Les programmes européens de résidence par investissement connaissent des changements importants : certains pays rehaussent leurs critères d'éligibilité, tandis que d'autres suppriment purement et simplement leurs « visas dorés ». À l'horizon 2026, huit États membres de l'UE proposent des permis de séjour aux investisseurs, avec des conditions, des coûts et des avantages fiscaux variés. Découvrez plus en détail les programmes de « visas dorés » en vigueur en Europe, leur coût et leurs perspectives

Demandez conseil à un avocat et réglez les questions juridiques liées à votre activité à l'étranger avec l'aide d'un professionnel !

OBTENIR UNE CONSULTATION

Les programmes de résidence par investissement en Europe, connus sous le nom de « visas dorés », continuent d'évoluer. Certains pays mettent fin à leurs programmes sous la pression de la crise du logement et des politiques de l'UE, tandis que d'autres réforment leurs conditions ou lancent de nouvelles opportunités pour les investisseurs. En 2026, huit États européens disposent de programmes en vigueur permettant d'obtenir un permis de séjour grâce à des investissements financiers passifs, sans obligation de résidence permanente dans le pays.

Quels sont exactement les pays qui proposent de tels programmes, quel montant faut-il investir et à quoi faut-il s'attendre ? Nous vous en parlons plus loin dans cet article.

Vous envisagez d'investir dans l'économie européenne et d'obtenir un permis de séjour ?

Un avocat personnel spécialisé en droit des affaires, proposé par le portail Visit World, vous aidera à choisir la juridiction la plus adaptée, à enregistrer votre entreprise, à minimiser les risques fiscaux et à vous accompagner tout au long du processus de formalités administratives.

Qu'est-ce qu'un « visa doré » et comment fonctionne-t-il en Europe ?

Il convient de noter qu'aucun État européen n'utilise officiellement le terme « visa doré » dans sa législation. Au Portugal, le programme s'appelle ARI, en Grèce — permis de séjour pour investisseurs, en Hongrie — permis de séjour pour investisseurs invités. Malgré ces différentes appellations, le principe reste le même : un ressortissant étranger investit dans l'économie du pays et obtient un droit de séjour, l'accès à l'espace Schengen et, à terme, la possibilité de demander la nationalité.

Le principal avantage de ces programmes est qu'il n'est pas nécessaire de résider en permanence dans le pays ni d'en devenir résident fiscal pour conserver ce statut. Cela rend les « visas dorés » attrayants pour les entrepreneurs et les investisseurs qui souhaitent avoir un accès légal à l'espace européen, tout en conservant une flexibilité dans le choix de leur lieu de résidence.

Où est-il le plus difficile d'obtenir la citoyenneté en Europe en 2026 — nous vous le révélons ici.

Les programmes les plus accessibles : la Lettonie et la Bulgarie

La Lettonie propose l'un des plus anciens programmes de résidence par investissement en Europe — il est en vigueur depuis 2010. Le seuil d'entrée minimum est de seulement 50 000 euros, à condition d'investir dans une entreprise comptant moins de 50 employés et dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros. Il existe également une voie d'accès via l'immobilier (250 000 euros plus une taxe d'État de 5 %) ou un dépôt bancaire (280 000 euros pour cinq ans plus une taxe de 25 000 euros). L'option de dépôt prévoit le remboursement intégral du capital à l'issue de la période de cinq ans. Au cours du premier semestre 2025, la Lettonie a traité 44 demandes principales — le meilleur résultat depuis 2021-2022 —, 45 % de toutes les demandes approuvées concernant des investissements immobiliers. Il n'y a pas de durée minimale de séjour dans le pays, mais pour obtenir la citoyenneté, il faut avoir résidé au moins dix ans et passer des examens de langue et d'histoire lettones.

La Bulgarie se distingue par le fait qu'elle est le seul pays de l'UE à accorder un permis de séjour permanent immédiat pour un investissement de 512 000 euros.

