Wo können Ausländer im Jahr 2026 Immobilien erwerben?

Die Karte der Regionen, in denen Ausländer das Recht haben, Wohnimmobilien zu erwerben, verändert sich schneller als jemals zuvor im letzten Jahrzehnt. Einige Staaten verschärfen die Beschränkungen und führen Verbote ein, andere öffnen ihre Märkte für ausländische Investoren. Für den Käufer sind die Art der Beschränkungen und die Richtung, in die sich die Gesetzgebung des jeweiligen Landes entwickelt, von entscheidender Bedeutung. Darüber berichtet ImiDaily.

Im weiteren Verlauf des Artikels betrachten wir die Märkte, nach denen Investoren am häufigsten fragen – von vollständig offenen bis hin zu faktisch geschlossenen – und berichten über die wichtigsten Änderungen im August 2026.

Planen Sie den Kauf einer Immobilie im Ausland und wissen nicht, welche Beschränkungen in Ihrem Zielland gelten?

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Welche Mechanismen schränken ausländische Immobilienkäufer ein?

Zwischen dem uneingeschränkten Eigentumsrecht und einem vollständigen Verbot für Ausländer gibt es mehrere Zwischenformen. Regierungen beschränken den Kauf von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern durch Quoten, sperren Küsten- und Grenzgebiete, verlangen eine vorherige Genehmigung des Geschäfts, legen einen Mindestpreis fest oder erheben eine erhöhte Stempelsteuer. Darüber hinaus gibt es Regelungen mit befristetem Eigentumsrecht – das Grundstück verbleibt im Staatsbesitz, während dem Ausländer lediglich ein Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum übertragen wird.

Insgesamt liegen die meisten Märkte im August 2026 irgendwo in der Mitte dieses Spektrums. Genau deshalb beschreibt die allgemeine Einstufung eines Landes in der Liste als „offen“ oder „geschlossen“ selten die tatsächliche Situation – die Details des Mechanismus bestimmen, was ein ausländischer Käufer konkret auf seinen Namen erwerben kann.

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Märkte, die für ausländische Käufer vollständig offen sind

Am offensten Ende des Spektrums hat ein ausländischer Reisepass fast keinen Einfluss auf die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben. Die USA legen keine bundesweiten Beschränkungen für ausländische Käufer fest – der Erwerb ist in jedem Bundesstaat möglich, wobei das Eigentumsrecht auf den eigenen Namen eingetragen wird. Großbritannien ist hinsichtlich des Kaufs selbst ebenso offen: Ausländer zahlen in England und Nordirland eine zusätzliche Stempelsteuer von 2 %. In Portugal, Italien, Frankreich, Irland und Griechenland spielt die Staatsangehörigkeit des Käufers für den Kauf ebenfalls keine Rolle.

Außerhalb Europas gilt eine ähnliche Regelung in Japan, wo es keine Beschränkungen für den Besitz von Wohnraum oder Grundstücken durch Ausländer gibt. Georgien und Panama gewähren das uneingeschränkte Eigentumsrecht an städtischen Immobilien, während Brasilien Ausländer lediglich in ländlichen und grenznahen Gebieten einschränkt. Die jüngsten Änderungen auf diesen Märkten betreffen vor allem Aufenthaltsprogramme: Portugal hat 2023 Immobilien aus seinem „Golden Visa“-Programm ausgeschlossen, und Griechenland hat die Schwelle für eine Investoren-Aufenthaltsgenehmigung in Athen, Thessaloniki und auf den beliebten Inseln auf 800.000 Euro angehoben.

Foto: ImiDaily

Märkte, auf denen Ausländer nur Wohnungen besitzen dürfen

Eine große Gruppe von Ländern akzeptiert ausländische Investitionen in Wohnungen, behält Grundstücke jedoch ausschließlich für Einheimische vor. Thailand erlaubt das uneingeschränkte Eigentumsrecht an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die auf den eigenen Namen eingetragen wird, wobei der Anteil ausländischen Eigentums an der Gesamtfläche des Gebäudes auf 49 % begrenzt ist. Ist diese Quote ausgeschöpft, bleiben nur noch ein 30-jähriger Pachtvertrag oder die Gründung einer thailändischen Gesellschaft als Optionen. Ausländer dürfen kein Grundbesitz erwerben, daher werden Villen im Rahmen langfristiger Pachtverträge oder als reines Gebäudeeigentum verkauft.

Die Philippinen verfolgen ein ähnliches Modell – das Gesetz über Eigentumswohnungen verbietet die Übertragung einer Wohnung an andere Personen als Staatsbürger oder Unternehmen, die zu mindestens 60 % im Besitz von Philippinern sind. Vietnam erlaubt Ausländern nach den Reformen von 2023–2024 den Besitz von Wohnungen für eine Laufzeit von 50 Jahren mit Verlängerungsrecht, jedoch mit Einschränkungen: nicht mehr als 30 % der Wohnungen in einem Gebäude und nicht mehr als 250 Häuser in einem Verwaltungsbezirk, ohne Übertragung des Nutzungsrechts am Grundstück.

