sollte die prognostizierte Auslastung, den durchschnittlichen Zimmerpreis, die Provision des Betreibers, die Betriebskosten sowie die Bedingungen für die Gewinnverteilung erläutern.

Wohnung oder Hotelzimmer

Eine gewöhnliche Wohnung mit einer prognostizierten Bruttorendite von 6–8 % ist ein überschaubareres Anlageobjekt. Sie kann langfristig vermietet, die Verwaltungsgesellschaft gewechselt oder selbst genutzt werden. Die Hauptnachfrage wird von Arbeitnehmern, Studenten, Familien und ausländischen Fachkräften gebildet, weshalb das Ergebnis weniger von der Tourismussaison abhängt.

Bei einem Kaufpreis von 120.000 € bedeutet eine Rendite von 7 % einen Bruttoertrag von 8.400 € pro Jahr bzw. 700 € pro Monat. Nach Abzug von Steuern, Reparaturkosten, Versicherungen, Unterhaltskosten und Leerstandszeiten fällt der Nettogewinn geringer aus. Zudem muss die Währung der Mietzahlungen berücksichtigt werden: Der Preis der Immobilie kann in Euro festgesetzt sein, während der Mieter tatsächlich in rumänischen Lei bezahlt.

Bei einem Hotel-Condo funktioniert das anders. Der Eigentümer erwirbt ein einzelnes Zimmer oder ein Apartment und übergibt es einem Betreiber, der sich um Buchungen, Service und Marketing kümmert. Eine Rendite von 10–15 % ist nur bei ausreichender Auslastung und kontrollierten Kosten möglich.

Besonders aufmerksam sollte man das Wort „garantiert“ prüfen. Eine dreijährige Garantie ist nur dann von Wert, wenn der Vertrag die genaue Höhe der Auszahlungen, die Fristen, die Währung, die Haftung des Betreibers und die finanzielle Absicherung seiner Verpflichtungen festlegt. Wenn die Gewinne von einem Unternehmen ausgezahlt werden, das nicht über ausreichende Vermögenswerte verfügt, schützt die angegebene Garantie den Investor nicht vor Zahlungsunfähigkeit.

Wie entwickeln sich die Preise und die Wirtschaft?

Im ersten Quartal 2026 sind die Immobilienpreise in Rumänien im Vergleich zum entsprechenden Zeitraum des Jahres 2025 um 7,8 % und im Quartalsvergleich um 3,2 % gestiegen. Dies liegt über den EU-Durchschnittswerten, wo das jährliche Wachstum laut Eurostat-Daten bei 5,1 % und das vierteljährliche bei 1,2 % lag.

Gleichzeitig spiegelt der rasche Anstieg der Wohnkosten die wirtschaftliche Lage nicht vollständig wider.

Nach einer vorläufigen Schätzung des Nationalen Instituts für Statistik Rumäniens schrumpfte das reale BIP des Landes im ersten Quartal 2026 um 0,2 % im Vergleich zum Vorquartal. Daher sollte die Behauptung, das Wirtschaftswachstum liege angeblich doppelt so hoch wie der EU-Durchschnitt, im langfristigen historischen Kontext betrachtet werden und nicht als Beschreibung der aktuellen Situation.

Für Investoren bedeutet dies, dass das Potenzial Rumäniens in erster Linie mit relativ erschwinglichen Preisen, der Urbanisierung und dem Wachstum der Großstädte zusammenhängt. Man sollte sich jedoch nicht allein auf einen raschen Anstieg des BIP oder eine automatische Wertsteigerung der Immobilie verlassen.

Rechtliche Besonderheiten für Ausländer

Das Recht auf den Erwerb einer Wohnung und das Recht auf den Besitz eines Grundstücks werden in Rumänien getrennt geregelt. Die Bedingungen für den Grundstückserwerb hängen von der Staatsangehörigkeit des Käufers, internationalen Abkommen und der Struktur des Geschäfts ab. Für Investoren aus Nicht-EU-Ländern wird in einigen Fällen eine rumänische Gesellschaft eingesetzt, die die Immobilie und das dazugehörige Grundstück erwirbt.

Vor dem Kauf müssen das Grundbuch, das Eigentumsrecht des Verkäufers, die Baugenehmigungen sowie das Fehlen von Belastungen und Rechtsstreitigkeiten überprüft werden. Bei Hotel-Eigentumswohnungen werden zusätzlich der Verwaltungsvertrag, das Recht auf Betreiberwechsel und die Bedingungen für den Weiterverkauf der Zimmer analysiert. Genau diese Bestimmungen entscheiden darüber, ob die Anlage nach Ablauf der garantierten Auszahlungsperiode liquide bleibt.

