Wie kann ein Ausländer im Jahr 2026 in Deutschland eine Hypothek erhalten?

Eine eigene Wohnung oder ein Haus in Deutschland kann man auch ohne deutsche Staatsbürgerschaft erwerben. Die Gewährung eines Hypothekendarlehens hängt jedoch von der finanziellen Situation, dem Aufenthaltsstatus und den Bedingungen der jeweiligen Bank ab. Im Jahr 2026 müssen Käufer nicht nur die Zinssätze berücksichtigen, sondern auch erhebliche Zusatzkosten, die das Kaufbudget deutlich erhöhen können. Wir erklären, welche Ausländer in Deutschland mit einer Hypothek rechnen können, wie viel die Finanzierung kostet und wie man sich auf den Immobilienkauf vorbereitet.

Im vorherigen Artikel berichteten wir über die teuersten Städte der Welt, in denen man 2026 leben kann, laut Numbeo.

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Können Ausländer im Jahr 2026 in Deutschland eine Hypothek erhalten?

Ausländer haben das Recht, in Deutschland Immobilien zu erwerben und Hypothekendarlehen aufzunehmen. Eine deutsche Staatsangehörigkeit ist dafür nicht erforderlich. Die Banken prüfen jedoch nicht nur die Zahlungsfähigkeit des Antragstellers, sondern auch die Stabilität seines Aufenthalts im Land, seine Einkommensquellen und die Aussichten auf eine langfristige Beschäftigung.

Die Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek in Deutschland können je nach Aufenthaltsstatus des Kreditnehmers variieren:

- EU-Bürger haben in der Regel eine größere Auswahl an Kreditangeboten, insbesondere wenn sie in Deutschland arbeiten und ihren ständigen Wohnsitz dort haben.

- Inhaber einer Niederlassungserlaubnis können aufgrund ihres stabilen Rechtsstatus mit einer wohlwollenderen Haltung der Banken rechnen.

- Ausländer mit einer Aufenthaltserlaubnis können ebenfalls eine Hypothek erhalten, allerdings kann der Kreditgeber eine höhere Anzahlung oder zusätzliche finanzielle Sicherheiten verlangen.

- Nicht in Deutschland ansässige Personen haben nur eine begrenzte Auswahl an Banken. Die Immobilienfinanzierung für Antragsteller mit Einkünften im Ausland ist oft mit einer individuellen Prüfung und strengeren Bedingungen verbunden.

Welche Anforderungen stellen Banken an Ausländer?

Das entscheidende Kriterium bleibt die Fähigkeit, den Kredit regelmäßig zu tilgen. Bei der Prüfung des Antrags überprüfen die Banken in der Regel:

- Einkommen und Beschäftigungsverhältnis. Von Vorteil sind ein stabiles Gehalt, ein unbefristeter Arbeitsvertrag und eine abgeschlossene Probezeit.

- SCHUFA-Auskunft. Negative Einträge über Zahlungsrückstände oder offene Schulden können die Kreditvergabe erschweren.

- Eigene Ersparnisse. Banken bewerten die Höhe der Anzahlung und das Vorhandensein von Mitteln zur Deckung der damit verbundenen Kosten.

- Finanzielle Verpflichtungen. Berücksichtigt werden laufende Kredite, regelmäßige Ausgaben, Unterhaltszahlungen für Kinder und sonstige Zahlungen.

- Aufenthaltsstatus. Für Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern können die Art der Aufenthaltserlaubnis und deren Gültigkeitsdauer von Bedeutung sein.

Für die Antragstellung sind in der Regel Reisepass, Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Beschäftigungsnachweise und Angaben zum Immobilienbesitz erforderlich. Selbstständige benötigen möglicherweise zusätzlich Steuererklärungen und Jahresabschlüsse der letzten Jahre.

Es ist wichtig zu wissen, dass es in Deutschland keine einheitlichen Bedingungen für Hypotheken für Ausländer gibt, die für alle Banken gelten. Die Ablehnung durch einen Kreditgeber bedeutet nicht, dass eine Finanzierung unmöglich ist. Gleichzeitig garantiert selbst ein hohes Einkommen keine Bewilligung, wenn die Bank den Aufenthaltsstatus oder die Einkommensquelle als nicht ausreichend stabil erachtet.

Zuvor haben wir über die Besonderheiten der Wohnungsmiete in Deutschland im Jahr 2026 berichtet: Preise pro m² nach Städten.

Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in Deutschland im Jahr 2026?