Les fonds sont investis dans des fonds d'investissement alternatifs (FIA) ou des fonds négociés en bourse (ETF) agréés par la Commission de surveillance financière de Bulgarie, avec une durée minimale d'investissement de cinq ans. Il n'est pas nécessaire de résider physiquement dans le pays pour conserver ce statut. La Bulgarie a rejoint l'espace Schengen en janvier 2025 et est passée à l'euro en janvier 2026, ce qui a éliminé le risque de change pour les investisseurs. Pour les résidents fiscaux, un taux fixe de 10 % s'applique aux revenus et aux bénéfices des sociétés — le plus bas de l'UE. Le droit à la citoyenneté s'acquiert cinq ans après l'obtention du permis de séjour permanent, sous réserve de la réussite d'un examen de bulgare de niveau A1. À l'heure actuelle, seuls deux fonds répondent pleinement aux exigences du programme, et la procédure prend entre six et huit mois.

Services Visit World pour les touristes, les migrants et les expatriés : Assurance | Guides | Conseils juridiques

Le visa doré portugais : des fonds d'investissement plutôt que l'immobilier

Le programme portugais ARI reste l'un des plus connus en Europe, bien qu'il ait subi des changements importants ces dernières années. La voie de l'immobilier a été fermée en octobre 2023 dans le cadre de la réforme « Plus de logements » (loi 56/2023). Actuellement, la voie d'investissement dominante consiste à souscrire à des fonds d'investissement qualifiés pour un montant de 500 000 euros. Il existe également des options avec des investissements de 250 000 euros dans la culture ou les arts, de 500 000 euros dans la recherche scientifique et la création d'une entreprise employant au moins dix personnes.

Le programme prévoit une présence physique minimale de sept jours par an. Le permis de séjour permanent est accordé au bout de cinq ans. La citoyenneté était également accessible au bout de cinq ans, et cette règle reste en vigueur à compter de mars 2026. Toutefois, la question des délais de naturalisation fait actuellement l'objet d'un débat politique. En octobre 2025, le Parlement a voté en faveur d'un allongement des délais à dix ans pour la plupart des ressortissants de pays hors UE et CPLP, mais en décembre 2025, la Cour constitutionnelle a invalidé une partie de la loi et le président a opposé son veto. Le projet de loi a été renvoyé au Parlement, et les débats sont prévus pour avril 2026. Les files d'attente restent un problème à part : plus de 20 000 demandeurs attendent un rendez-vous avec l'AIMA, l'agence chargée de l'immigration, et le délai moyen de traitement a atteint le chiffre record de 39,6 mois. En décembre 2025, des investisseurs ont déposé un recours constitutionnel, affirmant que le gouvernement n'avait pas tenu les promesses faites lors de la levée de fonds.

Où trouve-t-on le meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie privée en Europe — découvrez-le en cliquant sur le lien.

Visa doré grec : système de prix immobiliers par zone

En septembre 2024, la Grèce a mis en place un modèle réformé avec une tarification par zone.

Pour Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants, l'investissement immobilier minimum est de 800 000 euros (un bien immobilier d'au moins 120 m²). Pour les autres régions, le seuil est fixé à 400 000 euros, avec les mêmes exigences en matière de superficie. Une voie distincte, d'un montant de 250 000 euros, est ouverte à ceux qui transforment un bien immobilier commercial en logement ou restaurent des monuments historiques — sans restrictions de zone ni de superficie, mais avec l'obligation d'achever les travaux avant le dépôt de la demande ou avant le renouvellement quinquennal du permis.

En dehors du secteur immobilier, d'autres voies sont disponibles : 500 000 euros en obligations d'État grecques (durée minimale de remboursement de trois ans), 500 000 euros sur un dépôt bancaire à terme fixe ou 800 000 euros en actions et obligations d'entreprise. Il n'y a pas de durée minimale de séjour. Le droit à la citoyenneté s'acquiert après sept ans de résidence fiscale et la réussite d'un examen de langue. En janvier 2026, le gouvernement a proposé un projet de loi visant à traiter les demandes en attente (environ 42 390 en novembre 2025) et à simplifier la procédure de renouvellement des permis. Restriction importante : la location à court terme (Airbnb) de biens immobiliers acquis dans le cadre du programme est désormais interdite. Toute infraction est passible d'une amende de 50 000 euros et de l'annulation du permis.