Erfahren Sie mehr über den Verkauf von Villen und Pensionen in den Bergkurorten Rumäniens unter dem Link.

Malediven: hohe Kosten und Abhängigkeit vom Betreiber

Die Malediven haben unter den fünf betrachteten Märkten die höchste Einstiegsschwelle, bieten aber auch die höchste potenzielle Rendite – bis zu 18 % pro Jahr. Dabei handelt es sich in der Regel nicht um den klassischen Kauf von Wohnimmobilien, sondern um Hotelzimmer oder Villen, die einem Resortbetreiber zur Verwaltung übergeben werden. Das finanzielle Ergebnis hängt von der Auslastung des Hotels, der Laufzeit des Inselpachtvertrags und den Vertragsbedingungen ab.

Einstiegsschwelle und prognostizierter Gewinn

Das Mindestbudget für den Einstieg in das Hotelsegment beträgt etwa 220.000 €. Weitere 1–2 % des Kaufpreises müssen für die rechtliche Abwicklung und die Registrierung einkalkuliert werden.

Beispielsweise kann ein Hotelzimmer auf einer privaten Insel, das von einem internationalen Betreiber verwaltet wird, folgende Investitionsparameter aufweisen:

- Kaufpreis der Immobilie – 219.900 €

- Prognostizierte Einnahmen – 26.400–39.580 € pro Jahr

- Prognostizierte monatliche Einnahmen – 2.200–3.300 €

- Angegebene Bruttorendite – ca. 12–18 %

- Abwicklungskosten – ca. 2.200–4.400 €

Das gesamte Anfangsbudget beläuft sich in diesem Fall auf 222.100–224.300 €. Es muss separat geklärt werden, ob die angegebene Rendite die Provision des Betreibers, Versicherungen, die Instandhaltung des Zimmers, Steuern, Reparaturen und die regelmäßige Erneuerung der Einrichtung berücksichtigt.

Das maledivische Hotelkonzept unterscheidet sich von einer gewöhnlichen Mietwohnung. Der Investor sucht nicht selbst nach Gästen: Der Betreiber kümmert sich um Buchungen, Marketing, Reinigung und Service. Der Eigentümer erhält je nach Vertragsbedingungen eine feste Zahlung oder einen Anteil an den Einnahmen aus der Zimmervermietung.

Warum bleibt die touristische Nachfrage hoch?

Im Jahr 2025 empfingen die Malediven rund 2,2 Millionen Touristen. Den millionsten Besucher im Jahr 2026 begrüßte das Land bereits am 21. Juni, und das Jahresziel wurde auf 2,5 Millionen Ankünfte festgelegt.

Der Ausbau des internationalen Flughafens Velana und die Erhöhung der Flugfrequenz stützen den Touristenstrom. Die Nachfrage verteilt sich jedoch ungleichmäßig. Bekannte Resorts mit internationalem Markennamen können eine hohe Auslastung aufrechterhalten, während neue oder abgelegene Anlagen mehr für Werbung und Transfers ausgeben müssen.

Das Immobilienangebot ist geografisch begrenzt. Die Malediven bestehen aus 1.192 Inseln, von denen 187 bewohnt sind und 168 als Ferieninseln dienen. Weitere 293 Inseln sind für die touristische Entwicklung vorgesehen. Das Festland nimmt laut der Energie-Roadmap der Regierung nur etwa 1 % der Staatsfläche ein.

Der Mangel an geeigneten Grundstücken stützt zwar den Wert fertiger Resortanlagen, garantiert jedoch nicht das Wachstum jedes einzelnen Projekts. Die Rentabilität wird beeinflusst durch die Entfernung zum internationalen Flughafen, die Transferkosten, den Zustand des Strandes und des Riffs, den Ruf der Marke sowie die finanzielle Stabilität des Betreibers.

Was erwirbt ein ausländischer Investor tatsächlich?

Ein ausländischer Käufer erhält in der Regel kein unbefristetes Privateigentum an Grundstücken. Das gängige Modell sieht ein langfristiges Nutzungsrecht an einer einzelnen Villa oder einem Zimmer in einem Resortkomplex vor, der sich auf einer vom Staat gepachteten Insel befindet. Die maximale Laufzeit eines langfristigen Pachtvertrags für Grundstücke kann bis zu 99 Jahre betragen.