Im Oktober 2026 liegen die Hypothekenzinsen in Deutschland überwiegend über 4 % p. a. Nach Angaben des Kreditvermittlers Interhyp liegt der durchschnittliche Richtwert für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei etwa 4,4–4,5 %. Zum Vergleich: Im September lag dieser Wert noch bei etwa 4,2 %.

Die konkreten Konditionen hängen von der Höhe der Eigenkapitalbeteiligung, der Bonität, dem Einkommen des Kreditnehmers und dem Wert der Immobilie ab. Je geringer der vom Kreditgeber finanzierte Anteil am Kaufpreis ist, desto günstiger ist in der Regel der angebotene Zinssatz.

Im Oktober 2026 lagen die effektiven Jahreszinssätze für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei:

- 4,22 % – wenn der Kredit weniger als 70 % des Wertes der Sicherheit abdeckt

- 4,34 % – bei einer Finanzierung von 80 %

- 4,62 % – wenn der Kreditanteil 90 % übersteigt

Diese Angaben basieren auf Kreditangeboten vom 5. bis 11. Oktober 2026 und stellen keine garantierten Zinssätze für jeden Kreditnehmer dar.

Für welchen Zeitraum kann der Hypothekenzins festgeschrieben werden?

In Deutschland sind Kredite mit einer Zinsbindung von 5, 10, 15 oder 20 Jahren üblich. Während dieses Zeitraums bleibt der vereinbarte Zinssatz unverändert, auch wenn sich die Marktbedingungen ändern.

Dabei muss die Zinsbindungsfrist nicht unbedingt mit der gesamten Laufzeit des Kredits übereinstimmen. Wenn beispielsweise eine Hypothek auf 30 Jahre ausgelegt ist und der Zinssatz für 10 Jahre festgeschrieben wurde, muss der Kreditnehmer nach Ablauf dieses Zeitraums in der Regel neue Finanzierungsbedingungen für den Restschuldbetrag vereinbaren.

Genau deshalb ist es bei der Auswahl eines Hypothekendarlehens in Deutschland wichtig, nicht nur den Anfangszinssatz zu berücksichtigen, sondern auch die Möglichkeit einer zukünftigen Zinserhöhung.

Wie hoch ist die monatliche Hypothekenrate?

Nehmen wir an, ein Käufer nimmt einen Kredit in Höhe von 250.000 Euro zu einem festen Zinssatz von 4,4 % p. a. mit einer anfänglichen Tilgung des Kapitalbetrags von 2 % pro Jahr auf.

In diesem Fall:

- Kreditbetrag – 250.000 Euro

- Zinssatz – 4,4 % p. a.

- Anfängliche Tilgungsrate – 2 % pro Jahr

- Ungefähre monatliche Rate – 1.333 Euro

Dies ist eine ungefähre Berechnung nach dem typischen deutschen Modell der Annuitätendarlehensvergabe. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil in der Rate, während der Anteil der Tilgung des Kapitalbetrags steigt.

Zu der monatlichen Rate müssen zudem die Kosten für Nebenkosten, Versicherungen, Hausinstandhaltung und eventuelle Reparaturen hinzugerechnet werden. Daher wird die tatsächliche finanzielle Belastung des Hausbesitzers höher sein als die Höhe der Hypothekenrate.

Erfahren Sie mehr über die Lebenshaltungskosten in Deutschland im Jahr 2026 unter diesem Link.

Wie viel Geld benötigt man für den Abschluss einer Hypothek in Deutschland?

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland erfordert deutlich höhere Ersparnisse als nur die Höhe der Anzahlung.

Neben dem Eigenanteil am Kaufpreis muss der Käufer Steuern, Notargebühren und Eintragungsgebühren bezahlen. Insgesamt können die zusätzlichen Kosten für den Kauf einer Immobilie in Deutschland je nach Bundesland und Beteiligung eines Maklers etwa 5–12 % des Kaufpreises betragen.

Wie hoch muss die Eigenkapitalquote für eine Hypothek sein?

Deutsche Banken empfehlen häufig, über Eigenmittel in Höhe von 20–30 % des Immobilienwerts sowie über ein separates Budget für Nebenkosten zu verfügen. Dies ist zwar keine gesetzliche Vorschrift, doch eine höhere Eigenkapitalquote ermöglicht in der Regel einen günstigeren Zinssatz und niedrigere monatliche Raten.

