Die europäischen Investitionsaufenthaltsprogramme unterliegen derzeit erheblichen Veränderungen: Einige Länder erhöhen die Zugangsvoraussetzungen, andere stellen ihre „Goldenen Visa“ vollständig ein. Stand 2026 bieten acht EU-Staaten Aufenthaltsgenehmigungen für Investoren mit unterschiedlichen Bedingungen, Kosten und Steuervorteilen an. Erfahren Sie mehr über die aktuellen „Golden-Visa“-Programme in Europa, deren Kosten und Perspektiven

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Die Programme für eine Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen in Europa, bekannt als „Goldene Visa“, befinden sich weiterhin im Wandel. Einige Länder stellen ihre Programme unter dem Druck der Wohnungskrise und der EU-Politik ein, andere reformieren die Bedingungen oder schaffen neue Möglichkeiten für Investoren. Stand 2026 verfügen acht europäische Staaten über aktive Programme, die es ermöglichen, durch passive Finanzinvestitionen eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, ohne dass eine ständige Wohnsitzpflicht im Land besteht.

Welche Länder genau solche Programme anbieten, wie viel investiert werden muss und was Sie erwarten können – das erfahren Sie weiter unten in diesem Artikel.

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Was ist ein Goldenes Visum und wie funktioniert es in Europa?

Es ist anzumerken, dass kein europäischer Staat den Begriff „Goldene Visa“ offiziell in seiner Gesetzgebung verwendet. In Portugal heißt das Programm ARI, in Griechenland „Aufenthaltsgenehmigung für Investoren“, in Ungarn „Aufenthaltsgenehmigung für Gastinvestoren“. Trotz der unterschiedlichen Bezeichnungen bleibt der Kern derselbe: Ein ausländischer Staatsbürger investiert in die Wirtschaft des Landes und erhält dafür ein Aufenthaltsrecht, Zugang zum Schengen-Raum und perspektivisch die Möglichkeit, die Staatsbürgerschaft zu beantragen.

Der Hauptvorteil solcher Programme besteht darin, dass keine Verpflichtung besteht, dauerhaft im Land zu wohnen oder dort steuerlich ansässig zu sein, um den Status zu behalten. Dies macht „Goldene Visa“ attraktiv für Unternehmer und Investoren, die legalen Zugang zum europäischen Raum wünschen und dabei Flexibilität bei der Wahl ihres Wohnsitzes bewahren möchten.

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Die zugänglichsten Programme: Lettland und Bulgarien

Lettland bietet eines der ältesten Investitionsprogramme für einen Aufenthaltsstatus in Europa an – es besteht seit 2010. Die Mindestinvestitionssumme beträgt nur 50.000 Euro, vorausgesetzt, es wird in ein Unternehmen mit weniger als 50 Mitarbeitern und einem Umsatz von bis zu 10 Millionen Euro investiert. Ebenfalls möglich sind der Weg über Immobilien (250.000 Euro zuzüglich einer staatlichen Gebühr von 5 %) oder eine Bankeinlage (280.000 Euro für fünf Jahre zuzüglich einer Gebühr von 25.000 Euro). Die Einlagenvariante sieht eine vollständige Rückzahlung des Kapitals nach Ablauf der fünfjährigen Laufzeit vor. In der ersten Hälfte des Jahres 2025 hat Lettland 44 Hauptanträge bearbeitet – das beste Ergebnis seit 2021–2022, wobei 45 % aller genehmigten Anträge auf Immobilieninvestitionen entfielen. Eine Mindestaufenthaltsdauer im Land ist nicht festgelegt, doch um die Staatsbürgerschaft zu erhalten, muss man mindestens zehn Jahre dort gelebt haben und Prüfungen in lettischer Sprache und Geschichte ablegen.

Bulgarien zeichnet sich dadurch aus, dass es das einzige EU-Land ist, das für eine Investition in Höhe von 512.000 Euro eine sofortige dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung gewährt.