Die im Jahr 2023 eingeführten Vorschriften für die langfristige objektbezogene Pacht ermöglichen die Abtrennung einzelner Villen und Zimmer im Strata-Format. Die Rechte des Investors werden in einem Vertrag festgehalten, der ordnungsgemäß registriert werden muss. Dabei hängt die Besitzdauer eines einzelnen Zimmers von der Laufzeit der Hauptpacht für die gesamte Ferieninsel ab.

Vor dem Kauf ist Folgendes zu prüfen:

- Die verbleibende Laufzeit des Hauptmietvertrags für die Insel

- Das Recht des Betreibers, ein bestimmtes Zimmer an den Investor zu übertragen

- Das Verfahren zur Registrierung des Vertrags

- Die Höhe aller Verwaltungs- und Servicegebühren

- Die Bedingungen für die persönliche Nutzung des Zimmers

- Das Verfahren zur Berechnung und Auszahlung der Erträge

- Die Regeln für den Weiterverkauf oder die Übertragung der Rechte an eine andere Person

Besondere Aufmerksamkeit verdient die „garantierte“ Rendite. Wenn die Auszahlungen ausschließlich von der Verwaltungsgesellschaft und nicht von einer Bank, einem Versicherer oder einem speziellen Reservefonds gewährleistet werden, übernimmt der Eigentümer faktisch das Risiko ihrer Zahlungsunfähigkeit. Ein Markenwechsel, die Schließung des Resorts oder die Kündigung des Verwaltungsvertrags können nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch die Liquidität der Anlage mindern.

Die Malediven eignen sich für Investoren, die bereit sind, ein hohes Anfangsbudget aufzubringen und sich auf ein langfristiges Hotelmodell einzulassen. Die potenziellen 10–18 % sollten unter Berücksichtigung der Provisionen des Betreibers, der tatsächlichen Auslastung, der verbleibenden Mietdauer und der Möglichkeit, die Immobilie auf dem Sekundärmarkt zu verkaufen, bewertet werden.

Welchen Markt sollte man je nach Budget und Zielen wählen?

Es ist nicht korrekt, die fünf Regionen allein anhand der angegebenen Rendite zu vergleichen. Die potenziellen 18 % auf den Malediven erfordern mindestens 220.000 € und hängen vom Hotelbetreiber ab, während 6–8 % in Spanien oder Rumänien durch eine gewöhnliche Wohnungsvermietung mit einem einfacheren Verwaltungsmodell erzielt werden können.

Für Investoren mit unterschiedlichem Budget sieht die Aufteilung wie folgt aus:

- Bis zu 100.000 € – Türkei oder Sansibar

- 100.000–150.000 € – Wohnimmobilien in Rumänien oder bestimmten Regionen der Türkei

- 150.000–250.000 € – Spanien oder Hotelkonzepte in Rumänien

- Ab 220.000 € – Resortzimmer und Villen auf den Malediven

Bei einem Startbudget von 90.000 € kann eine Wohnimmobilie in der Türkei mit einer Bruttorendite von 6–8 % kann jährlich 5.400–7.200 € vor Abzug der Kosten einbringen. Auf Sansibar würde eine Immobilie mit ähnlichem Wert und einer Rendite von 8–15 % theoretisch 7.200–13.500 $ einbringen. Die höhere potenzielle Rendite geht mit einer komplexeren rechtlichen Struktur, saisonalen Schwankungen und geringerer Liquidität einher.

In Rumänien kann eine Wohnung für 120.000 € mit einer Rendite von 6–8 % jährlich 7.200–9.600 € einbringen. Von Vorteil sind die Nachfrage nach Langzeitmieten in Großstädten und die Möglichkeit, das Nutzungsmodell der Immobilie selbstständig anzupassen. Hotel-Eigentumswohnungen können höhere Erträge bringen, erfordern jedoch eine sorgfältige Prüfung des Vertrags mit dem Betreiber.

Spanien eignet sich für Investoren, deren Prioritäten Liquidität und langfristiger Kapitalerhalt sind. Eine Immobilie für 200.000 € mit einer Bruttorendite von 6–8 % kann jährlich 12.000–16.000 € einbringen. Die Kosten für den Erwerb eines Neubaus können jedoch 25.000 € übersteigen, sodass es länger dauert, bis sich die Investition amortisiert hat.