Einige Banken bieten eine Finanzierung von bis zu 100 % des Immobilienwerts an, doch solche Kredite sind mit einer strengeren Bonitätsprüfung verbunden. Für Ausländer mit einer befristeten Aufenthaltserlaubnis kann es schwieriger sein, eine solche Finanzierung zu erhalten.

Welche zusätzlichen Kosten kommen auf den Käufer zu?

Bei der Aufnahme einer Hypothek in Deutschland im Jahr 2026 sind folgende Zahlungen zu berücksichtigen:

- Grunderwerbsteuer – zwischen 3,5 % und 6,5 %, je nach Bundesland. Der niedrigste Satz gilt in Bayern, der höchste in Brandenburg und Nordrhein-Westfalen.

- Notar- und Grundbuchkosten – ca. 1,5–2 % des Immobilienwerts.

- Maklerprovision – oft etwa 3,57 % des Immobilienwerts für den Käufer, wenn die Gesamtprovision 7,14 % beträgt und zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Der tatsächliche Betrag hängt vom Vertrag ab.

- Zusätzliche Kosten – technische Überprüfung des Hauses, Immobilienbewertung, Umzug und eventuelle Renovierungsarbeiten.

Die Steuersätze für den Erwerb von Immobilien werden auf Ebene der Bundesländer festgelegt. Die Regeln für die Aufteilung der Maklerprovision für Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern erläutert auch die deutsche Verbraucherzentrale.

Beispielrechnung für die Kosten einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro

Betrachten wir den Kauf einer Wohnung in Berlin im Wert von 300.000 Euro mit einer Anzahlung von 20 %.

- Kaufpreis der Wohnung – 300.000 Euro

- Eigenkapital (20 %) – 60.000 Euro

- Hypothekendarlehenssumme – 240.000 Euro

- Grunderwerbsteuer (6 %) – 18.000 Euro

- Notar- und Eintragungskosten (ca. 2 %) – 6.000 Euro

- Maklerprovision (3,57 %) – 10.710 Euro

Ungefähre Eigenmittel für den Kauf: 94.710 €

60.000 € Eigenkapital + 34.710 € Nebenkosten

Somit benötigt der Käufer in diesem Beispiel für den Erwerb einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro fast 95.000 Euro an Eigenersparnissen. In diesem Betrag sind mögliche Renovierungskosten, Einrichtungskosten und eine finanzielle Reserve nicht enthalten.

Es ist wichtig zu beachten, dass Banken in der Regel erwarten, dass die Nebenkosten aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Daher sollte man vor der Beantragung einer Hypothek das gesamte Budget für den Immobilienkauf berechnen und sich nicht nur am angegebenen Kaufpreis orientieren.

In unserem vorherigen Artikel haben wir über die besten Städte in Deutschland für Expats im Jahr 2026 berichtet.

Wie beantragt ein Ausländer eine Hypothek in Deutschland?

Das Verfahren zur Beantragung einer Hypothek in Deutschland dauert in der Regel zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten, abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen, der Bearbeitungsgeschwindigkeit des Antrags und den Besonderheiten des Geschäfts. Ausländische Käufer sollten sich im Voraus über die Anforderungen der Banken informieren, da nicht alle Kreditgeber mit Nichtansässigen oder Inhabern einer befristeten Aufenthaltserlaubnis zusammenarbeiten.

Die wichtigsten Schritte bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens:

1. Einschätzung der finanziellen Möglichkeiten. Legen Sie Ihr verfügbares Budget, die Höhe Ihrer Ersparnisse und eine für Sie tragbare monatliche Rate fest. Berücksichtigen Sie die mit dem Immobilienkauf verbundenen Nebenkosten und bilden Sie eine Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben.

2. Vergleich der Angebote verschiedener Banken. Wenden Sie sich an mehrere Kreditgeber oder einen Baufinanzierungsvermittler. Vergleichen Sie nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Zinsbindungsfrist, die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung und die Refinanzierungsbedingungen.

3. Vorbereitung der Unterlagen. In der Regel verlangen Banken einen Reisepass, eine Aufenthaltsgenehmigung, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Kontoauszüge und Unterlagen zum Beschäftigungsverhältnis. Möglicherweise werden auch Steuererklärungen und Angaben zu den eigenen Ersparnissen benötigt.

4. Auswahl der Immobilie und Antragstellung. Nach der Auswahl einer Wohnung oder eines Hauses werden dem Kreditgeber Informationen über die Immobilie übermittelt, insbesondere deren Wert, technische Merkmale und Eigentumsunterlagen. Die Bank bewertet die Immobilie und trifft eine Entscheidung über die Finanzierung.