Die Mittel werden in alternative Investmentfonds (AIF) oder börsengehandelte Fonds (ETF) investiert, die von der bulgarischen Finanzaufsichtsbehörde lizenziert sind, wobei die Investition mindestens fünf Jahre lang gehalten werden muss. Ein physischer Aufenthalt zur Aufrechterhaltung des Status ist nicht erforderlich. Bulgarien trat im Januar 2025 dem Schengen-Raum bei und führte im Januar 2026 den Euro ein, wodurch das Währungsrisiko für Investoren beseitigt wurde. Für Steuerinländer gilt ein fester Steuersatz von 10 % auf Einkünfte und Unternehmensgewinne – der niedrigste in der EU. Der Anspruch auf die Staatsbürgerschaft entsteht fünf Jahre nach Erhalt der Daueraufenthaltsgenehmigung, sofern eine Prüfung in bulgarischer Sprache auf dem Niveau A1 bestanden wird. Derzeit gibt es nur zwei Fonds, die die Anforderungen des Programms vollständig erfüllen, und die Bearbeitung dauert sechs bis acht Monate.

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Das portugiesische Goldene Visum: Investmentfonds statt Immobilien

Das portugiesische ARI-Programm ist nach wie vor eines der bekanntesten in Europa, obwohl es in den letzten Jahren erhebliche Änderungen erfahren hat. Der Weg über Immobilien wurde im Oktober 2023 im Rahmen der Reform „Mehr Wohnraum“ (Gesetz 56/2023) geschlossen. Derzeit ist der vorherrschende Investitionsweg die Zeichnung qualifizierter Investmentfonds in Höhe von 500.000 Euro. Es bleiben auch Optionen mit Investitionen von 250.000 Euro in Kultur oder Kunst, 500.000 Euro in wissenschaftliche Forschung und die Gründung eines Unternehmens mit mindestens zehn Arbeitsplätzen.

Das Programm sieht eine Mindestaufenthaltsdauer von sieben Tagen pro Jahr vor. Eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung wird im fünften Jahr erteilt. Die Staatsbürgerschaft war ebenfalls nach fünf Jahren erhältlich, und diese Regelung gilt weiterhin bis März 2026. Allerdings ist die Frage der Einbürgerungsfristen derzeit Gegenstand politischer Debatten. Im Oktober 2025 stimmte das Parlament für eine Verlängerung der Fristen auf zehn Jahre für die meisten Staatsangehörigen von Ländern außerhalb der EU und der CPLP, doch im Dezember 2025 hob das Verfassungsgericht einen Teil des Gesetzes auf, und der Präsident legte sein Veto ein. Der Gesetzentwurf wurde an das Parlament zurückverwiesen, die Beratung ist für April 2026 geplant. Ein separates Problem sind die Warteschlangen: Über 20.000 Antragsteller warten auf einen Termin bei der Einwanderungsbehörde AIMA, und die durchschnittliche Bearbeitungszeit hat einen Rekordwert von 39,6 Monaten erreicht. Im Dezember 2025 reichten Investoren eine Verfassungsbeschwerde ein und machten geltend, dass die Regierung die bei der Kapitalbeschaffung gemachten Versprechen nicht eingehalten habe.

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Das griechische Goldene Visum: Zonales Preissystem für Immobilien

Im September 2024 führte Griechenland ein reformiertes Modell mit zonaler Preisgestaltung ein.

Für Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern beträgt die Mindestinvestition in Immobilien 800.000 Euro (eine Immobilie, mindestens 120 m²). Für die übrigen Regionen liegt die Schwelle bei 400.000 Euro mit denselben Anforderungen an die Fläche. Ein separater Weg im Wert von 250.000 Euro steht denjenigen offen, die Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien umwandeln oder architektonische Denkmäler restaurieren – ohne Einschränkungen hinsichtlich Lage und Fläche, jedoch mit der Auflage, die Arbeiten vor Antragstellung oder vor der fünfjährigen Verlängerung der Genehmigung abzuschließen.

Außerhalb des Immobilienbereichs stehen weitere Wege zur Verfügung: 500.000 Euro in griechischen Staatsanleihen (Mindestlaufzeit drei Jahre), 500.000 Euro als Festgeld oder 800.000 Euro in Aktien und Unternehmensanleihen. Eine Mindestaufenthaltsdauer ist nicht festgelegt. Der Anspruch auf die Staatsbürgerschaft entsteht nach sieben Jahren steuerlichem Wohnsitz und dem Bestehen einer Sprachprüfung. Im Januar 2026 legte die Regierung einen Gesetzentwurf vor, um den Rückstau an Anträgen (rund 42.390 Stand November 2025) zu bewältigen und das Verfahren zur Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigungen zu vereinfachen. Wichtige Einschränkung: Die kurzfristige Vermietung (Airbnb) von im Rahmen des Programms erworbenen Immobilien ist nun verboten. Verstöße werden mit einer Geldstrafe von 50.000 Euro und dem Entzug der Aufenthaltsgenehmigung geahndet.