Auf den Malediven bringt eine Investition von 220.000 € bei einer Rendite von 10–18 % theoretisch 22.000–39.600 € pro Jahr ein. Eine solche Anlage kann nicht wie eine gewöhnliche Wohnung bewertet werden: Die Auszahlungen hängen vom Resortbetreiber, der Auslastung, den Provisionen und der verbleibenden Mietdauer der Insel ab.

Aus Sicht der Anlagestrategie lassen sich die Standorte wie folgt einteilen:

- Zur Kapitalerhaltung – Spanien

- Für langfristige Stadtmieten – Rumänien

- Für eine niedrigere Einstiegsschwelle – Türkei

- Für höhere Renditen und Risikobereitschaft – Sansibar

- Für ein Hotelmodell mit großem Budget – Malediven

Die höchste Bruttorendite garantiert nicht immer das beste Endergebnis. Für einen korrekten Vergleich muss der Nettogewinn in einer Währung berechnet werden, wobei die gesamten Einstiegskosten, die jährlichen Ausgaben und der Betrag, der nach dem Verkauf der Immobilie tatsächlich erzielt werden kann, zu berücksichtigen sind.

Zuvor haben wir über die teuersten EU-Hauptstädte für Mietwohnungen im Jahr 2026 berichtet.

Welche Kosten schmälern die reale Rendite?

Die angegebenen 6–18 % beziehen sich meist auf die Bruttorendite – das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Objektwert ohne Berücksichtigung der Kosten. Genau dieser Wert wird in den Präsentationen der Bauträger am häufigsten verwendet, obwohl er nicht den Betrag angibt, den der Eigentümer tatsächlich erhält.

Der tatsächliche Gewinn wird gemindert durch:

- Steuern auf Mieteinnahmen und den Immobilienbesitz

- Provisionen der Verwaltungsgesellschaft oder des Hotelbetreibers

- Leerstandszeiten zwischen Mietern und saisonale Nachfrageschwankungen

- Reparaturen, Austausch von Möbeln und Haushaltsgeräten

- Versicherungen, Nebenkosten und Servicegebühren

- Kosten für Reinigung, Werbung und Buchung

- Bankgebühren und Währungsumrechnungen

- Rechts- und Buchhaltungsbetreuung

Beispielsweise soll eine Immobilie im Wert von 150.000 € mit einer angegebenen Rendite von 8 % jährlich 12.000 € einbringen. Wenn die Verwaltungsgesellschaft jedoch 20 % einbehält, die Immobilie einen Monat lang leer steht und die Reparatur- und Nebenkosten 2.000 € betragen, reduziert sich der Gewinn vor Steuern auf etwa 6.600 €. Die tatsächliche Rendite beträgt dann nur noch 4,4 % und nicht die beworbenen 8 %.

Bei Hotelimmobilien ist die Berechnung noch komplexer. Der Betreiber kann einen Teil der Einnahmen für Verwaltung, Marketing, Buchungen und die Instandhaltung der Infrastruktur einbehalten. Zudem zahlt der Eigentümer manchmal Beiträge in einen Rücklagenfonds ein, aus dem die Modernisierung von Zimmern, Schwimmbädern, Restaurants und Gemeinschaftsbereichen finanziert wird.

Wichtig ist auch, die Gesamtkosten des Einstiegs zu berücksichtigen. Wenn eine Wohnung 200.000 € kostet, der Investor aber einschließlich Steuern, Abwicklung und Einrichtung 225.000 € ausgegeben hat, muss die Rendite auf Basis von 225.000 € berechnet werden. Bei einem Jahreseinkommen von 14.000 € beträgt die Bruttorendite nicht 7 %, sondern etwa 6,2 %.

Die Nettorendite berechnet sich nach folgender Formel:

(jährliche Mieteinnahmen – alle jährlichen Ausgaben) ÷ Gesamtinvestitionskosten × 100 %.

Die Erträge aus Wertsteigerungen der Immobilie sollten separat bewertet werden. Diese entstehen erst nach dem Verkauf, daher sollte die prognostizierte Kapitalisierung nicht als garantierter Jahresgewinn zur Mietrendite hinzugerechnet werden. Vom Verkaufspreis müssen zudem Steuern, Maklerprovisionen, Rechtskosten und mögliche Wechselkursverluste abgezogen werden.