Wo ist es in Europa am teuersten, eine Wohnung zu kaufen?– Das erfahren Sie unter dem Link.

Sperrzonen innerhalb einzelner Länder

In einigen ansonsten offenen Ländern gelten territoriale Ausnahmen. Mexiko erlaubt Ausländern den uneingeschränkten Erwerb von Immobilien im Großteil des Landes, insbesondere in Mexiko-Stadt und im Landesinneren. Die Zone mit eingeschränktem Zugang – ein Gebiet im Umkreis von 50 Kilometern von der Küste und 100 Kilometern von der Grenze – ist verfassungsrechtlich für den direkten Besitz gesperrt. Ein Kauf ist hier über einen fideicomiso möglich, einen Banktreuhandvertrag, der das Eigentumsrecht im Namen des Ausländers erwirbt, oder über eine mexikanische Gesellschaft.

Die Türkei erlaubt den Kauf auf dem größten Teil ihres Staatsgebiets und gewährt die Staatsbürgerschaft bei einer Investition von 400.000 Dollar in Immobilien. Gleichzeitig ist der Kauf in der Nähe von Militär- und Sicherheitszonen verboten, und der ausländische Besitz ist auf 30 Hektar pro Käufer und 10 % der Fläche eines jeweiligen Bezirks begrenzt. Die Ablösung des alten Gegenseitigkeitsprinzips durch ein Ländersystem im Jahr 2012 bedeutet, dass es Bürgern einiger Staaten nach wie vor untersagt ist, Immobilien zu erwerben, und dass die Regelungen von Provinz zu Provinz variieren können.

Die Top-5-Immobilienmärkte für Investitionen im Jahr 2026 – hier zusammengefasst.

Länder mit Genehmigungsverfahren und erhöhten Steuern

Die dritte Gruppe von Märkten lässt den Zugang offen, fügt jedoch ein Genehmigungsverfahren oder Kosten hinzu, die faktisch als Filter fungieren. Die Schweiz bleibt dabei am strengsten: Das Bundesgesetz „Lex Koller“ verbietet den meisten nicht ansässigen Ausländern den Erwerb von Wohnimmobilien und begrenzt die Anzahl der Ferienhäuser, die jährlich an Ausländer verkauft werden dürfen.

Im April 2026 leitete der Bundesrat eine öffentliche Anhörung zur weiteren Verschärfung der Vorschriften ein, und die meisten Ausländer können in der Schweiz erst nach Erhalt einer Schweizer Aufenthaltsbewilligung Wohnimmobilien erwerben.

Ähnliche Regelungen gelten in anderen Ländern:

• Singapur – eine zusätzliche Stempelsteuer in Höhe von 60 % des Immobilienwerts für ausländische Käufer; für Häuser mit Grundstücksanteil ist eine staatliche Genehmigung erforderlich, die außerhalb des Enklavengebiets Sentosa Cove nur selten erteilt wird;
• Malaysia – Mindestkaufpreis, in der Regel ab einer Million Ringgit, sowie eine Genehmigung auf Landesebene;
• Südkorea – ab dem 26. August 2025 müssen Ausländer vor dem Kauf in Seoul, in 23 Städten der Provinz Gyeonggi und in sieben Bezirken von Incheon eine Genehmigung einholen, innerhalb von vier Monaten einziehen und die Immobilie mindestens zwei Jahre lang besitzen (die Regelung galt bis zum 25. August 2026; der aktuelle Stand sollte vor Vertragsabschluss überprüft werden);
• Indien – Nichtansässige indischer Herkunft und Inhaber einer „Overseas Indian Card“ können frei kaufen, während Ausländer ohne indische Herkunft eine Genehmigung der Zentralbank benötigen.

Märkte, die für ausländische Immobilienkäufer geschlossen sind

Zur Kategorie der faktisch geschlossenen Märkte gehören Länder, in denen Ausländer praktisch keine Wohnimmobilien erwerben können. Kanada hat ausländischen Staatsangehörigen und Unternehmen unter ausländischer Kontrolle den Erwerb von Wohnimmobilien seit Anfang 2023 untersagt, und Ottawa hat die Geltungsdauer dieser Beschränkung bis zum 1. Januar 2027 verlängert. Das Verbot gilt für Immobilien innerhalb des Metropolgebiets oder des Ballungsraums der Volkszählung, sodass kleinere Städte und ländliche Gebiete davon ausgenommen sind. Eine Ausnahme gilt für Gebäude mit vier oder mehr Wohnungen.