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Ungarisches Programm für Gastinvestoren: schnelle Bearbeitung und Genehmigung für 10 Jahre

Ungarn hat sein Programm im Juli 2024 gestartet, und es hat bei Investoren schnell an Beliebtheit gewonnen. Es gibt weiterhin zwei Investitionsmöglichkeiten: 250.000 Euro in einen von der Regierung akkreditierten Immobilienfonds oder eine Spende von 1 Million Euro zugunsten einer Hochschule. Die Option des direkten Immobilienkaufs im Wert von 500.000 Euro wurde im Januar 2025 aufgrund von Befürchtungen hinsichtlich steigender Immobilienpreise abgeschafft.

Die Aufenthaltsgenehmigung wird für zehn Jahre ausgestellt und kann um weitere zehn Jahre verlängert werden. Eine physische Anwesenheit ist nicht erforderlich, und der Zugang zum Schengen-Raum tritt sofort in Kraft. Ein wesentlicher Vorteil ist die Vorabgenehmigung der Kapitalanlage, wodurch das finanzielle Risiko in der Antragsphase entfällt. In das Programm sind Ehepartner, Kinder bis 18 Jahre (bzw. bis 26 Jahre bei finanzieller Abhängigkeit, Studium und Unverheiratetsein) sowie Eltern ab 65 Jahren einbezogen.

Für den Erhalt der Staatsbürgerschaft sind acht Jahre ununterbrochener Aufenthalt in Ungarn, das Bestehen einer Sprach- und Kulturprüfung sowie der Nachweis der finanziellen Selbstständigkeit erforderlich. Die Bearbeitungsdauer beträgt zwei bis drei Monate – einer der schnellsten Zeiträume unter allen europäischen Programmen.

Italienisches Investorenvisum und Daueraufenthalt auf Zypern

Das italienische Investorenvisum (Visto per Investitori) sieht vier Optionen vor: 250.000 Euro in ein innovatives Start-up, 500.000 Euro in ein italienisches Unternehmen, 2 Millionen Euro in Staatsanleihen oder 1 Million Euro in Form einer Spende für wohltätige Zwecke. Die Bearbeitung des Antrags dauert drei bis vier Monate, und es gibt keine festgelegte Mindestaufenthaltsdauer zur Aufrechterhaltung des Visums, obwohl die Absicht, im Land zu wohnen, nachgewiesen werden muss. Darüber hinaus bietet Italien einen Pauschalsteuersatz von 7 % für Rentner, die in südliche Gemeinden mit weniger als 20.000 Einwohnern ziehen – dieser gilt für alle Einkünfte ausländischer Herkunft über einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Staatsbürgerschaft wird nach dem Standardverfahren mit einer zehnjährigen Aufenthaltsdauer gewährt.

Zypern gewährt eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung für eine Investition von 300.000 Euro (zuzüglich Mehrwertsteuer) in eine neue Wohnimmobilie. Alternative Möglichkeiten sind 300.000 Euro in Gewerbeimmobilien oder 300.000 Euro in Anteile an zyprischen Investmentfonds. Antragsteller müssen ein garantiertes Jahreseinkommen aus dem Ausland von mindestens 50.000 Euro nachweisen, zuzüglich 15.000 Euro für den Ehepartner und 10.000 Euro für jedes Kind. Die Bearbeitung des Antrags dauert zwei bis drei Monate. Um den Status zu behalten, reicht es aus, das Land alle zwei Jahre zu besuchen. Zu den Steuervorteilen gehört das Fehlen von Vermögens-, Erbschafts- und Schenkungssteuern. Nicht ansässige Personen sind 17 Jahre lang von der Steuer auf Dividenden und Zinsen befreit, und ausländische Renten werden mit einem festen Satz von 5 % über dem Freibetrag besteuert.