Fünf Fehler beim Kauf von Immobilien im Ausland

Selbst ein vielversprechender Markt kann Fehler bei der Auswahl der Immobilie und des Finanzmodells nicht ausgleichen. Meistens verlieren Investoren Geld nicht aufgrund sinkender Preise, sondern wegen ungeprüfter Unterlagen, überhöhter Prognosen und Kosten, die vor dem Abschluss des Geschäfts nicht berücksichtigt wurden.

1. Die Auswahl der Immobilie aus emotionalen Gründen

Die Aussicht aus dem Fenster, ein bekannter Ferienort oder die Nähe zum Meer garantieren keine hohen Erträge. Ein Investitionsobjekt muss anhand des Preises pro Quadratmeter, der Mietnachfrage, der Auslastung, der Kosten und der Amortisationsdauer bewertet werden. Eine Wohnung in der zweiten oder dritten Reihe kann rentabler sein als eine teurere Immobilie direkt am Strand.

2. Sich ausschließlich auf den angegebenen Prozentsatz verlassen

Eine Rendite von 10–18 % ist oft eine Bruttorendite oder basiert auf einem optimistischen Szenario. Die Prognose kann von einer nahezu vollständigen Auslastung, dem maximalen Saisonpreis und dem Verzicht auf Renovierungsarbeiten ausgehen. Vor Vertragsunterzeichnung sollten Sie eine Berechnung mit drei Szenarien einholen: einem optimistischen, einem Basisszenario und einem negativen Szenario.

3. Ignorieren des rechtlichen Status

In verschiedenen Ländern kann der Käufer das Eigentumsrecht an einer Wohnung, einen langfristigen Mietvertrag, einen Anteil an einer Eigentumswohnung oder ein Nutzungsrecht für ein Zimmer erhalten. Dies sind keine gleichwertigen Vermögenswerte. Es ist notwendig, den Verkäufer, die Grundstücksrechte, die Baugenehmigungen, Belastungen, die Mietdauer und die Möglichkeit, den Vertrag auf den Namen des Investors einzutragen, zu überprüfen.

4. Übermäßiges Vertrauen in die Garantien des Betreibers

Eine garantierte Rendite ist nur dann sinnvoll, wenn klar ist, wer die Auszahlungen gewährleistet und was im Falle einer Einstellung der Zahlungen geschieht. Wenn die Verpflichtung von einer kleinen Verwaltungsgesellschaft ohne Bankgarantie oder Rücklagen übernommen wird, riskiert der Investor, ohne die versprochenen Erträge dazustehen. Es lohnt sich auch, das Recht auf einen Betreiberwechsel und die Kündigung des Vertrags zu prüfen.

5. Fehlende Ausstiegsstrategie

Eine Immobilie kann zwar regelmäßig Mieteinnahmen generieren, sich aber als schwer wiederverkäuflich erweisen. Vor dem Kauf sollte man klären, wer die Immobilie in fünf oder zehn Jahren potenziell erwerben könnte, ob eine Übertragung der Rechte zulässig ist und welche Provisionen beim Verkauf anfallen. Bei Immobilien in der Türkei, auf Sansibar und auf den Malediven müssen das Währungsrisiko und mögliche Beschränkungen für ausländische Käufer gesondert berücksichtigt werden.

Der Kauf einer Immobilie in einem anderen Land ist nicht nur eine Investition, sondern auch ein ernstzunehmender rechtlicher Vorgang. Fehler in den Dokumenten, nicht berücksichtigte Steuern oder Beschränkungen für Ausländer können zu finanziellen Verlusten führen. Die Beratung durch einen Immobilienanwalt von Visit World hilft Ihnen, den Vertrag sicher abzuschließen, den Verkäufer zu überprüfen und versteckte Risiken zu vermeiden. Wenden Sie sich an Spezialisten, um den Kauf einer Immobilie im Ausland so transparent und sicher wie möglich zu gestalten.

Denken Sie daran! Das zyprische Parlament prüft derzeit Gesetzesentwürfe, die die Bedingungen für den Kauf von Immobilien für Bürger aus Ländern außerhalb der Europäischen Union erheblich verändern könnten. Die Initiativen sehen quantitative Beschränkungen für Objekte, geografische Verbote und Anforderungen an die Transparenz von Transaktionen vor. Lesen Sie mehr über die vorgeschlagenen Beschränkungen, Statistiken zu Käufen durch Ausländer und darüber, wie Sie sich auf mögliche Veränderungen auf dem Immobilienmarkt Zyperns vorbereiten können.