Australien hat den Markt für Bestandswohnungen für Ausländer im April 2025 geschlossen, und der Bundeshaushalt vom Mai 2026 hat das Verbot bis Juni 2029 verlängert. Neubauten bleiben für ausländische Käufer nach Erhalt einer Genehmigung zugänglich – diese Politik lenkt ausländische Gelder in den Neubau statt in den bestehenden Wohnungsbestand. China erlaubt Ausländern in der Regel den Erwerb von nur einer Wohneinheit für den Eigenbedarf und auch nur, wenn sie mindestens ein Jahr lang im Land gelebt, gearbeitet oder studiert haben. Indonesien behält das uneingeschränkte Eigentumsrecht (Hak Milik) seinen Staatsbürgern vor und bietet Ausländern das Nutzungsrecht, die Vermietung oder den Erwerb von Immobilien über ein indonesisches Unternehmen an.

Über die besten Länder für den Immobilienkauf durch Ausländer im Jahr 2026 – in diesem Artikel.

Märkte, die sich in den Jahren 2025–2026 öffnen

Der langjährige Trend zur Verschärfung der Vorschriften für Ausländer ist nicht mehr der einzige. Neuseeland, das seit 2018 den Großteil der Immobilienkäufe durch Ausländer verboten hatte, verabschiedete im Jahr 2025 Änderungen, die es Personen mit einem „Active Investor Plus“-Visum erlauben, Immobilien im Wert von mindestens 5 Millionen neuseeländischen Dollar zu erwerben. Die Änderung trat nach einer anfänglichen Verzögerung im März 2026 in Kraft – die Beschränkungen für den breiten Markt bleiben bestehen, aber Großinvestoren erhalten Zugang zum Kaufmarkt.

Saudi-Arabien ist noch einen Schritt weiter gegangen. Ein neues Gesetz, das im Januar 2026 in Kraft trat, erlaubt Ausländern den Erwerb von Immobilien in bestimmten Gebieten; ausländische Einwohner dürfen eine Wohnimmobilie besitzen, und für Mekka und Medina gelten zusätzliche Bedingungen – dies ersetzt das bisherige System, das den eigenständigen Kauf von Immobilien überwiegend auf Inhaber einer Premium-Aufenthaltsgenehmigung beschränkte. Spanien bewegt sich in die entgegengesetzte Richtung: Am 3. April 2025 wurden die „Goldenen Visa“ abgeschafft, und ein Gesetzentwurf über eine Steuer von bis zu 100 % für Käufer von außerhalb der EU ohne Wohnsitz ist seit März 2026 im Parlament wegen mangelnder Unterstützung ins Stocken geraten.

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Was sollte man vor dem Kauf einer Immobilie im Ausland prüfen?

Die Situation beim Immobilienbesitz durch Ausländer verändert sich, und die Regierungen überarbeiten die Vorschriften regelmäßig nach deren Einführung. Kanada beispielsweise hat 2023 die Grenzen seines Verbots nach Einwänden von Provinz- und Kommunalbehörden eingeschränkt. Genau deshalb kann ein Land, das heute noch geschlossen ist, morgen schon offen sein, wie Neuseeland und Saudi-Arabien zeigen. Vor der Überweisung von Geldern sollten die wichtigsten Punkte schriftlich festgehalten werden, um rechtliche Risiken und Kosten für unvorhergesehene Steuern zu vermeiden.

Drei Punkte für eine schriftliche Überprüfung vor Vertragsabschluss:

1. Art des Eigentumsrechts – uneingeschränktes Eigentumsrecht oder langfristiger Pachtvertrag mit begrenzter Laufzeit.
2. Zugänglichkeit des konkreten Standorts und des Gebäudes für ausländische Käufer (Gebietsbeschränkungen, Quoten, Listenbeschränkungen).
3. Geplante Änderungen der einschlägigen Vorschriften in naher Zukunft, insbesondere die Verlängerung oder Aufhebung bestehender Verbote.

Wichtig! Die Vorschriften zum Immobilienbesitz für Ausländer unterscheiden sich erheblich je nach Rechtsordnung, und die Änderungen der Jahre 2025–2026 haben dem Markt zusätzliche Unvorhersehbarkeit verliehen. Ein Immobilienrechtsexperte des Portals Visit World hilft Ihnen dabei, die Zugänglichkeit eines bestimmten Standorts zu prüfen, die optimale Transaktionsstruktur – Direktbesitz, Treuhand, Miete oder Unternehmensform – auszuwählen und die steuerlichen Auswirkungen für Ihre Rechtsordnung zu berücksichtigen. Dies verringert das Risiko einer Ablehnung in der Phase der Vertragsabwicklung und schützt Ihre Investition vor künftigen regulatorischen Änderungen.

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Zur Erinnerung! In einem früheren Artikel haben wir berichtet, dass Griechenland die Wohnsteuer für Ausländer um das Fünffache erhöhen wird.

Foto: Magnific