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Programm für einen dauerhaften Aufenthalt in Malta

Das Programm zur Erlangung der maltesischen Staatsbürgerschaft für herausragende Verdienste durch Direktinvestitionen (CBI) wurde im April 2025 nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs abgeschafft. Das Programm für einen dauerhaften Aufenthalt in Malta (MPRP) bleibt hingegen bestehen und gewährt einen dauerhaften Aufenthalt ab dem ersten Tag. Das MPRP kombiniert eine staatliche Gebühr, den Kauf oder die Miete einer Immobilie sowie eine Spende für wohltätige Zwecke. Die Gesamtkosten beginnen bei etwa 150.000 Euro bei der Mietoption – abhängig von der Wahl der Immobilie und der Anzahl der Familienmitglieder.

Malta weist unter allen Programmen eine einzigartige Besonderheit auf: Es umfasst bis zu vier Familiengenerationen – Ehepartner, Kinder, Eltern, Großeltern und in Einzelfällen sogar Urgroßeltern. Eine Mindestaufenthaltsdauer ist nicht festgelegt, und Englisch ist die Amtssprache des Landes. Die Staatsbürgerschaft wird nach dem üblichen Einbürgerungsverfahren erteilt, das einen längeren Aufenthalt auf der Insel erfordert.

Welche europäischen Länder haben die einfachsten Einbürgerungsbedingungen – darüber haben wir in einem früheren Artikel berichtet.

Welche Länder haben ihre Goldenen Visa eingestellt und warum?

Der Trend zur Einstellung von Investitionsaufenthaltsprogrammen in Europa gewinnt an Fahrt. Die Hauptgründe sind politischer Druck aufgrund der Wohnungskrise und die institutionelle Haltung der EU gegen Formen passiver Investitionen. Spanien hat sein Programm am 3. April 2025 eingestellt (Organgesetz 1/2025). Premierminister Pedro Sánchez begründete diese Entscheidung mit der Wohnungskrise und verwies darauf, dass Nicht-EU-Bürger im Jahr 2023 27.000 Immobilienobjekte erworben hätten, überwiegend zur kurzfristigen Vermietung. In Spanien gibt es weiterhin drei alternative Wege zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung (für Personen ohne Erwerbstätigkeit, digitale Nomaden und Unternehmer), doch alle erfordern eine physische Anwesenheit von mindestens 183 Tagen im Jahr.

Zu den weiteren eingestellten Programmen gehören Irland (Februar 2023), Großbritannien (Februar 2022) und die Niederlande, die ihre Option stillschweigend eingestellt haben. Keines dieser Länder hat einen Ersatz angekündigt. Rumänien hatte im November 2025 ein „Goldvisum“ im Wert von 400.000 Euro vorgeschlagen, diese Pläne jedoch aufgegeben, nachdem der Oberste Rat für Nationale Verteidigung (CSAT) Bedenken hinsichtlich der Risiken für die Mitgliedschaft im Schengen-Raum und anderer internationaler Verpflichtungen geäußert hatte. Die EU verschärft die Kontrollen weiter: Das ETIAS-System soll Ende 2026 in Betrieb gehen und bis Oktober 2027 verbindlich werden. Ein Drittel der Führungskräfte in der Investitionsmigrationsbranche ist der Ansicht, dass ETIAS zu einem Instrument der Diskriminierung von Passinhabern aus Investitionsprogrammen werden könnte, indem es zusätzliche Kontrollen bei der Einreise einführt.

Die Beantragung eines Goldenen Visums in einem beliebigen europäischen Land ist mit einer Reihe rechtlicher Fragen verbunden: von der Unternehmensregistrierung und der Wahl der Rechtsform bis hin zur Minimierung steuerlicher Risiken und der Abwicklung des Dokumentenverkehrs in einer anderen Rechtsordnung. Ein persönlicher Anwalt für Unternehmen vom Portal Visit World hilft Ihnen dabei, alle Schritte zu bewältigen – von der Ferngründung einer Repräsentanz und der Beantragung eines Arbeitsvisums bis hin zur Begleitung notarieller Dienstleistungen und der Beilegung von Streitigkeiten mit Vertragspartnern.

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