5. Unterzeichnung der Verträge. Nach der Genehmigung des Kredits erstellen die Parteien die erforderlichen Unterlagen. Der Kaufvertrag für eine Immobilie in Deutschland muss zwingend notariell beglaubigt werden.

6. Bezahlung und Eintragung des Eigentums. Nach Erfüllung der vertraglich vereinbarten Bedingungen weist der Notar auf die erforderliche Zahlung hin. Zur Absicherung des Kredits verlangt die Bank in der Regel die Eintragung einer Grundschuld. Der endgültige Eigentumsübergang erfolgt durch die Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Wichtiger Hinweis: Unterzeichnen Sie den notariellen Kaufvertrag nicht, ohne dass die Finanzierung ordnungsgemäß bestätigt wurde. Sollte die Bank den Kredit nach Abschluss des Vertrags ablehnen, kann dies für den Käufer schwerwiegende finanzielle Folgen haben.

Gemäß den Erläuterungen der Bundesnotarkammer muss der Käufer die Mittel in der Regel erst nach Erhalt einer entsprechenden Mitteilung des Notars und nach Erfüllung der erforderlichen Bedingungen zum Schutz des Vertrags überweisen.

Es lohnt sich außerdem, die Möglichkeiten spezieller Förderprogramme der staatlichen Entwicklungsbank KfW zu prüfen. Einige Programme sehen eine Förderung für den Erwerb oder die energieeffiziente Modernisierung von Wohnraum vor, doch die Verfügbarkeit der Finanzierung hängt von den Eigenschaften der Immobilie und der Erfüllung der festgelegten Anforderungen durch den Antragsteller ab.

Erfahren Sie mehr über die Besonderheiten der Besteuerung für Ausländer in Deutschland im Jahr 2026 unter diesem Link.

Hypothek oder Miete in Deutschland: Was ist günstiger?

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kauf einer Immobilie hängt von den Wohnkosten, dem Einkommen und den Plänen für den Aufenthalt in Deutschland ab. Der Kauf einer Wohnung mit Hypothek ermöglicht es, schrittweise Eigenkapital aufzubauen, erfordert jedoch erhebliche Anfangsinvestitionen. Das Mieten bietet hingegen mehr Mobilität und geht nicht mit langfristigen Kreditverpflichtungen einher.

Nach Angaben von Stiftung Warentest sind die Immobilienpreise in Deutschland im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 2,5 % gestiegen. Gleichzeitig stiegen die Mieten bei Neuverträgen zwischen Anfang 2025 und Anfang 2026 um etwa 3 %.

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Eine Hypothek in Deutschland kann eine sinnvolle Lösung für Ausländer sein, die planen, viele Jahre im Land zu bleiben, über ein stabiles Einkommen und ausreichend Startkapital verfügen. Insbesondere dann, wenn die monatlichen Kosten für den Kredit und den Unterhalt der Immobilie mit den Mietkosten für eine vergleichbare Wohnung vergleichbar sind.

Allerdings tragen Immobilienbesitzer die Kosten für Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltung selbst. Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fällt zudem regelmäßig eine Hausgeldzahlung an, die die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Hausverwaltung und sonstige Kosten abdeckt.

Wann ist Mieten die bessere Lösung?

Mieten sollten Ausländer in Betracht ziehen, die sich noch nicht für einen Wohnort entschieden haben, einen Jobwechsel planen oder nicht über ausreichende Ersparnisse verfügen.

Es kann auch finanziell vorteilhafter sein in Städten, in denen die Kaufpreise für Immobilien die Mietkosten deutlich übersteigen. Zudem geht der Mieter kein Risiko ein, Geld durch einen Wertverlust der Wohnung oder die Notwendigkeit eines dringenden Verkaufs zu verlieren.

Für einen objektiven Vergleich müssen nicht nur die Miete und die monatliche Hypothekenrate berücksichtigt werden. Wichtig ist es, die Gesamtkosten für denselben Zeitraum, die Restschuld, mögliche Wertveränderungen der Immobilie sowie die Erträge zu vergleichen, die die anstelle der Anzahlung investierten Ersparnisse einbringen könnten.

Bei der Durchführung einer solchen Berechnung für eine konkrete Situation hilft der Kauf- und Mietrechner von Stiftung Warentest. Er ermöglicht den Vergleich mehrerer Szenarien unter Berücksichtigung der Entwicklung der Immobilienpreise, der Mietpreise und des Kapitalaufbaus.