Les meilleurs pays d'Europe pour vivre et travailler — sont répertoriés ici.

Programme hongrois pour les investisseurs-visiteurs : procédure rapide et permis de 10 ans

La Hongrie a lancé son programme en juillet 2024, et celui-ci a rapidement gagné en popularité auprès des investisseurs. Il existe deux voies d'investissement : 250 000 euros dans un fonds immobilier agréé par le gouvernement ou un don d'un million d'euros au profit d'un établissement d'enseignement supérieur. L'option d'achat direct d'un bien immobilier d'une valeur de 500 000 euros a été supprimée en janvier 2025 en raison des craintes liées à la hausse des prix de l'immobilier.

Le permis est délivré pour une durée de dix ans, avec possibilité de renouvellement pour dix ans supplémentaires. La présence physique n'est pas requise et l'accès à l'espace Schengen prend effet immédiatement. Un avantage significatif réside dans l'approbation préalable de l'investissement, ce qui élimine le risque financier au stade de la demande. Le programme inclut le conjoint, les enfants jusqu'à 18 ans (ou jusqu'à 26 ans s'ils sont à charge, étudient et ne sont pas mariés), ainsi que les parents âgés de 65 ans et plus.

Pour obtenir la nationalité, il faut huit ans de résidence ininterrompue en Hongrie, passer un examen de langue et de culture, et prouver son autonomie financière. Les délais de traitement sont de deux à trois mois — l'un des plus courts parmi tous les programmes européens.

Visa d'investisseur italien et résidence permanente à Chypre

Le visa d'investisseur italien (Visto per Investitori) prévoit quatre options : 250 000 euros dans une start-up innovante, 500 000 euros dans une entreprise italienne, 2 millions d'euros en obligations d'État ou 1 million d'euros sous forme de don caritatif. Le traitement de la demande prend trois à quatre mois, et aucune durée minimale de séjour n'est fixée pour conserver le visa, bien qu'il faille démontrer son intention de résider dans le pays. Par ailleurs, l'Italie propose un régime d'impôt forfaitaire de 7 % pour les retraités qui s'installent dans des communes du sud comptant moins de 20 000 habitants — il s'applique à tous les revenus d'origine étrangère pendant dix ans. La nationalité est accordée selon la procédure standard de dix ans de résidence.

Chypre accorde la résidence permanente en échange d'un investissement de 300 000 euros (plus TVA) dans un bien immobilier résidentiel neuf. Les alternatives sont un investissement de 300 000 euros dans un bien immobilier commercial ou de 300 000 euros dans des parts de fonds d'investissement chypriotes. Les demandeurs doivent justifier d'un revenu annuel garanti provenant de l'étranger d'au moins 50 000 euros, plus 15 000 euros par conjoint et 10 000 euros par enfant. L'examen de la demande prend entre deux et trois mois. Pour conserver ce statut, il suffit de se rendre dans le pays une fois tous les deux ans. Parmi les avantages fiscaux, on note l'absence d'impôt sur la fortune, les successions et les donations. Les résidents sans domicile fixe sont exonérés de l'impôt sur les dividendes et les intérêts pendant 17 ans, et les pensions étrangères sont imposées à un taux fixe de 5 % au-delà du seuil d'exonération.

Quelle est la meilleure nationalité dans chaque région du monde en 2026 ? Lisez ici.

Programme de résidence permanente à Malte

Le programme d'obtention de la citoyenneté maltaise pour services exceptionnels par le biais d'investissements directs (CBI) a été supprimé en avril 2025 à la suite d'une décision de la Cour de justice de l'UE. En revanche, le programme de résidence permanente à Malte (MPRP) reste ouvert et accorde la résidence permanente dès le premier jour. Le MPRP combine une contribution au gouvernement, l'achat ou la location d'un bien immobilier et un don caritatif. Le coût total commence à environ 150 000 euros pour l'option de location, en fonction du choix du bien immobilier et du nombre de membres de la famille.

Malte présente une particularité unique parmi tous les programmes : elle couvre jusqu'à quatre générations de la famille — le couple, les enfants, les parents, les grands-parents et, dans certains cas, même les arrière-grands-parents. Il n'y a pas de durée minimale de séjour, et l'anglais est la langue officielle du pays. La citoyenneté est accordée selon la procédure standard de naturalisation, qui exige une résidence de longue durée sur l'île.

Quels sont les pays européens qui offrent les conditions de naturalisation les plus simples — nous en avons parlé dans un article précédent.

Quels pays ont fermé leurs programmes de visas d'or et pourquoi ?

La tendance à la fermeture des programmes de résidence par investissement en Europe s'accélère. Les principales raisons sont la pression politique liée à la crise du logement et la position institutionnelle de l'UE contre les formes d'investissement passif. L'Espagne a mis fin à son programme le 3 avril 2025 (loi organique 1/2025). Le Premier ministre Pedro Sánchez a justifié cette décision par la crise du logement, en soulignant que des résidents de pays hors UE avaient acquis 27 000 biens immobiliers en 2023, principalement pour la location à court terme. Il reste en Espagne trois voies alternatives pour obtenir un permis de séjour (pour les personnes sans activité lucrative, les nomades numériques et les entrepreneurs), mais toutes exigent une présence physique d'au moins 183 jours par an.

Parmi les autres programmes fermés, on trouve l'Irlande (février 2023), le Royaume-Uni (février 2022) et les Pays-Bas, qui ont discrètement mis fin à leur programme. Aucun de ces pays n'a annoncé de remplacement. La Roumanie a proposé un « visa doré » d'une valeur de 400 000 euros en novembre 2025, mais a annulé ces projets après que le Conseil supérieur de la défense nationale (CSAT) a exprimé ses inquiétudes quant aux risques pour l'adhésion à l'espace Schengen et d'autres engagements internationaux. L'UE continue de renforcer ses contrôles : le système ETIAS devrait entrer en vigueur fin 2026 et devenir obligatoire d'ici octobre 2027. Un tiers des dirigeants du secteur de l'immigration par investissement estime que l'ETIAS pourrait devenir un instrument de discrimination à l'encontre des titulaires de passeports issus de programmes d'investissement, en instaurant un contrôle supplémentaire à l'entrée.

L'obtention d'un visa doré dans n'importe quel pays européen soulève toute une série de questions juridiques : de l'enregistrement de l'entreprise et du choix de la forme juridique à la minimisation des risques fiscaux et à la gestion de la documentation dans une autre juridiction. Un avocat personnel pour les entreprises, proposé par le portail Visit World, vous aidera à gérer toutes les étapes — du lancement à distance d'une représentation et de l'obtention d'un visa de travail jusqu'à l'accompagnement des services notariaux et la résolution des litiges avec les contreparties.

L'accompagnement juridique devient essentiel lorsqu'il s'agit d'investir dans un nouveau pays, d'interagir avec les autorités locales et de protéger votre capital. La collaboration avec un spécialiste vous aidera à éviter les conséquences désagréables et à résoudre toutes les questions juridiques en votre faveur. Un avocat personnel pour votre entreprise est un partenaire fiable qui protégera votre entreprise, votre argent et votre temps.

Demandez une consultation avec un avocat personnel sur le portail Visit World pour bénéficier d'un accompagnement professionnel à chaque étape de votre projet d'investissement !

Rappel ! Vous rêvez de vous installer à l'étranger, mais vous ne voulez pas dépenser toutes vos économies ? Découvrez les pays les moins chers pour les expatriés en 2026 en cliquant sur le lien.

Photo : Freepik