In einem früheren Artikel haben wir darüber berichtet, wie man in Deutschland ein Unternehmen gründet: Ein ausführlicher Leitfaden für Ausländer.

Was ist vor dem Kauf einer Immobilie in Deutschland zu beachten?

Selbst ein günstiger Zinssatz garantiert nicht, dass der Kauf einer Immobilie finanziell sinnvoll ist. Ältere Häuser können kostspielige Renovierungen erfordern, und Wohnungen mit einem niedrigen Kaufpreis können erhebliche Unterhaltskosten verursachen. Daher ist es wichtig, vor dem Abschluss einer Hypothek in Deutschland den technischen Zustand der Immobilie, die Unterlagen und die zukünftigen finanziellen Verpflichtungen zu prüfen.

Besondere Aufmerksamkeit sollten Sie folgenden Aspekten widmen:

- Energieeffizienz des Hauses. Prüfen Sie den Energieausweis, der Informationen zum Energieverbrauch und zu den Heizungseigenschaften enthält. Die Energieeffizienzklassen reichen von A+ bis H. Eine Immobilie mit einer niedrigen Einstufung erfordert möglicherweise eine Modernisierung und verursacht erhebliche Heizkosten.

- Technischer Zustand der Immobilie. Erkundigen Sie sich nach dem Alter der Heizungsanlage sowie dem Zustand des Daches, der Fassade, der Elektroinstallation und der Fenster. Bei älteren Häusern ist es ratsam, ein unabhängiges technisches Gutachten in Auftrag zu geben.

- Monatliche Hausgeldbeiträge. Wohnungseigentümer zahlen Beiträge für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Hausverwaltung und die Bildung einer Instandhaltungsrücklage. Die Höhe der Beiträge hängt von den Eigenschaften des Gebäudes und dem Budget der Eigentümergemeinschaft ab.

- Geplante Reparaturen. Prüfen Sie vor dem Kauf einer Wohnung die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese können Beschlüsse über eine Dachsanierung, eine Fassadenrenovierung oder andere kostspielige Arbeiten enthalten. Reicht die angesparte Rücklage nicht aus, können den Eigentümern Sonderumlagen auferlegt werden.

- Rechtliche Einschränkungen. Prüfen Sie die Einträge im Grundbuch, Rechte Dritter, Belastungen und Besonderheiten des Grundstücks. Besondere Aufmerksamkeit erfordern Immobilien auf gepachtetem Grund (Erbbaurecht).

- Bedingungen des Hypothekenvertrags. Achten Sie auf die Möglichkeit einer Sondertilgung, einer Änderung des Tilgungsplans und auf mögliche Kosten im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens.

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung der Immobilie einen Energieausweis vorzulegen, sofern für das Objekt eine entsprechende Verpflichtung besteht. Das Dokument hilft bei der Beurteilung der Energieeffizienz der Wohnung, garantiert jedoch nicht an sich die konkrete Höhe zukünftiger Rechnungen.

Wohnungseigentümer sollten zudem die Finanzunterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen. Aus den Protokollen der Versammlungen können sich Probleme mit dem technischen Zustand des Gebäudes sowie geplante Reparaturarbeiten ergeben, die zusätzliche Mittel erfordern.

Der Kauf eines Hauses in einem anderen Land ist nicht nur eine Investition, sondern auch ein ernsthaftes rechtliches Verfahren. Fehler in Dokumenten, nicht berücksichtigte Steuern oder Einschränkungen für Ausländer können zu finanziellen Verlusten führen. Die Beratung durch einen Immobilienanwalt von Visit World hilft Ihnen, die Transaktion sicher abzuschließen, den Verkäufer zu überprüfen und versteckte Risiken zu vermeiden. Kontaktieren Sie die Experten, um Ihren Immobilienkauf im Ausland so transparent und sicher wie möglich zu gestalten.

Wir erinnern Sie daran! Das zypriotische Parlament erwägt Gesetzentwürfe, die die Bedingungen für den Kauf von Immobilien für Bürger von Ländern außerhalb der Europäischen Union erheblich ändern könnten. Zu den Initiativen gehören quantitative Beschränkungen für Immobilien, geografische Verbote und Transparenzanforderungen für Transaktionen. Lesen Sie mehr über die vorgeschlagenen Einschränkungen, Statistiken zu ausländischen Käufen und wie man sich auf mögliche Änderungen im zypriotischen Immobilienmarkt vorbereitet.

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